Разгосударствление публичной собственности на землю

С.Л.Ленкин

Под приватизацией в наиболее общем виде подразумевают разгосударствлениеили продажу, отчуждение в ча­стные руки государственного имущества. Отсюда и заимствованный из английского языка термин, произошедший от слова «private», то есть частный, не государственный. Решая задачи приватизации, органы публичной власти, как правило, стремятся повысить экономическую эффективность и обеспечить гармонию интересов в обществе за счет обновления рыночной системы отношений собственности. Желаемой целью становится как минимум финансовая стабилизация в приватизируемом секторе экономики, рост бюджетных поступлений в результате продажи государственной собственности и увеличения массы прибыли на уровне малого и среднего бизнеса, демонополизация и создание постоянно возобновляемой конкурентной среды, привлечение прямых долгосрочных инвестиций в реальный сектор экономики. Конечные же социальные результаты приватизации во многом определяются ростом или снижением безработицы и заработной платы, фактическим изменением качества жизни населения. За последние полвека в развитых экономиках организационно – правовая процедура приватизации в основном носила системный и публично открытый характер, проходила сравнительно медленно и индивидуально для каждого участника. И, напротив, в развивающихся странах, с переходной экономикой, процесс приватизации, нередко был «по кавалерийстки» быстротечен, не имел должного юридического, информационного обеспечения и охватывал практически сразу все отрасли народного хозяйства. В первую очередь проводились национальные институциональные реформы, а сама приватизация рассматривалась как абсолютно необходимое условие и обязательное средство для создания и развития фундаментальных институтов капиталистического способа производства, полностью свободных от госрегулирования рынков труда и капитала, частного предпринимательства, либерально - демократической правовой системы государственного и общественного устройства. В России, например, основной целью идеологов приватизации было обеспечение условий для предотвращения реставрации социалистических принципов управления и хозяйство­вания, формирование новых институтов практически всех ветвей публичной власти по аналогии с западно - европейскими. Однако проанализировав итоги российской приватизации «лихих 90-х» нобелевский лауреат, американский профессор Джозеф Стиглиц с сожалением констатировал то, что она была проведена по худшему варианту из всех европейских стран. Председатель Счетной Палаты РФ Сергей Степашин прямо подчеркнул: «цель, которая декларировалась, достигнута не была. А это не только переход на рыночную экономику, но и создание среднего класса, более эффективных предприятий, которые могли бы конкурировать с западными компаниями. В итоге более 60 процентов промышленного потенциала страны оказалось за бортом, многие предприятия были обанкрочены, потеряли инженерный корпус. Вторая в мире советская экономика упала почти на сто позиций. Ни одна страна мира, в том числе страны Восточной Европы - Польша, Венгрия, Чехия, Словакия, я уже не беру Китай, Вьетнам, такого рода приватизации не проводили. Что касается залоговых аукционов, то это была просто полумошенническая схема, когда люди брали кредит у банка, за бесценок покупали крупнейшие предприятия, иногда даже не возвращая кредит. Анатолий Чубайс честно признался, «когда мы издали свой доклад по приватизации, задача ставилась одна: ликвидировать промышленно-экономическую основу для коммунистического реванша, то есть задача была чисто политическая»¹. Теперь становится уже для всех трезвомыслящих вполне очевидным тот факт, что приватизацию крайне вредно представлять как панацею, она всего лишь одна из множества форм и методов деятельности государства, направленных на создание не только эффективных экономических, но и еще в большей степени здоровых социально – политических отношений в обществе.

Предметом нашего исследования является изучение роли разгосударствления публичных земельных активов, как высоколиквидного рыночного инструмента и средства для привлечения долгосрочных инвестиций в реальный сектор экономики РФ², поэтому проблемы приватизации государственных и муниципальных земель будем рассматривать, прежде всего, применительно к решению этой задачи. На наш взгляд, создание новых и более эффективных форм земельной собственности путем разумного разгосударствления громадного массива «бесхозных» публичных земель, а также образование современной системы единых объектов недвижимости должно стать, наконец, одним из приоритетов земельной реформы в Российской Федерации. К сожалению, доля частных земель в общей структуре земель страны остается крайне низкой и явно не соот­ветствует потребностям нормальных рыночных отношений. Ныне в государственной и муниципальной собственности находится свыше 92 % Земельного Фонда РФ. О характере распределения приватизированных земель по формам собственности и собственникам можно судить по следующим данным Росреестра на 01.01.2011 г.³.

Сложившаяся ситуация на отечественном земельном рынке стала возможной поскольку на первых этапах земельной реформы основную массу приватизируемых земель (более 95%) составляли земли сельскохозяйственного назначения, которые в основном были переданы в долевую частную собственность и в результате законодательных барьеров фактически оказались исключенными из гражданского и рыночного оборота. К тому же реформу земельных отношений давно уже сдерживает вся система устаревшего землеустройства. До сих пор серьезным тормозом процесса приватизации земли остается отсутствие государственного кадастрового учета большинства земельных участков (количество полностью сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков под приватизированными объектами недвижимости составляет в настоящее время не более 30 %.). В целях активизации разгосударствления земельных активов целесообразно пересмотреть действующие ограничения оборотоспособности земельных участков большинства категорий земель РФ. Очевидно следовало бы законодательно разрешить и включение в состав затрат российских предприятий средств, направляемых на выкуп земельных участков. И это лишь небольшой перечень негативных факторов, препятствующих организации рыночного оборота единых объектов недвижимости, а также развитию, как ипотечных земельных отношений, так и экономики страны в целом.

