Ипотека публичных земель как «точка роста» экономики регионов

 

Автор проекта «Земельная ипотека России»,

Академик РАЕН, д.э.н. С.Л. Ленкин
LenkinSL@yandex.ru

 

С 80-х годов прошлого столетия приватизация и дерегулирование стали определяющим трендом экономической политики развитых стран, а главным стимулом развития являлся рост потребительского и производного от него инвестиционного спроса, в первую очередь в США и Западной Европе. При этом увеличение спроса обусловливалось опережающим ростом розничного и корпоративного кредитования, лавинообразный бум которого порождался увеличением спекулятивной стоимости залоговой собственности, необеспеченной реальными активами. Под благовидным лозунгом «социализации рисков» и распределения ответственности среди максимально возможного числа участников рынка, стали повсеместно использоваться заведомо проблемные субстандартные ипотечные кредиты (subprime), свопы кредитного дефолта – CDS (Credit Default Swap), облигации, обеспеченные различными долговыми обязательствами – CDO (Collateralized Debt Obligations), а также другие виртуальные виды залогового обеспечения, основанные на производных ценных бумагах, так называемых, деривативах. В результате неконтролируемый объем этих экзотических ценных бумаг в десятки раз превысил мировой ВВП (по экспертным оценкам – около 1,5 квадрильонов или 1500 триллионов долларов США!!!). К концу лета 2007 года, когда краткосрочные процентные ставки Федеральная Резервная Система (ФРС) США была вынуждена поднять с рекордно низких уровней, «дутые» залоговые обеспечения резко обесценились, рыночная стоимость активов начала обвально падать, и в течение нескольких месяцев разразился банковский и страховой кризис сначала в США, а к осени 2008 года в ЕЭС и других странах.

До сих пор большинство государств планеты не могут (и смогут ли?!) окончательно оправиться от глубочайшего со времен Великой депрессии мирового экономического кризиса, принявшего, по всей видимости, уже системный характер. Эти суровые реалии делают очевидным для любого трезвомыслящего человека лукаво маскируемое сегодня на Западе банкротство монетаристской концепции якобы всемогущей «невидимой руки» свободного рынка и минимизации роли государства, паразитизм и пагубность воздействия на мировую экономику «ракового» развития международного фиктивного капитала. Чрезвычайно болезненный и затяжной характер нынешнего кризиса, резкое ухудшение состояния окружающей среды планеты все жестче детерминируют необходимость пересмотра цивилизационной экономической парадигмы, приоритета государственных и общественных интересов и, прежде всего, в вопросах сохранения и развития базовых, судьбоносных для человечества ценностей и видов жизнедеятельности.

Одним из таких ключевых для социума вопросов по праву является земельный. Дело в том, что исторически земля всегда была, есть и будет важнейшим объектом хозяйственно-экономического оборота в силу своих уникальных природных качеств и особой роли в общественном производстве. Именно эти коренные причины на протяжении многих веков являлись мощным стимулом для совершенствования основных видов и форм землепользования, различных систем политико-правового регулирования земельных отношений. В конечном итоге в цивилизационном развитии выигрывали именно те страны и народы, которые раньше других осознавали преимущества наиболее передовых систем обработки, оборота земли и успешно применяли их на практике.

Вместе с тем, земля, как объект предпринимательской деятельности, имеет не только исключительно важные потребительские качества, но и сама в виде конкретных земельных участков является наиболее надежной стоимостной гарантией стабильности и развития всех фаз обращения капитала, особенно в условия мирового кризиса. В создании стабильного развития и благоприятной экономико – правовой среды рынка особую роль играют способы обеспечения исполнения обязательств, основными формами которых, выступают различные виды гарантий, поручительств и материальные, в том числе земельные активы, используемые в качестве залогов.

В большинстве стран мира (как и в дореволюционной России) залог (ипотека) земель получил весьма широкое распространение, прежде всего потому, что это выверенная веками гибкая и весьма эффективная организационно-правовая форма рыночного оборота объектов недвижимости. Фактически только она позволяет, не меняя титула собственности, привлекать долгосрочные финансовые ресурсы и одновременно сдавать заложенные участки в аренду, вести на них гражданское и промышленное строительство, производить другую выгодную и необходимую для всех участников ипотечной сделки деятельность. К сожалению, нынешняя российская экономика, располагая восьмой частью территории планеты, в ипотечном обороте использует не более 1% своих земель. В развитых странах общая капитализация рынка недвижимости по отношению к ВВП достигает 100%, тогда как в России этот показатель не превышает 4 - 5%. Обладая национальным богатством по самым скромным оценкам, на порядок больше стоимости мирового ВВП, третью минерально-сырьевой базы Земли, Россия привлекает в свою экономику лишь сотые доли процента мирового инвестиционного интереса. К настоящему времени из гражданского оборота законодательно исключено почти три четверти земельного фонда РФ, т.е. эти земли публичной собственности вообще не подлежат залогу, не имеют рыночной стоимости и не могут являться реальным обеспечением для финансовых инструментов, остро необходимых для дальнейшего развития отечественного ипотечного, да и фондового рынков.

