Формирование земельных залоговых фондов муниципальных образований и субъектов Российской Федерации. (Методика).

 

Научный руководитель проекта «Земельная ипотека России»

Академик  Р А Е Н,  д.э.н.  С.Л.Ленкин

 

 

1. Введение

             

   Выбор новых путей и  критериев наиболее эффективного  социально – экономического развития России сегодня жестко детерминирован суровыми реалиями глобального кризиса. На фоне углубляющейся рецессии экономик развитых стран изрядно померк ореол западной, и, прежде всего, американской модели управления свободным рынком. Волюнтаристский отход от дирижизма к монетаризму и ослабление роли государственных регуляторов, «обнуление» банковской учетной ставки и сверхдоступность потребительских кредитов породили лавинообразный рост ипотечных сделок, массовую эмиссию необеспеченных ценных бумаг и экзотических деривативов, в десятки раз превышающих по номинальной стоимости мировой ВВП. В свою очередь, нарушение объективных экономических законов, повсеместное ослабление финансово - правовой ответственности заемщиков и кредиторов привело к формированию мировой «ипотечной пирамиды» и неизбежному взрыву гигантского ценового пузыря на рынке недвижимости, а затем массовым банкротствам, финансовому кризису и другим уже более серьезным негативным экономическим и социально-политическим последствиям не только в США, но и во всем мире. Россия, как органическая и неотъемлемая  часть мирового рынка также оказалась ввергнута в пучину глобального кризиса и для подъема (точнее, спасения!) национальной экономики как можно быстрее должна найти и реализовать свои, наиболее адекватные вызовам времени антикризисные меры. Поэтому создание новых более эффективных моделей конкурентоспособного, благоприятного инвестиционного климата и устойчивого долговременного финансирования регионов страны в кризисных условиях становится важнейшей задачей экономической политики органов публичной власти РФ. Реализация напряженных планов социально-экономического развития требует от субъектов РФ (СФ) и муниципальных образований (МО) постоянно возобновляемого источника инвестиционных ресурсов и кредитов. Вместе с тем, при хронической дотационности регионам весьма затруднительно осуществлять привлечение дополнительных финансовых средств без предоставления заимодателям собственных гарантий и поручительств, вызывающих нежелательные обременения и потенциальные угрозы для  бюджетов территорий. С другой стороны, и для инвестора (кредитора) при принятии решений, особенно в экстремальный период развития экономики, наряду с правовыми и организационными условиями, вероятной рентабельностью бизнес - проектов, на первый план выходят вопросы безопасности и возвратности собственных капитальных вложений. Наиболее дальновидные из них справедливо полагают, что продолжать и далее использовать ничем не обеспеченные  и завалившие финансовые рынки «пустые» деривативы ныне смерти подобно.

   На разрешение этой проблемы  направлена реализация проекта «Земельная ипотека России», сутью которого является привлечение долгосрочных инвестиций и заимствований в экономику регионов страны под ипотеку (залог)  реального и ликвидного атрибута современных рыночных отношений - разгосударствленных (приватизированных) публичных земель. В настоящее время в государственной и муниципальной собственности находится 92,4% от всей совокупной площади Земельного Фонда РФ (ЗФ РФ). Экспертная рыночная стоимость только земель сельскохозяйственного назначения (403,2 млн. га или 23,6% ЗФ РФ) составляет около 5 трлн. долларов США. Вместе с тем, из полноценного гражданского оборота сегодня оказалось исключено три четверти ЗФ РФ (75,6%), т.е. эту землю нельзя не только приватизировать, но и сдавать в ипотеку (залог) для получения кредитов и займов. Из оставшейся четверти неограниченных в обороте земель лишь треть (31%) находится в частной собственности, что составляет всего 7,7% ЗФ РФ. В итоге публичные земельные активы - этот мощнейший пласт национального природного богатства к настоящему времени фактически полностью выведен из цивилизованных рыночных ипотечных отношений. Его и надо (хотя бы частично!) переводить из виртуального нашего глобального преимущества  в реальное рыночное первоклассное предложение  в виде высоколиквидных земельных активов.       

    Пока же действующее законодательство РФ позволяет производить продажу и аренду  публичных земель через аукционы и конкурсы, но, за мизерным исключением (под жилищное строительство), запрещает  их залог в долгосрочных инвестиционных целях. Хотя именно ипотека способна принести владельцам земель максимальную выгоду, поскольку разрешает продолжать на заложенном участке хозяйственную деятельность, а при необходимости и сдавать его в аренду. Учитывая историческую тенденцию к росту цен на землю, продавать ее в условиях формирования отечественного рынка недвижимости и затяжной рецессии  глобального кризиса весьма недальновидно. Аренда также имеет свою вполне ограниченную экономическую нишу, выйти за границы которой в силу объективных причин, как арендатор, так и арендодатель не могут. Высокие ставки арендной платы, например, в  крупных городах нашей страны уже  становятся непосильным бременем для предпринимателей и нередко вынуждают сворачивать бизнес. Остается третий путь для обеспечения развития республик, краев, областей, городов и районов внебюджетными финансовыми средствами - современная ипотека сравнительно небольшой части публичных земель через их разгосударствление и консолидацию, причем на первом этапе наиболее ликвидных в рыночном отношении, а значит  экономически выгодных и безопасных для напуганных кризисом инвесторов. Именно для повышения эффективности инвестиционной деятельности СФ и МО за счет вовлечения в оборот «омертвленных» ныне публичных земельных активов и создается ипотечный земельный инвестиционный механизм (ИЗИМ) и его главное звено -  земельный залоговый фонд (ЗЗФ) муниципалитета  и/или субъекта РФ. ИЗИМ по сути дела является   организационно-экономической формой государственного регулирования земельных отношений, способствующей оптимизации рыночного управления земельной публичной собственностью СФ и МО. С его помощью дефициты бюджетов большинства регионов РФ можно на постоянной основе восполнять за счет привлечения российских и иностранных инвестиций, долгосрочных и низкопроцентных кредитов под ипотеку принадлежащих им на праве собственности ликвидных земель. Для этого-то органам публичной власти и  необходимо создать возобновляемый источник финансирования - учредить Земельный Залоговый Фонд (ОАО ЗЗФ), как реальную и конкретную организационно - правовую форму государственно - частного партнерства, главными акционерами которого станут сами СФ и МО - собственники земельных участков, внесенных в уставный капитал ЗЗФ.

    Рыночно привлекательные земельные активы  в виде ликвидных земельных участков имеют достаточно высокую цену и вследствие этого вполне могут уже сегодня работать как натуральное, устраивающее кредитора обеспечение при ипотеке. Это наиболее простой, но и наименее результативный из возможных способов использования земельных активов в качестве обеспечения заимствований. Поскольку земельные участки, вносимые в уставные капиталы ЗЗФ, в стоимостном выражении могут значительно превышать размеры бюджетов СФ и МО, то они способны обеспечить высокую стартовую номинальную и рыночную стоимость акциям, облигациям, векселям, закладным ОАО ЗЗФ. При этом земельные ценные бумаги могут работать на рынке как самостоятельно, так и совместно в виде консолидированных комплексных финансовых инструментов, обладающих повышенной ликвидностью и более низкими рисками. Подконтрольным СФ, МО заимствованиям ЗЗФ при необходимости можно не нарушая бюджетного законодательства предоставлять на эквивалентно - возмездной рыночной основе государственные и муниципальные гарантии, получив при этом встречные обязательства от ЗЗФ в виде принадлежащих ему земельных активов и ипотечных ценных бумаг. Данная методика позволяет  в сжатые сроки (2 – 3 мес.) создать сравнительно малозатратный (0,1 – 0,2% от стоимостного размера уставного капитала ОАО ЗЗФ) постоянно  действующий инвестиционный механизм (ИЗИМ) и за счёт более эффективного рыночного управления публичными земельными активами привлечь  долгосрочные и низкопроцентные финансовые ресурсы как отечественного, так и иностранного происхождения в реальный сектор экономики регионов страны.

    Пришло время и на федеральном уровне механизм использования финансовых средств Фонда Национального Благосостояния и Резервного Фонда РФ, в целом многие аспекты межбюджетных отношений РФ, СФ и МО публичным органам власти выстраивать также преимущественно на возвратной рыночной основе, вовлекая при этом в активный хозяйственный оборот свои земельные ресурсы. Центробанку РФ необходимо разрешить кредитным организациям учитывать земельные залоговые финансовые инструменты ЗЗФ СФ и МО в качестве высококлассного обеспечения и принять экономические нормативы, стимулирующие ипотеку, в т. ч. земельную. В результате банки смогут существенно сократить непроизводительные материальные издержки, увеличить сроки возврата и снизить высокие процентные ставки, а это, в свою очередь, пробьет «кредитные тромбы», препятствующие поступлению финансовых ресурсов в реальный сектор экономики. Назрела острая необходимость законодательно учредить Государственный Земельный банк РФ с региональной филиальной сетью, который наряду с Земельной биржей, Ипотечным агентством и Государственным депозитарием, должны стать системообразующими институтами новой архитектуры современного отечественного земельного рынка. Эти меры позволят,  как минимум на порядок увеличить объем отечественного рынка ценных бумаг и капитализацию фондовых бирж РФ, а также  стимулировать развитие земельных отношений и местного самоуправления, что приведет, в конечном счете, к стабильному росту эффективности производства, производительности труда и общественного благосостояния.

 

2. Правовая база формирования ипотечного земельного 

    инвестиционного механизма (ИЗИМ)

 

   Для разработки методики формирования ипотечного земельного инвестиционного механизма (ИЗИМ), включая земельный залоговый фонд (ЗЗФ) и оборот земельных ценных бумаг, использован обширный перечень действующих законодательных и нормативно-правовых актов РФ. Вместе с тем, за основу правовой базы данного проекта были взяты  следующие:

·       Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", от 16.07.1998г., №102-ФЗ;

·       Земельный Кодекс Российской Федерации, от 25.10.2001г., № 136-ФЗ;

·       Федеральный Закон "О введении в действие Земельного Кодекса Российской    Федерации", от 25.10.2001г., №137-ФЗ;

·       Федеральный Закон "О приватизации государственного и муниципального имущества",  от 21.12.2001г., №178-ФЗ;

·       Федеральный Закон «О переводе земель или земельных участков из одной   категории в другую» от 21.12.2004 г., №172 - ФЗ;

·       Постановление Правительства РФ «О проведении  инвентаризации земель для определения возможности их предоставления  гражданам», от 12 июля 1993г., № 659.

·       Закон города Москвы «О землепользовании в городе Москве», от 13.12.2007 г., №48.

 

Примечание: Здесь и  далее все законодательные акты приводятся по состоянию на 01.12.2012 г.

 

3. Основные элементы ипотечного земельного инвестиционного     

    механизма 

 

3.I.  Земельные залоговые фонды (ЗЗФ)  муниципальных образований и/или  субъектов федерации РФ

 

    В регионах страны сегодня повсеместно создаются так называемые гарантийные фонды (ГФ)  в целях расширения объема кредитования малых и средних компаний. К сожалению, реализация этих гарантийно-залоговых механизмов осуществляется пока не  за счет привлечения частных и иностранных инвестиций и заимствований, а путем предоставления субъектам РФ субвенций из федерального бюджета («живых» денег налогоплательщиков РФ). В свою очередь СФ выдают гарантии  ГФ и субсидии малому бизнесу на оплату стоимости договоров гарантии по банковским кредитам в случае отсутствия у них достаточного собственного обеспечения. Пока доля кредитов, которые могут потенциально закрываться ГФ, весьма незначительна и оценивается на уровне 2-3 % от общего объема кредитования малого бизнеса - признают в Минэкономразвития. Таким образом, ГФ не решают сегодня проблему монетизации реального сектора экономики  страны даже на уровне малого и среднего предпринимательства.     Методика инвестиционного проекта «Земельная ипотека России» предполагает формирование Земельных Залоговых Фондов (ЗЗФ) субъектов федерации и/или муниципальных образований как принципиально иного финансового инструмента постоянного действия для антикризисного обеспечения приемлемых гарантий любым видам  заимствований и долговременных инвестиций в региональную экономику.   ЗЗФ создается в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» №178 – ФЗ для решения следующих основных задач:

·                   поиск стратегических частных инвесторов и кредиторов, предлагающих долгосрочные финансовые ресурсы с использованием земельных активов;

·                   выбор приоритетных, рентабельных и социально значимых  инвестиционных проектов;

·                   эмиссия и оптимальное  размещение на финансовых рынках земельных векселей и облигаций, закладных;

·                   контроль за освоением и целевым использованием инвестиций и кредитов, полученных с использованием земельных активов;

·                  обеспечение своевременного возврата заёмных средств, экономической безопасности  и увеличения рыночных активов ЗЗФ.

 

   ЗЗФ формируется из земельных участков, на которых находятся здания, сооружения, имущественные комплексы, другие объекты недвижимости, в т.ч. и объекты незавершённого строительства, но могут использоваться и свободные от обязательств земли.  В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» производится независимая и авторитетная для заимодателей оценка земельных участков с последующей приватизацией путём внесения их в качестве вклада в уставный капитал ОАО ЗЗФ. После государственной регистрации ЗЗФ принимается решение об эмиссии ценных бумаг. Организаторам ЗЗФ необходимо на конкурсной основе произвести отбор уполномоченных банковских, консалтинговых, оценочных и  страховых организаций, управляющей компании. В уставный фонд ЗЗФ можно вносить различные объекты и предметы будущего залога -  земельные участки, основные фонды, здания, сооружения, участки недр, ценные бумаги и т.п., но при этом следует иметь ввиду, что определяющем аргументом для инвестора  при принятии решения о предоставлении финансовых средств будет их фактическая рыночная цена и перспектива реализации на свободном рынке. Наиболее отвечают этим критериям ликвидные земельные участки  земель населенных пунктов, а так же земли ряда других категорий, обладающие достаточной рыночной оборотоспособностью. Формирование ЗЗФ возможно как за счёт  публичной собственности, так и на солидарной основе, при которой  его учредителями становятся представители других форм собственности, заинтересованные в получении экономически выгодных кредитов и инвестиций. Поскольку земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в желаемых СФ и МО объемах не могут быть предметом залога, то они должны переводиться в ту форму собственности, ипотека которой законом не запрещена, например, акционерную. Создается открытое акционерное общество «Земельный Залоговый Фонд», обладающее всеми законными правами собственника на земельные участки, внесенные в качестве оплаты в его уставный капитал публичными образованиями. Такой ЗЗФ уже на вполне рыночной основе позволит субъекту РФ или муниципалитету без утраты   контроля за используемыми землями гораздо эффективнее решать вопросы своей инвестиционной политики.

   СФ и МО через пакет акций в  ОАО ЗЗФ, равный в стоимостном выражении вложенным  в уставный фонд объектам недвижимости, получают новые финансовые рычаги – натуральное ликвидное залоговое обеспечение (земельные участки) и ценные бумаги (акции, облигации, векселя и закладные), которые могут приносить дополнительный доход даже превышающий сумму основного обязательства по кредиту или займу.  Поскольку методика на начальном этапе формирования ЗЗФ предполагает в первую очередь использовать земли населённых пунктов  (могут быть и  земли других, не запрещенных к обороту категорий земель сельскохозяйственного назначения,  особо охраняемых территорий, промышленности, запаса), входящих в генеральные планы и схемы территориального развития СФ или МО, то средства на проведение соответствующих работ и оформление землеустроительной и градостроительной документации администрациям территорий должны быть предусмотрены соответствующей строкой бюджета. В нашем случае эта неизбежная работа выполняется лишь приоритетно и к тому же  не на всей территории СФ или МО, а только на сравнительно небольшой её «точке роста», составляющей всего несколько процентов от площади данного административно-территориального образования (для привлечения 100 млн. долларов США при цене 1,0 кв. м земельного залога в 10 долларов потребуется немногим более 1.0 тыс. га).

    Внедрение ипотечного земельного инвестиционного механизма (ИЗИМ) существенно снижает риск невозврата вложенных средств, поскольку в соответствии с законом об ипотеке залогодержатель имеет приоритет перед другими кредиторами и страхователями. Кроме того, в случае, например, выпуска векселя, обеспеченного землей или закладной, у ЗЗФ возникают дополнительные возможности для погашения кредита, а также получения прибыли за счет операций с ценными бумагами на отечественном и зарубежных финансовых  рынках. Инвестор учитывает и то обстоятельство, что цена земли при реализации долгосрочных проектов неуклонно растет. По истечении срока кредита, в случае невозврата заемных средств, кредитор  гарантированно реализует ипотечное обеспечение - заложенный ликвидный участок, но уже по возросшей рыночной стоимости. А предусмотренное законом страхование объектов недвижимости - имущественных комплексов, земельных участков при ипотеке практически полностью сводят к минимуму основные инвестиционные риски. Для землевладельца особо ценно  то, что при ипотеке земельного участка он не только не теряет своих прав на заложенную собственность, но и может вести на них хозяйственную и другую деятельность, извлекать из этого дополнительную прибыль. Поэтому залог земли весьма полно соответствует экономическим интересам всех участников рыночных ипотечных отношений.     Важнейшей задачей для СФ и МО становится по хозяйски рачительное и эффективное использование на возвратной основе заемных средств в доходных  и публично подконтрольных инвестиционных проектах. В противном случае они могут потерять весь или соответствующую часть своего залогового фонда (правда, фактически произойдет всего лишь отсроченная и публично контролируемая продажа предмета ипотеки). При этом следует иметь ввиду то обстоятельство, что в случае невозврата заемных средств кредитору заложенные земли в собственность автоматически не переходят, а выставляются на аукционную продажу на российских торговых площадках в соответствии с ипотечным законодательством РФ.

 

Примечание: 

  Учитывая особую важность данного проекта для развития региона, на первом этапе формирования ЗЗФ руководителем Рабочей группы целесообразно назначить одного из первых заместителей главы исполнительной власти СФ или МО. В состав Рабочей группы должны войти руководители территориальных органов: по управлению государственным и муниципальным имуществом, по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, финансов, экономического развития и юридических служб, представители органов законодательной власти  и бизнеса территории.  План мероприятий Рабочей группы по формированию ЗЗФ должен включать в себя перечень работ, конкретных исполнителей и  сроки формирования ЗЗФ. Следует определить базовую или пилотную административно-территориальную единицу (город, район) на которой будет отработана модель создания более крупного регионального залогового фонда. При формировании ЗЗФ Рабочая группа использует законодательную и нормативно-правовую базу как федеральную, так и действующую в СФ или МО, а при необходимости инициирует принятие новых нормативно-правовых актов органами законодательной и исполнительной власти региона. Одним из источников финансирования работ по формированию ЗЗФ должна стать статья бюджетов субъектов федерации и муниципалитетов, предназначенная, в установленном законом порядке, на проведение работ по землеустройству. Целесообразно использовать и внебюджетные, заемные средства, например, заинтересованных в привлечении низкопроцентных и долгосрочных инвестиций предприятий, банков, страховых  и других организаций. Последующие этапы формирования ЗЗФ могут включать объекты недвижимости и земельные участки других муниципальных образований, самого субъекта федерации, а при определенных условиях и федеральную земельную собственность.

 

3.1.1. Алгоритм формирования Земельного Залогового Фонда

 

    Последовательность мероприятий по образованию ЗЗФ можно представить в следующем виде:

1. Анализ и разработка действующей нормативно-правовой базы СФ  и МО, обеспечивающей формирование ЗЗФ;

2. Принятие органом исполнительной власти СФ или МО решений о:

·       создании ЗЗФ СФ или МО;

·       утверждении Рабочей группы по созданию ЗЗФ;

·       утверждении плана мероприятий по формированию ЗЗФ.    

3. Инвентаризация и анализ качественного состава земель СФ и МО в целях выбора ликвидных земельных участков для поэтапного формирования ЗЗФ, прежде всего занятых объектами недвижимости, с разбивкой по трем уровням собственности (федеральной, субфедеральной, муниципальной). В том числе занятых:

·       приватизированными объектами недвижимости и находящимися в аренде или в постоянном (бессрочном) пользовании;

·       незавершенным строительством;

·       имущественными комплексами, зданиями, сооружениями;

·       ГУПами и МУПами;

·       незастроенных и свободных от обязательств земельных участков.

4. Анализ и по необходимости корректировка генпланов, схем территориального развития, планов застройки населённых пунктов СФ и МО на предмет определения земельных участков, используемых  на втором этапе формирования ЗЗФ.     

 5. Подготовка перечня объектов недвижимости, подлежащих приватизации.     

