Специфика и пути развития российского ипотечного рынка

Автор проекта «Земельная ипотека России»,

д.э.н., академик РАЕН

С.Л. Ленкин

В посткризисный период роста экономики поиск путей наиболее рационального использования мощного потенциала ипотечного рынка для привлечения инвестиций и внебюджетных финансовых средств остаётся наиболее острой проблемой, определяющей успех реализации не только национальной программы жилищного строительства, но и других модернизационных проектов нашей страны. Даже поверхностный анализ различных систем ипотечного кредитования говорит о том, что основой их оптимального функционирования является наличие достаточного объема «длинных» и доступных по цене финансовых ресурсов. Это обстоятельство детерминирует создание устойчивого и эффективного механизма, позволяющего мобилизовать свободные активы на рынке долгосрочных заимствований, трансформировать их в инвестиционные ресурсы и направить в реальный сектор экономики. При этом современную систему ипотечного кредитования невозможно организовать без тесной взаимозависимости и взаимодействия ипотечного и финансового рынков. Сам же стратегический вектор развития ипотечного рынка во многом определяется способами рефинансирования ипотечных кредитов, посредством которых обеспечивается их долгосрочность и погашение.

Весьма перспективен институт ипотеки и для развития важнейшего сегмента рынка недвижимости - земельного рынка. По оценкам экспертов российская земельная ипотека уже на первичном этапе (в расчет берется лишь одна из семи категорий земельного фонда РФ – земли сельскохозяйственного назначения) по своим объемам, как минимум, может быть соизмерима с жилищной и с емкостью рынка на сумму эквивалентную 100-200 млрд. долларов США. У одних только сельхозпроизводителей сосредоточены огромные земельные залоговые активы. По данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года сельскохозяйственными организациями используется более 233 млн. га. Крестьянские (фермерские) хозяйства владеют почти 25 млн. га, и 8,5 млн. га занимают личные подсобные хозяйства¹. С учетом того, что в обеспечение долгосрочных кредитов могут предлагаться только земельные участки, которые помимо рыночной стоимости обеспечивают еще и текущие поступления, за счет которых может осуществляться погашение кредита и процентов по нему, реальный залоговый потенциал сельскохозяйственных земель достигает никак не менее 10 млн. га. Совершенно очевидно, что сегодня предметом ипотеки, причем в объемах, сравнимых в стоимостном выражении с региональными бюджетами, должны стать земельные активы, находящиеся ныне в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (этому не очень эффективному публичному собственнику принадлежит 92.2 % Земельного Фонда РФ!). В настоящее время лишь в фонде перераспределения земель находится почти 4,5 млн. га неиспользуемых и предназначенных для сельскохозяйственного товарного производства земель, право распоряжения, которыми принадлежит органам публичной власти РФ.

К настоящему времени за рубежом весьма широкое распространение получил ипотечный рынок имеющий, как и классический рынок ценных бумаг, двухуровневую структуру. На первичном рынке реализуются экономические интересы непосредственно участников - инициаторов ипотечных отношений. Сферой его влияния является деятельность кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве спо­соба исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог (ипотеку) недвижимое имущество. Вторичный рынок ипотечных кредитов, как связующее звено между инвесторами и кредиторами обеспечивает аккумуляцию денежных средств и на­правляет финансовые потоки уже через выпуск ценных бумаг и их размещение на фондовом рынке в ипотечные кредиты. Именно здесь происходит формирование и мобилизация совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и догово­рам об ипотеке в ценные бумаги с последующим размещением этих финансовых инструментов среди инвесторов. Вторичный рынок в свою очередь распределяется на два сегмента: одноуровневый и двухуровневый. В первом сегменте ипотечные облигации эмитируют сами банки, а во втором - это делают финансовые организации, выкупившие у них кредиты.