В настоящее время основополагающим законодательным актом, регулирующим вопросы отчуждения из государственной и муниципальной собственности объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, является Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации). Для определения путей обеспечения ускоренного развития ипотечного оборота земель, рассмотрим лишь те нормативные положения Закона о приватизации, которые уже сегодня создают необходимую организационно-правовую базу для практического решения этой важной задачи. В соответствии со ст.2 Закона о приватизации государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических или юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставные капиталы которых вносится данное имущество). Говоря о сфере действия настоящего законодательного акта, весьма важно отметить то, что он не регулирует (но и не запрещает!) отношения, возникающие при отчуждении:

• земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имуще­ственные комплексы;

• природных ресурсов;

• государственного и муниципального жилищного фонда;

• государственного резерва;

• государственного и муниципального имущества, находящего­ся за пределами территории Российской Федерации;

• государственного и муниципального имущества в случаях, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;

• безвозмездно в собственность религиозных организаций для использования в соответствующих целях культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного находящегося в государственной или муниципальной собственно­сти имущества религиозного назначения, а также безвозмездно в собственность общероссийских общественных организаций инва­лидов и организаций, единственными учредителями которых явля­ются общероссийские общественные организации инвалидов, зе­мельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности указанных организаций;

• государственного и муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций, созданных при преобразовании государственных и муниципальных учреждений, а также федерального имущества, передаваемого государственным корпорациям в качестве имущественного взноса Российской Федерации;

• государственными и муниципальными унитарными предпри­ятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении;

• государственного и муниципального имущества на основа­нии судебного решения;

• акций, в предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований права требовать выкупа их акционерным обществом;

• акций открытого акционерного общества, а также ценных бумаг, конвертируемых в акции открытого акционерного общества, в случае их выкупа в порядке, установленном статьей 84.8 Федераль­ного закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

• имущества, переданного центру исторического наследия Президента Российской Федерации, прекратившего исполнение своих полномочий;

• имущества, передаваемого в собственность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в качестве имущественного взноса Российской Федерации.

• федерального имущества в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации, принимаемыми в целях создания условий для привлечения инвестиций, стимулирования развития фондового рынка, а также модернизации и технологического развития экономики.

Отчуждение указанного выше государственного и муниципального имущества регулируется инымифедеральными законами и (или) принятыми в соответствии с ними нормативными пра­вовыми актами. Приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной соб­ственности. Кроме того, следует иметь в виду и руководствоваться в практической деятельности тем, что к отношениям по отчуждению государственного и муници­пального имущества, не урегулированным настоящим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства (п.4 ст.3). В соответствии с Законом о приватизации органы публичной власти на уровне субъектов РФ и муниципальных образований получили значительные права для решения вопросов отчуждения недвижимости, включая земли и земельные участки. Так, сферу компетенции (п.2 ст.6), порядок планирования приватизации имущества (п.1 ст.10), а также порядок принятия решений об условиях приватизации соответствующего государственного и муниципального имущества (п.4 ст.14) они могут теперь определять вполне самостоятельно. Действующее приватизационное законодательство РФ состоит из вышеупомянутого Закона о приватизации и принимаемых в соответствии с ним других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. При этом нормы о приватизации государственного и муниципального имущества, содержащиеся в других федеральных законах, не долж­ны противоречить Закону о приватизации. В свою очередь, законодательство субъектов Российской Федерации о прива­тизации состоит из законов субъектов РФ о приватизации государственного имущества, принятых в соответ­ствии с настоящим Федеральным законом, и принимаемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов субъектов РФ. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно, но в соответствии с законодательством РФ и с законодательством соответствующего субъекта РФ о приватизации. Важным вопросом, на котором следует особо заострить внимание, является определение состава и порядка приватизации подлежащего отчуждению имущественного комплекса унитарного предприятия. В соответствии со ст.11 Закона о приватизации состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте, который составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках, предоставленных в установленном порядке унитарному предприятию, и о правах на них. В передаточном акте указываются все виды подлежащего приватизации имущества унитарного предприятия, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, в том числе обязательства предприятия по выплате повременных платежей гражданам, перед которыми оно несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В передаточный акт включаются также сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. Передаточный акт должен содержать расчет балансовой стоимости и подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, а в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия — сведения о размере уставного капитала, количестве и номинальной стоимости акций. Расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов предприятия производится на основе данных точного бухгалтерского баланса, подготавливаемого с учетом результатов проведения инвентаризации имущества указанного предприятия, на дату составления акта инвентаризации. Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов определяется как сумма стоимости чистых активов унитарного предприятия, исчисленных по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков за вычетом балансовой стоимости объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.

При этом, в соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учетете»⁴ для обеспечения досто­верности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности организации обязаны проводить инвентаризацию имущества и обя­зательств, в ходе которой проверяются и документально подтверж­даются их наличие, состояние и оценка. При пе­редаче имущества в аренду, выкупе, продаже, а также при преобра­зовании государственного или муниципального унитарного предприятия проведение инвентаризации обязательно. Приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. № 49 утверждены Методические указания по инвентаризации имущества и финансо­вых обязательств⁵. Результаты инвентаризации оформляются по унифицированным формам, утвержденным постановлением Госкомста­та России от 18 августа 1998 г. № 88⁶. Согласно ст. 10 Федерального закона от 7 августа 2001 г.№ 119-ФЗ «Об аудиторской деятельности»⁷ аудиторское заключение — это официальный документ, предназначенный для пользователей финансо­вой (бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц, составленный в соответствии с федеральными правилами (стандартами) аудиторской деятельности и содержащий выраженное в установленной форме мнение аудиторской организации или индивидуального аудитора о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемого лица и соответствии порядка ведения его учета законодательству Российской Федерации. Форма, содержание и порядок представления аудиторского заключения определяются федеральны­ми правилами (стандартами) аудиторской деятельности. Состав, подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, определенный в соответствии с комментируемой статьей, должен утверждаться решением об условиях приватизации имущества. Бухгалтерский баланс согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона «О бухгалтер­ском учете» является составной частью бухгалтерской отчетности организаций и составляется на основе данных синтетического и аналитического учета. Формы бухгалтерской отчетности организаций, а также инструкции о порядке их заполнения утверждаются Минфи­ном России. Состав, содержание и методические основы формирования бухгалтерской отчетности организаций, являющихся юридическими лицами по законодательству РФ, кроме кредитных и бюджетных организаций, установлены Положе­нием по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организа­ции» (ПБУ 4/99), утвержденным приказом Минфина России от 6 июля 1999 г. № 43 н⁸. Образец формы Бухгалтерского баланса (форма № 1) приведен в приложении к приказу Минфина РФ от 22 июля 2003 г. № 67н «О формах бухгалтерской отчетности организаций», которым так­же утверждены Указания об объеме форм бухгалтерской отчетности и Указания о порядке составления бухгалтерской отчетности.⁹ Согласно п. 2 ст. 15 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161 -ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных пред­приятиях» стоимость чистых активов государственного или муниципального предприятия определяется на основании данных бухгалтерской отчетности впорядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации (см. письмо Минфина РФ 11 ноября 2002 г. № 16-00-14/430)¹⁰. Необходимо отметить, что при приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия имущество, не включенное в состав подлежащих приватизации активов указанного предприятия, изымается собственником. Кроме того при расчете балансовой стоимости активов предприятия следует иметь в виду следующие обстоятельства. В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 №212 – ФЗ, вступившим в силу с 30 октября 2007 года, новая редакция п.3 ст.11 Закона о приватизации предусматривает, что стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Для целей приватизации объектов недвижимости, разграничения государственной собственности на землю, а также других актов гражданского оборота земли, весьма важное значение имеют такие виды недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, как здания и сооружения. В литературе, в том числе, законодательных актах используется и термин «строения», которым фактически охватываются эти два вышеуказанных понятия. Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов, утвержденному постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26 декабря 1994 г. № 359¹¹, здания, представляют собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяй­ственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки являются самостоятельными объектами. Определяется здание еще и как строительная систе­ма, состоящая из несущих, ограждающих или совмещенных конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначен­ный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов (Инструкцияпо заполнению форм федерального государственного статистиче­ского наблюдения по капитальному строительству, утвержденная постановлени­ем Госкомстата Российской Федерации от 3 октября 1996 г. №123). Встроенные котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование, по принадлежности также относятся к зданиям. Водо-, газо- и теплопроводные устройства, устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Фундаменты под всякого рода объектами, не являющимися стро­ениями, — котлами, генераторами, станками, машинами, аппара­тами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав зда­ния, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со строительством здания, входят в состав здания. К сооружениям Общероссийский классификатор основных фондов относит инженерно-строительные объекты, назначением кото­рых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осу­ществления различных непроизводственных функций. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое от­дельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое, например:

