Особенности развития земельного рынка России

Действительный член РАЕН, д.э.н. С.Л.Ленкин

Азбучной истиной является то, что становление зрелых земельно-имущественных отношений в России невозможно без формирования современного земельного рынка как сферы эффективного гражданского оборота земельных активов и ипотечных финансовых инструментов. К сожалению, сегодня из семи категорий земель РФ, с той или иной долей условности можно отнести к рыночным только земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, а также в определенной степени земли промышленности. При этом даже земли населенных пунктов, по причине чрезмерного огосударствления и традиционной оседлости населения пока весьма слабо вовлечены в хозяйственный оборот. Земли промышленности в товарном отношении более статичны и, как правило, обращаются на рынке лишь в совокупности с другими объектами недвижимости, расположенными на них. Рыночные цены по категориям земель резко отличаются в зависимости от своего местоположения и обустроенности. Ближе к развитой инфраструктуре городов, особенно мегаполисов, земли населенных пунктов на порядок, а иногда и более превышают цены на сельхозугодия. Так, минимальная цена на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в пределах 100 км от Москвы, может не превышать и 200 рублей за сотку, а такой же участок в ближнем Подмосковье стоит уже 1,5-2,0 млн. рублей и выше. Общая площадь этих трех сегментов около 306 млн. га, что составляет около 18% государственного земельного фонда, но именно они пока формируют реальные, ныне наиболее готовые к рыночному обороту товарные земельные активы страны.

Несмотря на то, что основные товарные запасы сосредоточены в землях сельскохозяйственного назначения, большинство сделок с землей происходит в других, значительно меньших по площадям, категориях земель и, прежде всего, в землях населенных пунктов. Во многом это результат традиционных законодательных ограничений оборотоспособности сельскохозяйственных земель и хронической неразвитости рыночных отношений на селе. С другой стороны, земельные активы, законодательно не ограниченные в обороте, пока весьма плохо используются на ипотечном рынке ещё и по причине крайне неэффективного управления со стороны публичных собственников – органов государственной власти и местного самоуправления РФ. Из рис. 1 можно сделать вполне очевидный вывод о чрезмерной степени огосударствления земель в России.

Рис.1

 

По данным Росреестра на 01.01.2011 г. 92,2% земельного фонда РФ являются государственными и муниципальными землями¹. По сути дела из полноценного хозяйственного оборота исключено три четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля не может быть приватизирована, подлежать залогу (ипотеке), а, следовательно, практически целиком исключается из кредитно – денежных отношений. Из оставшейся четверти неограниченных в обороте земель лишь треть (31%) – в других формах собственности, что составляет всего 7,8% земельного фонда РФ. Как следствие – системная неразвитость отечественных рыночных земельных отношений, отсутствие эффективных собственников земли и долгосрочных инвестиций, торможение не только земельных, но и других рыночных реформ в целом по стране.

Несмотря на некоторую положительную динамику доходов от использования земли за последние годы удельные показатели экономической платежеспособности земельных ресурсов остаются на весьма низком уровне, а доля земельных платежей в общей структуре доходов консолидированного бюджета РФ на порядок ниже аналогичных показателей в развитых странах. Вместе с тем, по оценкам экспертов, квадратный метр земель только сельскохозяйственного назначения должен быть оценен никак не менее $2,0, что в масштабах страны уже составит около $5 триллионов. Как известно, основной массив земель сельскохозяйственного назначения в ходе земельной реформы 1992 года был разделен на земельные паи и в таком виде передан в частную собственность гражданам. Кроме того, на начальном этапе земельные участки, как правило, предоставлялись на правах постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, а иногда даже и вовсе без указания какого – либо вида права. Вновь образованные в постсоветский период сельскохозяйственные предприятия юридически полноправно не владели землей, поэтому практически не инвестировали в нее капитальные вложения и быстро обанкротились. Конечно, фермерские хозяйства и крестьянские подворья из-за развала перерабатывающей промышленности, снабженческо-сбытовой сети, а также без дотационной поддержки государства не смогли конкурировать с зарубежными импортерами, не получили сколько-нибудь заметного экономического развития и также повсеместно разорились.