В мировой практике основными организационно-финансовыми схемами, по которым развивалась современная ипотека, признаны одноуровневая схема (немецкая или европейская) – когда привлечение средств происходит через ипотечные банки, и двухуровневая (американская), решающая эту задачу посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов через небанковские кредитные организации - ипотечные агентства. Одноуровневая организационно-финансовая схема ипотечного кредитования исторически сложилась в европейских странах, где под залог сельскохозяйственных земель кредитование традиционно осуществлялось через систему специальных ипотек и банков, а также  ссудосберегательных ассоциаций, кооперативов взаимного кредитования, страховых компаний. Такие системы развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании, Финляндии, Дании, Швеции и Канаде. А в таких странах, как Франция и Испания одноуровневая система действует через монопольные государственные ипотечные банки. При этом ресурсы ипотечных банков формируются, прежде всего, из собственных накоплений и средств, полученных от реализации инвесторам ценных бумаг (ипотечных облигаций), выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процентный доход.

Обеспечением исполнения обязательств по таким ценным бумагам служат ипотечные активы в виде имущественных прав требования по ипотечным

 

кредитам. Ипотечные облигации благодаря законодательным требованиям к

банкам-эмитентам, качеству первичного ипотечного покрытия, являются и сегодня, несмотря на разразившийся мировой ипотечный кризис, одним из самых надежных финансовых инструментов. Через выпуск ипотечных облигаций на европейский рынок долгосрочных ипотечных кредитов ежегодно привлекается в среднем 30 - 40% от общего объема кредитных ресурсов. Одноуровневая модель, базируется на сберегатель­но-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При помощи этих институтов вклад­чик получает возможность накопить первый взнос, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финан­совой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи креди­тов. Все имеющиеся средства кассы используются для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

Двухуровневая американская модель, опирающаяся на вторичный рынок закладных, как правило, имеет три составляющие - ипотечное страхование, гарантирующее ипотечные кредиты от риска невозврата; рефинансирование – покупка ипотечных ценных бумаг, выпущенных банками; секъюритизация – выпуск на базе банковских ипотечных ценных бумаг других, более ликвидных на рынке финансовых инструментов. Понятно, что такое сопряжение рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг превращают ипотеку в самофинансируемую систему, сравнительно легко и быстро вовлекающую в оборот весьма значительные финансовые ресурсы большого количества различных инвесторов. В двухуровневой системе банк кредитует заемщика под залог приобретаемого жилья, а затем продает кредит агентству ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по его обеспечению. Агентство возмещает банку сумму выданного кредита и предлагает ему в договорном порядке обеспечить последующее обслуживание кредитной линии. При этом вели­чину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство покупает ипотечный кредит, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. В дальнейшем агент­ство аккумулирует купленные кредиты в пул и создает на его основе новую ценную бумагу, источником выплат по которой яв­ляются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы уже не залогом недвижимости, а самим агентством. Ипотечные ценные бумаги агентство реализует на фондовом рынке инвесторам, передавая им выплаты, поступающие от бан­ка за вычетом его маржи.

Общеизвестно, что именно ипотечное кредитование легло в основу “нового курса” Франклина Рузвельта, поднявшего США из Великой депрессии. За последующие десятилетия на американском рынке жилья

 

сложилось два основных вида кредитования - строительный заем и ипотечный кредит. В классическом виде сумма кредита не превышала 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а размер первого взноса, вносимого заемщиком из собственных средств, составлял 10-20% ипотечного займа. Малоимущим государство предоставляло льготные ссуды на полную стоимость дома. Кредит выдавался на 20-25 лет, но практически все последние 50- 60 лет, вплоть до ипотечного кризиса (начало 2007года) фактически погашался в среднем за 7 - 8 лет. В США широко применялось гарантийное обеспечение вторичного рынка закладных и государственное страхование ссуд, а также предоставлялись большие льготы в получении кредитов для малообеспеченных семей. Один из крупнейших игроков – участников ипотечного рынка США Американская ассоци­ация «Дженни Мэй», являясь государственной корпорацией, сама не вы­пускала ипотечные облигации, но гарантировала платежи, как в части основной суммы, так и процентов по ценным бумагам, выпущен­ным сторонними эмитентами. При этом ипотечные кредиты, под которые вы­пускались облигации, должны были отвечать целому ряду экономических и нормативно-правовых требований, кроме того, они обязательно страховались или гарантировались Федеральной жилищной администрацией (FHA), Департаментом по делам ветеранов (VA), Сельской жилищ­ной службой (RHS) или секретариатом Департамента жилищного и городского развития. По своему правовому статусу гарантия «Дженни Мэй» являлась гарантией правительства США.