• автомобильная дорога включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обста­новку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге сооружения — ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты дли­ной не более 10метров;

• отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы. В состав железнодорожных путей станций, разъездов и обгонных пунктов входят все перечисленные выше элементы железнодорож­ного пути всех станционных и специальных путей каждой станции, разъезда или обгонного пункта.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как: линии электропередачи; теплоцентрали; трубопроводы различного назначе­ния; радиорелейные линии; кабельные линии связи; специализиро­ванные сооружения систем связи; а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений. Приведенные определения не основываются в полной мере на поня­тии недвижимости, сформулированном в ст.130 ГК РФ. В частности, они не содержат указания на такой существенный для недвижимости признак, как неразрывная связь с земельным участком. Понятие зданий и сооружений формулируется через указание на цели их использования. На наш взгляд, более совершенным представляется определение здания, предлага­емое авторами Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под зданием в Концепции понимается сооружение, укрепленное на повер­хности земли или в ее недрах, признанное в установленном законом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением. Разработчики Концепции отказались от противопоставления понятий здания и сооружения и определяют одно понятие через другое¹².

Как отмечалось ранее, состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в соответствии со ст.11 Закона о приватизации. Это обстоятельство еще раз подчеркивается и ст.27 данного Закона. Здесь же говорится о том, что опубликование прогнозного плана (программы) приватизации является уведомлением кредиторов о продаже имущественного комплекса унитарного предприятия. Заявленные кредиторами требования рассматриваются в установленном порядке при определении состава подлежащего продаже имущественного комплекса унитарного предприятия, при этом не требуется согласие кредиторов на перевод их требований на покупателя. После исполнения покупателем условий договора купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия с покупателем подписывается передаточный акт. По обязательствам, не учтенным в передаточном акте, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование ответствен­ности не несут. Существенные изменения, произошедшие в составе имущественного комплекса унитарного предприятия после опубликова­ния информационного сообщения о продаже этого комплекса и до подписания передаточного акта, могут являться основанием отка­за от заключения договора купли-продажи имущественного комп­лекса унитарного предприятия. Право собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия переходит к покупателю в порядке, предусмотренном пунктами 3 и 4 статьи 32 Закона о приватизации, при условии погашения задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней
и государственные внебюджетные фонды. С момента перехода к покупателю права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия прекращается право хозяйственного ведения унитарного предприятия, имущественный комплекс которого продан. Договор купли-продажи имущественного комплекса унитар­ного предприятия, передаточный акт, а также документ, подтверж­дающий погашение задолженности по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, является основанием государственной регистрации перехода права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия к покупателю. А с переходом права собственности на имущественный комп­лекс унитарного предприятия к покупателю прекращается и само унитар­ное предприятие, имущественный комплекс которого продан. Следует иметь в виду, что при преобразовании унитарных предприятий в открытые акционерные общества (ОАО) статьей 17 Закона о приватизации определены социальные гарантии их работникам. Так, ОАО, созданные в процессе приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий, соблюдают условия и отвечают по обязательствам, которые содержатся в коллективных договорах, действовавших до приватизации. По истечении трех месяцев со дня государственной регистра­ции ОАО, созданного в процессе приватизации имущественного комплекса унитарного предприя­тия, его работники (представители работников), совет директоров (наблюдательный совет) или исполнительный орган ОАО могут предложить пересмотреть положе­ния действующего коллективного договора или заключить новый коллективный договор. Трудовые отношения работников после приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий продолжаются с согласия работников и могут быть изме­нены или прекращены не иначе как в соответствии с законодатель­ством РФ о труде.

Начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года № 135 - ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

• при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Вместе с тем действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:

• при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;

• в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;

• в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

• в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

• в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Закон о приватизации содержит закрытый перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества. Пунктом 5 ст.13 Закона установлено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом. Всего их десять (п.1 ст.13), но только два из них приемлемы для формирования предлагаемой нами модели земельного инвестиционного механизма, центральным звеном которого является Земельный Залоговый Фонд территории (ЗЗФ)¹³. Первый способ приватизации - это преобразование унитарного предприятия в ОАО, а второй – внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы ОАО (п.п.1 и 9 п.1 ст.13 соответственно). При этом подчеркнуто, что если уставный капитал вновь создаваемого акционерного общества превышает минимальный размер уставного капитала ОАО установленный законодательством РФ, то возможен первый способ, то есть, преобразование унитарных предприятий исключительно только в открытые акционерные общества (п.2 ст.13). Следует учитывать, что согласно в п.1 ст.99 ГК РФ, уставный капитал акционерного общества не может быть менее размера, предусмотренного законом об акционерных обществах. Согласно ст.26 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. №208 – ФЗ «Об акционерных обществах» минимальный уставный капитал ОАО должен составлять не менее тысячекратной суммы минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на дату регистрации общества. При организации работы по приватизации нельзя недооценивать важность и ответственность такого этапа отчуждения объектов недвижимости, какинформационное обеспечение приватизации государственного и муниципального имущества. Эта, обязательная для всех способов приватизации, процедура регламентирована ст.15 Закона о приватизации. Так, информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества подлежит опубликованию в сред­ствах массовой информации, определенных соответственно Пра­вительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления. Информация о приватизации государственного или муниципального имущества, указанная в настоящем пункте, подлежит опубликованию в официальных печатных изданиях и размещению на официальных сайтах в сети "Интернет", определенных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, местной администрацией Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества, а также размещению на официальном сайте в сети "Интернет", сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети "Интернет" должно быть опубликовано не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи указан­ного имущества, если иное не предусмотрено настоящим Феде­ральным законом. Так, обязательному опубликованию в информационном сообще­нии о продаже государственного и муниципального имущества подлежат следующие сведения:

• наименование государственного органа или органа местного

самоуправления, принявших решение об условиях приватизации

имущества, реквизиты указанного решения;

• наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества);

• способ приватизации;

• начальная цена продажи;

• размер задатка, срок и порядок его внесения, необходимые реквизиты счетов;

• форма подачи предложений о цене;

• условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов;

• порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок (предложений);

• исчерпывающий перечень представляемых покупателями документов;

• срок заключения договора купли-продажи;

• порядок ознакомления покупателей с иной информацией, в том числе с актом инвентаризации, условиями договора купли-продажи;

• ограничения участия отдельных категорий физических и юридических лиц в приватизации имущества;

• порядок определения победителей (при проведении аукциона, специализированного аукциона, конкурса) либо лиц, имеющих право приобретения государственного или муниципального имущества (при проведении его продажи посредством публичного предложения и без объявления цены);

• место и срок подведения итогов продажи государственного или муниципального имущества.

Кроме того информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества, размещаемое на сайтах в сети "Интернет", наряду с вышеуказанными, должно содержать следующие сведения:

• требования к оформлению представляемых покупателями документов;

• бухгалтерская отчетность хозяйственного общества на последнюю отчетную дату, предшествующую дате опубликования информационного сообщения;

• площадь земельного участка или земельных участков, на которых расположено недвижимое имущество хозяйственного общества;

• численность работников хозяйственного общества;

• площадь и перечень объектов недвижимого имущества хозяйственного общества с указанием действующих обременений и установленных при приватизации обременений;

• информация обо всех предыдущих торгах по продаже данного имущества, которые не состоялись, были отменены, признаны недействительными, с указанием соответствующей причины (отсутствие заявок, явка только одного покупателя, иная причина).

Информация о результатах сделок приватизации государственного или муниципального имущества также подлежит опубликованию в официальном печатном издании, размещению на сайтах в сети "Интернет" в течение тридцати дней со дня совершения указанных сделок.

Положения и нормы ст.25 Закона о приватизации являются важнейшими для формирования Земельного Залогового Фонда. Дело в том, что по решению соответственно Правительства Российской Фе­дерации, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления государственное или муниципальное имущество, а также исключительные права могут быть внесены в качестве вклада в уставные капиталы ОАО. При этом доля акций ОАО, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образо­вания и приобретаемых соответственно Российской Федерацией, субъектом РФ, муниципальным образовани­ем, в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества не может составлять менее чем 25% плюс одна акция, если иное не установлено Президентом Российской Феде­рации в отношении стратегических акционерных обществ. Вместе с тем указанное ограничение согласно п.9 ст.28 Закона о приватизации не применяется при внесении в качестве вклада в уставные капиталы ОАО земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Внесение государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в уставные капиталы ОАО может осуществляться:

• при учреждении ОАО;

• в порядке оплаты размещаемых дополнительных акций при увеличении уставных капиталов ОАО.

Внесение государственного или муниципального имущества,
а также исключительных прав в качестве оплаты размещаемых дополнительных акций ОАО может быть осуществлено при соблюдении следующих условий:

• ОАО в соответствии с законодатель­ством РФ об акционерных обществах приняло решение об увеличении уставного капитала посредством размеще­ния дополнительных акций, оплата которых будет осуществляться, в том числе государственным или муниципальным имуществом (с указанием вида такого имущества), а также исключительными пра­вами, принадлежащими Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию (с указанием объема, пределов и способа использования соответствующих ис­ключительных прав);

• дополнительные акции, в оплату которых вносятся государственное имущество, муниципальное имущество и (или) исключи­тельные права, являются обыкновенными акциями;

• оценка государственного или муниципального имущества, вносимого в оплату дополнительных акций, проведена в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной дея­тельности.

При внесении государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в качестве вклада в уставный капитал ОАО количество акций, приобретаемых в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, доля этих акций в общем количестве обыкновенных акций ОАО и стоимость государственного или муниципального имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал ОАО (цена приобретения указанных акций), определяются в соответствии с Федеральным законом «Об акционерных обществах» и законодательством РФ об оценочной деятельности, если иное не установлено Федеральным законом «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и Федеральным законом «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятель­ность в области использования атомной энергии, и о внесении из­менений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно п. З ст. 34 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208 - ФЗ «Об акционерных обществах»¹⁴ денежная оценка имуще­ства, вносимого в оплату акций при учреждении общества, произ­водится по соглашению между учредителями. При оплате дополни­тельных акций неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций, производится советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со ст. 77 ука­занного Закона. При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным зако­ном. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком. Статья 77 Федерального закона «Об акционерных обществах» содержит следующие положения об определении рыночной стоимо­сти имущества:

• в случаях, когда в соответствии с указанным Федеральным законом цена (денежная оценка) имущества, а также цена размещения или цена выкупа эмиссионных ценных бумаг общества определя­ются решением совета директоров обще­ства, они должны определяться исходя из их рыночной стоимости;

• если лицо, заинтересованное в совершении одной или несколь­ких сделок, при которых цена (денежная оценка) имущества определяется советом директоров общества, является членом совета директоров обще­ства, цена (денежная оценка) имущества определяется решением членов совета директоров общества, не заинтересованных в совершении сделки. В обществе с числом акционеров 1000 и более цена (денежная оценка) имущества определяется независимыми директорами, не заинтересованными в совер­шении сделки;

• для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечен независимый оценщик. В случае определения цены размещения ценных бумаг, цена покупки или цена спроса и цена пред­ложения которых регулярно опубликовываются в печати, привлечение независимого оценщика необязательно, а для определения рыночной стоимости таких ценных бумаг должна быть принята во внимание эта цена покупки или цена спроса и цена предложения;

• в случае если владельцем более 2% голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование, обязательно привлечение государственного финансового контрольного органа.

Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объ­ектов, строительство которых не завершено или они признаны самостоятельными объектами недвижимости, в соответствии с п.1 ст.28 Закона о приватизации осуществляется од­новременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имуще­ство, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Имущественные комплексы унитарных пред­приятий приватизируются одновременно с отчуждением следующих земельных участков:

• находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

• занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 настоящей статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках,
относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства
или муниципального образования указанные земельные участки,
если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположен­ного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный уча­сток может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на зе­мельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превы­шающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (п.3 ст.28). Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвен­таризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка (п.5 ст.28). В соответствии с пунктом 7 статьи 28 в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ, вступившим в силу с 30 октября 2007 года, предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством. Следует учитывать, что отчуждению в соответствии с Законом о приватизации не подлежат земельные участки в составе земель:

• лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

• зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

• общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, пар­ки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);

• не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчуждению в соответствии с Законом о приватизации также не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению в соответствии с настоящим Законом не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития. Необходимо иметь в виду, что согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (соору­жения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

• отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

• отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 Зе­мельного кодекса РФ.

Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что со дня введения в действие Земель­ного кодекса РФ (30 октября 2001 г.) приватизация зданий, строе­ний, сооружений, в т.ч. зданий, строений, сооружений промышлен­ного назначения, без одновременной приватизации земельных уча­стков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из обо­рота или ограничены в обороте. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регулируется положе­ниям ст. 36 Земельного кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ:

• граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при­обретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ;

• Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. Объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения в соответствии с п.1 ст.30 Закона о приватизации могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению:

• объектов, обеспечивающих нужды органов социальной защиты населения, в том числе детских домов, домов ребенка, домов для престарелых, интернатов, госпиталей и санаториев для инвалидов, детей и престарелых;

• объектов здравоохранения, образования, культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения;

• детских оздоровительных комплексов (дач, лагерей);

• жилищного фонда и объектов его инфраструктуры;

• объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Изменить назначение указанных в настоящем пункте объектов можно по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления, что позволит при необходимости их приватизировать. Объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия по основаниям, указанным в пункте 1 настоящей статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством. Обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации, но не более чем пять лет с момента при­ватизации.

Особые полномочия по осуществлению прав акционеров ОАО ЗЗФ Закон о приватизации предоставляет органам публичной власти в случае использования ими «золотой акции». В целях обеспечения обороноспособности страны и безопас­ности государства, защиты нравственности, здоровья, прав и за­конных интересов граждан РФ Правительство Российской Федерации и органы государственной власти субъек­тов РФ могут принимать решения об исполь­зовании специального права на участие соответственно Россий­ской Федерации и субъектов РФ в управлении ОАО (далее — специальное пра­во («золотая акция»). Решение об использовании специального права («золотой акции») может быть принято при приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий или при при­нятии решения об исключении ОАО из перечня стратегических акционерных обществ независимо от количества акций, находящихся в государственной собственности. При этом Российская Федерация и субъекты РФ не могут одновременно использовать в отношении одного и того же открытого акционерного общества специальное право («золотую акцию»). Правительство Российской Федерации или органы государственной власти субъектов РФ, принявшие решение об использовании специального права («золотой акции»), назначают соответственно представителя Российской Федерации, субъекта РФ в совет директоров (наблюдательный совет) и представителя в ревизионную комиссию ОАО. Представителем Российской Федерации, субъекта РФ может назначаться государственный служащий, кото­рый осуществляет свою деятельность на основании положения, утвержденного соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ. Они вправе в любое вре­мя осуществить замену соответствующего представителя в совете директоров (наблюдательном совете) или ревизионной комиссии ОАО. Открытое акционерное общество, в отношении которого принято решение об использовании специального права («золотой акции»), обязано уведомлять о сроках проведения общего собрания акционеров и предлагаемой повестке дня представителей Российской Федерации, субъектов РФ в порядке, установленном законодательством РФ. Представители Российской Федерации, субъектов РФ имеют право вносить предложения в повестку дня го­дового общего собрания акционеров и требовать созыва внеоче­редного общего собрания акционеров. Представители Российской Федерации, субъектов РФ, назначенные в совет директоров (наблюдательный со­вет) ОАО, участвуют в общем собра­нии акционеров с правом вето при принятии общим собранием акционеров следующих решений :

• о внесении изменений и дополнений в устав ОАО или об утверждении устава ОАО в новой редакции;

• о реорганизации ОАО;

• о ликвидации ОАО, назначении ликвидационной комиссии и об утверждении промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

• об изменении уставного капитала ОАО;

• о совершении ОАО указанных в главах X и XI Федерального закона «Об акционерных обществах» крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинте­ресованность.