Как следствие, доля обрабатываемых и засеваемых земель год от года уменьшалась, а ряды собственников земельных паев несли возрастающие естественные потери. В результате ущербности действующего земельного законодательства, отсутствия государственных институтов, обеспечивающих кадастровый учет и регистрацию прав и сделок на земли за минувшие годы, так и не удалось вовлечь в хозяйственный оборот этот мощный по потенциальному стоимостному объему сегмент земельного рынка. Массовое распространение земельной ипотеки в сельском хозяйстве до сих пор сдерживается во многом из-за того, что на рынке недвижимости ничтожно мало земельных участков на фактическом праве собственности. По разным оценкам сегодня в соответствии с требованиями законодательства оформлено всего около 10% находящихся в собственности граждан и юридических лиц сельскохозяйственных земель. Остальной массив приватизированных сельскохозяйственных угодий приходится на земельные доли, которые в своей основной массе продолжают оставаться условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выражение в праве общей долевой собственности. В собственности граждан находится 20,5 млн. га, а в общей долевой собственности – 76,1 млн. га сельскохозяйственных угодий, что составляет соответственно 15,4% и 57,1% от всех приватизированных земель и значительно превышает аналогичный показатель по другим категориям земель. При этом объем невостребованных земельных долей в собственности граждан к настоящему времени уже достиг 24 млн. га или 18 % от приватизированных земель.

Формально за минувшие годы земельной реформы в России возникло около 50 миллионов землепользователей, а по земельным вопросам было принято свыше 20 тыс. законодательных и нормативно-правовых актов на федеральном и региональном уровнях. Вместе с тем, низкий уровень развития реальных земельных отношений, во многом запретительная законодательная и нормативно - правовая база на деле тормозили, да и сегодня продолжают препятствовать созданию объективных условий, должной мотивации и экономического интереса для прихода на землю эффективного собственника - современного товаропроизводителя сельскохозяйственной продукции. По данным Росреестра по состоянию на 01.01.2011 г. структура земель, находящихся в собственности граждан выглядит следующим образом².

Рис.2

 

Процесс интеграции земельных долей в обособленные земельные участки во многих регионах страны до сих пор сдерживается местными властями и федеральными службами, ответственными за землеустроительные работы, кадастровый учет и регистрацию прав собственности. По оценкам экспертов нередко на формирование из земельных долей участка площадью в 1000 га уходит до 12 месяцев, а затраты достигают несколько миллионов рублей. Между тем, обращения физических и юридических лиц в судебные инстанции по вопросам собственности на землю, местоположения границ земельных участков, их оценки, размеров ставок земельных платежей, раздела земельных участков ежегодно составляют до 5 миллионов дел. Поскольку существующая судебная система районного и городского уровня квалифицированно и в приемлемые сроки с этим объемом судопроизводства физически справиться не может, то следует признать целесообразным организацию нового (или хорошо забытого старого?) в нашей стране судебного института - земельного (межевого) суда России с соответствующими региональными и муниципальными судами.

Не способствует пока развитию земельного рынка кредитная политика банков, деятельность страховых организаций, инвестиционных и ипотечных агентств. Особенно нуждается в коренном изменении и приближению к реалиям сельской жизни система кредитования земельных собственников. Государство в программах развития агропромышленного комплекса выделяет деньги на погашение части банковской процентной ставки, но на практике этой льготой могут воспользоваться далеко не все. Давая кредит, банк требует в залог единственное, что есть действительно ценного у крестьянина - землю. Однако, многие землевладельцы, получив землю в виде долей, до сих пор так и не оформили ее в натуре как собственность на конкретный участок. Из 263 тысяч зарегистрированных в нашей стране фермерских хозяйств фактически действует только половина. Хотя ориентировочная численность номинальных собственников - владельцев земельных долей в России в настоящее время составляет свыше 12 млн. При этом средняя площадь одного землевладения не более трех гектаров. В этой связи, правомерно рассматривать проблему консолидации земель, как инструмент концентрации этого актива у отдельных собственников, их групп и коллективов, поскольку только при достаточно крупных массивах земель (для условий России – не менее 1 тыс. га) открывается реальная возможность финансового обеспечения динамичного и эффективного функционирования современного сельскохозяйственного производства за счет земельной ипотеки. На сегодня это большая и весьма острая социальная проблема, требующая не только своевременных эффективных экономико-правовых, но и действенных государственно-политических решений.