На американском ипотечном рынке было все относительно благополучно пока его участниками (прежде всего банками) строго соблюдался важнейший из общегосударственных обязательных стандартов, установленных в США, — коэффициент кредитоспособности (доступности кредита). Этот коэффициент показывает максималь­но допустимые пределы (рамочные стандарты) отношений пол­ных затрат заемщика на жилье (взносы за кредит и оплата всех жилищных услуг, включающая коммунальные платежи, арендную плату, налоги на недвижимость) к общим семейным дохо­дам. Общепринятый стандарт — 28-30%. В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначительно были выше ставок по государственным ценным бумагам. Поддержка государства давала возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяла вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким, например, как пенсионные фонды, а сле­довательно, обеспечивала переток в ипотечные кредиты наиболее «дешевых» по процентам и «длинных» по срокам финансовых ресурсов. Эти меры привели к тому, что 75% американцев к началу мирового ипотечного кризиса уже имели собственное жилье².

Как правило, обычный ипотечный кредит для многих западных стран в настоящее время имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижи­мости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США — 75%.

 

Оставшаяся часть - собственные средства заемщика. Кредиты, приближающиеся по объему заемных средств к стоимости заложенной недвижимости, зачастую страхуют сами заемщики. Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в час­ти возникновения и снятия рисков, так как все стандартные по­казатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредствен­ным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, правильная оценка стоимости недвижимости является важнейшим критерием надеж­ности кредита и минимизации общих кредитных, страховых, инвестиционных рисков и в значительной мере становится фактором стабильности рынка. Многие экономисты напрямую связывают крах кредитно-сберегательных учреждений, в частности ссудно-сберегательных ассоциаций в США и Европе как в 1980-е годы, так и в настоящее время, с неправильной политикой ссудно-сберегательных ассоциаций в определении стоимости недвижимости и выборе ипотечных технологий. По мнению многих аналитиков, именно завышенная стоимость заложенной недвижимости сыграла негативную роль в образовании неликвидной недвижимости и тогда и сегодня.

Реалии кризиса показали, что публично неконтролируемый рост стоимости объектов недвижимости и кредитных ресурсов, как правило, приводит к резкому ограничению доступности кредитов и опасному возрастанию кредит­ных рисков. Страны с рыночной экономикой должны постоянно проводить эффективную политику государственного регулирования национального ипотечного рынка и не допускать стихийного роста так называемых «ценовых пузырей». К сожалению, США, как и большинство развитых стран, следуя либеральной экономической парадигме, в последние годы не проводили необходимого регулирования ставки ссудного процента по закладным, упустили из – под публичного контроля раковое развитие экзотических производных бумаг и деривативов типа субстандартных CMO (Collateralized Mortgage Obligations — облигации, обеспеченные закладными) или CDS (Credit Default Swaps — кредитные дефолтные свопы). В результате чего и разразился глубокий ипотечный кризис, переросший затем в неутихающий и сегодня глобальный кризис с рецессиями и затяжным экономическим спадом в целом ряде государств мира. Рынок жилья в США в настоящее время переживает наиболее серьезный спад со времен Великой депрессии. Около четырех миллионов семей американцев имеют кредиты, ежемесячные выплаты по которым возросли на 40 и более процентов³. Мировой финансовый кризис, толчком к которому послужили проблемы на ипотечном рынке США, заставил специалистов Международного Валютного Фонда обратить особое внимание именно на рынок жилья. В апреле 2008 года в докладе "Перспективы развития мировой экономики" они пришли к однозначному выводу - жилищный сектор в странах с легким доступом к ипотечным кредитам оказывает мощное негативное воздействие на экономику. Что и произошло в

 

США, где доступность ипотеки по расчетам МВФ была близка к максимальным значениям. Учитывая, что в мировом масштабе ипотечный оборот имеет устойчивую тенденцию к росту, МВФ, невзирая на догматы

либерального монетаризма, настоятельно рекомендует странам при проведении денежно-кредитной политики ужесточить контроль за рынками недвижимости.