Представители Российской Федерации, субъектов РФ, являющиеся членами совета директоров (наблю­дательного совета) и ревизионной комиссии ОАО, входят в количественный состав совета директоров (наблюдательного совета) и количественный состав ревизионной комиссии, определенные уставом или решением общего собрания акционеров ОАО. Места представителей Российской Федерации, субъектов РФ в совете директоров (наблюдательном совете) и ревизионной комис­сии не учитываются при выборах членов совета директоров (на­блюдательного совета) и ревизионной комиссии. Специальное право («золотая акция») используется с момен­та отчуждения из государственной собственности 75 % акций соответствующего ОАО. Решение о прекращении действия специального права («золо­той акции») принимается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, принявшими решение об использовании спе­циального права («золотой акции»). Специальное право («золотая акция») не подлежит замене на акции открытого акционерного общества, в отношении которого принято решение об использовании указанного права. Статья 39 Закона о приватизации указывает, что права акционера ОАО, акции которых находятся в собственности субъектов РФ или муниципальных образований, от имени субъектов РФ, муниципальных образований осуществляют соответственно органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления. Представителями интересов субъектов РФ и муниципальных образований в органах управления и ревизионных комиссиях ОАО могут быть лица, замещающие соответственно государственные и муниципальные должности, а также иные лица. Порядок управления находящимися в государственной или муниципальной собственности акциями ОАО, созданных в процессе приватизации, определяется органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления. В случае если в государственной или муниципальной собственности находится 100 % акций ОАО, полномочия высшего органа управления общества - общего собрания акционеров осуществляются от имени соответствующего собственника акции в порядке, определенном соответственно органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. При этом предусмотренные Федеральным законом «Об акционерных обществах» процедуры подготовки и проведения общего собрания акционеровне применяются (п.2). Подобная ситуация возможна на первичном этапе создания акционерного общества в процессе приватизации, когда собственником акций является государство, субъект РФ или муниципальное образование, до момента продажи акций третьим лицам путем конкурса, аукциона и другими спосо­бами. Так, в соответствии с Положением о порядке управления находящи­мися в федеральной собственности акциями и использования специального права Российской Фе­дерации на участие в управлении ОАО («золотой акции») полномочия общего собрания акционеров акционерного общества, 100% акций которого находится в федераль­ной собственности, осуществляются министерством (фондом). Решение общего собрания акционеров оформляется распоряжением министерства (фонда).

При наличии в государственной или муниципальной собственности акций созданного в процессе приватизации ОАО, предоставляющих более чем 25 % голосов на общем собрании акционеров, увеличение уставного капитала указанного общества путем дополнительного выпуска акций осуществляется с сохранением доли государства или муниципального образования в случае, если иное не предусмотрено соответствующим решением Президента РФ, Правительства РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления, и обеспечивается внесением в уставный капитал указанного акционерного общества государственного или муниципального имущества либо средств соответствующего бюджета для оплаты дополнительного выпуска акций (п.1 ст.40). При наличии в государственной или муниципальной соб­ственности акций созданного в процессе приватизации ОАО, предоставляющих на момент принятия соответствующего решения более чем 25 %, но не более чем 50 % голосов на общем собрании акционеров, увеличение уставного капитала указанного акционерного общества путем дополнительного выпуска акций может осуществляться с уменьшением доли государства или муниципального образования в случае принятия положительного решения Правительством РФ, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления и только при условии сохранения государством или муниципальным образованием своей доли в размере не менее чем 25 % голосов плюс одна голосующая акция (п.2 ст.40). При наличии в государственной или муниципальной собственности акций созданного в процессе приватизации ОАО, предоставляющих на момент принятия соответствующего решения более чем 50 % голосов на общем собрании акционеров, увеличение уставного капитала указанного акционерного общества путем дополнительного выпуска акций может осуществляться с уменьшением доли государства или муниципального образования в случае принятия положительного решения Правительством РФ, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления и только при условии сохранения государством или муниципальным образованием своей доли в размере не менее чем 50 % голосов плюс одна голосующая акция (п.4 ст.40). Статья 40-1 Закона о приватизации регламентирует порядок размещения акций ОАО путем открытой подписки и осуществления фондовой биржей их листинга, а также в случае размещения акций ОАО за пределами РФ, в том числе посредством размещения в соответствии с иностранным правом ценных бумаг иностранных эмитентов, удостоверяющих права в отношении акций ОАО. При этом увеличение уставного капитала ОАО, созданного в процессе приватизации, акции которого находятся в государственной или муниципальной собственно­сти и предоставляют более чем 25 % голосов на общем со­брании акционеров, а так же определение размера доли государства в уставном капитале указанного общества осуществляются по реше­нию органа исполнитель­ной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. В соответствии с Федеральным законом «О рын­ке ценных бумаг»¹⁵ регистрация выпуска акций ОАО сопровождается регистрацией проспекта эмис­сии. Владельцем акций ОАО, при­надлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию, в реестре акционеров акционерного общества указывается соответственно субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующего упол­номоченного органа и (или) специализированного государствен­ного учреждения либо специализированных государственных учреждений (п.3 ст.41). Регистрация субъектов РФ и муниципальных образований в реестрах акционеров ОАО, акции которых находятся соответственно в государственной или муниципальной собственности, осуществляется бесплатно (п.4.ст.41). В случае принятия решения об использовании специального права («золотой акции») на участие субъекта РФ в управлении ОАО в уставе ОАО и реестре его акционеров должна содержаться соответствующая запись (п.5 ст.41).

При приватизации объектов недвижимости включающих земельные участки и находящихся в совместной собственности, в качестве примерной модели можно использовать следующий механизм, применяемый органами государственной власти. В целях реализации п. 11 ст.43 Закона о приватизации постановлением Правительства РФ от 11 декабря 2002 г. №886 «Об отчуждении принадлежащих Российской Федерации акций закрытых акционерных обществ, долей в обществах с ограниченной ответственностью и вкладов в товариществах на вере»¹⁶ установлено, что:

• при отчуждении РФФИ принадлежащих Российской Федерации акций, долей и вкладов в хозяйственных обществах и товариществах в порядке реализации преимущественного права на их приобрете­ние участниками хозяйственных обществ и товариществ Фонд на­правляет им извещение с указанием количества, цены подлежащих продаже акций, долей и вкладов, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и порядка внесения средств для их оплаты;

• в случае если участник не воспользовался своим преимущественным правом на приобретение принадлежащих Российской Федера­ции акций, долей и вкладов в хозяйственных обществах и товари­ществах, приватизация указанных акций, долей и вкладов (если иной порядок их отчуждения не определен уставом хозяйственного об­щества и товарищества) осуществляется в соответствии с законода­тельством Российской Федерации о приватизации.