 6. Утверждение законодательными и представительными органами СФ и  МО перечня объектов недвижимости и способа их приватизации, в том числе путём внесения земельных участков свободных от обязательств в качестве вклада в уставный капитал вновь образуемого ОАО ЗЗФ и правовую возможность преобразования ГУПов и МУПов в ОАО.     

 7. Выполнение необходимых работ и оформление землеустроительной, градостроительной документации на объекты недвижимости, входящие в ОАО ЗЗФ.      

 8.  Юридическое создание и государственная регистрация ОАО ЗЗФ.      

 9.  Формирование и начало работы Дирекции  ОАО ЗЗФ.

10. Эмиссия и государственная регистрация ценных бумаг ОАО ЗЗФ (акции, облигации, векселя, закладные).

 

3.1.2. Способы   формирования   Земельного Залогового Фонда

       

а) Приватизация  земельных участков  в  составе объектов  

   недвижимости  и   имущественных  комплексов

   

Предлагаемая методика при формировании ЗЗФ базируется на регламентируемых Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г., № 178 –ФЗ (далее - Закон о приватизации) следующих  способах приватизации:       

а) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество (п.п.1, п.1, ст.13); б) внесение государственного или  муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ (п.п.9,п.1, ст.13). То есть формирование ЗЗФ может происходить двумя путями. Первый предполагает приватизацию имущественного комплекса государственных и муниципальных унитарных предприятий (ГУП, МУП). При этом правовая процедура регламентируется п.2 ст. 28 Закона о приватизации, где отмечается, что приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков: а) находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; б) занимаемых объектами недвижимости (зданиями, строениями, сооружениями, а также объектами, строительство которых не завершено, но они признаны самостоятельными объектами недвижимости), входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

 Следует учесть, что кроме самих земельных участков имущественного комплекса ГУПа или МУПа в состав передаточного акта на основе акта инвентаризации и аудиторского заключения включаются все виды подлежащего приватизации имущества унитарного предприятия. Это здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, включая обязательства по выплате повременных платежей гражданам, перед которыми предприятие несет ответственность  за причинение вреда жизни и здоровью, права на обозначения, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Более подробный порядок приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия изложен в статье 11 Закона о приватизации. Важно отметить, что стоимость земельных участков  принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.     Органы государственной власти (ОГВ) СФ и органы местного самоуправления (ОМС) в случае необходимости могут принять решение о предоставлении ГУПу или МУПу новых земельных участков. При этом земельные участки целесообразно предоставить на правах аренды в соответствии со ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». После включения в состав действующего предприятия земельных участков достаточных в стоимостном выражении для обеспечения кредитов и займов, принимается решение о приватизации имущественного комплекса ГУПа или МУПа посредством внесения государственного или муниципального имущества в уставный капитал вновь образуемого акционерного общества. ОГВ  СФ или ОМС становятся акционерами, владеющими 100% акций этого общества, и могут направлять его деятельность по упрощенной  законом процедуре. Земельные участки переходят в собственность ОАО ЗЗФ и уже как акционерные подлежат ипотеке, а значит, могут являться  залоговым обеспечением необходимых заемных финансовых средств и инвестиций.

   При преобразовании ОАО ЗЗФ из уже существующего ГУПа или МУПа кроме вышеуказанных особенностей следует иметь ввиду следующие обстоятельства. Сдерживающим фактором могут оказаться  невыполненные обязательства и, прежде всего, долги приватизируемого предприятия, а также негативные проявления человеческого фактора (сокращение штата, увольнения работников и т.п.). Положительным моментом является то, что существенно экономится время и средства при формировании ЗЗФ, поскольку предприятие юридически создано и всё его имущество, включая земельные участки, уже имеет соответствующую нормативно-правовую документацию. Вместе с тем, схема формирования ЗЗФ существенно упрощается при выделении из имущественного комплекса ГУПа или МУПа земельных участков и внесения их в уставный капитал ОАО ЗЗФ. В составе объектов недвижимости наряду с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, могут находиться здания, сооружения, строения, «незавершенка» (незавершенные строительством объекты) с различными формами собственности. В этом случае для предотвращения возможных конфликтов необходимо решение о совместном акционировании таких объектов недвижимости всеми заинтересованными собственниками преследующими одну цель – привлечение инвестиций.  При формировании ЗЗФ  следует иметь ввиду, что в соответствии со ст.3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» к собственности СФ относятся:

·                   земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности СФ;

·                   земельные участки, предоставленные государственным унитарным предприятиям или некоммерческими организациям,  созданным ОГВ  СФ;

·                   иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и земли.

К собственности МО (поселений, городских округов, муниципальных районов) относятся:

·                   земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности МО;

·                   земельные участки, предоставленные муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным ОМС;

·                   иные предусмотренные федеральными законами, и принятыми в соответствии с ними законами СФ земельные участки и земли.

   В соответствии с п.10 ст.3 вышеупомянутого вводного   Закона распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется ОМС муниципальных районов и городских округов.   Необходимо особо отметить еще одну весьма важную особенность Закона  о приватизации при формировании ЗЗФ. Он в целом вовсе не запрещает иного правового регулирования отношений, возникающих при отчуждении земель. Так, в п.2 ст. 3  указывается на то, что отчуждение публичных земель допустимо иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. Это обстоятельство позволяет ОГВ  СФ, после разграничения государственной собственности на землю, издать свой законодательный акт о приватизации незастроенных земельных участков и сформировать из них ЗЗФ. В п.4 ст. 3 Закона о приватизации отмечается также, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным настоящим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства. Следовательно, СФ и МО, руководствуясь нормой ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу  не является основанием для изменения или расторжения договора аренды,  могут  с согласия арендаторов, а в иных случаях и без него, принять решение и внести арендуемые земельные участки  в уставный фонд ЗЗФ.      

     Кроме того, Конституцией РФ вопросы ведения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами (п. «В» ст. 72), разграничение государственной собственности (п. «Г» ст. 72), земельного законодательства (п. «К» ст. 72) отнесены к сфере совместного ведения РФ и  СФ. Это означает, что правовое регулирование данных вопросов может осуществляться нормативными правовыми актами не только Российской Федерации, но и ее субъектов.    При отсутствии какой-либо правовой нормы в федеральном законодательстве и при этом, не нарушая действующих законов, СФ  вправе издать собственный законодательный акт. Правда, действовать он должен, в соответствии с п.2 ст. 3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" лишь до выхода в свет аналогичного федерального закона, регулирующего соответствующие юридические нормы. Этим правом пользуются некоторые СФ при приватизации принадлежащих им на праве собственности земельных участков, в том числе и свободных от обязательств. Так, Закон города Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007г. № 48 (п.18 ст.3) к полномочиям Правительства Москвы в области землепользования в городе Москве относит принятие решений о внесении земельных участков или права аренды земельных участков в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ. Из вышеприведенного анализа видно, что действующие федеральные законодательные и нормативно-правовые акты позволяют ОГВ  СФ и ОМС уже сегодня вполне легитимно создавать ЗЗФ и под ипотеку высоколиквидных земель привлекать в реальный сектор экономики своих территорий весьма значительные по объему  отечественные и иностранные инвестиции, кредиты и займы.

 

 

б) Пути и методы увеличения стоимостного объёма Земельного   

   Залогового Фонда

     

В настоящее время можно вполне легитимно использовать несколько наиболее продуктивных с позиций затратности и временного фактора вариантов формирования и увеличения размера уставного капитала ЗЗФ.

 

Вариант №1  

Земельные участки входят в состав объектов недвижимости (здания, строения, сооружения, имущественные комплексы) и принадлежат на праве собственности СФ или МО. При этом подлежащий приватизации имущественный комплекс (путем внесения в уставный капитал ОАО ЗЗФ) может так же полностью или частично принадлежать на праве собственности СФ или МО. В первом случае все 100% акций ОАО ЗЗФ будут в собственности СФ или МО. Во втором - соответствующая часть акций перейдет в собственность других ассоциированных совладельцев приватизируемого имущественного комплекса. Возможны ситуации, когда арендодателем земельного участка выступает СФ или МО, а арендатором другой собственник. Формирование ЗЗФ в этом случае может  происходить аналогично процедуре, изложенной в п.2 ст.2, и п.12 ст.43 Закона о приватизации. То есть посредством внесения арендуемого имущества в качестве  вклада в уставный капитал ОАО ЗЗФ, созданного совместно с арендатором, с формальным предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества. Если по истечении установленных сроков, не поступит соответствующего заявления от арендатора, то нереализованные положения такого договора о выкупе акций утрачивают силу. Эти акции ЗЗФ остаются в собственности СФ или МО, а права и обязанности публичного арендодателя переходят его правопреемнику – ОАО ЗЗФ. Опять же ст. 617 ГК РФ допускает смену арендодателя  и без формального ущемления прав арендатора.

 

Вариант №2    

Земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства или на которых планируется строительство новых объектов недвижимости, также  могут быть приватизированы. После государственной регистрации прав на эти объекты, с учетом требований ст.28 Закона о  приватизации, а так же п.3 ст.33 и п.7 ст.36 Земельного Кодекса РФ (далее – ЗК РФ), приватизация застроенной и незастроенной частей земельных участков под ними производится так же как описано в первом варианте. При этом земельные участки пока вообще не занятые никакой недвижимостью, при выполнении определенных условий, тоже можно приватизировать. Весьма важно учитывать, что размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или  правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п.3 ст.33 ЗК РФ).

 

Вариант №3 

В соответствии с п.1 ст.30 Закона о приватизации объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением:

·                   объектов, обеспечивающих нужды органов социальной защиты населения, в т.ч. детских фондов, домов ребенка, домов для престарелых, интернатов, госпиталей и санаториев для инвалидов, детей и престарелых;

·                   объектов здравоохранения, образования, культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения;

·                   детских оздоровительных комплексов (дач, лагерей);

·                   жилищного фонда и объектов его инфраструктуры;

·                   объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Вместе с тем, необходимо учесть, что эта же статья закона разрешает производить изменение назначения указанных объектов по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления. После этого возможна их последующая приватизация и ипотека.

  

Вариант №4

Формирование ЗЗФ можно частично производить и за счет Фонда перераспределения земель. Этот фонд образуется из земельных участков при добровольном отказе от них, а так же при принудительном изъятии в установленном законом порядке. До сих пор часть земель в городах и районах находится на правах постоянного (бессрочного) пользования у различных предприятий и организаций. Далеко не у всех из них имеются  возможности произвести выкуп в собственность или оформить аренду земельных участков, на которых они территориально расположены. Между тем, они обязаны были это сделать согласно требований ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в срок до 1 июля 2012 года. Поэтому им целесообразно в ряде случаев добровольного отказаться от прав бессрочного пользования земельными участками. Стимулом для этого могут стать новые более благоприятные инвестиционные возможности для развития предприятий и организаций, которые открываются при формировании ЗЗФ совместно с публичным органом власти. В соответствии со ст.19 ЗК РФ, если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.  Кроме того, из п.2 ст.45 ЗК РФ следует, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, как и право пожизненного наследуемого владения прекращается принудительно при:

·                   Использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

·                   Использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

·                   Неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении,  использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; нарушение установленного законом режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, других земель с особыми условиями использования; систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозий и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

систематическая неуплата земельного налога.

·                   Неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным Законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств исключающих такое использование;

·                   Изъятии и реквизиции земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ст.55 и ст.51 ЗК РФ.

  

   Решение о прекращении прав на земельные участки в вышеуказанных случаях принимается судом за исключением случаев предусмотренных федеральными законами. Истцом выступает орган государственной  власти или орган местного самоуправления, заинтересованные в изъятии земель и формировании на их основе ЗЗФ.  Поскольку Фонд перераспределения земель  можно пополнять только из сравнительно низколиквидных земель сельскохозяйственного назначения, то для того, чтобы  из них сформировать ЗЗФ, целесообразно перевести в соответствии с п.1 ст.8 ЗК РФ решением органа исполнительной власти  часть  земель Фонда в другие категории, имеющие более высокую рыночную стоимость. В последующем в случае необходимости может быть разработана соответствующая градостроительная (в объёме достаточном для государственной регистрации) и землеустроительная документация, определены существующие и планируемые к застройке объекты недвижимости, включая земельные участки под ними и необходимые для их функционального обслуживания. Поскольку целью этих преобразований является формирование возможно более мощного в стоимостном выражении ЗЗФ, то при разработке проектной документации объекта недвижимости следует запланировать к оформлению (для последующей  приватизации) максимальные по размерам и рыночной цене земельные участки, необходимые для его функционального обслуживания.

   В том случае если генеральный план развития населённых пунктов утверждён, то находящиеся в их границах земли, используемые в целях сельскохозяйственного производства, по решению муниципалитета  уже без процедуры перевода из категории в категорию могут быть внесены в уставный фонд ЗЗФ. При этом необходимо учитывать, что утверждение и изменение черты городских и сельских населенных пунктов входит в компетенцию органов государственной власти СФ. В ближайшей перспективе предметом ипотеки, причем в достаточно больших объемах, вполне могли бы стать земельные участки, находящиеся ныне в собственности СФ и МО и входящие в фонды перераспределения земель территорий. В настоящее время в Фонде перераспределения земель РФ находится около 4,5 млн. га неиспользуемых и предназначенных для сельскохозяйственного товарного производства земель, право распоряжения которыми принадлежит публичным органам власти.

 

Вариант №5

Фонд перераспределения земель можно пополнять и по итогам инвентаризации земель. Комиссия  по проведению инвентаризации создаётся решением администрации МО и может выявить, а МО в судебном порядке перевести в муниципальную собственность бесхозяйные земельные участки. При необходимости МО вправе осуществить их перевод, например, в земли населенных пунктов, промышленности, запаса или особо охраняемых природных территорий. В соответствии с п.6 ст.2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях», от 14.03.1995 г., №33 – ФЗ такие земли могут находиться в собственности СФ или МО, в зависимости от того  какой статус они имеют - региональный или местный. Это хороший резерв для пополнения земельного имущества регионов и формирования  из не запрещенных к обороту земель ЗЗФ. В соответствии с процедурой инвентаризации земель, Положение о порядке проведения которой утверждено постановлением Правительства РФ, от 12.07.93г. № 659, можно формировать ЗЗФ. Следует иметь в виду, что инвентаризации подлежат все категории земель, не используемые в сельскохозяйственном производстве. В соответствии со ст. 13 Федерального закона «О землеустройстве», от 18.06.2001г., № 78-ФЗ инвентаризация земель проводится для выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель. Органы исполнительной власти СФ конкретизируют содержание работ по инвентаризации земель и устанавливают очередность их проведения. Состав комиссий по инвентаризации утверждается главой местной администрации.

   При проведении инвентаризации комиссии устанавливают легитимность прав юридических и физических лиц на земельные участки, анализируют использование их по целевому назначению. В ходе инвентаризации комиссией устанавливается местоположение земель, площадь, качественное состояние, причины, приведшие к выявленным изменениям состояния земель, а также разрабатываются предложения по дальнейшему использованию  земель,  подписывается соответствующий акт. Обобщенные комиссией материалы инвентаризации земель с предложениями по их  использованию и установлению правового режима земельных участков рассматриваются местной администрацией с участием представителя комитета по земельным ресурсам и землеустройству субъекта РФ и направляются в органы исполнительной власти СФ для утверждения и принятия решения о дальнейшем использовании. Утвержденные материалы инвентаризации земель, является основанием для перерегистрации прав на землю и внесения соответствующих изменений в земельно-кадастровую документацию.

 

Вариант №6

На основании акта комиссии по инвентаризации земель, либо по собственной инициативе ОМС может приобрести право собственности на ЗУ, как бесхозяйную недвижимую вещь в порядке, предусмотренном ст. 225 ГК РФ. Земельный участок может быть признан бесхозяйным, если не имеет собственника или собственник его неизвестен, либо отказался от права собственности. Такой земельный участок принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права  на недвижимое имущество, по заявлению ОМС, на территории которого он находится. По истечении года со дня  постановки земельного участка как бесхозяйной недвижимой вещи на учет, орган уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот земельный участок. В случае заинтересованности в ускорении формирования ЗЗФ, ОМС вполне могут воспользоваться данной процедурой перевода бесхозяйных земельных участков в муниципальную собственность. 

 

Вариант №7

В соответствии с Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», от 21 декабря 2004г., № 172-ФЗ органы государственной власти СФ должны осуществлять правовое регулирование этой важной сферы земельных отношений в рамках своей компетенции. Примечательно, что статья 15 указанного закона позволяет производить категориальный перевод до разграничения государственной собственности на землю Правительству РФ если: земли или земельные участки необходимы для федеральных нужд; земли или земельные участки в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения. В иных, помимо предусмотренных выше, случаях перевод земель из категории в категорию осуществляется органами исполнительной власти СФ или,  в соответствии с законами СФ, органами местного  самоуправления. Наиболее ценными в стоимостном выражении, а значит и более предпочтительными для обеспечения  гарантий возврата инвестиций, являются земли населённых пунктов, так как их цена на порядок, а то и выше  земель иных категорий. Поэтому  перед формированием ЗЗФ целесообразно произвести категориальный перевод земельных участков, планируемых к приватизации или входящих в состав имущественного комплекса унитарного предприятия, подлежащего приватизации .

   Приемлемую рыночную стоимость  имеют  земли промышленности, предназначенные для размещения объектов промышленности, транспорта, связи, энергетики. Перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий разрешается в случае:

·                   организации особо охраняемых природных территорий;

·                   установления или изменения черты поселения (населенного пункта);

·                   размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

·                   создания туристско-рекреационных особых экономических зон.

Перевод земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается в случаях:

·                   создания особо охраняемых природных территорий;

·                   установления или изменения границ населенных пунктов;

·                   размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;

·                   прекращения существования водных объектов, изменения русла, границ и  иных изменений местоположения водных объектов, в том числе связанных с созданием искусственных земельных участков в случаях, предусмотренных федеральными законами.

     Поскольку земли сельскохозяйственного назначения в силу своей специфики имеют обременения, их ипотека не устраивает некоторых инвесторов как надежное обеспечение долгосрочных вложений капитала, хотя залог этих земель и разрешен законом. Поэтому перед формированием ЗЗФ органу государственной власти СФ совместно с ОМС  резонно произвести перевод земель, имеющих ограниченный оборот, в земли высоколиквидные и более ценные в рыночном отношении. В последующем вполне применима процедура приватизации этих земельных участков способами, регламентируемыми пп.1 и пп.9 п.1 ст. 13 Закона о приватизации. В соответствии с п.4 ст. 28 ЗК РФ  резервирование ЗУ для государственных и муниципальных нужд является одним из трех случаев, при котором допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии со ст.70.1.ЗК РФ резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, а также в пределах иных территорий, необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд. Кроме того, резервирование земель осуществляется в целях создания условий для строительства и реконструкции объектов автомобильного, водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта (п.7 ст. 90 ЗК РФ). Также законом предусмотрено, что в целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых природных территорий  СФ вправе принимать решения о резервировании земель (п.5 ст. 95 ЗК РФ).

   При этом земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем семь лет. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов на срок до двадцати лет. Пункт 8 ст.28 Закона о приватизации говорит о том, что отчуждению в соответствии с настоящим Законом не подлежат земельные участки, находящиеся в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. Однако если будет принят соответствующий Федеральный закон, разрешающий отчуждение таких земель, то их приватизация, а, следовательно, формирование ЗЗФ и ипотека, вполне возможны.  Резервные земли могут входить в пригородные зоны, находящиеся за пределами  черты городских поселений и составляющие с городом единую социальную, пригородную и хозяйственную территорию, но не входящие в состав земель иных поселений (населенных пунктов). Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения, утверждаются и изменяются законами субъектов федерации. В Москве и Санкт-Петербурге – федеральными законами. В соответствии со ст.103 ЗК РФ к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением фондов перераспределения земель. Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию. Законодательством РФ предусматривается как включение в земли запаса различных видов и категорий земель, так и их использование. Согласно постановлению Совета Министров – Правительства РФ от 12 июля 1993г. № 659, после проведения соответствующей инвентаризации устанавливаются возможность и условия передачи неиспользуемых земель в состав земель запаса. После этого эти земли также можно включить в состав ЗЗФ.     