Рынок ипотеки в тех мизерных масштабах, которыми он представлен в России, объективно не мог, да и не стал первопричиной развития финансово – экономического кризиса, как это случилось в странах с развитой системой ипотечного кредитования. Как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло. По некоторым оценкам сумма ипотечного кредита, приходящаяся на одного человека в РФ, составляла до кризиса (на начало 2008 года) около 180 американских долларов. Для сравнения, это меньше в 150 раз,  чем в Великобритании и в тысячу раз, чем в США⁴. Однако и для России, по причине завышения стоимости жилой недвижимости и низких дохо­дов населения, недооценка проблемы ликвидности также чревата негативными последствиями. Весьма тревожным является то обстоятельство, что в настоящее время повсеместно растут невозвраты по ипотеке, а в некоторых регионах они даже превышают отметку в 20 процентов, хотя критическим считается уровень в 5 - 6%. Очевидно, с учетом мирового опыта и нынешних реалий национальная политика в области ипотечных инструментов и технологий, формирования цен на жилье должна быть более гибкой и подконтрольной государству во избежание крупных сбоев в сфере кредитно-финансовых отношений и возникновения опасных кризисных явлений в социально-экономической жизни общества.

Можно только приветствовать то, что уроки из мирового экономического кризиса стали извлекать некоторые ведущие игроки российского ипотечного рынка. Так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) принимает меры по исключению из своих активов кредитов повышенного риска, защите рынка от необеспеченных кредитов. Согласно новой редакции "Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов" АИЖК ужесточила подходы к оценке рисков в этом сегменте рынка в целях: получения высоких международных рейтингов для ипотечных ценных бумаг; повышения качества ипотечных активов и упрощения последующей их секьюритизации как на российском, так и на зарубежном рынках; привлечения финансовых средств на более выгодных условиях. Работа над качеством андеррайтинга клиентов выразится и в том, что АИЖК будет отказывать в рефинансировании банкам, которые выдали кредит без предоставления заемщиком справки о зарплате по специальной форме Агентства. В случае поставки некачественного ипотечного продукта Агентство оставляет за собой право вернуть купленный кредит. Ранее процентная ставка зависела от размера первоначального взноса и срока

 

кредита. Теперь к этим параметрам добавился и размер самого кредита.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного креди­тования в настоящее время можно осуществлять из следующих основных источников:

• кредитные линии и займы, предоставляемые банковскими и финансовыми институтами;

• размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

• средства от продажи целевых облигационных займов;

• средства, предоставленные институциональными инвесторами (государственными, пенсионными и паевыми инвестиционными фондами, страховыми организациями).

При этом эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность, должна основываться на непрерывном функционировании механизма рефи­нансирования и включать в себя развитые первичный и вторич­ный рынки ипотечных кредитов. По мере развития ипотечного оборота могут использоваться раз­личные модели привлечения долгосрочных кредитных ресур­сов, в том числе:

• выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

• рефинансирование кредиторов через систему коллектив­ных инвестиций;

• рефинансирование кредиторов через операторов вторич­ного рынка ипотечных кредитов.

С учетом зарубежного и отечественного опыта алгоритм механизма рефинансирования, как правило, выглядит следующим образом:

• кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется зак­ладная, которая переходит кредитору с соответствующей госу­дарственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• учредители коллективных фондов банковского управления или паевых инвестиционных фондов аккумулируют и вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что сред­ства фонда будут направлены на покупку закладных;

• для перехода прав по закладной и последующей её передачи на закладной совершается передаточ­ная надпись в пользу доверительного управляющего. Переход прав по закладной означает пе­редачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обяза­тельству (кредиту);

• должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, полу­чает от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, выписку из этого реестра, а затем осуществляет промежуточные и окончательные платежи;

• доверительный управляющий формирует диверсифицированный портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учре­дителям фонда оптимальный доход.