Организация полноценного оборота земельных активов во многом зависит от решения вопросов землепользования, тесно связанных со спецификой другой не менее важной для ипотечного рынка категорией земель - земель населен­ных пунктов, сеть которых в стране насчитывает более тысячи городов и около двух тысяч поселков городского типа. Эти земли отличают многофункциональность, концентрация и высокая плотность промышленной и жилой за­стройки. Эффективный механизм управления и распоряжения данны­ми землями должен быть основан на расширении полномочий органов местного само­управления, введении платности землепользования, тесной связи землеустройства и градостроительства. На землях населенных пунктов размещены объекты недвижимости, имеющие наибольшие показатели удельной (на единицу площади зем­ли) капиталоемкости и уровня налогооблагаемой базы. Именно здесь проживает свыше 74 % населения, находится более 77 % жилищного фонда и 78 % основных производственных фондов страны. Занимая чуть более 2 % земельного фонда, земли населенных пунктов дают свыше 80 % всех платежей за землепользование в РФ.

Вместе с тем, эта категория земель используется также весьма нерационально. Только по промышленным зонам городов, например, вдвое менее эффективно, чем в развитых западных странах. Так, доля промышленных зон в городах России в 2-6 раз выше, а интенсивность использова­ния этих зон - в 2-8 раз ниже (удельная землеемкость выпускаемой продукции в 2-5 раз выше, чем в Европе). Такое же распределение земель относится к районам ново­го жилого строительства, где единственным критерием в течение долгого времени служила экономия затрат на строительство домов (подключение к инженерным сетям и строительство фундамента) без учета не только стоимости земли, но и стоимости строительства дорог и инженерных сетей, а также эксплуатационных затрат. В итоге в рай­оне новостроек до сих пор остается огромное количество незастроенных площа­дей (всего в населенных пунктах страны таких площадей до 25%)³. Основная причина такого положения дел с использованием земель данной категории заключается в явном несоответствии по эффективности и адекватности существующей ныне системы государственного управления земельными ресурсами и правового регулирования земельных отношений реальным требованиям развивающегося отечественного рынка недвижимости.

Реализация национальных проектов, продовольственная безопасность страны, а, в конечном итоге, обеспечение роста благосостояния и качества жизни граждан, требуют принятия уже в самое ближайшее время радикальных мер по формированию современного рынка земли. При правильном публичном регулировании земельных рыночных отношений, с использованием преимуществ государственно-частного партнерства, развитый рынок способен наиболее эффективно обеспечить оборот земель экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения. При этом естественным образом, без нарушения объективных экономических законов, будет происходить передача прав на земельные участки от одного лица к другому. Именно в этом случае могут устанавливаться равновесные цены на землю в различных регионах страны и возникать товарно-денежные связи между собственниками объектов недвижимости и покупателями. Анализ результатов проведенных преобразований в области отечественных земель­но-имущественных отношений и правового обеспечения гражданско-правового оборота недвижимости показывает, что наш земельный рынок существует пока в весьма упрощенной форме, осуществляя в основном традиционные сдел­ки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопряженные с более сложными залоговыми и кредитно-финансовыми операциями, характерными для развитых экономик. Но даже простой рынок земли требует наличия и достаточного уровня развития информационных; оценочных; торговых; расчетных; нотариальных; регистрационных и ряда других сервисных функций. Инфраструктура более сложного, развитого земельного рынка помимо вышеупомя­нутых должна обслуживать еще целый ряд важных функций, таких как:

• залоговые (ипотечные) операции;

• создание земельных активов (выпуск ценных бумаг, обеспеченных земельными активами);

• первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг;

• имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами;

• торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания на
  предмет залога.