Удельные показатели экономической эффективности использования отечественных земельных ресурсов также крайне малы. Средняя платёжеспособность 1 га земли составляет около 200 рублей, а в общей структуре доходов консолидированного бюджета РФ уровень земельных платежей не превышает 3 -5 %, тогда как в странах с развитой рыночной экономикой он достигает 35-40%. Вместе с тем, по оценкам зарубежных экспертов, квадратный метр только земель сельскохозяйственного назначения должен стоить не менее двух долларов, что в масштабах страны достигает порядка 5 триллионов долларов США. А ведь есть еще значительно более дорогие по рыночной стоимости, но выведенные из ипотечного оборота миллионы гектаров земель населенных пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий и запаса. Эти, многократно превышающие в стоимостном выражении бюджет страны земельные активы, все еще остаются лишь гипотетическим национальным богатством, весьма плохо используемым для формирования конкурентноспособного финансово-экономического и материально-технического потенциала нашего государства.

Важнейшим фактором, сдерживающим реформу отечественных земельных отношений и развитие рынка недвижимости, является чрезмерное огосударствление и стоимостное «обнуление» основной массы земельных активов страны. В настоящее время свыше 92 % всего земельного фонда РФ находится в государственной или муниципальной собственности. Однако, пока этот «публичный собственник» крайне неэффективен, мало заинтересован в рациональном землепользовании и организации развитого земельного рынка. Указанные причины, усиливаясь коррупцией и бюрократическими препонами, сдерживают капитализацию российской экономики, снижают финансовую отдачу и эффективность использования земли и других объектов недвижимости, препятствуют притоку в реальный сектор не только иностранных, но и отечественных инвестиций, что, в конечном счете, ведёт к снижению темпов роста ВВП и уровня благосостояния населения страны. Очевидно, нам сегодня остро необходимы такие механизмы гармонизации экономических интересов субъектов хозяйствования, которые бы на длительную перспективу стали стимулом и основой для создания конкурентоспособного государства и защиты национальных приоритетов в условиях глобализации.

Высокоэффективной, малозатратной и постоянно – действующей организационно-экономической формой государственного регулирования земельных рыночных отношений, а также инструментом реализации долгосрочных программ социально – экономического развития регионов может стать новый инвестиционный механизм на основе ипотеки сравнительно небольшой части земель, находящихся ныне в государственной или муниципальной собственности. Поскольку прямая ипотека таких земель, за небольшим исключением, запрещена устаревшим законодательством, данный механизм предусматривает изменение формы собственности, но не через примитивную и коррумпированную куплю-продажу, а путём разгосударствления – внесения земельных участков в уставный капитал вновь образованных акционерных обществ. Этот способ отчуждения собственности предусмотрен Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», но по причинам неразвитости отечественной финансово-банковской системы и земельного ипотечного рынка, а также необходимости затрат на проведение землеустроительных работ и организацию оборота земельных ценных бумаг, в настоящее время используется редко и в мизерных объемах.

Предлагаемая инвестиционная модель может стать «точкой роста» для региональной экономики, поскольку позволяет создать сопоставимый в стоимостном выражении с бюджетом территории акционерный Земельный Залоговый Фонд (ЗЗФ), 100% или контрольный пакет акций которого будет принадлежать администрации муниципального образования (МО) или субъекта федерации (СФ) – собственников земельных участков. Возникает новая, рыночная структура, главной целью деятельности которой становится привлечение в региональную экономику долгосрочных финансовых средств как отечественного, так и иностранного происхождения. В ряде случаев (особенно на селе) целесообразна и вполне эффективна такая организационно – правовая форма концентрации земельных активов и придания им рыночной оборотоспособности, как потребительские общества, с включением в их уставные фонды земель различных форм собственности и категорий, в том числе и сельскохозяйственного назначения.

Уже наша отечественная, пусть пока и не богатая, практика показывает, что земельная ипотека наиболее полно отвечает интересам заимодателя и надежно обеспечивает гарантию безопасности капиталовложений, поскольку кредитор имеет: договор об ипотеке земельного участка и закладную, зарегистрированные государственным органом; гарантированный ипотечным законодательством приоритет перед другими кредиторами заёмщика; приоритетное страховое возмещение. Кроме того, вполне целесообразна взаимовыгодная для кредитора и заёмщика торговля на отечественном и зарубежных финансовых рынках, наводненных сегодня «пустыми» деривативами, земельными ценными бумагами - акциями, облигациями, векселями и закладными, обеспеченными ликвидными земельными участками, что также явится не только источником прибыли, но и дополнительной гарантией возврата ипотечной задолженности.