В этом отношении показателен опыт работы Московского ипотечного агентства (МИА) по организации финансирования жилищного строительства. Схема оборота ценных бумаг на вторичном рынке ипотечного кредитования

с участием МИА выглядит следующим образом. Банк, выдавший кредит, по договору с МИА продает этот обеспеченный залогом жилого помещения кредит. В обмен на обязательство выплачивать все предусмотренные кредитным договором суммы на счет МИА банк получает выданную заемщику сумму и маржу, часть которой может выплачиваться в виде ценных бумаг МИА. Но банк может и не продавать кредит МИА, а продолжать его обслуживание, получая ежемесячные взносы от заемщика. В кредитном договоре МИА занимает место кредитора и вно­сится в Единый государственный реестр прав на недвижимое иму­щество в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки. Высвободившиеся финансовые средства банк использует на выдачу новых ипотечных кредитов. Банк, продающий МИА кредит, продолжает его обслуживание и в установленные

соответствующим кредитным договором сроки взимает с заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему, а затем перечисляет их на счет МИА. В случае несостоятельности заемщика, банк продолжает перечислять на счет МИА все предусмотренные соответствующим кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита. Окончательные расчеты между банком и МИА происходят после реализации жилья и зависят от итогового баланса по кредиту и заранее предусмотренной в договоре ответственности каждой из сторон. При этом банк отвечает за риски, связанные с каче­ством проверки платежеспособности заемщика, а МИА - за риски, связан­ные с общеэкономической конъюнктурой.

МИА формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверси­фицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточного большого количества кредитов с различными кредиторами и заёмщиками. Затем МИА выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещает на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Особо важным для всех участников ипотечного рынка является то, что ценные бумаги МИА и программы их эмиссий обеспечиваются поручи­тельством Правительства Москвы, а также активами и финансовыми ресурсами МИА, формирующимися за счет средств учредителей и при­были от собственной деятельности. МИА организуется в форме открытого акцио­нерного общества, контрольный пакет акций которого на время развития ипотечной программы остаётся у Правительства Москвы, что является хорошим примером государственно – частного партнерства. Вырученные от продажи ценных бумаг средства МИА направ­ляет на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования. В качестве дополнительных источников финансирования могут использоваться и кредиты, предоставленные иностранными инвесторами опять – таки под государственные гарантии Правительства Москвы.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что схема организации

 

работы по выпуску и обороту ипотечных ценных бумаг, как за рубежом, так и в РФ во многом идентичны и выглядят следующим образом.

Эмитент:

• формирует пул закладных; заключает договоры на обслуживание с документарным хранителем и рас­четным кастодианом (юридическое лицо, осуществляющее профессиональную деятельность по хранению и учету вверенных ему денежных средств и ценных бумаг клиентов);

• оформляет бланковую передаточную надпись на закладной и передаёт все документы по пулу ипотек документарному хранителю для проверки, сертификации и последующего хранения в течение всего срока действия пула;

• направляет пакет документов для оформления гарантии (список ипотечных ссуд, составляющих пул; проспект эмиссии ценных бумаг; заключение документарного хранителя по ссудам; договоры на обслуживание Эмитента с документарным хранителем, расчетным кастодианом, регистратором) на рассмотрение и утверждение в Агентство по ипотечному кредитованию (Агентство);

• публикует проспект эмиссии и осуществляет раз­мещение ценных бумаг; в ходе действия пула обеспечивает его обслуживание, ведёт учет, контроль и аккумуляцию платежей заемщиков, переоформление за­кладных, ипотечных договоров.