Базисом развитого земельного рынка является зе­мельно-ипотечный рынок, на котором действуют:

• заемщики — физические и юридические лица, заключившие договоры кредита или займа, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения земельных активов. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого актива (ипотека земельных участков);

• продавцы земельных активов — физические и юриди­ческие лица, продающие земельные участки (активы), находящие­ся в их собственности или принадлежащие другим лицам, по их поручению-доверенности;

• кредиторы — банки и иные юридиче­ские лица, предоставляющие заемщикам в установленном зако­ном порядке ипотечные кредиты (займы);

• участники (операторы) вторичного рынка ипотечных кредитов — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих ипотечные кредиты;

• органы государственного кадастрового учета земельных участков
  и государственной регистрации прав на недвижимое имущество
  и сделок с ним;

• страховщики — страховые компании, имеющие лицензии на право
  осуществления имущественного страхования (страхование заложенных земельных активов), личное страхование заемщиков, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка и страхование финансовых рисков при осуще­ствлении сделок с земельными финансовыми инструментами;

• оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки объектов недвижимости, являющихся предметом залога при земельно-ипотечном креди­товании;

• риэлторские фирмы — юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке земельных активов;

• инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами и выпускаемые кредиторами или операторами вторичного рынка;

• инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования —
  нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства,
  юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое
  юридическое сопровождение сделок с земельными активами.

В качестве основных торговых посредников при осуществлении сделок с земельными участками и иными объектами недвижимости должны выступать биржи, девелоперы и риэлторы. Как известно, биржа является специализированной организацией, на площадках которой осуществляется организованная торговля объектами недвижимости и ипотечными ценными бумагами, а девелоперы - организации, занимающиеся приобретением и застройкой земельных участков с целью дальнейшей перепродажи построенных на них объектов. За рубежом данная форма является весьма развитой и широко распространенной, так как позволяет сконцентрировать все финансово-строительные ресурсы в одних руках и эффективно осваивать новые незастроенные территории. К сожалению, эти участники рынка недвижимости еще малочисленны в нашей стране, а и их деятельность не отвечает возрастающим потребностям экономического развития. Наиболее успешно в настоящее время развивается риэлтерский бизнес, осуществляющий гражданско-правовые сделки с землей и объектами недвижимости за счет и в интересах клиентов. Количество риэлтерских организаций составляет уже несколько тысяч. Идет процесс их объединения в саморегулируемые организации (союзы, гильдии, ассоциации), повышается качество услуг и ответственность за их выполнение. Но нашему развивающемуся рынку недвижимости уже сейчас требуется на порядок больше подготовленных специалистов для коммерческих организаций, обслуживающих его инфраструктуру. Поэтому необходимо увеличить не только их количество, но и обеспечить современный, адекватный требованиям цивилизованного рынка, уровень персональной квалификации и профессиональных навыков.

Во всем мире исключительно важную и незаменимую роль на рынке недвижимости играют банковские и финансовые институты. К сожалению, в России объем ипотечного кредитования пока не превышает 3-5% реального спроса. Во многом, это объясняется, как отмечалось ранее, отсутствием у банков «длинных» и «дешевых» финансовых ресурсов, слабым развитием финансово-ипотечного инструментария, несовершенством регулирования системы залогового обеспечения, а так же неудовлетворительным экономическим состоянием заемщиков. Деятельность земельного рынка заметно активизировалась с созданием специализированных коммерческих организаций в соответствии с Федеральным законом « Об ипотечных ценных бумагах». Преимущество ипотечных агентств, например, заключается в том, что для приобретения закладных и требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой они могут осуществлять эмиссию более ликвидных ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием. Формирующейся рынок недвижимости сегодня остро нуждается именно в таких финансовых инструментах, в которые можно было бы вкладывать «длинные» средства как зарубежных, так и отечественных инвестиционных, страховых и пенсионных фондов - основного резерва долгосрочных капиталовложений в реальный сектор экономики любой страны. Следует отметить, что не способствует развитию рынка отечественной ипотеки и то, что в организации земельно-ипотечного кредитования пока практически не участвуют небанковские финансовые посредники. Во всем мире наряду с банками весьма эффективно действуют, например, кредитные и сберегательные кооперативы. В дореволюционной России благодаря помощи со стороны государства была создана мощная система кредитных кооперативов, как в городах, так и на селе и сегодня крайне важно использовать этот бесценный национальный опыт.