 

 

 

Вариант №8

Большие потенциальные возможности для формирования ЗЗФ регионов имеют земли, на которых расположены как действующие так и не функционирующие по тем или иным причинам предприятия промышленности, энергетики и транспорта. Эти земли составляют самостоятельную категорию земель и расположены за чертой населённых пунктов. Размеры земельных участков промышленных объектов определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами или проектно-технической документацией. Организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности земельные участки для разработки полезных ископаемых  предоставляются после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель. Порядок использования отдельных видов земель промышленности и иного специального назначения, в соответствии со ст.87 ЗК РФ, определяется:

·                   Правительством РФ в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;

·                   Органами исполнительной власти СФ в отношении земель, принадлежащих им на праве собственности;

·                   Органами местного самоуправления в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности.

Реалии таковы, что сегодня без земельной ипотеки многие промышленные предприятия самостоятельно не в состоянии решить назревшие проблемы развития, реконструкции и модернизации. При этом земельные участки, принадлежащие им, как правило, территориально выгодно расположены, оснащены объектами  уже освоенной инфраструктуры и поэтому имеют сравнительно высокую рыночную стоимость. Включение этих земель в ЗЗФ территорий позволит с одной стороны, увеличить инвестиционные возможности региона, а с другой - открывает перед предприятиями промышленности реальные перспективы развития на правах соучредителей и акционеров ОАО ЗЗФ. Особого внимания заслуживают земли промышленности, на которых прекращена хозяйственная деятельность. Это касается, прежде всего, естественных монополий, предприятий горнодобывающей и нефтегазовой отраслей экономики. Наличие на этих земельных участках дорог, энерго-, теплоснабжения, других объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения делает их привлекательными для ипотечных сделок. Формирование ЗЗФ из подобных земель может быть весьма полезным для перепрофилирования и решения назревших проблем моногородов.

 

Вариант №9   

Формирование ЗЗФ возможно и когда учредителями ОАО ЗЗФ становятся представители различных форм собственности - от государственной (федеральной, субфедеральной) и муниципальной до частной, заинтересованные в привлечении инвестиций или кредитов путем объединения собственных сил и средств. С одной стороны, это вызвано низким уровнем развития отечественного земельного рынка, отсутствием его инфраструктуры - земельных банков, страховых компаний, бирж и т.п. С другой стороны, отдельно взятому предприятию или муниципальному образованию  весьма сложно получить кредит на выгодных условиях в одиночку, даже имея в собственности высоколиквидные земельные участки. Сегодня и крупным фирмам с высоким международным рейтингом нелегко вести внешнеэкономическую деятельность по привлечению иностранных инвестиций и добиваться успеха на западных финансовых  ранках. Другое дело, когда учредителями ЗЗФ становятся десятки владельцев высоколиквидных земельных участков. В этом случае суммарная стоимость земель, вошедших в уставный капитал ЗЗФ, будет весьма значительной. ЗЗФ, как юридическое лицо,  гораздо успешнее произведет эмиссию ценных бумаг, обеспеченных как "провизо" этими земельными участками, эффективнее разместит их на отечественном и зарубежных финансовых рынках, осуществит поиск и привлечение крупных инвесторов. В последующем, после поступления инвестиций в регион, учредители ЗЗФ для экономического развития получат свою долю финансовых средств пропорциональную личному участию.

    На первом этапе определенные проблемы могут возникнуть при функционировании ЗЗФ небольших и пока малопривлекательных для долгосрочных инвестиционных вложений городов и районов. Решить эту проблему можно организацией взаимовыгодного сотрудничества подобных  муниципальных ЗЗФ с региональными ЗЗФ, куда они могут войти в качестве акционеров. Кроме того, в соответствии с п.3  ст.19 ЗК РФ любые не исключённые из оборота  земли и земельные участки могут быть безвозмездно переданы РФ или СФ в собственность МО для обеспечения их развития, в том числе и за пределами административно-территориальных границ этих МО. Последние с полным правом могут из этих земель формировать собственный ЗЗФ и привлекать с его помощью внебюджетные средства и инвестиции. Интересно, что между СФ и МО могут возникнуть новые, вполне цивилизованные межбюджетные экономические отношения  на эквивалентной рыночной основе за счет взаимодействия ЗЗФ разных уровней. В случае необходимости выручить муниципалитет в этом случае  может СФ, прогарантировав своим ЗЗФ кредит муниципалитету. Последний не просто получит это как подарок, а выдаст встречные гарантии своего ЗЗФ региональному ЗЗФ.  Взаимоотношения с Федеральным Центром по поводу кредитов и заимствований  Минфина РФ субъект РФ будет строить уже не как проситель безвозвратных средств, но как полноправный и рыночно состоятельный хозяйствующий субъект, вполне способный ответственно сотрудничать на взаимно выгодной основе и выставлять  ликвидный залог из инструментария собственного ОАО ЗЗФ.  Такая схема совместной работы СФ, МО  и предпринимателей хорошо интегрирует в рамках государственно-частного партнёрства интересы государственных органов, органов местного самоуправления  и бизнеса,  концентрирует усилия всех участников хозяйственной деятельности на узловых, приоритетных направлениях социально-экономического развития регионов.    

     Создание ЗЗФ вначале на базе муниципалитетов и субъектов РФ, а в перспективе в масштабах  округов и даже страны позволит активнее вовлечь в гражданский оборот значительные по площадям и стоимости публичные земли и быстрее сформировать отечественный современный ипотечный рынок. Через рыночную оценку земли и ее ипотеку, вполне возможно возрастание имущественной, а затем и денежной составляющей бюджетов всех уровней от района до государства в целом. В свою очередь, это приведет к росту национального богатства не абстрактного, но конкретного, выраженного в определенных стоимостных формах - ценных бумагах, инвестициях, кредитах, обеспеченных реальными земельными ресурсами России.

 

Вариант №10

Деятельность ЗЗФ возможна и в других организационно – правовых формах, например, потребительского общества, учредителями которого станут различные собственники земельных активов. Потребительское общество - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц, созданное, как правило, по территориальному признаку, на основе членства путем объединения его членами имущественных паевых взносов в целях удовлетворения материальных и иных потребностей его членов. В соответствии со ст. 5 Закона "О потребительской кооперации" потребительское общество, созданное в форме потребительского кооператива, является юридическим лицом и обладает специальной правоспособностью и вправе заниматься деятельностью, направленной на удовлетворение потребностей пайщиков; осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано; участвовать в хозяйственных обществах, кооперативах, быть вкладчиком в товариществах на вере; распределять доходы между пайщиками в соответствии с уставом потребительского общества; осуществлять внешнеэкономическую деятельность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
    Имущество кооператива состоит из паевых взносов его членов, а также из приобретенного по иным законным основаниям имущества (доходы от предпринимательской деятельности кооператива, от созданных им организаций, а также доходы от размещения его средств в банках, ценных бумагах) и принадлежит потребительскому кооперативу на праве собственности (ст. 213 ГК). Потребительское ощество может аккумулировать как долевую, так и выделенную в натуре земельную собственность различных юридических и физических лиц. Размеры вступительного и паевого взносов определяются общим собранием потребительского общества. При осуществлении своей деятельности потребительское общество вправе формировать следующие фонды: неделимый; развития потребительской кооперации;  резервный; иные фонды в соответствии с уставом потребительского общества. В качестве обеспечения долгосрочных заимствований наиболее предпочтительным для заимодателей является неделимый фонд, из которого нельзя будет выделять материальные и финансовые доли при возможном выходе из кооператива его членов. В этом варианте перспективен оборот векселей, обеспеченных земельными участками, а также имеющих авали банков, сотрудничающих с векселедателем на взаимовыгодной основе.

 

Вариант №11

В соответствии со ст.8 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», от 06.10.2003г., № 131 – ФЗ в целях объединения финансовых средств, материальных и иных ресурсов для решения вопросов местного значения могут быть образованы межмуниципальные объединения, учреждены хозяйственные общества и другие межмуниципальные организации в соответствии с федеральными законами и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. В статье 68 этого закона говорится, что  представительные органы муниципальных образований для совместного решения вопросов местного значения могут принимать решения об учреждении межмуниципальных хозяйственных обществ в форме закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью. Для формирования совместного земельного залогового фонда муниципалитеты, руководствуясь вышеуказанными правовыми нормами,  вполне могут консолидировать свои земельные активы в одно хозяйственное общество с большой залоговой стоимостью уставного капитала и привлекать для своего развития весьма значительные внебюджетные финансовые ресурсы и инвестиции.

 

 

3.1.4. Функции  органов государственной власти и местного 

         самоуправления по формированию Земельного Залогового Фонда   

    

а) Территориальный орган имущественных отношений     

     

   Основную функциональную роль при формировании ЗЗФ выполняет территориальный орган имущественных отношений СФ, который, в соответствии со ст.25 Закона о приватизации, является учредителем открытого акционерного общества ЗЗФ (ОАО ЗЗФ). Наиболее важные функции  этого органа по формированию ЗЗФ следующие:

·                   Предоставляет на рассмотрение Рабочей группы по формированию ЗЗФ информацию о наличии имущественных комплексов, объектов недвижимости, перспективных для приватизации и последующей ипотеки земельных участков под ними в разрезе федеральной, субфедеральной, муниципальной и других форм собственности. При этом учитываются все объекты с незавершенным строительством;

·                   Вносит в законодательный орган территории согласованные в Рабочей группе предложения в программу приватизации, предусматривающие перечень конкретных объектов и способы их приватизации;

·                   После утверждения программы приватизации в установленном законом порядке проводит работу по учреждению ОАО ЗЗФ (организует оценку и вносит имущество в уставный капитал ОАО ЗЗФ, готовит учредительные документы и проводит первое организационное собрание акционеров);

·                   Являясь законным представителем государственных органов или органов местного самоуправления, вступает в права владельца акций ОАО ЗЗФ, принадлежащих данному СФ или МО.

   Следует учесть то обстоятельство, что п.2 ст.39 Закона о приватизации позволяет существенно упростить все организационно-правовые процедуры по управлению деятельностью ОАО ЗЗФ, в  том случае если все 100% его акций находятся в собственности СФ или МО. Полномочия высшего органа ОАО ЗЗФ - общего собрания акционеров осуществляются собственником этих акций в порядке, установленном соответствующим органом государственной власти СФ или МО. При этом предусмотренные Федеральным законом "Об акционерных обществах" процедуры подготовки и проведения общего собрания акционеров не применяются. В случае внесения земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы ОАО не применяются ограничения, установленные Законом о приватизации (п.9 ст.28), предусматривающие блокирующий пакет акций ОАО ЗЗФ (более  25 %) в руках государственных органов. При инвентаризации и приватизации объектов недвижимости необходимо учитывать нормы п.8 ст.28 Закона о приватизации, в соответствии с которыми данный закон не регулирует отчуждение земельных участков в составе земель:

·                   лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

·                   зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

·                   общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);

·                   не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации;

·                   в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

·                   транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

 

     Вместе с тем приватизация подобных земельных участков возможна после изменения их назначения и перевода из одной категории земель в другие, не обремененные законодательными запретами. Кроме того, приватизировать их можно и в соответствии с другими законодательными актами РФ и СФ. Как уже отмечалось ранее, объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением объектов указанных в п.1 ст.30 Закона о приватизации. Однако, при формировании ЗЗФ следует учесть, что эта же статья закона разрешает производить изменение назначения указанных объектов по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления, после чего возможна их приватизация и включение в ЗЗФ. При внесении государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества количество акций, приобретаемых в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, доля этих акций в общем количестве обыкновенных акций открытого акционерного общества и стоимость государственного или муниципального имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества (цена приобретения указанных акций), определяются в соответствии с Федеральным законом "Об акционерных обществах" и законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п.4 ст.25 Закона о приватизации).

    При необходимости СФ могут воспользоваться специальным правом ("золотой акцией"). Решение об этом принимается в том случае, когда из государственной собственности отчуждается 75% акций ОАО ЗЗФ. Закон о приватизации (ст.38) дает право вето владельцу "золотой акции" при принятии ОАО ЗЗФ стратегически важных вопросов его деятельности. Это обстоятельство позволяет гарантировано защитить интересы СФ. Статья 43 (п.18) данного закона говорит о том, что специальное право ("золотая акция") продолжает действовать и в случаях дальнейшего преобразования в установленном порядке открытых акционерных обществ в закрытые. Из этого следует, что ОАО ЗЗФ в последующем по желанию СФ  могут быть преобразованы в ЗАО или другие организационно – правовые формы (например, в потребительские общества или некоммерческие организации) в целях повышения эффективности их работы и усиления контроля за использованием государственного имущества, включая земельные участки, внесенные в качестве вклада в уставный капитал ЗЗФ.

 

б) Территориальный  орган  по земельным   ресурсам  и землеустройству

 

    Большой объем первоочередных работ по формированию ЗЗФ региона необходимо выполнить органам по землеустройству территории. В приоритетном порядке  им предстоит:

·                   Провести инвентаризацию и составить баланс земель с учетом их назначения, вида собственности, состояния землеустроительных работ, готовности к хозяйственному обороту с использованием ипотеки.

·                   Представить данную информацию на рассмотрение Рабочей группы и форсировать работы по землеустройству на земельных участках, подлежащих приватизации путем внесения в уставный капитал ОАО ЗЗФ. При этом в случае необходимости следует подготовить и внести предложения по категориальному переводу и изменению целевого назначения таких земельных участков.

·                   Организовать  совместную работу  с территориальным органом по управлению имуществом по  проведению кадастровой и рыночной  оценки земельных участков, подлежащих приватизации и включению в ЗЗФ.

 

   В соответствии с требованиями п.7 ст.36 ЗК РФ, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой его площади. Предельные же размеры земельного участка устанавливаются, как следует из п.3 ст.33 ЗК РФ,  в соответствии с  утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Это положение имеет ключевое значение для формирования ЗЗФ и увеличения его стоимостного потенциала за счет определения максимальных по площадям  ликвидных земельных участков.    Руководствуясь Положением "О проведении территориального землеустройства", утвержденным постановлением Правительства РФ от 7.06.2002 г., № 396, территориальные органы Федеральной службы земельного кадастра (Росреестр) проводят следующие работы по межеванию (установлению границ) объектов землеустройства:

·                   определяют границы объекта землеустройства на местности и согласуют их с лицами, права которых могут быть затронуты;

·                   закрепляют на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определяют их координаты или составляют иное описание местоположения границ объекта землеустройства;

·                   изготавливают карту (план) объекта землеустройства.

В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (нет кадастрового номера, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект.

    Приватизация земельных участков производится  только при наличии кадастровых планов (паспортов) этих  земельных участков, удостоверенных и выданных соответствующим территориальным органом по земельным ресурсам и землеустройству. Границы земельного участка устанавливаются в натуре и указываются в плане земельного участка. При этом необходимо иметь ввиду, что застроенным земельным участком приватизируемого объекта недвижимости считается вся территория непосредственно под объектом недвижимости, за исключением пустующих незастроенных (в том числе зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков. Однако незастроенный земельный участок приватизируется вместе с застроенным земельным участком при условии, что его застройка предусмотрена градостроительной документацией.     Границы  незастроенной  части земельного участка так же устанавливаются в натуре и указываются в плане земельного участка, выполненного с учетом проектной документации. В ст.28 Закона о  приватизации говорится, что приватизация зданий, строений и сооружений, а так же объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляются одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Здесь же подчеркивается, что земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

    Основным руководящим документом при оценке земли является Закон о приватизации, в соответствии с которым стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости при создании открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия, а в иных случаях стоимость земельных участков принимается равной их рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (п.3.ст.11). Статья 66 ЗК РФ устанавливает рыночную стоимость земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда определена их рыночная стоимость. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.  Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

   Порядок проведения государственной кадастровой  оценки земель устанавливается Правительством РФ и основывается на квалификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Осуществляется она как на основе статистического анализа рыночных цен и информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости, так и на основе капитализации расчетно-рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами (Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" от 8.04.2000г., №316; Приказ  МЭРТ РФ «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» от 12 августа 2006 г. N 222).

 

 

в)  Территориальный орган  архитектуры и градостроительства

   

   Этот орган представляет информацию о генеральных планах населённых пунктов и схемах территориального развития, в которые входят земли, планируемые к приватизации и включению в уставный капитал  ОАО ЗЗФ. Вносит на рассмотрение Рабочей группы предложения о возможностях корректировки границ генеральных планов в целях включения в них высоколиквидных земельных участков, подлежащих застройке и приватизации в составе объектов недвижимости, в том числе под объектами с незавершенным строительством и находящихся в пригородных зонах или за чертой населённых пунктов. При необходимости орган архитектуры и градостроительства региона обеспечивает разработку градостроительной документации на объекты недвижимости («незавершёнку»), предназначенные для приватизации путем внесения в уставный капитал ОАО ЗЗФ. При этом следует руководствоваться  положением п.4 ст.85 ЗК РФ, которое говорит о том, что реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

   Генеральный план, как следует из п.1 ст.35 Градостроительного Кодекса РФ, это градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений (населенных пунктов). Он разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъекта РФ. Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Следует иметь в виду, что в соответствии с нормами законодательства РФ о государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними, обязательному включению в документ, удостоверяющий право на земельный участок (это необходимо для регистрации ОАО ЗЗФ), подлежит следующая информация:

·                   код территориальной зоны, установленный правилами застройки;

·                   функциональное назначение территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок;

·                   местоположение земельного участка или его части в границах зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, а также иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются законодательством РФ и СФ;

·                   наличие в границах земельного участка объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование;

·                   наличие в границах земельного участка зданий, строений и сооружений не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного земельного участка, с указанием обременений и сервитутов (п.6 ст.57 Градостроительного Кодекса РФ).

Финансирование дополнительных градостроительных работ может осуществляться за счет средств региональных и местных бюджетов, в том числе средств, поступающих от платы за землю на социальное и инженерное обустройство территорий городских и сельских населённых пунктов.

 

г)   Территориальный орган  юридической  службы 

  

    Важнейшей задачей юридической службы администрации СФ или МО должно стать правовое сопровождение формирования ЗЗФ, координация деятельности всех заинтересованных государственных органов пилотной территории при подготовке необходимых нормативно-правовых актов. При этом следует обеспечить их юридическое соответствие законодательству РФ, СФ и МО.  Необходимо осуществить полную юридическую поддержку подготовке и внесению членами Рабочей группой на рассмотрение органов государственной власти и местного самоуправления проектов нормативно-правовых актов по формированию ЗЗФ. В случае если в ходе этой работы будут возникать вопросы, решение которых выходит за рамки компетенции СФ или МО, юридическая служба инициирует подготовку и внесение в установленном законом порядке соответствующих документов в Правительство РФ, другие федеральные и региональные органы законодательной и исполнительной власти. После формирования ЗЗФ, учреждения и государственной регистрации ОАО ЗЗФ юридическая служба территории  оказывает необходимую правовую поддержку последующей деятельности ЗЗФ и взаимодействию его с органами государственной власти и местного самоуправления.

 

д)  Дирекция   Земельного Залогового Фонда

 

    Логическим итогом реализации первого этапа плана формирования территориального ЗЗФ является образование ОАО ЗЗФ  и его исполнительного органа - Дирекции. В случае если ОАО ЗЗФ создается путем преобразования унитарного предприятия, до первого собрания акционеров руководитель ГУПа или МУПа, преобразованного в ОАО, в соответствии с п.5 ст.37 Закона о приватизации, назначается директором (генеральным директором) ОАО ЗЗФ. Вновь созданное ОАО путем преобразования унитарного предприятия становится его правопреемником. Права акционера ОАО ЗЗФ, акции которого находятся в собственности СФ или МО, осуществляют соответственно органы государственной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления. Следует обратить внимание на п.1 ст.39 вышеуказанного закона, где говорится, что представителями интересов СФ и МО в органах управления и ревизионных комиссиях ОАО могут быть лица, замещающие соответственно государственные и муниципальные должности, а так же иные лица. Порядок управления  находящимися в государственной или муниципальной собственности акциями ОАО ЗЗФ определяется органами государственной власти СФ или органами местного самоуправления. Как уже отмечалось ранее, при 100% принадлежности акций ОАО ЗЗФ органам публичной власти, полномочия высшего органа управления ОАО ЗЗФ осуществляются от имени собственника акций в порядке, определенном органами государственной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления. Процедуры подготовки и проведения общего собрания акционеров в этом случае не применяются. Представители СФ (в случае использования "золотой акции"), в обязательном порядке являются членами совета директоров (наблюдательного совета) и ревизионной комиссии ОАО ЗЗФ. При этом их места как в совете директоров (наблюдательном совете) так и в ревизионной комиссии не учитываются при выборах этих органов управления ОАО ЗЗФ  (п.4 ст.38 Закона о  приватизации).