Агентство проверяет полученные документы от Эмитента и, если они отвечают установленным критериям, переводит право тре­бования по ипотеке составляющей пул, на себя, и выдает гаран­тию по выпускаемым ценным бумагам. При этом за Эмитентом остается обязанность по обслуживанию пула, для чего Агентство заключает с ним соответствующий договор на обслуживание. При этом в договоре может быть закреплено право Агентства возвратить Эмитенту закладные при неплате­жеспособности соответствующих заемщиков по ипотеке. Данная схема выпуска облигаций предполагает перевод прав требования по ипотечным ссудам от Эмитента к Агентству на все время действия пула. Перевод права требования необходим для снижения риска не­оплаты облигаций в случае неплатежеспособности или банкротст­ва Эмитента.

К сожалению, развитие отечественной ипотеки сегодня сдерживается по причине крайнего несовершенства правового регулирования. Так, ипотечные сделки не дают кредитору уверенности в быстром и полном удовлетворении требований, посколь­ку обращение взыскания на предмет залога осуществляется чаще всего только по решению суда. Затем следует сложная и зачастую плохо предсказуемая по результатам процедура реализации, что также требует значительных материальных и моральных издержек. Гражданский кодекс РФ ограничивает возможности кредиторов, для получения полной стоимости залога после лишения должника права выкупа закладной, вследствие обязательного требования о продаже залога на публичном аукционе (пункт 1 статья 350 ГК РФ). Суд вправе отсрочить

 

продажу заложенного имущества на срок до одного года. При этом должник не освобождается от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки, но с учётом реальной угрозы его банкротства залогодержатель оказывается в невы­годном правовом положении. Поскольку неплательщиками кредитов обычно выступают организации, зарегистрированные в качестве недоимщиков по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, то удовлетво­рение предъявленных к ним требований залогодержателя осуществляется не в приоритетном порядке, а в зависимости от очередности, определяемой ст. 855 ГК РФ. Кроме того, ст. 78 «Очередность удовлетворения требований взыскателей» ФЗ об ис­полнительном производстве, провозглашает приоритет требований государства перед требованиями залогодержателя, пра­ва которого удовлетворяются в пятую, последнюю очередь.

Действующая норма о продаже залога на публичном аукционе основана на западной практике, однако в гражданских кодексах европейских стран содержатся положе­ния, обеспечивающие необходимую гибкость, в частности

допускается использование альтернативных методов продажи залога, если это при­носит кредиторам более значительную выгоду. Кроме того, несмотря на то, что Федеральная служба земельного кадастра (ныне Росреестр) в последние годы активизировала работы по кадастровой оценке земли, но показатели этой оценки пригодны лишь для налогообложения, а не для ипотечных операций. Для этого необходимы иные методики индивидуальной оценки конкретного земельного участка на основе установления его рыночной и ликвидационной стоимости. Вполне справедливы выводы известного российского экономиста П.Ф. Лойко о том, что отечественная система ипотечного кредитования к настоящему времени не получила должного развития по следующим причинам:

• система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя (кредитора);

• сложен порядок обращения взыскания на заложенную землю. Процедура обращения взыскания и реализации имущества занимает значительный период времени;

• для большинства граждан ипотечный кредит недоступен в связи с большими процентами по кредиту, отсутствием дохода, позволяющего вернуть заложенную землю;

• экономическая ситуация в стране не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым, как правило, обеспечиваются залогом недвижимости, в том числе земли.

 

Практика показывает, что система кредитных услуг, связанных с использованием земли, может эффективно работать лишь при наличии:

• нормативно-правового поля (собственность на землю, платность землепользования, возможность купли-продажи, аренды, залога земельных участков);

• земельной кадастровой системы (учет земельных участков, оценка земли, регистрация прав на землю, сервитуты и ограничения использования земли);

• кредитной системы (земельные и коммерческие банки, кредитные организации и учреждения);

• системы обеспечения легитимности залоговых операций (страхование, земельные биржи и аукционы, земельный (межевой) суд, земельные ценные бумаги, земельная инспекция);

• системы оказания консалтинговых услуг участникам залоговых операций (информационных, картографических, землемерных, землеустроительных).