С учетом негативного опыта мирового экономического кризиса следует признать, что в создании и становлении отечественной системы ипотечного кредитования нам просто не обойтись без усиления роли в этом процессе государства. Как показывает уже складывающаяся практика международного антикризисного регулирования - это один из главных уроков, который сегодня извлекают из продолжающегося глобального кризиса правительства большинства стран. Именно государство в процессе управления рынком недвижимости должно выступать в роли: во-первых, его регулятора, создающего и контролирующего единые правила поведения для участников рынка; во-вторых, непосредственного участника, как крупнейшего собственника и продавца земель, а также прочно связанных с ними объектов недвижимости; в-третьих, гаранта ипотечных ценных бумаг и инвестиционных кредитов. Только государство реально может и должно выполнять следующие функции:

• разработать национальную концепцию развития системы земельно-ипотечного кредитования;

• сформировать правовую базу для эф­фективного функционирования системы земельно-ипотечного кре­дитования;

• создать механизм социальной защиты заемщиков-землепользо­вателей;

• выработать эффективную налоговую политику, стимулирующую участников земельного рынка;

• обеспечить гарантии для участников рыночных отношений;

• обеспечить юридическую защиту прав и интересов участников рынка;

• инициировать формирование необходимых институтов для развития рынка и активно участвовать в их работе;

• обеспечить информационное обслуживание всех участников рынка недвижимости;

• ввести административную и уголовную ответственность за правонарушения на земельном рынке.

Кроме того, государственная политика на рынке земли и не­движимости должна осуществляться с целью:

• установления категорий земель, которые могут быть приватизированы, ограничены в обороте или исключены из оборота;

• введения системы рассрочек платежей при приватизации земельных участков;

• стимулирования выкупа земельных участков, занятых приватизированными предприятиями, для включения в уставный капитал хозяйственных обществ;

• повышения эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности;

• перехода на рыночные принципы пре­доставления свободных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

• развития ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства в приобретение либо воспроизводство недвижимости, повышение плодородия почв;

• обеспечения государственного контроля за рынком земельных закладных;

• расширения возможностей аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;

• обеспечения взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг;

• совершенствования процедур предоставления земли под жилищное и промышленное строительство;

• законодательного установления принципа разрешенного использования земель в городах и поселениях, а также процедур правового зонирования территорий населенных пунктов.

Сегодня становится все более очевидно то, что в условиях резкого ухудшения состояния окружающей среды, обострения экономического и продовольственного кризисов формирование современного развитого рынка недвижимости абсолютно невозможно без государственного регулирования основных аспектов природопользования, включая, разумеется, и землю. В процессе управления земельными ресурсами именно государство должно устанавливать определенные правила и нормы, как для использования земельных ресурсов стра­ны в целом и их отдельных элементов (категорий земель, видов землепользова­ния), так и для собственников, пользователей и арендаторов. При этом государственное управление земельными ресурсами традиционно имеет два характерных признака: управление государства как органа власти, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности, и управление государства как собственника земли — хозяйственное управление (например, сдача в аренду го­сударственной собственности). О масштабах и роли функций нашего государства можно судить хотя бы из того факта, что из 1, 71 млрд. га земельного фонда РФ свыше 90% находится в государственной и муниципальной собственности.

Государство должно учитывать и то обстоятельство, что недвижимое имущество расположено на земле, которая составляет основу всей государственной жизни. По этому поводу известный русский цивилист П.П. Цитович замечал: «Все недвижимости суть в то же время подразделения государственной территории и потому, входя в состав имущества разных лиц, вместе с тем находятся под jus eminens государства. Отсюда: а) все они подвержены принудительному отчуждению по распоряжению Верховной Власти; Ь) распределение недвижимостей и их употребление связаны с жизненными интересами государства. Вот по­чему так называемый режим недвижимостей не предоставлен произволу и согласию тех, между которыми они распределены»⁴. Значение земли как не­движимости, с существованием на которой неразрывно связана сама жизнь государства, столь велико, что политологи и юристы справедливо выдви­гают на первый план публичную значимость поземельной недвижимости. Так, американский социолог Эдвин Тоффлер особо отмечает стратегическое зна­чение недвижимости в геополитическом контексте⁵. Таким образом, земельные участки, в своей совокупности состав­ляющие территорию государства, выполняют и гораздо более важную функцию — функцию публично-правового характера, предназначение которой — объединять в единое целое территорию государства. Это обстоятельство предполагает возможное ограничение всех иных функций, которые могут выполняться землей, в том числе и при ее вовлечении в граждан­ский оборот⁶.