   В обязанности Дирекции входит подготовка эмиссии (выпуска) ценных бумаг, регламента их обращения на рынке, поиск кредиторов и инвесторов, заинтересованных в ипотечных финансовых операциях под залог высоколиквидных земельных участков. Дирекция ОАО ЗЗФ отвечает за конкурсный отбор инвестиционных проектов, гарантом которых должен выступить ЗЗФ. В дальнейшем, она осуществляет контроль за целевым использованием  инвестиционных средств и обеспечивает встречное гарантирование их возврата заемщиками. В соответствии с планом Рабочей группы по формированию территориального ЗЗФ Дирекция принимает непосредственное участие в работе по дальнейшему увеличению уставного капитала ОАО ЗЗФ за счет новых земельных участков, объектов недвижимости, высоколиквидных ценных бумаг и активов. Для повышения эффективности инвестиционной деятельности Дирекции ОАО ЗЗФ следует проводить тендер в целях определения Управляющей компании (Агентства), Уполномоченного банка и Уполномоченной страховой компании. Целесообразно на конкурентной основе определить специализированные оценочную и аудиторскую фирмы, лицензированные организации, выполняющие градостроительные и землеустроительные работы. Создание подобной организационно-финансовой инфраструктуры поможет гораздо оперативнее, дешевле, качественнее и "под ключ" формировать ЗЗФ, а в последующем выгоднее привлекать долгосрочные и низкопроцентные инвестиции и кредиты для развития территории. Кроме того, средства, поступающие от организации конкурсов и тендеров, могут существенно облегчить бремя материально-финансовых издержек первого этапа формирования ЗЗФ, которое ляжет на бюджеты субъектов федерации и муниципальных образований.

 

4. Варианты оборота активов ЗЗФ для привлечения   иностранных

   инвестиций

 

Общие предпосылки и условия:

 

1.      В роли приемлемых земельных активов в данном инвестиционном проекте выступают:

·                   высоколиквидные земельные участки, имеющие авторитетную независимую оценку с рыночной стартовой стоимостью желательно не менее 500 млн. рублей, не обремененные сервитутами и перешедшие из публичной собственности в собственность открытого акционерного общества (ОАО Земельный Залоговый Фонд - (ЗЗФ));

·                   эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги, обеспеченные земельными участками ЗЗФ (акции, облигации, векселя, закладные). На первом этапе перспективен оборот векселей и закладных, поскольку он менее забюрократизирован (не требует государственной регистрации, проспекта эмиссии), имеет более низкие временные и материальные издержки в сравнении с оборотом акций и облигаций.

2. Мажоритарными акционерами ОАО ЗЗФ (до 100% акций) являются органы местного самоуправления и региональной государственной власти -
муниципалитеты и субъекты РФ. (Акционерами могут быть и другие собственники). В последующем возможно образование потребительских обществ, предприятий других организационно правовых форм.

3. Инвестиции и кредиты, привлекаемые ЗЗФ, направляются в
доходные и социально-значимые бизнес - проекты, поддерживаемые
органами государственной власти РФ (жилищное строительство,
агропромышленный комплекс, логистическая инфрастуктура и т.п.).

4.  Участие инвесторов и кредиторов возможно непосредственно в роли бизнес - партнеров и равноправных участников проектов, а также на принципах кредита или финансового лизинга.

5. Для обеспечения внебюджетным финансированием, долгосрочными
кредитами и займами национальных проектов и целевых территориальных
программ пилотные ЗЗФ целесообразно объединить в более крупные -
межрайонные и региональные, а при необходимости и окружные ЗЗФ (в
масштабах федеральных округов).

 

Вариант №1

а) Заключаются кредитный договор и договор об ипотеке (залоге) земельных участков ЗЗФ, являющихся натуральным обеспечением кредита. Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гарантирует как иностранным, так и отечественным инвесторам - залогодержателям приоритетную правовую защиту по сравнению с другими кредиторами;

б)      При заключении договора об ипотеке целесообразно одновременно
выпустить закладные - именные ценные бумаги, используемые в последующем их распорядителями для получения прибыли от оборота на финансовых рынках, как минимум, двумя путями: как базовый актив для выпуска (эмиссии) собственных, более ликвидных ценных бумаг и оборота их на финансовых рынках; для продажи или залога под привлечение новых финансовых ресурсов (рефинансирования).

 

Вариант № 2

Выпускаются корпоративные векселя ЗЗФ, аваль на которые ставит российский или иностранный банк (или выдает банковскую гарантию, поручительство). За аваль или гарантию (например, по договору мены) банк получает от ЗЗФ закладную, которую затем продает ипотечному агентству или закладывает под вновь привлекаемые финансовые ресурсы. Авалированный банком вексель ЗЗФ продается или закладывается по индоссаменту (именному или залоговому) инвестору.

 

Вариант № 3

ЗЗФ выступает в роли авалиста (поручителя):

1)      на вексель банка;

2)      на вексель потребительского общества или управляющей компании.
Эффективность такого аваля (поручительства) может быть повышена за счет залога (заклада) закладной ЗЗФ на определенных условиях (получения
прибыли от оборота)  тому инвестору, которому передается авалированный
вексель.

 

 

 

Вариант № 4

ЗЗФ вносит весь или часть своего уставного капитала в виде паевого взноса в уставный капитал потребительского общества или управляющей компании, которые выпускают свои корпоративные ценные бумаги и размещают их на рынке для привлечения инвестиций и последующего их предоставления ЗЗФ на более комфортных организационных и экономико-правовых условиях.

 

Вариант № 5

ЗЗФ для получения кредита как финансовый инструмент использует страховой полис страховых организаций с высоким рейтингом надежности (возможна перестраховка или прямое участие западных страховых компаний). При этом минимизируется негативная роль и издержки от участия в инвестиционном проекте банковских институтов. Международные страховые группы способны обеспечить эффективный рыночный оборот земельных ценных бумаг и без активного участия в сделке банков.

 

Вариант № 6

ЗЗФ под обеспечение (ипотеку) части своих земельных участков получает от российского банка сравнительно небольшой кредит, остро необходимый российской стороне - заемщику на начальном этапе инвестиционного проекта. В дальнейшем этот банк выполняет роль банка-оператора сделки и по варианту 2 при необходимости выдает гарантию или ставит аваль на вексель ЗЗФ для последующего привлечения долгосрочных и низкопроцентных иностранных инвестиций.

 

Вариант № 7

ЗЗФ депонирует свой вексель (закладные, акции, облигации) в приемлемом для иностранного инвестора депозитарии (в РФ или за рубежом). Затем депозитарий выпускает расписку об ответственном хранении этой ценной бумаги - SKR (safekeeping receipt), которая при определенных условиях как самостоятельно, так и вместе с векселем могут оборачиваться на иностранном рынке и приносить прибыль, а также становиться обеспечением (базовым активом) кредита для ЗЗФ.

 

Примечание: Приведены только некоторые варианты использования земельных активов и ценных бумаг, но существуют и другие, не менее эффективные пути их реализации, вполне целесообразные в конкретных условиях сделки.

 

 

5. Особенности ипотеки приватизируемых объектов недвижимости

  

    Ипотечный (залоговый) оборот земельных активов РФ в настоящее время является одним из наиболее приемлемых видов обеспечения заимствований как иностранных, так и отечественных, поскольку стоимость закладываемых земельных участков в долгосрочной перспективе имеет устойчивую тенденцию к росту, они менее подвержены рискам утраты и уничтожения по сравнению с другими предметами обеспечения долговых обязательств. Кроме того, инвестор приоритетно защищен специальным ипотечным законодательством. При этом обращение на финансовых рынках ипотечных ценных бумаг, обеспеченных земельными участками, позволяет заемщику и кредитору получать весьма существенную прибыль, что также явится дополнительной формой гарантии возврата заемных и кредитных средств. Ипотека объектов недвижимости предполагает наличие законной возможности получения залогодержателем при определенных условиях, стоимостного эквивалента предмета залога. До наступления этих условий имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. В соответствии с  Законом об ипотеке (п.1 ст.1), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, предоставляющей право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предъявления других доказательств существования этого обязательства. В совокупности уже  только эти правовые возможности, предоставляемые институтом ипотеки, способны дать мощный импульс развитию не только рынка недвижимости, но и всей экономической  жизни общества.

    К сожалению, законодательная практика пока  отстает от реальных потребностей социально-экономического и политического развития страны. Существующее ипотечное законодательство (п.1 ст.63 Закона об ипотеке) в определенной мере ущемляет права и возможности главных земельных собственников - публичных образований, поскольку не допускает ипотеку большей части земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, в соответствии со ст.62.1 Закона об ипотеке предметом залога по договору об ипотеке могут быть лишь земельные участки,  находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. При этом решения об ипотеке таких  земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимается органами местного самоуправления, а государственная собственность  на которые не разграничена – органами государственной власти субъекта РФ.

    Вместе с тем при установлении ипотеки на находящиеся в государственной либо муниципальной собственности здание, строение или сооружение, земельные участки под такими объектами, в силу норм ст.69 Закона об ипотеке, в обязательном порядке обременяются ипотекой, независимо от запретов, изложенных в п.1 ст.63 этого же закона. Ипотека объектов недвижимости допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору всего земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости, либо его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект. Это положение распространяется и на арендуемые земельные участки, находящиеся под объектами недвижимости. Следует отметить, что нормы ст.69  Закона об ипотеке являются императивными, т.е. договором об ипотеке не могут устанавливаться противоречащие им условия. Как отмечалось ранее, нормы действующего законодательства об ипотеке применимы и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке (п.2 ст.5 Закона об ипотеке).

    В случае приватизации недвижимости с земельными участками в целях последующей ипотеки, землевладелец сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, в соответствии с его назначением. При этом условия договора об ипотеке, ограничивающие данное право залогодателя, ничтожны, (п.1 ст.29 Закона об ипотеке). Залогодержатель не имеет прав на  плоды и доходы, извлекаемые из заложенного имущества, но…если иное не предусмотрено договором. То есть, эта норма допускает при обоюдном согласии различные варианты использования предмета ипотеки, как залогодателем, так и кредитором, включая не только его натурально-вещественное выражение в виде конкретного объекта недвижимости, но и ценные бумаги (облигации, векселя, закладные, акции), обеспеченные этой недвижимостью как дополнительной гарантией их ликвидности.

    Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, а имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих его назначению (п.1 ст.40 Закона об ипотеке). Весьма существенно, что в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершенные преступления или иного правонарушения (конфискация), договор об ипотеке сохраняет силу. Однако залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество (п.2  ст.41 Закона об ипотеке).

     Если договором не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения. При обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на эти объекты недвижимости и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением в том случае, если эти объекты недвижимости не заложены по договору. Возведение объектов недвижимости на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в том случае, если это предусмотрено в закладной и с  соблюдением условий, которые в ней отражены (ст.64 и ст.65 Закона об ипотеке). В договоре об ипотеке земельного участка его залоговая стоимость устанавливается по согласованию сторон – подписантов (ст.67 Закона об ипотеке).   В соответствии с условиями договора об ипотеке возможно страхование заложенного имущества. Сторонами договора об ипотеке может быть выбран и зарегистрирован условиями  указанного договора один из следующих вариантов страхования:

·                   страхование предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке вообще не производится ни от какого риска;

·                   страхование производится залогодателем за его счет от полного или ограниченного набора стандартных рисков;

·                   страхование производится залогодержателем за его счет от полного или ограниченного набора стандартных рисков;

·                   любой из вышеперечисленных вариантов, но со страхованием за счет должника, не являющегося залогодателем, по основному обеспеченному ипотекой обязательству;

·                   комбинированный вариант с соединением вышеуказанных вариантов.

 

   При отсутствии  в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества, статья 31 Закона об ипотеке обязывает залогодателя страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При этом залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по ипотечному обязательству непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу застраховано имущество. Важно, что это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятием, установленным законодательством. С учетом того, что инвестор или кредитор, скорее всего, предпочтут воспользоваться правом страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, Дирекции ЗЗФ целесообразно заключить соглашение с уполномоченной страховой компанией, предусматривающее взаимовыгодное сотрудничество. Дело в том, что многие банки, как правило, не выдают кредит с ипотечным обеспечением, если отсутствует дорогостоящий страховой полис на закладываемый объект недвижимости. Компромисс можно найти при  конкурсном отборе  страховой компании, предложившей наиболее приемлемые условия сотрудничества.

    Статья 13 Закона об ипотеке  гласит, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, являющейся документарной именной ценной бумагой. Она составляется наряду с договором об ипотеке и не может заменять его. Закладная удостоверяет как право залога, так и право на получение исполнения по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Сам факт обладания закладной освобождает ее владельца от необходимости дополнительных доказательств. Составление и выдача закладной не допускается, если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс. Закладная может посредством передаточной надписи переходить от одного владельца к другому. Залогодержатель - владелец закладной одновременно является и кредитором по основному обеспеченному ипотекой обязательству, каким бы по счету ее обладателем он ни был. Не допускается уступка прав (цессия) по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной. Перечень прав по закладной осуществляется лишь путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. При передаче прав по закладной нет необходимости составлять договор об уступке права, нотариально заверять и регистрировать этот договор.

     В отличие от ордерной ценной бумаги (вексель, чек и т.п.) закладная не допускает "бланковой" (без указания лица, которому должно быть произведено исполнение)  или ордерной (с указанием лица, которому или по приказу которого должно быть произведено исполнение) передачи прав. Владелец закладной при передаче прав по ней несет ответственность за недействительность данных прав, но не за их исполнение. В то время как владелец ордерной ценной бумаги (например, векселя) отвечает как за существование, так и за реализацию права. В отличие от договора об ипотеке закладная более оборотоспособна, поскольку имеет упрощенную процедуру передачи прав и исключает введение какого-либо запрета на ее последующую передачу другому лицу. Закладная может служить предметом залога (ст.49 Закона об ипотеке). Но поскольку эта ценная бумага к недвижимому имуществу не относится, то залог закладной ипотекой не является. Содержание договора о залоге закладной должно отвечать требованиям п.1 ст.339 ГК РФ, в частности, содержать указание на существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом закладной. В силу указанных причин закладная как ценная бумага дает ОАО ЗЗФ дополнительные инвестиционные возможности по сравнению с заключением только договора об ипотеке (залоге недвижимости) без выпуска закладной, поскольку надежнее и полнее отвечает правовым и экономическим интересам ее будущего владельца - инвестора или кредитора.

 

6. Оборот земельных ценных бумаг                                                        

 

6.1.  Закладная

 

   Возрождение закладной, известной ещё в российском дореволюционном ипотечном праве, в качестве ценной бумаги произошло вновь благодаря принятию Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)» от 16 июля 1998 г № 102 – ФЗ (далее – ФЗ об ипотеке). Закладная является именной ценной бумагой, удостоверя­ющей следующие права ее законного владельца:

·             право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязатель­ства;

·                               право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Права залогодержателя в соответствии с общим правом мо­гут быть удостоверены закладной как при ипотеке в силу за­кона, так и при передаче имущества в ипотеку по договору. Вместе с тем существуют случаи, когда составление заклад­ной не допускается. Так, нельзя составить закладную, если предметом ипотеки является предприятие, право его аренды, а также, если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Составляется закладная залогодателем, а, если он является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипоте­кой обязательству. Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию пос­ле государственной регистрации ипотеки. На закладной или на добавочном листе к ней впоследствии могут делаться отметки о но­вых владельцах, частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, и иные записи.

Согласно ст. 14—15 ФЗ об ипотеке содержание закладной  должно быть жестко  формализовано, то есть строго определено законом  и на момент выдачи первоначаль­ному залогодержателю включает в себя:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющим личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;

14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона.

   Документ, названный "закладная", в котором, тем не менее, отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 - 14 настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. При составлении закладной в нее могут быть включены также иные условия. Отдельные условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети "Интернет" и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее десяти тысяч экземпляров. В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором опубликованы такие условия.     В соответствующих случаях в закладной следует указать, какие документы к ней прилагаются, и назвать сведения, достаточные для их идентификации. Может быть предусмотрено, что такие документы являются неотъемлемой частью закладной. Однако отсутствие таких указаний не влечет недействитель­ности закладной или соглашения о приложениях к заклад­ной. И в этом случае приложения обязательны для должни­ка-залогодателя, а если залогодателем является третье лицо, то для этого лица. Если же документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, а в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, то такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

     При недостаточности на самой закладной места, в том числе для отметок о новых владельцах и (или) частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи как при составлении закладной, так и после ее выдачи иных необходимых сведений, к ней прикрепляется добавочный лист. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.    При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки  знал или должен был знать о таком несоответствии. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

   В соответствии со ст.16 ФЗ об ипо­теке регистрационная запись о законном владельце закладной долж­на быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государственную регистрацию прав, при предъявлении закладной на основании:

1)   совершенной в соответствии с ФЗ об ипотеке передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось:

·       законным владельцем закладной;

·       залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который про­дал закладную по истечении определенного в ней срока (п. 4 ст. 49 ФЗ об ипотеке);

2)   документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате:

·       реорганизации юридического лица;

·       в порядке наследования;

3) решения суда о признании прав на закладную за заявителем.

4) В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, регистрационная запись о владельце закладной осуществляется на основании выписки по счету депо. Данная выписка заверяется подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной, без предъявления соответствующей закладной. Данная выписка должна содержать сведения, необходимые для внесения записи о владельце закладной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

   Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегист­рировать его в Едином государственном реестре прав на недви­жимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации, а если владельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и места нахождения. Залогодержатель письменно уведомляет должника о произведенной регистрации и представляет надлежащим образом удостоверенную выписку из реестра. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, а равно письменное уведомление о приобретении таким владельцем закладной, переданной в депозитарий для депозитарного учета, с надлежаще заверенной выпиской по счету депо, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной. Должник по обязатель­ству, обеспеченному ипотекой, обязан осуществлять промежуточные платежи по данному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Эта обязанность должника прекращается при получении им письменного уведомления об ус­тупке прав по закладной. Такое уведомление направляется дол­жнику лицом, которому производились указанные платежи, либо новым законным владельцем закладной. Законному владельцу закладной принадлежат все удосто­веренные ею права. В том числе права залогодержателя и пра­ва кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. Владелец закладной может передать свои права по заклад­ной другому лицу. При этом надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих переда­точных надписей. Он не считается законным владельцем заклад­ной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец за­кладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

   В соответствии со ст.48 ФЗ об ипотеке при осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию. Владелец закладной не предъявляет свою закладную в случае, если:

·                   при залоге закладной она передана в депозит нотариуса;

·                   закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной;

·                   на закладной до или после ее выдачи сделана отметка о ее депозитарном учете, обязанное лицо об этом было уведомлено и уведомление о прекращении такого учета не поступило.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, должник вправе потребовать от владельца закладной в подтверждение его прав выписку по счету депо, заверенную подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной.  Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

   При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При этом лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается.       Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, владелец закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо. В случае прекращения депозитарного учета закладной депозитарий делает на закладной отметку о владельце закладной, который является таковым согласно записи по счету депо на момент поступления в депозитарий указания владельца закладной относительно прекращения учета закладной в данном депозитарии.

    Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313 ГК РФ исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, оно вправе требовать передачи ему закладной. При отказе залогодержателя передать закладную третье лицо может требовать передачи ему закладной в судебном порядке. Закладная может быть передана в залог на основании догово­ра. Сторонами договора являются, с одной стороны, первона­чальный залогодержатель или иной законный владелец (ипо­течный залогодержатель), а с другой — кредитор данного лица по какому-либо обязательству (залогодержатель закладной). Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем) (п. 1 ст. 49 ФЗ об ипотеке). Следует иметь ввиду, что залог закладной — это не залог объекта недвижимости, а залог (заклад) ценной бумаги (прав удостоверенных ценной бумагой). При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулиру­ется ст. 349 «Порядок обращения взыскания на заложенное имуще­ство» ГК РФ (п. 2 ст. 49 ФЗ об ипотеке). При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть (п. 3 ст. 49 ФЗ об ипотеке):

1)  обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном ст. 349 ГК РФ;

2)  передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с по­следствиями, которые предусмотрены ст. 48 ФЗ об ипотеке (т.е. в форме уступки требования);

3)  осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную, с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

 В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, специальная залоговая передаточная надпись отражается депозитарием в виде специальной записи по счету депо на основании поручения владельца закладной. По спе­циальной залоговой передаточной надписи переходят не все права, вытекающие из закладной, а одно только право продать закладную самостоятельно, от своего имени, не обращаясь к ипотечному залогодержателю. По общему правилу владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодержателю), в отношении которого осуществляется соответству­ющее право. Такой обязанности он не несет, если закладная заложена с передачей

ее залогодержателю закладной либо в депозит нотариуса. В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса. Если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется полностью, то залогодержатель обязан передать закладную залогодателю.

   Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявите­лю закладной в удовлетворении его требований, основанных на закладной, в случае, если:

§ судом принят к рассмотрению иск о признании недействи­тельной сделки по уступке прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности такой сделки;

§ предъявленная закладная недействительна в связи с ее ут­ратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

§ должник признается частично исполнившим обязатель­ства.

Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено ФЗ об ипотеке, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Правовая процедура совершения передачи прав, удостоверенных закладной, более  простая чем при уступке прав залогодержателя не обладающего этой ценной бумагой. При передаче прав по закладной нет необходимости со­ставлять договор об уступке права, нотариально заверять и регист­рировать этот договор. Тем самым упрощается передача прав по закладной по сравнению с передачей прав по договору об ипотеке, исключаются возможности введения запрета на передачу прав по закладной.

   С помощью залоговой передаточной надписи ипотечный залогодержатель предоставляет залогодержателю закладной воз­можность получить причитающийся ему долг в более простом по­рядке, минуя передачу (перевод) на него прав по закладной. По своей юридической сущности специальная залоговая передаточная надпись близка к препоручительному индоссаменту, поскольку не означает передачи прав по закладной. Залогодержатель закладной, действующий на основа­нии специальной залоговой препоручительной надписи, совершает отчуждение закладной от своего имени, поэтому передаточную над­пись он совершает самостоятельно, не обращаясь к ипотечному залогодержателю. Закладная является не эмиссионной ценной бумагой, сочетающей признаки именной и ордерной ценной бумаги, об­ладающей свойствами неограниченной оборотоспособности на осно­вании передаточных надписей-индоссаментов, что придает ей некото­рые свойства векселя. В  отличие от передачи прав по ордерным ценным бумагам, где индоссамент может быть бланковым или ордерным, передача прав по закладной допускается только на основании передаточной надписи, содержащей указание на лицо, которому передаются права по закладной. При залоге закладной ее законным владельцем может быть сделана на ней специальная залоговая передаточная надпись, даю­щая залогодержателю закладной право по истечении определенно­го срока продать закладную. Несмотря на схожесть процедуры передачи прав по закладной и по ордерной ценной бумаге, передача прав по закладной влечет правовые последствия характерные для именной, а не для  ордерной ценной бумаги. Поэтому залогодержатель, передающий права по закладной, несет ответственность за недействительность данных прав, но не за их неисполнение (п. 2 ст. 146 ГК РФ), тогда как лицо, передающее право по ордерной ценной бумаге (индоссант) несет ответственность не только за суще­ствование права, но и за его осуществление (п. 3 ст. 146 ГК РФ). Таким образом, институт закладной  является эффективным инструментом  для повышения оборотоспособности права залога и обеспеченного ипотекой пра­ва требования залогодержателя.

 

6.2.  Вексель

  

   В историческом генезисе мирового хозяйственного оборота ценных бумаг вексель по праву является  старейшим и  наиболее распространенным  торгово - финансовым инструментом.  Вопросы вексельного обращения в настоящее время в РФ регулируются Законом РФ «О переводном и простом векселе» от 11 марта 1997 г. Согласно ст.1 данного Закона, в соответствии с международными обязательствами Российской Федерации, являющейся подписантом и участником Женевских конвенций, на территории РФ применяется Постановление Центрального Исполнительного Комитета и Совета Народных Комиссаров СССР «О введении в действие Положения о переводном и простом векселе» от 7 августа 1937 г. № 104/1341. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) в ст. 815 содержит понятие векселя и регламентирует возможность оформления кредитных отношений посредством векселя. При этом подчеркнуто, что отношения сторон по вексельной сделке регулируются законом о переводном и простом векселе, и с момента его выдачи, правила соответствующего параграфа ГК РФ могут применяться к этим отношениям постольку, поскольку они не противоречат закону о переводном и простом векселе. В соответствии со ст.143 ГК РФ, вексель относится к числу ценных бумаг, допущенных к обращению на территории РФ.

    В отличие от выпуска векселя эмиссия акций и облигаций, например, должна отвечать следующим требованиям:

·                   эмиссия привилегированных акций и облигаций разрешена лишь после полной оплаты объявленного уставного капитала;

·                   номинальная стоимость выпускаемых облигаций не должна превышать уставного капитала эмитента или ограничивается величиной стороннего обеспечения;

·                   эмитентами могут быть только юридические лица;

·                   эмиссионные ценные бумаги подлежат обязательной государственной регистрации;

·                   при дополнительной эмиссии ценных бумаг необходимо вносить изменения в уставные документы предприятия.

 К перечисленному можно добавить еще целый ряд законодательных требований к выпуску и размещению эмиссионных ценных бумаг. Вексельный оборот не страдает подобными организационно – правовыми ограничениями. Выписывать его на какую угодно сумму может любое физическое или юридическое лицо и без необходимости регистрации в каком-либо государственном органе. Так, по сравнению с облигационными займами выпуск векселей обладает следующими организационно-правовыми преимуществами:

·                            более прост по оформлению, поскольку исключает регистрацию в государственных органах и подготовку проспекта эмиссии.        Процедура эмиссии облигаций от принятия решения до завершения размещения обычно занимает 4-5 месяцев, а при выпуске векселей этот срок может быть в пределах 1 месяца;

·                            законодательно не лимитирован по  стоимостному объему   выпуска. Объем эмиссии облигаций не может превышать  уставный капитал компании, иначе требуется обеспечение со стороны третьих лиц;

·                            выпуск векселей не облагается налогом на опера­ции с ценными бумагами;

·                            первичными приобретателями векселей могут выступать контрагенты, поставляющие продукцию или оказывающие услуги, что упрощает или вовсе исключает поиск инвесторов;

·                            процесс размещения на вторичном рынке у  векселей значительно про­ще, чем у облигаций, поскольку оборот  внебирже­вых систем   не требует сложной процедуры листинга;

·                            взыскание по векселю, в отличие от облигации, происходит независимо от финансового состояния обязанных по векселю лиц и без решения суда.

Наряду с вышеуказанными преимуществами, векселя обладают и некоторыми специфическими недостатками, по сравнению, например, с облигациями, а именно,  являются более рискованным и дорогим источником финансирования.  В силу этих причин процентные ставки на вторичном рынке по векселям обычно несколько вы­ше, чем по облигациям, что делает этот источник заимствований заметно дороже. Вместе с тем,  вполне очевидно, что в ряде случаев  умелое использование векселя значительно проще и быстрее решает задачу привлечения  финансовых средств и повышения эффективности экономической деятельности предприятия.     

   Вексель, как ценная бумага, характеризуется особыми признаками, определяющими его правовую природу.  Главные из них – абстрактность, безусловность вексельного обязательства, публичная достоверность, строгий формализм.  Высший Арбитражный Суд РФ придерживается практики, в соответствии с которой отсутствие у векселя необ­ходимых реквизитов не порождает вексельное обязательство, однако не может препятствовать рассмотрению его в ка­честве обычной долговой расписки. Все реквизиты векселя должны быть заполнены в соответст­вии с правилами, установленными в Положении о простом и переводном векселе (далее – Положение). Согласно п. 2 Положения документ, в котором отсутствует какой-либо из обя­зательных реквизитов, не имеет силы векселя. При наличии в тексте документа условий, ограничивающих воплощенное в векселе обязательство (предложение), данный документ теряет вексельную силу и попадает в разряд общегражданских обязательств. Физические и юридические лица участвуют в вексельных правоотношениях на общих основаниях, за исклю­чением бюджетных организаций, которым в соответствии с по­становлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1094 запрещено обязываться по векселям, оформленным на бланках единого образца. Согласно ст. 2 Федерального закона «О переводном и простом векселе» Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования имеют право обязы­ваться по векселю лишь в случаях, специально предусмотрен­ных федеральным законом.

   Простой или переводной вексель - это выписанный в установленной форме документ, который вы­ражает ничем не обусловленное  обязательство (при простом векселе) или предложение (при переводном векселе) одной стороны (векселедателя при простом или векселедателя-трассанта при переводном векселях) уплатить в указанный срок определенную де­нежную сумму другой стороне (векселедержателю при простом или векселедержателю-ремитенту при переводном векселях). Переводной вексель содержит указание на трех субъектов: векселедателя, векселедержателя и плательщика. Векселедатель и векселедержатель становятся участниками вексельного обяза­тельства с момента его выдачи. Плательщик не участвует в со­ставлении векселя, поэтому до получения от него безусловного и ничем не обусловленного «акцепта» он не является участни­ком вексельного обязательства и не может быть к чему-либо обязан. За акцептом к плательщику могут обратиться и векселедержатель, и векселедатель в любое время до наступле­ния срока платежа. Если в акцепте будет отказано полностью или частично, то векселедержатель имеет право, не дожидаясь установленного срока, потребовать от обязанных лиц немедлен­ной оплаты векселя.

    В странах континентального права, присоединившихся к вексельной Конвенции (в отличие от законодательства США и Англии, допускающих предъявительские векселя), любой век­сель предполагается ордерным и передается посредством индоссамента. Поэтому простой вексель в отличие от долговой рас­писки может передаваться по приказу, и только оговорка «не приказу» лишает его ордерной силы, и он может быть передан в порядке, установленном для цессии. Таким образом, в РФ вексель - ордерная ценная бумага, права на которую могут передаваться по индоссаменту. Индоссант становится солидарно обязанным вместе с векселедателем перед векселедержателем в случае отказа должника оплатить вексельную сумму. В ст. 323 ГК РФ отмечается, что при солидарной обязанности должников кредитор имеет право требовать исполнения обязательства полностью или в части долга как от всех вместе, так и от каждого в отдельности.     Индоссамент существенно отличается от уступки права тре­бования (цессии). В соответствии со ст. 390 ГК РФ цедент отве­чает перед цессионарием за недействительность переданного им требования, но не несет ответственности за его исполнимость. Если в именном индоссаменте наряду с подписью индоссанта указывается лицо, которому вексель передается, то в бланковом индоссаменте указа­ния на имя приобретателя не содержится. Он предусматривает только подпись индоссанта, поэтому в дальнейшем такой вексель мо­жет быть передан путем простого вручения. При этом вексель не превращается в предъявительскую ценную бумагу, так как любой последующий приобретатель  также может передать его по именному индоссаменту. Законодательство предусматривает инкассовый (препоручительный) индоссамент. Инкассовый индоссамент применяется в случаях, когда вексельный кредитор поручает другому лицу по­лучить платеж по векселю и выражается словами «валюта к получению», «валюта на инкассо» или равнозначными понятиями. В порядке так называемого залогового индоссамента век­сель передается для обеспечения каких-либо требований, кото­рые у индоссата имеются к индоссанту и выражаются словами «валюта в обеспечение», «валюта в залог». Как при инкассовом, так и при залоговом индоссаменте индоссат становится облада­телем всех прав по векселю, кроме права передачи посредством полного индоссамента. Учет векселей - это не что иное, как покупка банком векселя у векселедержателя. Приобретая вексель, банк финанси­рует векселедержателя-клиента в размере, соответствующем номиналу векселя, за вычетом удерживаемого в пользу банка процента - дисконта. Дисконт рассчитывается обычно примени­тельно к учетным ставкам и удерживается банком сразу при по­купке векселя. С момента передачи векселя  уже банк становится векселедержателем и может распоряжаться векселем по своему усмотрению.

   Авалирование векселя представляет собой односто­роннюю сделку третьего лица по отношению к любому из обя­завшихся по векселю субъектов, состоящую в обеспечении пла­тежа вексельной суммы этим  лицом полностью или частично. Аваль оформляется путем составления надписи («счи­тать за аваль», «за такого-то ручаюсь» и т.п.) на векселе, добавочном листе или  на аллонже и дол­жен быть  подписан авалистом. На практике аваль (вексельное поручительство) чаще всего дается банками – наиболее авторитетными для участников рыночного оборота финансовыми институтами. Аваль сохраняет свою юри­дическую силу независимо от судьбы основного обязательства. Авалист, совершивший платеж за лицо, за которое он поручился, имеет регрессное право требова­ния к этому лицу и ко всем другим лицам, обязанным перед последним. У векселедателя, индоссанта и авалиста обязанность солидарно произвести платеж  возникает только в том случае, если от него откажется плательщик. Если же последует полный или частичный отказ от акцепта со стороны плательщика, то это должно быть засвидетельствовано  нотариусом.

   При составлении векселя в нескольких экземплярах одно вексельное обязательст­во закрепляется в нескольких вексельных документах, каждый из которых носит свое название. Когда по требованию правоприобретателя вексель составляется в нескольких экземплярах одинакового содержания, на первом экземпляре ставится обо­значение «прима-вексель», а на втором - «секунда-вексель». Все вексельные образцы составляют единый вексель, и вместе с тем в каждом из них воплощается полностью вексельное обязательство.  В соответствии с п. 64 Положения «экземпляры должны быть снабжены последовательными номерами в самом тексте документа; в противном случае каждый из них рассматривается как отдельный вексель. Если в векселе не указано, что он выдан в единственном экземпляре, то векселедержатель может требо­вать выдачи ему за его счет нескольких экземпляров». Непосредственные субъекты вексельных отношений, а именно векселедатель и первый векселедержатель, первый векселедержатель и последующий, одновременно являются контрагентами какой-либо гражданско-правовой сделки, послужившей причиной выдачи либо индоссирования векселя. При этом вневексельные отношения вексельного должника с предшествующим индоссантом никаким образом не могут повлиять на действительность прав последующего индоссата, даже в том случае, когда сделка, лежащая в основании выдачи векселя, недействительна. Возражения должника по векселю, основанные на вневексельных отношениях могут быть заявлены только его непосредственному вексельному контрагенту. Таким образом, вексель представляет собой сложный и оригинальный институт гражданского права, характеризуемый наличием двух режимов правового регулирования - вексельного и общегражданского. Принципиальным отличием вексельной ответственности от общегражданской солидарной является то, что в общегражданском обязательстве должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного тре­бования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого, в то время как вексельный должник в аналогичной ситуации вправе взыскать с остальных должников всю сумму уплаченного плюс процен­ты на указанную сумму, исчисленные в размере учетной ставки, установленной Центральным банком РФ, начиная с того дня, когда он произвел платеж, а также понесенные им издержки.

   Ликвидность ценной бумаги в гражданском обороте во многом опреде­ляют те имущественные блага, которыми она обеспечена. В данном случае речь идет о материальных ценностях, наличие которых у эмитента или обязанного по бумаге лица гарантирует ее держателю получение дохода или возмещение стоимости. Причем наличие иму­щественного покрытия номинальной стоимости ценной бумаги может быть как реальным, так и формальным. Однако в одном и другом случа­ях ценная бумага считается обеспеченной, что, в свою очередь, положи­тельно сказывается на ее фактической привлекательности для инвесторов. Участники гражданских правоотношений вполне могут использовать вексель для достижения тех же экономических целей, что и при заключении кредитного договора. Специфика юридической природы вексельного обязательства, а именно его абстрактный и безусловный характер создает для кредитора дополнительные гарантии того, что долг будет возвращен. Применительно к системе обеспечения платежа по векселю в теории вексельного права выделяют два способа, условно называемые - покрытие долгом и покрытие фондом (фондовое вексельное провизо). Долгом признаются отношения, складывающееся между векселедателем и плательщиком по переводному векселю, или между векселедателем и первым векселедержателем по простому векселю, по поводу его выдачи. Это гражданско-правовое обязательство векселедателя передать плательщику или первому векселедержателю определенную сумму денег. Фондовое покрытие  векселя нередко отождествляют с совокупностью материальных ценностей, переданных векселедателем первому векселедержателю или индоссантом индоссату - в простом векселе, векселедателем плательщику -  в переводном, с целью обеспечения платежа по векселю.

   Хотя возможность фондового покрытия векселей законодателем и не предусмотрена, но вексельное провизо в виде залога или иного имущественного обеспечения может вполне иметь место в качестве обеспечения платежа по векселю и в действительности служит сильным аргументом при принятии экономических решений, особенно связанных с долгосрочной инвестиционной деятельностью. При наступлении срока платежа по простому векселю первый векселедержатель предъявляет его к оплате и, в случае отказа векселедателя исполнить обязательство, вправе обратить взыскание на предмет залога. Вексельные отношения при этом базируются на конкретной гражданско-правовой сделке, заключенной в форме гражданско-правого договора со всеми вытекающими отсюда последствиями. Так, например, возможен договор займа, предполагающий обязательное материальное обеспечение, в соответствии с которым трассат (плательщик) обязуется акцептовать, а затем оплатить выписанный на него вексель в обмен на имущественное обеспечение, переданное трассантом  (векселедателем). В ряде случаев целесообразна и  такая правовая конструкция провизования векселей, при которой залоговое обязательство акцептанта, обеспечивающее его платеж по векселю, прикреплялось бы к самому векселю и затем обращалось на рынке вместе с ним. Это предложение в условиях мирового экономического кризиса и возросших требований к реальному обеспечению финансовых инструментов и сделок для развивающегося   российского рынка может  иметь весьма важное  практическое значение.

   Вексельное законодательство регламентирует сделки по передаче векселей не только в собственность, но и  в залог (в обеспечение). Общегражданскими основаниями таких сделок является договор залога, который также является основанием совершения залогового индоссамента. Непременным условием данного договора должно быть указание на то, что закладываемые векселя подлежат передаче залогодержателю с учиненным на них залоговым индоссаментом - приказу залогодержателя. Залоговый индоссамент предоставляет легитимированному им лицу все правомочия, которые имеет собственник векселя, за исключением возможности свободного индоссирования векселя.    Подобно другим вексельным договорам не являются обяза­тельными для заключения и договоры о передаче векселей в залог, поскольку залоговый индосса­мент является самостоятельной  односторонней сделкой. Однако, в отличие от многих других вексельных договоров, ничего не прибавляющих к правомочиям векселеучастников, данный договор все же имеет некоторое юридическое значение. Так, без договора залога векселя залогодержате­лю нельзя воспользоваться правами, предоставленными ему граждан­ским законодательством, т. е. обратить взыскание на заложенный век­сель в общем порядке.

   Осуществление прав, вытекающих из соглашений об обеспечении исполнения вексельных обязательств, мало чем отличается от аналогичного процесса, происходящего в случаях обеспечения любых иных обязательств, за исключением залога векселей. Однако реализовать это на практике  весьма затруднительно как по причине сложностей, сопровож­дающих организацию и проведение любых публичных торгов, так и потому, что право залогодержателя на от­чуждение векселей будет обосновываться не вексельным, а общеграж­данским способом (договором залога). Таким же общегражданским способом (договором залога, протоколом о результатах торгов и дого­вором купли-продажи, заключенным по результатам торгов) вынуждены будут подтверждать свои права все последующие приобретатели векселей. По этой причине закладывать векселя (в том числе и в обеспече­ние исполнения обязательств из иных векселей) лучше всего путем учинения на них залогового индоссамента, хотя бы и на основании договора залога.

    Понятие о залоговом (обеспечительном) индоссаменте изложено в ст. 19 Положения о векселях следующим образом: «Если индоссамент содержит оговорку «валюта в обеспечение», «валюта в залог» или вся­кую иную оговорку, имеющую в виду залог, векселедержатель может осуществлять все права, вытекающие из переводного векселя, но поставленный им индоссамент имеет силу лишь в качестве препоручительного индоссамента». В силу норм ст. 16 и 17 Положения  индоссат вправе осуществлять владение векселем и защищать его от всех третьих лиц, включая собственника. Должник по векселю, которому предъявлено требование векселедержателем, владеющим вексе­лем на основании залогового индоссамента, не вправе требовать представления договора о залоге или иных документов для подтверждения прав векселедержателя на получение вексельной суммы. Передача векселя на основании залогового индоссамента сама по себе не заменяет в отношениях между залогодателем и залогодержателем договора залога, заключенного в форме, предусмотренной статьей 359 ГК РФ. Залоговый индоссамент лишь подтверждает  факт совершения залога исключительно для целей век­сельного обращения и не устанавливает залогового права на вексель. Следовательно, залог, поскольку ни вексель, ни индоссамент, ни вексельное законодательство не содержат никаких специальных правил о залоге, должен быть как с точки зрения его формы, так и с точки зрения содержания оформлен в соответствии с нормами общегражданского законодательства.  