В соответствии с п. 12 и 13 ст.43 Закона о приватизации, постановлением Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. № 707 было утверждено Положение о реализации договоров аренды федерального имуще­ства с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федераль­ного закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»¹⁷ (далее — Положение), которым устанавливался следующий порядок. Заявление о выкупе федерального имущества по договорам арен­ды с правом выкупа, определяющим размер, сроки и порядок вне­сения выкупа, направляется арендатором в Минимущество России (его территориальный орган). К заявлению прилагаются нотариаль­но заверенная копия договора аренды и платежные документы о внесении выкупа. Минимущество в месячный срок рассматривает представленные документы и направляет арендатору извещение о подтверждении выполнения им условий договора аренды с правом выкупа. Оплата приобретаемого федерального имущества подтверждается заверенной банком копией платежного документа о перечислении суммы выкупа в доход федерального бюджета. Основанием для принятия решения о выкупе федерального имущества по договорам аренды с правом выкупа, в которых не опреде­лены размер выкупа, сроки и порядок его внесения, является направ­ленное арендатором в Минимущество России заявление о выкупе арендуемого имущества с приложением нотариально заверенной копии договора аренды с правом выкупа, платежных документов о внесении выкупа (если до подачи заявления арендатор в соответствии с условиями договора производил платежи в счет выкупа) и предложения о порядке выкупа имущества. Минимущество в 2-месяч­ный срок рассматривает поступившие документы и привлекает независимого оценщика для оценки арендованного имущества на дату подачи заявления о выкупе. В случае если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления о выкупе составит 10 тыс. установленных федеральным законом МРОТ или меньше, Минимущество принимает решение о продаже этого имущества арендатору. В решении указываются наименование иму­щества и иные данные, позволяющие его идентифицировать в со­ответствии с договором аренды, а также цена имущества, установ­ленная на основании отчета независимого оценщика. Данное решение являлось основанием для заключения Минимуществом с арендатором до­полнительного соглашения, которое определяло размер выкупа, сро­ки и порядок его внесения. Размер выкупа соответствовал рыночной стоимости арендованного имущества, указанной в отчете независи­мого оценщика. Оплата приобретаемого федерального имущества производится единовременно в течение 10 дней с даты подписания дополнитель­ного соглашения и подтверждается заверенной банком копией пла­тежного документа о перечислении выкупа в доход федерального бюджета. В случае если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления составит более 10 тыс. установленных феде­ральным законом МРОТ, Минимущество направляет арендатору предложение о совместном со­здании ОАО с внесением арендуемо­го имущества в качестве вклада государства в его уставный капитал. Арендатор в месячный срок со дня получения предложения направ­ляет в Минимущество уведомление о согласии на совмест­ное создание ОАО, к которому при­лагает перечень имущества, вносимого арендатором в уставный ка­питал этого акционерного общества, отчет независимого оценщика, проект устава ОАО, предложения о формировании его органов управления и подписанный арендато­ром проект соглашения о расторжении договора аренды с правом выкупа. Вкладом арендатора может быть как имущество, созданное за счет аренды федерального имущества, так и иное имущество, при­надлежащее арендатору на праве собственности. Минимущество в случае несогласия с представленным арендатором отчетом независимого оценщика вправе потребовать проведения вторичной оценки. Спор о достоверности оценки имущества разрешается в соответ­ствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Минимущество в месячный срок рассматривает поступившие документы и принимает решение о внесении от имени Российской Федерации арендуемого федераль­ного имущества в качестве вклада в уставный капитал ОАО, создаваемого совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества. В решении указываются наименование имущества и иные данные, позволяющие его идентифицировать в соответствии с договором аренды, рыночная стоимость имущества согласно отчету независимого оценщика, количество и номиналь­ная стоимость приобретаемых в собственность РФ акций создаваемого открытого акционерного общества. Этим же решением утверждаются устав создаваемого ОАО, кандидаты в его органы управления и назначается представитель Российской Федерации для участия в учредительном собрании ОАО. Количество акций создаваемого ОАО, передаваемых Российской Федерации в лице Минимущества России и арендатору, определяется пропорционально вкладам, вне­сенным соответственно Российской Федерацией и арендатором. Одновременно с принятием указанного решения Минимущество заключает с арендатором со­глашение о расторжении договора аренды с правом выкупа. После регистрации отчета о размещении первого выпуска акций ОАО Минимущество переда­ет РФФИ (продавцу) акции созданного ОАО для их продажи арендатору. Продавец в целях реализации арендатором права первоочеред­ного приобретения находящихся в федеральной собственности акций направляет арендатору извещение о количестве и цене подлежащих продаже ему акций, а также сообщает о порядке внесения денежных средств на счет продавца. Цена подлежащих продаже акций определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого продавцом. Двум и более арендато­рам акции продаются пропорционально количеству принадлежащих им акций ОАО. В случае если в течение 2 месяцев со дня отправления такого извещения арендатор не воспользуется своим правом первоочередного приобретения акций (не направит в адрес продавца заявление о покупке с приложением копии платежного документа о внесении платежа на указанный в извещении счет продавца), такие акции подлежат приватизации в порядке и способами, предусмотренными Законом о приватизации. Очевидно, что описанная выше и апробированная схема акционирования земельных участков и недвижимого имущества, расположенного на них, вполне реализуема субъектами федерации и муниципальными образованиями РФ даже в случае нежелания арендаторов, по какой – либо причине участвовать в приватизации земельной публичной собственности, то есть формировании Земельных Залоговых Фондов территорий.

 

Об антикризисной роли разгосударствления и ипотеки публичных

земель РФ.