Сущность государственного управления земельными ресурсами выражают также выполняемые органами власти относительно обособленные функции, каждая из которых включает определенные элементы и совокупность мероприятий по ре­шению специфических задач с использованием соответствующих методов, средств и механизмов их решения. При этом особо подчеркнем то, что к основным функциям государственного управления земельными ресурсами следует отнести: разработку законодательных и нормативных правовых актов; ведение Государственного земельного кадастра; предоставление и изъятие земельных участков; планирование использования земель; землеуст­ройство; техническую инвентаризацию недвижимости; мониторинг земель; государственный контроль за использованием и охраной земель; организацию рекуль­тивации земель; решение земельных споров.

К настоящему времени необходимость в глубоких земельных преобразованиях назрела весьма остро на селе, и она требуют адекватных решений на самом высоком государственном уровне. Объективно в условиях развития рынка, земля в сельской местности перестаёт быть только средством производства, она все больше вовлекается в гражданский оборот, обеспечивает ипотеку, инициирует образование и рост высокоприбыльного фиктивного капитала. В современных условиях общей предпосылкой восстановления производственного потенциала агропромышленного комплекса страны, преодоления его экономического и технологического отставания является привлечение в аграрный сектор экономики долгосрочных инвестиций, направленных на техническую модернизацию основных фондов и переход на инновационный путь развития. Вместе с тем в условиях финансовой нестабильности агропромышленного производства, морального и физического износа основных фондов большинство сельскохозяйственных товаропроизводителей осуществлять такого рода инвестиции из собственных средств не могут. Одним из основных факторов стабильного и систематического притока инвестиций в сельское хозяйство должен стать банковский капитал. Однако воспользоваться им в настоящее время могут немногие, поскольку существуют известные проблемы доступа к долгосрочным кредитным ресурсам. В связи с этим, важнейшая цель государственной сельскохозяйственной кредитно-финансовой политики заключается в определении оптимальных в условиях многоукладности хозяйствования форм кредитных отношений, а также формировании новых и совершенствовании действующих финансовых структур. В рыночных условиях институт земельно-ипотечного кредитования является своеобразной социально-экономической платформой в формировании и надлежащем функционировании более совершенного правового механизма кредитования сельского хозяйства и практически одной из важнейших предпосылок инвестиционных вложений в аграрное производство на основе кредитного финансирования, динамичного развития, как крупных сельскохозяйственных организаций, так и среднего и малого бизнеса.

Совершенно справедливо многие исследователи считают, что в целях успешного проведения земельных преобразований в ходе национальной аграрной реформы, создания механизма экономического стимулирования рационального и эффективного использования земель, роста капитализации ипотечного рынка страны необходимо:

• осуществить нормативно-методическое обеспечение процесса договорного оформления отношений между пользователями земельных участков (земельных долей);

• уточнить число сельскохозяйственных организаций, находящихся в федеральной собственности, приватизация которых запрещена и в отношении которых установлены особые правила реорганизации;

• сформировать повсеместно земельный фонд для расселения в сель­ской местности беженцев, вынужденных переселенцев, семей бывших военнослужащих, выезжающих из районов Крайнего Севера;

• содействовать процессу концентрации земельных долей в руках эффективных хозяйствующих субъектов.

Решая проблему активизации и повышения эффективности рынка земель, прежде всего, сельскохозяйственного назначения, следует особое внимание обратить на ин­струменты и экономические механизмы его регулирования. Их оптимизация должна обеспечить:

• существенное повышение ликвидности земельных участков;

• упорядочение и повышение стимулирующей роли платности землепользования;

• адаптацию участников рыночного оборота сельскохозяйственных земель к специфике конкурентных земельных отношений;

• полноценное инфраструктурное обеспечение и обслуживание сделок с земель­ными участками;

• снижение рисков землевладения, землепользования и рыночного оборота зе­мельных участков;

• предотвращение деформаций в соотношении спроса и пред­ложения на земельном рынке, сопровождающихся в одних случаях ажиотажным спросом и спекулятивным ценообразованием, а в других — стагнацией рыночного оборота и падением ликвидности земельной собственности.