   Залоговый индоссамент, таким образом, помимо общей с именным и бланковым индоссаментом функции по передаче прав, удостоверенных векселем, выполняет и две другие, прису­щие только ему функции: доводит до сведения всех возможных участников вексельного оборота факт залога векселя (или его возможного залога) и останавливает оборот такого векселя. Совершение на вексе­ле залогового индоссамента без заключения договора залога век­селя порождает все последствия, установленные вексельным законодательством, но не порождает последствий, установленных общегражданским законодательством о залоге. Напротив, заключение договора залога векселя в соответствии с нормами ГК РФ и без проставления на векселе залогового индоссамента в пользу залогодержателя порождают общегражданские последствия, но не наделяют последнего никакими правами согласно вексельному праву. Вместе с тем залогодержатель в отношениях с третьими лицами выступает в качестве законного векселедержате­ля (ст. 16, 17 Положения). Для того, чтобы залогодержатель заложенного векселя мог в равной мере воспользоваться и правами, предоставленными ему Гражданским кодексом РФ о залоге, и правами, предоставляе­мыми векселедержателю вексельным законодательством, помимо заключения договора залога векселя залогодатель должен передать залогодержателю вексель по правилам, установленным вексельным законодательством. Потому на практике вексель при заключении договора залога, как правило,  индоссируется залогодателем. При этом наиболее часто используются залоговый и бланковый (без указания лица, которому должно быть произведено исполнение) индоссаменты. ЦБ РФ, например, в своём письме «О банковских операциях с векселями» от 09.09.91 № 14-3/30 рекомендовало банкам производить оформление залога векселей путем оформления бланкового, а не залогового индоссамента. Однако действующее законодательство не препятствует совершению залогодателем на закладываемом век­селе и простого именного индоссамента на имя залогодержателя. 

    Залоговый индоссамент останавливает дальнейшее обращение векселя как ценной бумаги, так как после его совершения уже невозможно совершить на векселе обык­новенный индоссамент, который имеет целью перенесение права собственности на вексель и передачу прав, вытекающих из векселя допускаемым законом способом. Так, если индоссамент бланковый, то векселедержатель может:

·                   заполнить бланк или своим именем, или именем какого-либо другого лица;

·                   индоссировать в свою очередь вексель посредством бланка или на имя какого-либо другого лица;

·                   передать вексель третьему лицу, не заполняя бланка и не совершая индосса­мента.

Таким образом, принятие залогодержателем в залог векселей без  индоссамента, позволяющего ему предъявить данную ценную бумагу к платежу или совершить последующие ин­доссаменты, существенно ограничивает его права и осложняет процедуру обращения взыскания. Если обязательство, обеспеченное залогом векселя, исполняется, то вексель возвращается своему собственнику, а обеспечительный индоссамент зачеркивается. 

   Вексельным законодательством РФ выдача и обращение векселей в иностранной, по отношению к стране обраще­ния, валюте, рассматриваются как процессы нормальные и не даю­щие поводов для сомнения в их правомерности. Правовой режим векселей, номинированных в иностранной валюте, существенно отличается от правового режима иных ценных бумаг. Так, если исполнение по ценным бумагам, выраженным в иностранной валюте, должно производиться в этой же иностранной валюте, то аналогичное правило применяется к векселю только лишь тогда, когда он содержит ого­ворку «эффективного платежа». Если же вексель не содержит такой оговорки, то применяется правило части первой ст. 41 Положения — сумма векселя, не содержащего оговорки эффективного платежа, всегда может быть уплачена в местной (т. е. национальной) валюте страны места платежа по обусловленному законом или векселем курсу. Вексель, выраженный в иностранной валюте, есть не что иное, как документ, устанавливающий обязательство, сумма которого определяется эквивалентом обусловленных денежных единиц, что прямо допускается гражданским законодательством (п. 2 ст. 317 ГК РФ).

    Под термином «земельный вексель»  в данном проекте подразумевается фактическое (не формальное) единство простого или переводного векселя с его дополнительным обеспечением – закладной на земельный участок. При этом желательно, чтобы данный земельный участок являлся собственностью векселедателя и не имел снижающих его рыночную ликвидность обременений. При вексельном залоге кредитор (инвестор) в качестве гарантии возврата заёмных средств, получает обычный вексель, который как безусловное обязательство должника выплатить заемную сумму в денежной форме и в установленный срок,  может быть предъявлен к безоговорочной оплате. Однако на практике векселедатель далеко не всегда в состоянии выполнить это требование. Другое дело  если заключен договор об ипотеке и  имеется залоговое обеспечение (фондовое покрытие) того же самого векселя, да еще в виде высоколиквидной земельной собственности. К тому же кредитор по закону вправе потребовать страхование ипотечного имущества. То есть налицо три вида обеспечения кредита - вексель, закладная и страховка заложенного земельного участка. В условиях экономического кризиса эти обстоятельства весьма желательны для инвесторов и кредиторов при принятии решений о капиталовложениях и заимствованиях.

    Кредиты и займы могут быть получены как от российских, так и от иностранных заимодателей. В последнем случае российский банк (или фирма с надежным кредитным рейтингом) может выступать в роли гаранта сделки. Для этого он заключает с заёмщиком (ЗЗФ) договоры об ипотеке и залоге векселя. При невозврате кредита претензии будут регрессом обращены, как к гаранту, и к российскому банку. Поскольку у него будет находиться вексель, то он может, с одной стороны, использовать эту ценную бумагу (по договоренности с должником) в торговых операциях для получения прибыли и сокращения задолженности, а с другой -   при необходимости предъявить как долговое обязательство должнику и другим, обязанным по векселю лицам. В случае невозврата долга в денежной форме банк реализует на рынке его натуральный эквивалент в виде конкретного ликвидного земельного участка. Возможна ситуация, когда в виде залогового  обеспечения банк получит и вексель и закладную, которые могут как раздельно, так и единым пакетом, обращаться на рынке и приносить доход кредитору и должнику. Таким образом, работая в ипотечных операциях как одно целое вексель и закладная на землю создают эффект нового финансового инструмента, обладающего усиленной обеспечительной функцией и способного нивелировать самые серьёзные инвестиционные и кредитные риски даже в кризисные периоды развития экономики.

    Земельный вексель может выступать и как  долговое обязательство арендатора земельного участка перед его собственником (муниципалитетом) по оплате:

·                   стоимости права аренды земельного участка в течение установленного срока;

·                   ежегодной арендной платы.

По существу эта сделка  одна из форм  ипотечного кредитования арендатора муниципалитетом. В этом случае земельный вексель является ценной бумагой, обеспеченной такими вполне  реальными ценностями как: правом аренды земельного участка, имеющего высокую и неуклонно растущую рыночную стоимость; регулярными арендными платежами. Фактически земельный вексель означает обязательство арендатора вернуть муниципалитету бюджетные средства, затраченные на создание и воспроизводство системы улучшений муниципальных земель, используемых арендаторами в коммерческих целях. Подписание и авалирование земельных векселей позволяет перевести земельную собственность, созданную за счет бюджетных средств, в финансовые активы муниципалитета. Рыночное обращение таких земельных векселей позволит получать  дополнительную прибыль и осуществить перевод муниципальных земельных активов в реальный капитал принадлежащий органам местного самоуправления. Такая система долгосрочного кредитования участников земельных отношений имеет надежное обеспечение, поскольку в соответствие с действующим законодательством землепользователь, принявший на себя обязательство по векселю, отвечает за его исполнение всем своим имуществом, а не только земельным участком. Это создает возможность более широкого вовлечения всего комплекса недвижимости в кредитно-финансовые отношения и облегчает переход к созданию полноценной системы ипотечного кредитования. Таким образом, земельный вексель в одном случае может служить эффективным финансовым инструментом привлечения отечественных и иностранных инвестиций для реализации социально-экономических проектов СФ и МО, а в другом – становится действенной формой муниципального кредитования участников земельного рынка и тем самым развивает ипотечные отношения и мобилизует средства населения.

 

6.3. Облигации

        

    Наряду с земельным векселем, СФ и МО в ряде случаев вполне целесообразно использование в инвестиционной деятельности земельных облигаций. Основной целью выпуска облигационных займов, обеспеченных земельными имущественными правами, является привлечение свободных денежных средств юридических и физических лиц в местные бюджеты за счет превращения формальных имущественных прав в более ликвидную и необходимую - денежную форму. Как и при выпуске векселей, основными причинами принятия решения об эмиссии  земельных облигаций являются:

·                   недостаток местных бюджетных средств на реализацию планов и программ социально-экономического развития;

·                   относительно низкая капиталоемкость при привлечении финансовых ресурсов, поскольку формой погашения и обеспечения заемных средств являются земельные имущественные права;

·                   неразвитость российского земельного рынка и связанная с этим относительная заниженная стоимость земли;

·                   возможность увеличения налогооблагаемой базы путем введения в финансовый и гражданский оборот имущественных прав на земельные участки.

   Для успешной реализации выпуска земельных облигаций весьма важно создание такой организационной структуры, которая бы оптимально согласовывала экономико – правовые интересы участников по обслуживанию эмиссии. Прежде всего, это касается выбора эмитентом уполномоченных инвестиционных институтов. Как правило, необходимо на конкурсной основе подобрать банк-депозитарий, который одновременно послужит и гарантом облигационного займа. Далее следует выбрать наиболее надежные инвестиционные компании и фонды. Правовое поле создается соответствующим решением органа представительной власти о выпуске облигационных займов, их статусе и налоговых льготах. Орган исполнительной власти должен утвердить положения о выпуске, обращении и погашении облигационных займов, о системе уполномоченных инвестиционных институтов, а также порядок обеспечения данных облигационных займов. Средства, полученные от размещения облигаций, должны быть направлены в первую очередь в соответствующие статьи местного бюджета с последующим целевым использованием, как на обслуживание займов, так и на реализацию прибыльных инвестиционных проектов по обустройству и развитию региона.

   Подготавливать решение о выпуске облигаций целесообразно только в том случае, если есть уверенность, что их удастся разместить. Проще всего размещать облигации по закрытой подписке, когда в соответствии с решением о размещении облигаций определяется круг лиц, среди которых акционерное общество намерено их разместить. Иными словами, полезно заранее договориться с потенциальными инвесторами - физическими и юридическими лицами, заручиться их согласием приобрести облигации. К тому же размещение облигаций по закрытой подписке обойдется гораздо дешевле, чем по открытой подписке. Если размещать облигации по открытой подписке, то необходим андеррайтер, посредник, в роли которого обычно выступает банк. При этом целесообразно заключить договор с андеррайтером, предусматривающий гарантии размещения всего выпуска облигаций: если банк не разместит часть выпуска облигаций третьим лицам, он сам ее приобретет. Размер комиссионного вознаграждения банку законодательством не регламентируется, этот вопрос решается по соглашению сторон, но в соответствии с обычаями делового оборота, чем больше сумма эмиссии, тем меньше процент комиссионного вознаграждения от объема эмиссии. У облигаций есть ряд преимуществ перед акциями: владелец облигаций не участвует в управлении акционерным обществом; проценты по облигациям (или купонные и иные аналогичные выплаты владельцам облигаций) относятся к внереализационным расходам (Дебет 91 "Прочие доходы и расходы") и уменьшают облагаемую налогом прибыль, а дивиденды по акциям выплачиваются из чистой прибыли.

  В последние годы становится всё больше сторонников решения проблем регионального развития за счет активного использования залоговых отношений, ипотечных финансовых инструментов, включая реальный капитал. Хорошо известен опыт ряда крупных городов по созданию системы займов с использованием земельных облигаций, средства от которых направляются на муниципальные инвестиционные программы. В городах – «миллионниках», таких как Москва, Санкт - Петербург, Нижний Новгород и ряде других муниципальных образованиях апробирован  ряд схем земельных займов, в которых для обеспечения инвестиционных ресурсов использовались свободные и привлекательные в коммерческом отношении земельные участки. Общая осо­бенность таких схем — сравнительно короткие сроки и высокая стоимость заимствований. Это естественно, так как залоговые ценные бумаги пока  участвуют в основной своей массе на рынке «коротких» денег, где определяющую роль играют спекулятивные операции и обеспечивается максимально возможный уровень доходности.     Очевидно, что полноценному функционированию системы «длинных» денег необходимы новые пути вовлечения объектов  недвижимости, в том числе земельных активов в сферу кредитно-финансовых отношений, создания специализированных бан­ковских структур и иных, отвечающих современным экономическим реалиям, финансовых институтов.

    Как показывает отечественный и зарубежный опыт, одним из эффективных видов «земельных» ценных бумаг становятся земельные облигации с натуральной формой обеспечения и погашения свободными земельными участками, предназначенными для реальных инве­сторов.  Целью выпуска облигационных займов, обеспеченных земельными имущественными правами, является привлечение денежных средств юридических и физических лиц в бюд­жеты всех уровней за счет превращения имущественных прав в  более ликвидную денеж­ную форму. В хозяйственной практике довольно широко используются земельные беспроцентные облигации, представляющие собой средство платежа на земельных аукционах и конкурсах, проводимых администрацией городов.  По решению администрации этот вид ценных бумаг, может быть использован при расчетах с местным бюджетом по имущественным правам. Каждый выпуск облигаций оформляется глобальным сертификатом, хранящимся в банке-депозитарии. По требованию владельца выдается свидетельство, подтверждающее право владения на приобретенное число облигаций. Размер эмиссии определяется стоимостной оценкой земель, выделенных администрацией для погашения облигационного займа. Привлекательность для инвестора заключается в росте курсовой стоимости облигаций за счет роста цены земли, их надежности и ликвидности, возможности заключения арендного договора с правом последующего выкупа выделенных земельных участков. Так называемые земельные процентные облигации представляет собой обязательство администрации выплатить их владельцам в течение определенного времени проценты, а с наступлением срока погашения — погасить облигации либо денежны­ми средствами, либо выделенными для этой цели земельными участ­ками. Если беспроцентные облигации, как правило, бездокументарные, то процентные облигации  являются именными и выпускаются в виде обособленного документа на бланках.

    В отличие от беспроцентных и процентных облигаций, выпускаемых на среднесрочный период, основное назначение земельных ипотечных облигаций - получение их владельцами долгосроч­ных кредитов. В зависимости от оценки стоимости имущественных прав и купленных облигаций определяется размер залога, под  обеспечение которого выдается ипотечный кредит, а также срок возврата кредита и годовая процентная ставка по нему. Эмиссия осуществляется сериями. При этом каждые последующие серии выпускаются по мере на­копления соответствующей кредитной массы. Ипотечные облигации являются имен­ными и  выпускаются в виде обособленного документа на бланке в соответствии с требованиями, предъявляемыми к ценным бумагам. За счёт облигационного займа эмитент осуществляет вре­менную аккумуляцию свободных денежных средств. Без при­влечения бюджетных финансовых ресурсов можно кредитовать юридических и физических лиц, имеющих имущественные земельные права. Привлекатель­ность таких земельных (обеспеченных земельными участками) облигаций, для инвестора объясняется их доходностью, надежностью, ликвидностью, возможностью приобрести земельные участки, а также конвертировать данные облигации в другие ценные бумаги.

    Конвертируемые «проектные» облигации  вы­пускаются в целях  привлечения инвестиций для эффек­тивного использования земельных ресурсов и пополнения доходной части бюджета. Такая ценная бумага имеет специфический механизм реализации, предполагающий фиксированную, периодично выплачиваемую процентную ставку и погашение облигаций эмитентом после завершения проекта. В соответствии с  данным механизмом реализуются два варианта конверти­рования облигаций — в обыкновенные и привилегированные акции. Инвестор обменивает проектные земель­ные облигации на акции предприятия, образованного в ходе реализации инвестиционного проекта. Сам переход облигаций в акции производится путем погашения их ак­циями предприятия, на базе которого осуществлялся проект или ко­торое создается в рамках уже действующего проекта. Таким образом, инвестор начинает получать доход по ценной бумаге сразу после ее приобретения еще до непосредственной реализации проекта. Кроме того, форма выпуска земельных проектных облигаций может быть имен­ной и на предъявителя, что создаёт два самостоятельных рынка облигаций и обеспечивает дополнительные возможности для  привлечения инвестиций. Наиболее ликвидными и привлекательными для инвестора являются земельные процентные облигации, поскольку они приносят двойной доход: от рос­та курсовой стоимости и непосредственно от продажи самой облига­ции. К облигациям, имеющим имущественное обеспечение (покрытие) следует отнести и жилищные ипотечные облигации, основное назначение которых — предоставление их владельцам относительно дешевых долгосрочных кредитов под залог данных ценных бумаг и имеющихся у вла­дельца имущественных прав на недвижимость. Этот вид облигаций необходим для того, чтобы привлечь инвесторов, не владеющих земельными участками, но имеющих права на городскую недвижимость. Обеспечение ликвидности облигаций осуществляется через торги на фондовых биржах, широкую сеть бан­ков и инвестиционных институтов, являющихся уполномоченными по обслуживанию данного займа.

    В оцен­ке рисков инвестирования, связанных с выпуском земельных облигаций, определяющую роль  играет уровень  превышения реальной стоимости выделяемых земельных участков над планируемым объемом обязательств по этим ценным бумагам. При этом наиболее значимыми для инвесторов являются следующие виды рисков:

·                   риск конъюнктуры финансового рынка (доходность вло­жений в облигации ниже по до­ходности от вложений в другие ценные бумаги);

·                   риск инфляции (реальная доходность ниже предполагаемой);

·                   ликвидный риск (облигационный займ  не размещён полностью);

·                   политический риск (риск законодательных, социально-экономических и политических изменений, которые могут негативно повлиять на выплату долгов заемщиком или на получение инвестором доходов от покупки этих долговых обязательств);

·                   кредитный риск (вероятность невозврата эмитентом за­емных средств).

Специалисты, анализирующие российский опыт реали­зации программ региональных и муниципальных займов, единодушны в том, что территориальным властям пока не удавалось создать для участ­ников фондового рынка привлекательные финансовые инструменты. Почти все займы отличают недостаточно надежные гарантии, невысокая доходность, несовершенная система размещения, обращения и учета облигаций. К тому же низкая ликвид­ность и неразвитость вторичного рынка ценных бумаг сильно снижают привлекательность облигаций для крупных институциональных инвесторов и профессиональных игроков.

    В условиях становления цивилизованного ипотечного рынка  важнейшим для любого займа является вопрос о гарантиях дер­жателям долговых обязательств. В зависимости от ха­рактера обеспечения, под которое выпускаются облигации, их можно подразделить на категории: общего покрытия (общего долга), доходные облигации и смешанного «двойного» покрытия. Первые обеспечивают­ся средствами бюджета  и имуществом, находящимися в собственности эмитента. Вторые обеспечиваются доходами (или имуществом) от реализации конкретных инвестиционных проектов, профинансированных за счет средств от выпуска облигаций. Обеспечением под облигации третье­го типа выступают смешанные активы, зачастую скомбинированные с гарантиями третьих лиц (банков, страховых компаний, предприятий и организаций). Система гарантий выполнения обязательств по займам может включать в себя различные виды активов и имущественных прав. Например, несмотря на повсеместную дефицитность бюджетов, региональные власти довольно часто прибегают к бюджетным гарантиям как дополнительному обеспечению вы­полнения обязательств по займам. Зачастую при эмиссии облигаций в качестве покрытия выступает такое имущество, находящееся в собствен­ности местных органов власти, как: объекты недвижимости, земельные участки, товар­но-сырьевые активы, акции приватизированных предприятий, право на использование облигаций в качестве залога при участии в сделках приватизации. В целях дополнительных гарантий создаются резервные, страховые, выкупные фонды. Они могут формироваться за счет размещения части привлеченных средств в высоконадежные и ликвидные финансовые активы, например, в федеральные ценные бумаги. Из этих же фондов выплачиваются проценты по купонным бумагам. Чаще всего гарантами по займам выступают сами эмитенты — органы исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления.