Органы публичной власти на региональном и местном уровне для развития ипотеки на своих территориях должны вести планомерную работу по следующим основным направлениям:

• стимулирование и поддержание платежеспособного спроса населения на жи­лье посредством выделения бюджетных средств, предназначен­ных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучше­нии жилищных условий, в форме безвозмездных субсидий, пре­доставляемых для выплаты первоначального взноса;

• выделение бюджетных средств в целях предоставления га­рантий (поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым опе­раторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жи­лищному кредитованию) для привлечения средств частных ин­весторов. Предоставление подобных гарантий позволит существенно по­высить надежность и снизить цену финансовых инструментов, с помощью которых привлекаются долгосрочные ресурсы на ипотечный рынок;

• создание эффективной нор­мативно – правовой базы на региональном и местном уровне в целях совершенствования процедур, связанных с совершением сделок купли — прода­жи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.

Очевидно, что для качественного сдвига в области ипотечного кредитования необходимо существенно повысить уровень доходов населения, обеспеченный ростом производительности труда, и одновременно снизить как стоимость ипотеки, так и самого жилья. Безусловно, для этого требуется и улучшение общей экономической ситуации в стране. Прежде всего, следует добиться приемлемого уровня инфляции, устранить препятствия и ограничения в нало­говом, ипотечном, жилищном, градостроительном и земельном законодательствах, привлечь на ипотечный рынок «длинные» и «дешевые» кредитные и инвестиционные ресурсы не

 

только отечественные, но и иностранные. Таким образом, на ближайший период можно выделить следующие основные направления развития системы ипотечного кредитования:

• государственное регулирование и поддержка развития ипотечного рынка;

 

• совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы оборота недвижимости;

• организация саморегулирующих организаций профессиональ­ных участников рынка ипотеки.

Реализация, прежде всего, указанных мероприятий, наряду с другими, позволит создать необходимые условия для развития ипотеки в Российской Федерации. Уровень такого развития и его динамика должны оцениваться по характеризующим данный рынок индикаторам (количеству, объе­мам, процентной ставке, срокам возврата ипотечных кредитов, размеру первоначального взноса заемщиков и т.д.), а также путем их сравнения с аналогичными показателями экономически развитых стран. Развитию ипотечного отечественного рынка будет также способствовать последовательная реализация уже предусмотренных Государственной Программой следующих мер:

• учет особенностей регистрации ипотечных отношений, гаранти­рующих соблюдение интересов залогодержателя;

• разработка механизма, позволяющего залогодержателю при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества и гарантирование рисков отсрочки возврата полученного кредита;

• разработка мер защиты прав залогодателей;

• использование ипотеки для обеспечения обязательств по дого­ворам купли-продажи, аренды, подряда, иным договорам, налоговых обязательств.

 

Подытоживая сказанное, отметим, что непредвзятый анализ зарубежного и отечественного опыта позволяет сформулировать следующие концептуальные предложения по дальнейшему формированию системы ипотечного кредитования в России. Ипотечный, а затем и финансово - экономический кризис, первой поразивший США - страну с одной из самых стабильных и мощных экономик мира, заставляет по новому взглянуть на казавшиеся уже давно и надёжно решёнными судьбоносные вопросы, касающиеся не только рыночных отношений, но и других, более фундаментальных социально – экономических проблем. Ряд экспертов ООН, а также многие отечественные учёные и специалисты считают, что для стран Восточной Европы, и в том числе для России, наиболее подходящей формой развития рынка жилищного кредитования является создание строительных сберегательных касс. Эта так называемая немецко-австрийская модель

 

кредитования помогает сбалансировать спрос и предложение на рынке недвижимости, потому что кредиты выдаются на строящееся жилье. Именно стройсберкассы помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе после Второй мировой войны. Такая одноуровневая схема традиционно характеризуется относительной устойчивостью и простотой. Однако, пока, судя по всему, российская ипотека формируется исключительно по американской двухуровневой модели, ценность которой в

нынешних условиях без учета национальной специфики весьма сомнительна.