Перечисленное выше возможно при создании благоприятных условий (правовых, экономических, инфраструк­турных, управленческих) для восстановления в аграрном сек­торе эффективных форм организации и управления производством, его кооперации и интегра­ции, привлечения финансовых ресурсов крупных отечественных и зарубеж­ных инвесторов. Необходимо также создать условия для освоения в рыночном земельном обороте ценных бумаг, позволяющих вовлекать в рыночные операции всю совокуп­ность земельных участков вне зависимости от их место­положения и категории. Земельный рынок сегодня остро нуждается в новых финансовых инструментах, обладающих свойствами биржевого товара, обеспечением которого являлась бы товарная масса земельных ресурсов. Было бы вполне логично и оправданно создание специализированных ипотечных депозитариев и залоговых центров с целью последующего выпуска депозитарных расписок или долговых обязательств, допущенных к биржевым торгам и обеспечивающим оборот без перемещения базового товара - земли (См. Специфика и пути развития российского ипотечного рынка)⁷.

.

Явно не способствует росту товарных земельных активов страны ныне действующее законодательное положение, жестко ог­раничивающее изменение функционального назначения использования сельскохозяйственных земель, перевод их в земли других категорий. Сегодня оно возможно лишь в тех случаях, когда у органов публичной власти возникает острая, а главное, документально обоснованная необходимость в строительстве дорог, мелиоративных коммуникаций, расширении границ городской застройки и т.п. Однако в аграрном секторе России лимитирующим фактором является вовсе не дефицит сельскохозяйственных земель, а диспропорции между вовлеченными в хозяйственный оборот обширными площадями сельскохозяйственных угодий и ограниченными резервами рабочей силы, капитала, современной материально-технической базы. Очевидно, следует согласиться и с предложением ряда ученых - аграриев о том, что пора возродить систему крупных государственных проектных землеустроительных организаций, способных составить конкуренцию частным землеустроителям, что в результате приведет к снижению цен на этот вид услуг. Особенно много нареканий специалисты высказывают по организации массовой кадастровой оценки земель, которая лежит в основе земельного налогообложения и иных платежей за землепользование, а в ряде случаев служит рыночным ориентиром в сделках купли-продажи земельных участков государственной и муниципальной собственности. Так, действующая сегодня методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в целом существенно занижает их реальную потребительскую стоимость, что создает благоприятные условия для скупки земель за бесценок и последующей перепродажи по спекулятивным ценам.

Для становления развитого земельного рынка в нашей стране необходимо в относительно короткие сроки решить целый ряд таких не терпящих отлагательств проблем как:

• усилить роль государственного управления земельными ресурсами в экономическом развитии общества;

• отделить выполнение функций публичного и гражданского права на рынке недвижимости, исходя из правовых и функциональных различий между государственным управлением земельными ресурсами и управлением землями как имуществом, принадлежащим государству;

• создать скоординированную и гибкую нормативно - правовую базу в области управления недвижимостью;

• обеспечить свободный доступ на рынок всех сегментов частного сектора, включая доступ к земельным ресурсам;

• предоставить возможность публичному собственнику земельного участка распоряжаться им по своему усмотрению в случае, если собственник объекта недвижимости, расположенного на нем, не воспользовался пра­вом приобретения земельного участка.

При этом следует предусмотреть возможность не только продажи застроенных и незастроенных земельных участков, но и другие, более экономически выгодные формы гражданско-правового оборота (инвестиционные сделки, внесение в уставный капитал, ипотека (залог) и др.). Такой подход может стать одним из способов санирования убыточных и повышения доходов низкорентабельных предприятий, расширит рыночное предложение ликвидных земельных участков и увеличит не только оборотный капитал, но и обеспечит внебюджетное финансирование и привлечение инвестиций в реальный сектор экономики страны.