Муниципальные образования и субъекты РФ за счет частичного преобразования своих земельных активов в ЗЗФ приобретут эффективный рыночный инструмент для реализации долгосрочных социально-экономических планов и поддержки малого и среднего бизнеса. При этом будут использоваться привлеченные ЗЗФ внебюджетные средства, что исключит потенциальные угрозы непосредственно для бюджетов территорий от требований прямых кредиторов, отпадет и необходимость в предоставлении государственных и муниципальных гарантий. Ипотека разгосударствленных земель вполне способна предоставить необходимые дополнительные ресурсы для решения таких социально острых и трудно решаемых сегодня проблем, как расселение «беженцев», мигрантов, «северян», военнослужащих, перепрофилирования моногородов. Ипотечный механизм может стать хорошим подспорьем в обеспечении внебюджетными финансовыми средствами жилищной программы, реформы ЖКХ и АПК. Получит мощный импульс реформа местного самоуправления, население приобретет реальную возможность через земли своих территорий непосредственно участвовать в рыночных и социально-экономических процессах.

Следует отметить, что наиболее значимых результатов субъекты РФ могут достичь при условии гармоничного сочетания предлагаемой инвестиционной модели использования публичных земельных активов с комплексным планированием социально-экономического развития территорий и организацией в них благоприятных режимов хозяйствования как федерального, так и регионального статуса (ОЭЗ, СЭЗ, ТРЗ, ТПР и т.п.). В этом случае регион существенно повышает свой инвестиционный и кредитный рейтинг, а инвестор получает чёткую и ясную долгосрочную перспективу вложения капиталов, поскольку имеет в наличии три важнейших и определяющих мотивы решений фактора: льготный инвестиционный климат; социально востребованный инвестиционный проект; публичную гарантию возврата капиталовложений.

Таким образом, можно выделить следующие основные преимущества деятельности Земельного Залогового Фонда при организации внебюджетного финансирования:

1. ЗЗФ имеет реальное, а в среднегодовом тренде постоянно возрастающее в рыночной цене обеспечение - земельные участки, способные в условиях мирового экономического кризиса и обесценения активов своей высокой ликвидностью гарантировать возвратность долгосрочных кредитов и капиталовложений. Сводится к минимуму потребность в государственных и банковских гарантиях, зачастую являющихся на практике неудобными и проблематичными финансовыми инструментами, как для заемщика, так и для кредитора.

2. Органы публичный власти (СФ и МО), формируя ЗЗФ, способны создавать залоговые финансовые инструменты с большой номинальной стоимостью, как минимум сопоставимой с их бюджетами. При этом обслуживание займа или кредита не подвергает опасности сами бюджеты регионов, поскольку гарантом выступает ОАО ЗЗФ. СФ и МО могут эффективно влиять на деятельность ЗЗФ, владея контрольными пакетами акций или «золотой акцией» этих фондов.

3. Ипотека земельных участков позволяет при желании вести на них хозяйственную деятельность, сдавать в аренду и получать дополнительный доход. Являясь полноправным хозяином земельных участков, внесённых в качестве вклада в уставный капитал, ЗЗФ может устанавливать арендную плату приемлемую как для себя, так и для арендаторов и застройщиков жилья. При этом сокращаются временные и финансовые затраты на строительство объектов ипотечных и других долгосрочных целевых программ, что ведет к снижению их себестоимости и повышению социально-экономической эффективности.

4. Корпоративные ценные бумаги (векселя, закладные, облигации, акции) ОАО ЗЗФ, как самостоятельно, так и при поручительствах, авалировании и гарантиях банков, других финансово устойчивых структур, высоколиквидны и способны оборачиваться раздельно или единым комплексным инструментом на внутренних и внешних биржевых и внебиржевых финансовых рынках. Прибыль от этих операций будет сокращать долговые обязательства ЗЗФ, что явится дополнительной страховкой для гарантов и кредиторов от риска невозврата заемных средств.

5. При организации оборота земельных ценных бумаг для повышения их рыночной ликвидности на первом этапе целесообразно оптимальное сочетание российских и иностранных кредиторов и инвесторов. Первые необходимы для получения «коротких» и пока «дорогих», а вторые – «длинных» и «дешевых» финансовых ресурсов.