   В настоящее время большинство регионов и муниципальных образований России испытывают острую потребность во внебюджетных средствах, притоке заемного капитала с целью реализации приоритетных национальных проектов и других социально- экономических программ. В качестве одной из мер, способствующих решению этой проблемы, некоторые авторы предлагают создать специализированное агентство в форме государ­ственной корпорации, действующей как эмиссионно-кредитная организация с особым статусом. При этом об­лигации агентства должны быть нормативно приравнены к муниципальным ценным бумагам в части их на­логообложения, а займы агент­ства муниципальным образованиям – включены в состав источников финансирования дефи­цита их бюджета. Обеспечению высокого рей­тинга облигаций агентства бу­дет способствовать создание ре­зервного гарантийного фонда, предоставление государствен­ных гарантий РФ по обязатель­ствам агентства. Одновремен­но предполагается создать на­дежный платежный механизм, предусматривающий автомати­ческое списание с лицевых сче­тов муниципалитетов средств на обслуживание и погашение кредитов, выданных агент­ством. Договоренности об этом могут быть достигнуты между агентством, Федеральным каз­начейством и муниципалитета­ми как основание для выдачи кредита. Перечисленные условия обеспечат высокое кредит­ное качество облигаций агент­ства и дадут возможность кре­дитовать муниципальные обра­зования по низким единым кре­дитным ставкам.  Заметим, что за рубежом анало­гичную функцию уже давно выполняют государственные долговые агент­ства и банки с особым стату­сом. Учреждаются такие структуры органами публичной власти, а их деятельность обеспечивается  национальным законодательством и многоступенчатой системой фи­нансовых гарантий, в том чис­ле и государственных.

6.4. Ценные бумаги как предмет залога

 

    Правовой режим залога ценных бумаг зависит от того, какой  является данная ценная бумага: эмиссионной или не эмиссионной, предъявительской, именной или ордерной, документарной или бездокументарной. Кроме того, в договоре залога ценной бумаги необходимо указывать, что конкретно является предметом залога:  сама ценная бумага или удостоверенное ею право или имущество. В соответствии с ФЗ о рынке ценных бумаг эмиссионные ценные бумаги и все удостоверяемые ими права могут быть предметом залога только после того, как будет в установленном порядке зарегистрирован их выпуск компетентным органом. Выпущенной в оборот может считаться «размещенная» ценная бумага только после того, как она сама и удостоверенное ею право будут в установленном порядке переданы лицом, выпустившим ценную бумагу (эмитентом), лицу, приобретающему эту бумагу и право, ею удостоверенное. Если выпуск ценной бумаги подлежит регистрации, то, как правило, ее разме­щение осуществляется после регистрации. Однако при учреждении акционерного общества размещение  акций осуществляется до государственной регистрации их выпуска. Право залога на бездокументарные ценные бумаги возника­ет с момента его фиксации в установленном порядке (ст. 149 ГК РФ). Этим требованиям соответствует и данное в ст. 2 ФЗ о рынке ценных бумаг определение бездокументарной формы эмиссионных ценных бумаг как формы эмиссионных цен­ных бумаг, при которой владелец устанавливается на основании за­писи в системе ведения реестра владельцев ценных бумаг или в слу­чае депонирования ценных бумаг — на основании записи по счету депо.

Фиксация права залога осуществляется путем внесения записи о залоге ценных бумаг по лицевому счету залогодержателя и записи об обременении заложенных ценных бумаг на лицевом счете зарегистрированного лица - залогодателя. Дан­ные действия осуществляются на основании залогового распоряже­ния. Предусмотрены специальные формы залогового распоряжения и других документов, касающихся ведения учета и оформления сделок с ценными бумагами, обязательные к применению. Депозитарий обязан регистрировать факты обременения ценных бумаг клиентов (депонентов) залогом в порядке, предусмотренном депозитарным договором. Судебная практика установила, что договор о залоге бездокументарных ценных бумаг не подлежит государственной реги­страции.   

    Российским за­конодательством требование о регистрации установлено и в отношении закладной -  именной ценной бумаги. В п. 1 ст. 22 ФЗ об ипотеке отмечается, «если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке». Закладная выдается после ее государственной регист­рации и, в случае изменения своих качественных характеристик в содержании, подлежит перерегистрации либо аннулируется, а взамен ее залогодержателю выдается новая закладная. Следовательно, закладная не может считаться законно выпущенной в гражданский оборот  при отсутствии в регистрационной записи об ипотеке соответствующего указания на оформление. Раз­мещение векселя также производится посредством его выдачи. Всякий вексель для вступления его в силу в отношении первого приобретателя должен быть выдан (передан) ему векселедателем. Момент выдачи векселя выражается в его вручении (переходе) от векселедателя простого или трассанта переводного векселя к пер­вому приобретателю (ремитенту). Вексель считается врученным с момента его фактического поступления во владение первого при­обретателя (п. 1 ст. 224 ГК РФ), если только не оказалось, что в действительности легитимного факта выдачи не было. Именно о выдаче векселя как о юридически значимом действии, совершаемом векселедателем по отношению к первому приобретателю векселя, говорится в целом ряде статей Положения о переводном и простом векселе (ст. 3, 10, 11, 33 и др.).

   По правовым последствиям некоторые авторы и не без оснований различают  процедуру «выдачи» ценной бумаги от ее «передачи». Действительно, выдача (размещение) ценной бумаги имеет место в отношениях между лицом, выдающим и лицом, получающим её в качестве первого владельца и обладателя прав, удостоверенных этой ценной бумагой. А передача  ценной бумаги и прав по ней производится лицом, уже являющимся владельцем ценной бумаги и правообладателем, лицу, которое становится её следующим владельцем и правообладателем. Если выдача ценных бумаг как способ размещения вполне подходит для  большинства именных, предъявительских и ордерных цен­ных бумаг, то процесс размещения таких эмиссионных ценных бумаг, как акции и облигации имеет несколько иные  характеристики. В ст. 2 ФЗ о рынке ценных бумаг размещение эмиссионных ценных бумаг (акций и облигаций) определяется как «отчуждение эмиссионных ценных бумаг эмитентом первым владельцам путем заключения гражданско-правовых сделок». Очевидно, размещение акций опосредует отношения, связанные не с возмездной передачей права собственности на ценные бумаги, но с оплатой акционерами уставного капитала акционерного общества (ст. 99 ГК РФ), а при размеще­нии облигаций - отношения по предоставлению займа (ст. 816 ГК РФ). Предложение эмиссионных ценных бумаг к размещению определённому или неопределённому кругу лиц следует квалифицировать как оферту эмитента, согласие этих лиц – как акцепт, а их совокупность – как договор.

   Распространённым предметом залога на ипотечном рынке являются ценные бумаги, номинальная стоимость которых указана не только в отечественной, но и  в иностранной валюте. В соответствии со ст.1 Федерального закона от 10 декабря 2003г. №173 – ФЗ «О ва­лютном регулировании и валютном контроле» к внутренним ценным бумагам относятся:

а) эмиссионные ценные бумаги, номинальная стоимость которых указана в валюте Российской Федерации и выпуск которых зарегистрирован в Российской Федерации;

б) иные ценные бумаги, удостоверяющие право на получение валюты Российской Федерации, выпущенные на территории Российской Федерации.

К внешним ценным бумагам данный Закон относит те ценные бумаги,  которые не являются внутренними ценными бумагами. Иностранная валюта и внешние ценные бумаги определяются как валютные ценности.

К валютным операциям относятся:

а) приобретение резидентом у резидента и отчуждение резидентом в пользу резидента валютных ценностей на законных основаниях, а также использование валютных ценностей в качестве средства платежа;

б) приобретение резидентом у нерезидента либо нерезидентом у резидента и отчуждение резидентом в пользу нерезидента либо нерезидентом в пользу резидента валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг на законных основаниях, а также использование валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг в качестве средства платежа;

в) приобретение нерезидентом у нерезидента и отчуждение нерезидентом в пользу нерезидента валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг на законных основаниях, а также использование валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг в качестве средства платежа;

г) ввоз на таможенную территорию Российской Федерации и вывоз с таможенной территории Российской Федерации валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг;

д) перевод иностранной валюты, валюты Российской Федерации, внутренних и внешних ценных бумаг со счета, открытого за пределами территории Российской Федерации, на счет того же лица, открытый на территории Российской Федерации, и со счета, открытого на территории Российской Федерации, на счет того же лица, открытый за пределами территории Российской Федерации;

е) перевод нерезидентом валюты Российской Федерации, внутренних и внешних ценных бумаг со счета (с раздела счета), открытого на территории Российской Федерации, на счет (раздел счета) того же лица, открытый на территории Российской Федерации.

   Если валютные операции между резидентами и нерезидентами в части внешних и внутренних ценных бумаг осуществляются без ограничений (ст.6), то в соответствии со ст.9 вышеназванного Закона валютные операции между резидентами запрещены, за исключением:

·       операций между комиссионерами (агентами, поверенными) и комитентами (принципалами, доверителями) при оказании комиссионерами (агентами, поверенными) услуг, связанных с заключением и исполнением договоров с нерезидентами о передаче товаров, выполнении работ, об оказании услуг, о передаче информации и результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них;

·       операций с внешними ценными бумагами, осуществляемых через организаторов торговли на рынке ценных бумаг Российской Федерации, при условии учета прав на такие ценные бумаги в депозитариях, созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации;

·       операций с внешними ценными бумагами при условии учета прав на такие ценные бумаги в депозитариях, созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации, и осуществления расчетов в валюте Российской Федерации;

·       операций, связанных с выплатами по внешним ценным бумагам (в том числе закладным), за исключением векселей;

·       операций, совершаемых доверительными управляющими.

Без ограничений осуществляются валютные операции между резидентами и уполномоченными банками, связанные:

1)      с получением и возвратом кредитов и займов, уплатой сумм процентов и штрафных санкций по соответствующим договорам;

2)      с внесением денежных средств резидентов на банковские счета (в банковские вклады) (до востребования и на определенный срок) и получением денежных средств резидентов с банковских счетов (банковских вкладов) (до востребования и на определенный срок);

3)      с банковскими гарантиями, а также с исполнением резидентами обязательств по договорам поручительства и залога;

4)      с приобретением резидентами у уполномоченных банков векселей, выписанных этими или другими уполномоченными банками, предъявлением их к платежу, получением по ним платежа, в том числе в порядке регресса, взысканием по ним штрафных санкций, а также с отчуждением резидентами указанных векселей уполномоченным банкам в порядке, установленном Федеральным законом от 11 марта 1997 года N 48-ФЗ «О переводном и простом векселе»;

   При единовременном вывозе из Российской Федерации резидентами и нерезидентами иностранной валюты, валюты Российской Федерации, дорожных чеков, внешних и (или) внутренних ценных бумаг в документарной форме эти валютные ценности подлежат декларированию таможенному органу путем подачи письменной таможенной декларации.  Перерасчет иностранной валюты, валюты Российской Федерации, дорожных чеков, внешних и (или) внутренних ценных бумаг в документарной форме в доллары США осуществляется по официальному курсу, устанавливаемому Центральным банком Российской Федерации на день декларирования таможенному органу. Для целей декларирования таможенному органу внешних и (или) внутренних ценных бумаг в документарной форме принимается:

1)      для эмиссионных ценных бумаг - номинальная стоимость ценных бумаг;

2)      для иных ценных бумаг, удостоверяющих право на получение валюты Российской Федерации или иностранной валюты, - соответствующая сумма в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, право на получение которой удостоверяет указанная ценная бумага.

Реализация (продажа) таких ценных бумаг на публичных торгах в случае обращения на них взыскания, а также оставление их залогодержателем за собой при объявлении повторных торгов несостоявшимися (ст. 350 ГК РФ) представляет собой сделку, опосредующую переход права собственности на валютные цен­ности. Следует иметь ввиду то, что предметом регулирования За­кона «О рынке ценных бумаг» являются отношения, связанные с эмиссионными ценными бумагами. Что же касается не эмиссионных ценных бумаг, выпущенных иностранными эмитентами, таких, как векселя,  закладные, чеки, коносамен­ты и др., то действующее российское законодательство не устанавливает никаких иных запретов или ограничений на обращение этих ценных бумаг на территории Российской Федерации, за исключением установленных валютным законодательством. Эти ограничения не распространяются и на сделки по залогу таких ценных бумаг. Поэтому они в полной мере могут обращаться и закладываться на территории России в соответст­вии с правилами российского законодательства.

   При залоге ценных бумаг применяются общие правила ГК РФ о распоряжении заложенным имуществом: «Если иное не преду­смотрено законом или договором и не вытекает из существа зало­га, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержа­теля» (ч. 1 п. 2 ст. 346 ГК РФ).  Как правило, при залоге ценных бумаг стороны устанавлива­ют запрет на право распоряжения залогодателем заложенными ценными бумагами, в том числе и на право отчуждения их, без согласия залогодержателя. Однако в опреде­ленных предусмотренных законом случаях залогодатель будет иметь право распорядиться принадлежащими ему заложенными ценными  бумагами и без согласия залогодержателя. Так, в соот­ветствии с правилами ст. 75 Закона «Об акционерных обществах» в установленных случаях акционер - владелец акций имеет право требовать выкупа акционерным обществом всех или части принадлежащих акционеру акций. Вопросы рас­поряжения акциями должны быть особо оговорены и урегулированы в договоре залога. При этом залогодержатель, учитывая, что акции к моменту возврата кредита или исполнения другого договора могут уменьшиться в цене, предпочтёт получить в залог права, предусматривающие контроль деятельности акционерного общества (право на управление обществом). В этом случае может возникнуть вопрос о признании залогодателя дочерним или зависимым обществом, а, следовательно, и обязанность учитывать дополнительные требования при составле­нии бухгалтерской отчетности.

   При залоге цен­ной бумаги «залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться пред­метом залога в соответствии с его назначением, в том числе из­влекать из него плоды и доходы» (п. 1 ст. 346 ГК РФ). Как из этой нормы, так и из нормы п. 3 ст. 346 ГК РФ, следу­ет, что по договору залога право пользоваться заложенной цен­ной бумагой может быть передано залогодателем залогодержате­лю. Правила ГК РФ, допуская возможность передачи залогодер­жателю права пользования предметом залога, устанавливают, что «залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предме­том залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регу­лярно предоставляя  залогодателю отчет о пользовании» (п. 3 ст. 346 ГК РФ). Лица, не являясь субъектами прав, удостоверен­ных ценной бумагой, могут осуществлять эти права только от имени, по поручению и в интересах лица, являющегося субъек­том права, удостоверенного заложенной ценной бумагой. Это требование подтверждается и положением п. 3 ст. 346 ГК РФ, которое, во-первых, обязывает залогодержателя, имеющего, согласно условиям договора залога, право пользоваться предметом залога, регулярно предоставлять залого­дателю отчет о таком пользовании и, во-вторых, указывает, что извлечение плодов и доходов из предмета залога может осущест­вляться залогодержателем в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

   При залоге ценных бумаг часто возникает вопрос о том, распространяется ли залог на доходы по заложенной ценной бумаге. В соответствии с ч. 2 п.1 ст. 340 ГК РФ «на полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и до­ходы право залога распространяется в случаях, предусмотренных договором». Чаще всего доходы от использования ценных бумаг имеют денежную форму. Но согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда от 2 июля 1996 г. № 7965/95, исходя из сути залоговых отношений, денежные средства, а тем более в безналичной форме, не могут быть предметом залога. Поэтому при залоге ценных бумаг, доход по которым имеет денежную форму, сторонам в договоре залога целесообразнее не указывать, что залог распространяется на доходы, а, руково­дствуясь положениями п. 2 и п. 3 ст. 346 ГК РФ, определить, кто из них - залогодатель или залогодержатель - будет пользоваться ценными бумагами и получать доходы по ценным бумагам. Если право пользования и извлечения дохода из оборота заложенных ценных бумаг предоставляется залогодержателю, то целесообразно в договоре залога оговорить обязанность залогодержателя использовать получаемый доход для погашения основного обязательства. При заключении договоров залога ценных бумаг также важно  учесть и то обстоятельство, что согласно п. 46 Постановления Пленума Высшего Арбит­ражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» «…действую­щее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства».

   В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ помимо определения предме­та залога в договоре залога должна быть указана его оценка. ГК РФ не содержит правил о том, каким образом должна опреде­ляться стоимость закладываемого имущества. Следовательно, в соответствии с общим принципом свободы договора, закреплен­ным в в ст. 421 ГК РФ, закладываемые ценные бумаги должны оцениваться по соглашению сторон, кроме случаев, ко­гда в соответствии с законом их оценка должна быть осуществ­лена независимым оценщиком или иными лицами. Оценка мо­жет быть сделана сторонами исходя из номинальной, рыночной или балансовой стоимости этой ценной бумаги либо исходя из их собственных критериев. В соответствии с правилами п. 1 ст. 432 ГК РФ условие о том, у какой из сторон (зало­годателя или залогодержателя) будет находиться заложенное имущество, относится к существенным условиям договора. В п. 1 - 3 ст. 338 ГК РФ говорится о том, что в рамках договора залога с юридической точки зрения заложенное имущество может нахо­диться только у лица, являющегося стороной это­го договора. При этом даже если залогодатель, у которого оставлен предмет залога, передаст его на время во владение или пользование третьему лицу, то такой предмет залога «считается оставленным у залогодателя» (п. 3 ст. 338 ГК РФ).   Вместе с тем, в п. 4 ст. 338 ГК РФ установлено, что «при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если до­говором не предусмотрено иное». Очевидно, что правило этого пункта, содержащее оговорку «если договором не предусмотрено иное», допускает возможность передачи заложенной ценной бумаги и третьим лицам. Хотя вышеуказанная норма и предоставляет сторонам договора залога полную свободу в решении вопроса о том, у кого из них или у третьих лиц будет находиться заложенная ценная бумага, однако зако­ном может быть предусмотрено и иное. Так, п. 1 ст. 49 ФЗ об ипотеке устанавливает, что закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной). В п. 5 ст. 17 того же закона сказано о «случае передачи закладной в депозит нотариусу при залоге закладной». Очевидно, что условие договора залога закладной, противоречащее этим нормам и предусматривающее, например, оставление закладной у залогодателя, должно в соответствии со ст. 168 и 180 ГК РФ считаться ничтожным.   Если залогодатель не может передать заложенную ценную бумагу залогодержателю, он в соответствии с п. 4 ст. 338 ГК РФ не вправе оставить ее у себя, а обязан передать ее в депозит нотариуса. Общий поря­док принятия нотариусом в депозит ценных бумаг установлен в ст. 87 и 88 Основ законодательства Российской Федерации «О нотариате» от 11 февраля 1993 г. № 4462-1: «Нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитаю­щиеся денежные суммы и ценные бумаги. Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг произво­дится нотариусом по месту исполнения обязательства».

   В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК установлено, что реализация (продажа) заложенного имущества осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Согласно ст.56  ФЗ об ипотеке порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации независимо от того, произво­дится обращение взыскания на заложенное имущество в судеб­ном или во внесудебном порядке.   В настоящее время таким процессуальным законом является Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007 года №229 -ФЗ. Согласно ст. 87 этого Закона, движимое имущество, на которое обращено взыскание, может быть реализовано путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.  Общие правила о порядке проведения торгов изложены в ст. 447 - 449 ГК РФ. В Российской Федерации специализированными организациями по торговле эмиссионными ценными бумагами являются, прежде всего, фондовые биржи и фондовые отделы товарных и валютных бирж. Специализированными организациями по торговле ценными бумагами являются также коммерческие банки. Вместе с тем, не все ценные бумаги, которые могут быть предметом залога, допускаются к обращению на фондовых биржах и вексельных площадках коммерческих банков. Такие бумаги могут быть реализованы на торгах (аукционе), организованных специально для продажи конкретно этих ценных бумаг.