Необходимость выбора путей и критериев для наиболее оптимального развития отечественного ипотечного рынка детерминирована разрастающейся рецессией мирового экономического кризиса. В развитых странах, и особенно в США, отход в последние десятилетия от дирижизма к монетаризму, резкое ослабление роли государственных регуляторов, неоправданное снижение банковской учетной ставки и сверхдоступность потребительских кредитов, породили гипертрофированный и лавинообразный рост участников ипотечных сделок, массовую эмиссию необеспеченных ценных бумаг и экзотических деривативов, в десятки раз превышающих по номинальной стоимости мировой ВВП. В свою очередь, идеализация потребительства и жизнь взаймы, нарушение экономических законов, повсеместное ослабление финансово - правовой ответственности заемщиков и кредиторов привели к формированию мировой «ипотечной пирамиды» и неизбежному взрыву гигантского ценового пузыря на рынке недвижимости, а затем массовым банкротствам, финансовому кризису и другим уже более серьезным негативным экономическим и социально-политическим последствиям не только в США, но и во всем мире. У России в силу объективных естественно – исторических причин и условий сегодня есть реальные возможности «не наступать на эти же грабли» и, наконец, выбрать свой наиболее адекватный современным цивилизационным вызовам путь. Как уже отмечалось, в настоящее время в собственности РФ, субъектов федерации (СФ) и муниципальных образований (МО) находится 92,2 % от всей совокупной площади Земельного Фонда РФ (ЗФ РФ). Экспертная рыночная стоимость только одной из семи категорий ЗФ РФ - земель сельскохозяйственного назначения (393,4 млн. га или 23 % ЗФ РФ) составляет около 5 трлн. долларов США. Было бы вполне целесообразно использование финансовых средств Фонда Национального Благосостояния и Резервного Фонда РФ, межбюджетные отношения РФ, СФ и МО федеральным органам власти в целом ряде случаев строить на возвратной рыночной основе, вовлекая при этом в хозяйственный оборот земельные ресурсы регионов России и обеспеченные ими ценные бумаги органов публичной власти. Эта мера позволит, как минимум на порядок увеличить стоимостной объем отечественного рынка ценных бумаг и капитализацию фондовых бирж РФ, стимулирует развитие земельных отношений и местного самоуправления, приведет, в конечном итоге, к стабильному росту эффективности производства, производительности труда и общественного благосостояния. Хронические дефициты бюджетов СФ и МО можно на постоянной основе восполнять за счет привлечения российских и иностранных инвестиций, долгосрочных и низкопроцентных кредитов (ныне особо испытывающих проблему безопасного и выгодного размещения) под ипотеку принадлежащих им на праве собственности ликвидных земель. Для этого органам публичной власти необходимо учредить Земельный Залоговый Фонд (ОАО ЗЗФ), как реальную и конкретную организационно - правовую форму государственно - частного партнерства, главным акционерами которого станут сами СФ или МО - собственники земельных участков, внесенных в уставный капитал ЗЗФ. Уже на первом этапе проекта (1-2 мес.) уставный капитал только одного ЗЗФ (заемное обеспечение) составит сотни миллионов долларов США. Подконтрольным СФ, МО заимствованиям ЗЗФ при необходимости можно предоставлять уже на эквивалентной и возмездной рыночной основе государственные гарантии, получив при этом встречные обязательства от ЗЗФ в виде принадлежащих ему ликвидных земельных активов и ипотечных ценных бумаг. Очевидно, назрела необходимость Центробанку РФ разрешить кредитным организациям учитывать земельные залоговые финансовые инструменты ЗЗФ СФ и МО в качестве надежного и первоклассного обеспечения, принять стимулирующие ипотеку экономические нормативы. Эти меры существенно сократят объемы резервирования и непроизводительные материальные издержки банков, увеличат сроки возврата и снизят высокие процентные ставки, помогут пробить «кредитные тромбы», препятствующие поступлению финансовых ресурсов в реальный сектор экономики страны. Давно пара законодательно учредить Государственный Земельный банк РФ с региональной филиальной сетью, который наряду с Земельной биржей, Ипотечным агентством и Государственным депозитарием, должны стать системообразующими институтами новой архитектуры современного отечественного земельного рынка и ипотеки. Как верно предлагают многие эксперты подобный статус можно придать Россельхозбанку, исключив из его деятельности непрофильные функции. Ликвидные земельные активы, прежде всего, конечно, земель населенных пунктов, в виде обустроенных земельных участков имеют уже сегодня достаточно высокую рыночную цену и вследствие этого вполне могут работать как натуральное, устраивающее кредитора «провизо» при ипотеке. Это наиболее простой, но, к сожалению пока, и наименее практикуемый из возможных способов использования земель в качестве обеспечения заимствований. Поскольку высоколиквидные земельные участки, вносимые в уставные капиталы ЗЗФ, по своему стоимостному объему могут значительно превышать бюджеты СФ и МО, то они способны обеспечить высокую стартовую номинальную и рыночную стоимость акциям, облигациям, векселям, закладным ЗЗФ. При этом, заметим, земельные ценные бумаги могут работать на рынке как самостоятельно, так и совместно в виде консолидированных комплексных финансовых инструментов, обладающих повышенной ликвидностью и более низкими рисками. На первом этапе перспективен рыночный вексельный оборот с использованием земельной ипотеки. Авали, поручительства и гарантии высокорейтинговых финансовых институтов администрация ЗЗФ может получить под обеспечение собственных земельных участков в натуральном виде или в виде закладных. При организации инвестиционной деятельности с использованием рыночного оборота земельных ценных бумаг для повышения их рейтинга и ликвидности ЗЗФ целесообразно привлекать как российских, так и иностранных кредиторов и инвесторов. Первых - для быстрого получения пока все еще «коротких» и «дорогих», поэтому в сравнительно небольшом объеме, а вторых - основных «длинных» и «дешевых» финансовых ресурсов.

В роли приемлемых активов в данном инвестиционном проекте могут выступать:

• высоколиквидные земельные участки, имеющие авторитетную для инвесторов независимую оценку, не обремененные сервитутами и перешедшие из публичной собственности в собственность открытого акционерного общества (ОАО Земельный Залоговый Фонд);

• эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги, обеспеченные земельными участками ЗЗФ (акции, облигации, векселя, закладные, деривативы). На первом этапе перспективен оборот векселей и закладных, как наименее бюрократизированный, не требующий государственной регистрации и проспекта эмиссии, имеющий более низкие временные и материальные издержки в сравнении с оборотом акций и облигаций.

1.ЗУ ГУП, МУП а) ГУП, МУП преобразуются в ОАО; (под ОН, аренда): б) выделяется ИК из ГУП, МУП

ЗЗФ

3.ЗУ в публичной

собственности

(свободные):

а) в аренде ГУП, МУП;

б) в аренде НО;

в) незавершенка;

г) формирование свободных ЗУ ЗЗФ