6. При необходимости предоставления иностранным кредиторам гарантий, поручительств или авалей от российских банков, ЗЗФ – кредитополучатель, на случай невозврата кредитов и регресса вполне может предоставить гарантам надежное встречное обеспечение в виде собственных ликвидных земельных участков и земельных ценных бумаг.

7. Земельный инвестиционный механизм сравнительно малозатратен и быстрореализуем, а как форма государственно-частного партнёрства хорошо вписывается в действующую систему экономических отношений и позволяет гораздо эффективнее решать проблемы моногородов, строительства доступного жилья и обеспечения внебюджетными финансовыми ресурсами национальных проектов РФ.

Предлагаемый ипотечный организационно – правовой механизм с использованием земельных активов, как материально – вещественного обеспечения эмиссии ценных бумаг и их гражданского оборота, является, по сути, антикризисной моделью инвестиционной деятельности муниципальных образований и субъектов РФ, предприятий и организаций различных форм собственности.

 

РЕЗЮМЕ:

 

1. Большинство публичных образований РФ (СФ и МО) в настоящее время обладают ликвидными земельными активами с высокой рыночной стоимость и вполне способных работать как надежное ипотечное обеспечение при привлечении долгосрочных инвестиций в объемах сопоставимых с бюджетами этих территорий.

2. Дефициты бюджетов СФ и МО в значительной мере можно компенсировать за счет привлечения российских и иностранных инвестиций под ипотеку разгосударствленных публичных земель. При этом ЗЗФ, как форму государственно-частного партнерства, следует учреждать в виде ОАО, мажоритарными акционерами которого станут исполнительные органы публичных образований – собственники земельных активов. Уже на первом этапе проекта уставный капитал таких ЗЗФ составит миллиарды рублей.

3. Организацию значительной части федеральных межбюджетных отношений целесообразно строить на рыночной основе, в том числе, вовлекая в гражданский оборот отечественные земельные ресурсы и обеспеченные ими ипотечные ценные бумаги органов публичной власти всех уровней. Заимствованиям ЗЗФ при необходимости можно предоставлять государственные гарантии РФ, получив в обеспечение встречные гарантии от ЗЗФ региона в виде принадлежащих ему земельных активов и ипотечных ценных бумаг.

4. С учетом реалий мирового экономического кризиса регуляторам, прежде всего, Центробанку РФ, ФСФР целесообразно разрешить кредитным и финансовым организациям учитывать залоговые финансовые инструменты ОАО ЗЗФ в качестве ликвидного обеспечения и принять экономические нормативы, другие организационно – правовые документы, стимулирующие отечественную земельную ипотеку. Эти меры укрепят национальную банковско - финансовую систему, сократят объемы «токсичных активов» и непроизводительных материальных издержек, облегчат разрушение «кредитных тромбов», препятствующих поступлению финансовых ресурсов в реальный сектор экономики страны.

5. Необходимо по аналогии с Банком развития РФ законодательно учредить Земельный банк РФ, который наряду с Земельной биржей, Ипотечным земельным агентством и Государственным депозитарием, должен стать системообразующими институтом новой архитектуры современного отечественного земельного рынка. На первом этапе подобный статус можно придать Россельхозбанку, исключив из его деятельности непрофильные функции.

К настоящему времени новая ипотечная модель привлечения инвестиций прошла апробацию, поддержана и рекомендована к внедрению в пилотных регионах страны Министерством экономического развития РФ, РАЕН, Московской Торгово – промышленной палатой, Ассоциацией малых и средних городов России, Парламентским Центром «Кооперация и социальный прогресс», рядом депутатов Госдумы и Членов Совета Федерации Федерального собрания РФ. Большой интерес к ипотеке земли проявили и крупные зарубежные инвесторы.

 

P.S. Об актуальности ипотеки публичных земель

На совещании, проводимым президентом РФ Д.А. Медведевым в Сочи 11.08.2010 г., полпред главы государства в Северо-Кавказском федеральном округе Александр Хлопонин отметил, что Минфин РФ готов предоставить госгарантии в размере 70% от объема кредита, однако есть проблемы с залоговым обеспечением, которое республика Дагестан может дать только в виде 50 тысяч гектаров «минных» полей. По словам Хлопонина, Минфин этот залог не берет. "А что они хотят?Во всем мире единственная ценность, которая берется в залог, - это земля, вопрос ее оценки и привлекательности, а если ничего другого нет, надо землю брать", - сказал Д.А. Медведев. "Риски высокие, мы это прекрасно понимаем", - добавил глава государства. "Что они хотят, чтобы против минфиновских гарантий поставили деньги? Тогда и гарантии не нужны", - продолжил президент. "Я администрации поручу подготовить поручение Минфину определиться по параметрам работы по финансовым инструментам, включая госгарантии, в недельный срок", - подытожил Д.А. Медведев.