   Ипотечным залогодер­жателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, что­бы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства (п. 4 ст. 49 Закона об ипотеке). В этом случае залогодержатель закладной вправе продать закладную, не обращая на нее взыскание по правилам ГК РФ и не осуществляя ее продажу с торгов. Единственным ограничением для такой продажи, которое может быть установлено в залоговой передаточной надписи, яв­ляется срок, до наступления или до истечения которого залогодержатель закладной не вправе продавать ее. Один из главных вопросов, возникающих при залоге ценных бумаг, - это вопрос о порядке обращения взыскания на заложен­ные ценные бумаги. Поскольку ценные бумаги представляют собой движимое имущество, то в соответствии с правилами ГК РФ взыскание на заложенные ценные бумаги может быть обращено как в судеб­ном, так и во внесудебном (бесспорном) порядке. При этом требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимо­го имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. Если же, согласно условиям договора залога, обращение взы­скания на заложенное имущество будет осуществляться во внесу­дебном порядке, то, поскольку в российском законодательстве нет каких-либо специальных правил, регулирующих подобный порядок, сторонам необходимо включать соответствующие нормы в договор залога. При согласовании правил проведения внесудебной процедуры  обращения взыскания на заложенные ценные бумаги сторонам целесообразно решить следующие вопросы:

·       установить срок для уведомления залогодателя о начале процедуры обращения взыскания на заложенные ценные бумаги;

·       указать специализированную организацию, которой будут поручены проведение и организация публичных торгов;

·       определить срок, в течение которого должны быть проведе­ны публичные торги;

·       определить, какой характер - закрытый или открытый - бу­дут иметь торги (аукцион) по продаже заложенных ценных бу­маг;

·       согласовать правила, в соответствии с которыми будут проводиться торги (аукцион) по продаже заложенных бумаг;

·       указать начальную продажную цену заложенного имущества.

Внесу­дебный порядок более гибок, может быть проведен в рамках процедуры, согласованной сторонами, и в достаточно короткие сроки. Вместе с тем, при залоге, например, векселя с залоговым индоссаментом в договор целесообразнее включать условия о судебном порядке обращения взыскания, так как соответствующее судебное решение и оформ­ленные на основании него документы могут быть необходимы для перевода прав залогодателя по этим бумагам на их приобретателя.

 

 

7. Внебюджетное финансирование  территориальных целевых программ

    на основе ипотеки земель

 

   Ежегодно на федеральном уровне и в регионах формируется множество целевых программ, имеющих важное социально-экономическое значение и требующих безусловной скорейшей реализации. Как показывает практика, по причине недостатка бюджетных средств, лишь некоторые из них в полной мере обеспечиваются необходимым финансированием. Образование земельных залоговых фондов  и функционирование ипотечных земельных инвестиционных механизмов способны решить эту проблему за счет привлечения отечественных и иностранных долгосрочных инвестиций. ЗЗФ можно  сравнительно быстро сформировать, прежде всего, из тех земельных участков, на которых целевой программой планируется гражданское или промышленное строительство, а так же из земель других категорий. Особого внимания от федеральных органов государственной власти, а также СФ и МО требуют назревшие проблемы в жилищно-коммунальном хозяйстве, обустройстве беженцев и переселенцев, военнослужащих. Для решения этих вопросов существуют специальные федеральные и региональные программы, приняты соответствующие нормативно-правовые акты, предусматривающие расходование значительных бюджетных средств. Вместе с тем, результаты реализации этих программ оставляют желать лучшего. При должной организаторской работе в регионах можно сформировать сравнимые по стоимостному объёму с их бюджетами ЗЗФ из земельных участков, находящихся ныне в государственной или муниципальной собственности, в том числе и выделяемых вышеперечисленным категориям населения. Бюджетные средства, а так же небольшие кредиты российских банков в первую очередь могут быть использованы для оформления необходимой землеустроительной и градостроительной документации, создания консолидированного ЗЗФ и привлечения под его обеспечение инвестиций для последующего гражданского и промышленного строительства, развития малого и среднего бизнеса. По инициативе СФ  или МО создается ОАО ЗЗФ, который затем выпускает ценные бумаги (акции, облигации, векселя, закладные), обеспеченные земельными участками. В зависимости от обстоятельств Дирекция ЗЗФ вопросы привлечения инвестиций может решать как самостоятельно, так и с помощью специализированной управляющей компании.

Рис.1  Схема внебюджетного финансирования  территориальных целевых программ.

 

Где:

ОН - объекты недвижимости, включая земельные участки под ними;

ди - договор ипотеки;

А - акции владельцев земельных участков и объектов недвижимости;

цб - ценные бумаги (векселя, облигации, акции, закладные);

Ва - вексель с авалем российского банка;

БГ - гарантия российского банка;

Д1 - кредит российского банка;

Д2 - кредит иностранного банка;

  Вполне возможна ситуация когда иностранный банк без участия в сделке российского банка напрямую с ЗЗФ или  Управляющей компанией заключит кредитный договор под залог: либо земельных участков, либо закладной, либо векселя и закладной. При залоге ценных бумаг, например векселя и закладной, банк, с разрешения ЗЗФ, имеет возможность размещать их в трейдинговые  (торговые) высокодоходные операции. При этом прибыль от таких сделок может достигать значительных размеров, что позволит ЗЗФ раньше обусловленного срока погасить кредит, взятый под залог у иностранного банка, а так же получить для развития собственные финансовые ресурсы. Участие российского банка целесообразно в том случае, если ЗЗФ остро нуждается в финансовых ресурсах на первом этапе своей инвестиционной деятельности. Российский банк (оптимально, если он непосредственный участник проекта) может выдать пока сравнительно дорогой, короткий и небольшой кредит под ипотеку земельных участков ЗЗФ или залог закладной. За счет этих средств ЗЗФ получит возможность оформить необходимую дорогостоящую документацию для привлечения иностранных финансовых ресурсов, имеющих, низкие процентные ставки и большие сроки возврата.

   Реальна и схема привлечения только иностранных инвестиций при участии российского банка в роли гаранта (выдает банковскую гарантию, поручительство) или авалиста векселя ЗЗФ. В этом случае за аваль векселя ЗЗФ или выданную гарантию российский банк может получить в виде встречных гарантий высоколиквидные земельные участки, закладные, акции ОАО ЗЗФ заёмщика. Кроме того, ипотека недвижимости подлежит обязательному страхованию, что также является видом обеспечения, на случай, если российскому банку придется отвечать по гарантии или авалю векселя ЗЗФ. Имея аваль первоклассного российского банка, вексель ЗЗФ охотнее примут иностранные инвесторы, как в качестве обеспечения кредитов, так и для самостоятельной работы на финансовых рынках (рис.6). В случае невозврата ЗЗФ заемных средств иностранным инвесторам и кредиторам, претензии будут предъявлены авалисту - российскому банку. Последний имеет гарантированную возможность рассчитаться с регрессом за счет продажи на рынке заложенных ему ликвидных земельных участков.  Кроме того, надо иметь ввиду и то обстоятельство, что российский банк, как плату за аваль, может получить от ЗЗФ закладную, которая будет им использоваться в финансовых сделках в целях рефинансирования и получения прибыли. Российский банк волен с пользой для себя оговорить с ЗЗФ и такие важные для него вопросы, как открытие именно у него расчетного рублевого и валютного счетов ЗЗФ, установление размера оплаты банка за возможный депозит и остатки денежных средств на счетах ЗЗФ, формы контроля за целевым использованием кредитных ресурсов под залог авалированного банком векселя ЗЗФ и т.п. Таким образом, все участники  ипотечной сделки (ЗЗФ, российский и иностранный банки) имеют надежные гарантии экономической безопасности и стабильные долгосрочные источники доходов.

 

 Рис.2     Схема привлечения инвестиций с использованием ипотеки                          

                                        земельных участков ОАО ЗЗФ 

Где:

А) Российский банк в роли кредитора выдаёт кредит, заключает с ЗЗФ договор об ипотеке (ДИ) и на взаимовыгодной основе приобретает закладную (З) и вексель. ЗЗФ получает кредит (Д1);

Б) Доход (Д2) от реализации на рынке ценных бумаг (ЦБ) закладной и авалированного векселя (ВА) делится между банком и ЗЗФ;

В) Российский банк в роли гаранта заключает с ЗЗФ (ДИ)  и получает закладную   (З) в обмен на банковскую гарантию (БГ) или аваль векселя ЗЗФ;

Г) Иностранный банк выдаёт ЗЗФ кредит (Д3) под залог авалированного векселя (ВА), который затем запускает в торговые сделки, а доход делит по договоренности с ЗЗФ.

Д) Иностранный банк в зависимости от собственных возможностей и конъюнктуры рынка может реализовать закладную (З) одновременно с векселем ЗЗФ и без аваля российского банка.

 

Примечание:

1. Схема привлечения инвестиций оптимизируется при совместном участии российских и иностранных банков в инвестиционном проекте, при этом в роли российского банка – гаранта необходимо, чтобы выступал первоклассный банк, желательно с участием в своём уставным капитале  органов государственной власти РФ.

2. На первом этапе весьма перспективен рыночный вексельный оборот с использованием как «провизо» ЗУ, так и закладных. Авали, поручительства и гарантии высокорейтинговых финансовых институтов администрация ЗЗФ может получить под обеспечение собственных ЗУ в натуральном виде или в виде закладных. ЗЗФ при организации инвестиционной деятельности с использованием рыночного оборота земельных ценных бумаг для повышения их рейтинга и ликвидности целесообразно привлечь как российских, так и иностранных кредиторов и инвесторов. Первых - для получения «коротких» и «дорогих», а вторых - «длинных» и «дешевых» финансовых ресурсов.

 

Преимущества ЗЗФ при организации внебюджетного финансирования:

 

1.Эффективный вид гарантии. Создаётся реальное, ежегодно самовозрастающее в рыночной цене обеспечение (земельные участки) кредитов и инвестиций.  Сводится к минимуму  потребность в государственных и  банковских гарантиях, являющихся   неудобными  и проблематичными  как для заёмщика, так и для инвестора финансовыми инструментами. ЗЗФ, включающий в себя высоколиквидные земельные участки, может служить обеспечением для предоставления гарантий российских банков иностранным инвесторам.

2.Возможность ведения хозяйственной и других видов деятельности. Закон об ипотеке позволяет заемщику вести на заложенном участке любые виды деятельности, не ухудшающие рыночную стоимость этого земельного участка, включая сдачу его в аренду. Что в конечном итоге будет способствовать не только повышению эффективности работы заемщика, но и увеличению регионального ВВП и развитию всех секторов экономики пилотной территории.

3.Оборот земельных ценных бумаг. На финансовый рынок поступает именная ценная бумага – закладная, хорошо известная еще в дореволюционной России и за рубежом, но явно недостаточно используемая сегодня. В тандеме с такими ценными бумагами как вексель и облигация, она может стать весьма привлекательным финансовым инструментом для извлечения прибыли как в интересах кредитора, так и заемщика. В конечном итоге, за счёт доходов от операций с ценными бумагами ЗЗФ кредиты могут быть погашены досрочно и получена прибыль.

4.Арендные платежи. ЗЗФ является собственником земельных участков и волен устанавливать приемлемую для себя и инвестора арендную плату.  Она может варьироваться от нуля, например при строительстве, до другого экономически целесообразного уровня при эксплуатации построенных объектов.

5.Форма государственного регулирования земельного рынка. Органы государственной власти и местного самоуправления после формирования ОАО ЗЗФ становятся владельцами контрольного пакета его акций, а при необходимости и «золотой акции». Это позволяет эффективно влиять на результаты деятельности ЗЗФ и гражданский оборот значительных по стоимости земельных ценных бумаг, но не административными методами, а сугубо рыночными, экономическими.

6.Форма государственно-частного партнёрства. Формирование ЗЗФ, а затем использование привлеченных им финансовых средств может происходить на солидарной основе с привлечением представителей всех форм собственности. Гораздо эффективнее внешнеэкономическую деятельность пилотной территории способен проводить ОАО ЗЗФ. Привлеченные инвестиции СФ и МО будут направлять, прежде всего, в приоритетные и социально-значимые отрасли экономики, естественными получателями которых станут предпринимательские структуры, принявшие участие в формировании ЗЗФ. При  этом обслуживание займа или кредита не подвергает опасности сами бюджеты регионов, поскольку гарантом выступает ОАО ЗЗФ.

7.Форма управления земельными активами. В настоящее время в государственной и муниципальной собственности находится свыше 92% земельного фонда России. Разгосударствление земель явится мощным импульсом для развития рыночных отношений в аграрном секторе страны, приведёт к повышению эффективности управления земельными активами регионов и МО.

   Ипотека потенциально включает в себя все финансовые возможности от традиционных сегодня операций по продаже и аренде земельных участков. В случае невозврата ипотечного капитала  земельный участок может быть продан на рынке, но через 10-15 лет (средний срок инвестиций). При ипотеке в пределах срока договора разрешена и аренда заложенного земельного участка. Кроме извлечения доходов от продажи и аренды земельного участка, ипотека позволяет получить дополнительные инвестиции и кредиты, а также доход за счёт оборота земельных ценных бумаг на финансовых рынках. Если простая купля-продажа  - конечный, разовый акт, влекущий потерю права собственности на земельный участок, то ипотека по своей экономико-правовой природе потенциально бесконечна, что позволяет рассматривать её как постоянно возобновляемый источник инвестиций. Поэтому стихийная распродажа земель населённых пунктов препятствует долгосрочному комплексному социально-экономическому развитию территорий и гарантированно потребует в ближайшей перспективе больших дополнительных расходов бюджетных средств при изъятии земельных участков для муниципальных и государственных нужд. Учитывая организационно – правовую стабильность и финансово - экономическую надежность ОАО ЗЗФ, его потенциальными клиентами и кредиторами могут стать любые заинтересованные государственные, частные, юридические и физические лица. Таким образом, предлагаемый инвестиционный механизм, как форма государственно-частного партнёрства, хорошо вписывается в уже действующую систему экономических отношений, является эффективной антикризисной мерой государственного регулирования экономики, заметно ускоряющей реформы ЖКХ, АПК, местного самоуправления и реализацию национальных проектов РФ.

 

8. Особые экономические зоны и земельные залоговые фонды

 

   Для организации оптимального режима инвестиционной деятельности СФ и МО необходимо обеспечить приемлемые для инвестора «правила игры», т.е. сформировать благоприятную правовую базу, устранить бюрократические препоны, максимально ликвидировать коррупцию, предложить взаимовыгодные инвестиционные проекты. Наиболее комплексно и полно могли бы решить эти задачи вновь создаваемые сегодня в России Особые Экономические Зоны (ОЭЗ), причём не только федерального, но и регионального значения. Как показывает мировой опыт (особенно Китая) предоставление иностранным инвесторам  преференций и льгот свободными экономическими зонами  инициирует мощные стимулирующие предпосылки для  создания долгосрочного и устойчивого механизма перелива капитала в реальный сектор экономики страны. Однако успех реализации Федерального закона «Об Особых Экономических Зонах в Российской Федерации» во многом будет зависеть от того насколько организаторы новых ОЭЗ учтут далеко неоднозначный опыт «оффшорного строительства» в РФ и обеспечат деловым кругам на практике действительно, а не декларативно комфортный инвестиционный климат и систему надежных гарантий.  К сожалению, приходится констатировать тот факт, что России за минувшие два десятилетия так и не удалось создать эффективного инвестиционного механизма, поскольку за это время было привлечено лишь 0,2 – 0,3% мирового экономического интереса, в то время как национальное богатство нашей страны  в стоимостном выражении почти в 10 раз превышает планетарный ВВП. 

   Сегодня многие субъекты РФ,  пока не претендуя на федеральный уровень, вполне могли бы  создать на первом этапе ОЭЗ регионального значения. В пределах своей компетенции законодательная власть региона должна принять соответствующий пакет законов, которые будут легитимировать благоприятный инвестиционный климат и обеспечат твердые гарантии возврата капитала.  В этих целях при принятии субъектом РФ нормативно - правовой  базы, целесообразно заложить возможность Администрации ОЭЗ образовывать: а) Залоговый фонд (включающий в свои ликвидные активы и публичные земельные участки); б) Страховой фонд. Необходимо чтобы Администрация ОЭЗ получила право создавать и организационно - экономически контролировать деятельность этих ключевых для оффшорного бизнеса элементов финансовой инфраструктуры. Пока весьма слабый интерес стратегических иностранных, да и отечественных инвесторов к работе в рамках ОЭЗ РФ во многом связан, прежде всего, с высокими рисками вложения капитала, отсутствием надежных институтов и форм обеспечения его безопасности. Особое внимание и поддержку следовало бы оказать функционированию в  зонах экономического благоприятствования таким естественным и незаменимым для современного рынка недвижимости «земельным» институтам, как: Земельная биржа, оперирующая ценными бумагами, обеспеченными собственностью на землю, включая и арендные отношения; Земельный банк. Для придания деятельности региональных ОЭЗ рыночного характера, а также компенсации средств, выпадающих из доходной части бюджета, в результате  предоставляемых инвесторам льгот, было бы вполне обосновано:

·       введение льготного налогообложения на основе режима «налоговых каникул» непосредственно резидентам ОЭЗ;

·       предоставления  на рыночных условиях Правительством РФ субъекту РФ, на территории которого расположена ОЭЗ, государственных гарантий и  бюджетных кредитов  в рамках суммарных налоговых преференций;

·       введение в таких налоговых «оазисах» льготного таможенного и валютного режимов, а также упрощенной схемы регистрации и финансовой отчетности резидентов.  

 

    С учетом отечественного и зарубежного опыта внедрение в практику хозяйствования предлагаемой модели оборота земельных активов СФ и МО в сочетании с льготным инвестиционным климатом (СЭЗ, ОЭЗ, ТПР, АТР и т.п.) создает оптимальное сочетание основных элементов регионального инвестиционного механизма (рис.4), что неизбежно приведет к резкому повышению кредитного рейтинга регионов, снижению риска вложения капитала и росту инвестиций. В свою очередь это позволит обеспечить финансовыми ресурсами ускоренную реализацию планов социально-экономического развития, приведет к росту эффективности производства а, следовательно, и повышению жизненного уровня населения СФ и МО.

Рис.3

9. Инвестиционная политика субъектов РФ  и муниципальных

    образований  на базе земельных ипотечных отношений

 

1-й этап (Формирование Земельного Залогового Фонда (ЗЗФ):

1. Акт органа исполнительной власти СФ или МО о создании ЗЗФ.

2. Образование рабочей группы по формированию ЗЗФ.

З. Инвентаризация земельных участков под объектами недвижимости (ОН), включая ГУПы, МУПы.

4. Анализ и корректировка генпланов, схем территориального развития, планов застройки населённых пунктов СФ и МО  в целях выбора земельных участков для формирования ЗЗФ.

5. Формирование перечня ОН,  подлежащих приватизации.

6. Акты органа законодательной власти СФ или МО:

• о приватизации ОН, включая земельные участки, в целях создания ЗЗФ, путем внесения их в качестве вклада в уставный фонд (УФ) ЗЗФ;

• о категориальном переводе земель.

7. Оформление землеустроительной и градостроительной документации на ОН, входящие в УФ ЗЗФ.

8. Образование ОАО ЗЗФ СФ или МО (оценка ОН, гос. регистрация ОАО ЗЗФ, эмиссия акций).

9. Выпуск векселей, облигаций ЗЗФ СФ или МО.

10. Подготовка ипотечных документов и ценных бумаг (закладные, договоры об ипотеке и залоге закладных).

2-ой этап (привлечение ипотечного капитала):

1.   Разработка и утверждение инвестиционной программы СФ или МО, обеспеченной земельной ипотекой ЗЗФ.

2. Привлечение инвестиций под залог (ипотеку) ОН и ценных бумаг ЗЗФ СФ или МО, обеспеченных земельными участками ОАО ЗЗФ, закладными.

3.   Рыночный оборот земельных ценных бумаг в целях получения прибыли.

4. Создание институтов земельного рынка (земельные банки,  специализированные страховые компании, оценщики-аудиторы, паевые и инвестиционные фонды, земельные биржи, постоянно действующие  земельные ярмарки).

3-ий этап (реализация ипотечного капитала):

1. Вложение  на возвратной основе привлеченных с помощью ЗЗФ кредитов и инвестиций в экономику СФ или МО:

•    на акционерной основе, с участием ОАО ЗЗФ;

• на конкурсной основе - юридическим и физическим лицам, реализующим эффективные бизнес-проекты в рамках согласованной программы социально-экономического развития СФ или МО.

2. Возврат заемного капитала за счет доходов от его оборота в реальном секторе экономики, а так же оборота ценных бумаг ОАО ЗЗФ на отечественном и зарубежных фондовых рынках.

 

 

Дополнительные источники:  

1. http://www.yurclub.ru/docs/civil/article377.html

2.http://www.yurclub.ru/docs/civil/article372.html

3. http://www.yurclub.ru/docs/other/article233.html

4. http://www.yurclub.ru/docs/other/article207.html

5. http://www.yurclub.ru/docs/civil/article361.html

6. http://www.tpprf.ru/ru/news/about/index.php?id_12=37293

7. http://www.deloros.ru/main.php?mid=193

8. http://rus.ruvr.ru/2010/08/11/15366958.html