Общеизвестно, что доход, который приносят земельные участки, во многом определяется их потребительскими качествами, инфраструктурной обустроенностью, местоположенем. Зависимость строительной ренты от плотности застройки, определяемой спросом, рассмотрена еще в «Принципах экономической науки» А.Маршалла⁸. Наиболее полный анализ опыта формирования структуры землепользования и образования цен на участки городской земли в условиях открытой рыночной конкуренции между различными видами использования земли сделал в своих работах В. Алонсо⁹. В предлагаемой им модели, реализующей неоклассический подход, лучшие участки занимают те виды деятельности, которые могут извлекать из них наибольшую ренту. Современный земельный рынок имеет целый ряд собственных, во многом специфических и уникальных характеристик и черт. Земля, как известно, невоспроизводимый ресурс, хотя намыв территорий, перевод земель из одной категории в другую и изменение возможных плотностей застройки делают это утверждение относительным. Длительное хранение этого ресурса практически бесплатно. Собственник может годами не застраивать участок и не вкладывать денег в его развитие. При этом цена земельных участков будет расти вместе с развитием муниципальной инфраструктуры, финансируемой из муниципального бюджета. В итоге немало участков даже в больших городах годами стоит без всякого развития, хотя рынок испытывает острый дефицит площадей под застройку. Спрос, как правило, превышает предложение, и цены на землю растут. Поскольку характеристики каждого земельного участка уникальны, его собственник находится по сути дела в положении, близком к монополии.

Исследователи выделяют следующие элементы управления публичной земельной собственностью, прису­щие сегодня большинству развитых стран:

• органы местного самоуправления играют решаю­щую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления муниципалитетом;

• при всем многообразии систем управления муниципальные власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее продажей;

• муниципалитеты регулярно проводят переоценку городских земель и недвижимого имущества, а земельные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактической рыночной стоимости объек­тов недвижимости.

В соответствии с данными российских экономистов Григорьева В.В., Остриной И.А., Руднева А.В. в табл.1 представлены средние цены в докризисные годы (до 2007 г.) на городские земельные участки в странах, ориентированных на свободную продажу земли.

 

Табл. 1. Средняя стоимость городской земли сопоставимого качества, млн. долл./га

 

 

Страна	Престижная земля	Непрестижная земля
Испания   Португалия   Кипр   Греция	10,0 - 35,0   10,0 - 30,0 5,0 - 25,0   8,0 - 30,0	от 1,0   от 0,5   от 0,3   от 0,5

 

На практике в вышеуказанных странах цели муниципальных образований нормативно формализуются в регламентах на разрешенные виды и плотности использования территорий по зонам. При таких условиях свободная конкуренция в классическом виде, подлинно рыночное ценообразование на земельную недвижимость попросту отсутствуют. О роли рынка недвижимости в экономике развитых стран можно судить по следующим фактам. Так, капитализация рынка недвижимости в этом секторе мировой экономики достигает 100% валового внутреннего продукта государств, в то время как в России, она не превышает и 2% ВВП. В подавляющем большинстве стран законодательно разрешено использовать землю, вне зависимости от организационно - правовой формы собственности на нее, в качестве кредитного обеспечения или залога для получения кредита. Международный опыт показывает, что до момента достижения устойчивого и позитивного кредитного процесса в экономике какой-либо страны крайне важны государственное регулирование и поддержка ипотечного оборота недвижимости посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ, подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-гарантов. По данным Европейской ипотечной федерации суммарная стоимость действующих кредитов под залог недвижимости до кризисного 2008 года составляла в странах ЕЭС до 40% всех банковских активов. В России эта цифра не более 8 - 10 %. Что касается ипотеки земли, как составной части сделок с недвижимостью, то её объемы в разы меньше. То есть наш банковский сектор, прежде всего в силу структуры и объемов своих финансовых активов и пассивов, а также запретительного характера нормативного банковского регулирования пока не в состоянии обеспечить потребность нашей экономики в «длинных» и «дешевых» кредитах под залог (ипотеку) земельных ресурсов (см. Актуальные проблемы развития отечественного банкинга)¹⁰. Разумная приватизация (разгосударствление) публичных земельных активов и развитие на этой основе новых форм государственно - частного партнерства, таких, например, как создание территориальных Земельных Залоговых Фондов, вполне могло бы стать хорошим стимулом в становлении современного отечественного рынка недвижимости (См. Ипотека публичных земель как «точка роста» экономики регионов)¹¹.