Страны Восточной Европы – Словакия, Польша, Венгрия, которые отдали приоритет немецкой модели, гораздо в меньшей степени ощутили последствия американского ипотечного кризиса, поскольку использовали в жилищном кредитовании в основном частные накопления своих граждан. В Европе ипотека исторически складывалась как средство оборота недвижимости, а в США – это органичная и неотъемлемая часть фондового и кредитно-финансового рынков, так сказать базис всего фиктивного капитала. Если одноуровневая (европейская) система основывается на правовом регулировании кредитно-финансовой деятельности специализированных ипотечных банков, жестких требованиях к ипотечному пулу и привлечении средств посредством ипотечных облигаций, то двухуровневая (американская) вовсе не предполагает обязательной специализации банков, и характеризуется переуступкой ипотечных активов операторам вторичного рынка и их секьюритизацией. Опираясь на господствующее положение в мировой финансовой системе американского доллара, двухуровневая схема вплоть до последнего времени была значительно результативнее одноуровневой как по объему привлекаемых финансовых ресурсов, так и по динамике развития, поскольку требовала относительно меньших бюджетных затрат и была более вариативна, динамична. Кроме того, в ее основе лежат механизмы привлечения средств непосредственно с финансового рынка, что позволяло банкам вывести пул ипотечных кредитов из своего баланса путем отчуждения их оператору вторичного рынка или путем секъюритизации и обмена кредитных активов на более ликвидные ценные бумаги.

На наш взгляд, безусловно, правы авторы Концепции системы земельно-ипотечного кредитования отмечающие, что при современном состоянии российской банковской системы, нормативной правовой базы, экономики аграрного сектора и ряда других обстоятельств (обширность территории страны, неравномерность социально-экономического развития регионов, территориальная рассредоточенность сельскохозяйственных земель и т.д.) в чистом виде ни одна из рассмотренных выше зарубежных моделей в России не применима⁵. Действительно, несмотря на устойчивость и простоту,

 

одноуровневая (европейская) организационно-финансовая схема в обязательном порядке предполагает наличие крупных специализированных ипотечных кредитных организаций (ипотечных банков) с устоявшейся структурой и обладающих соответствующим многолетним опытом работы на земельно-ипотечном рынке. И хотя сегодня количество российских банков, запускающих свои ипотечные программы, имеет тенденцию к росту,

эти программы недостаточно стандартизированы, а объемы кредитования

ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Для того, чтобы уже сегодня запустить механизм рефинансирования необходимо создать эффективную нормативную правовую основу регулирования ипотечной банковской деятельности, которая пока носит запретительный характер. В рамках совершенствования законодательства предстоит решить целый ряд проблем гражданско-правового характера, касающихся правовых механизмов обеспечения слаженной работы системы земельно-ипотечного кредитования, юридического статуса земельных ценных бумаг, используемых для привлечения финансовых средств в систему распределения рисков на земельно-ипотечном рынке, а также надежности ипотечных активов, лежащих в основе выпуска ценных бумаг.

Наиболее дальновидно было бы при создании российской земельно-ипотечной системы руководствоваться общими началами построения подобных проектов за рубежом, учитывая национальные особенности российского права, и ориентироваться на комбинированный подход, используя элементы как европейской, так и американской ипотечных систем. Очевидно, именно поэтому авторы Концепции системы земельно-ипотечного кредитования выделяют следующие исходные принципы зарубежных моделей ипотечного кредитования, которые могут быть применены при формировании системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России:

• создание условий доступности ипотечных кредитов для потребителя (условия и правила льготного кредитования);

• обеспечение защиты интересов, как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях (страхование, государственные гарантии, детально проработанная процедура обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации т.д.);

• создание условий приоритетности для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется земельно-ипотечный рынок и происходит развитие сельскохозяйственного производства (поддержка государства в виде гарантий, предоставление налоговых льгот, более свободных форм финансовой деятельности на рынке ценных бумаг и т.д.);

• снятие рисков с первоначальных кредиторов за счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного земельно-ипотечного рынка;

• перераспределение рисков, связанных с осуществлением земельно-ипотечного кредитования между участниками вторичного земельно-

 

ипотечного рынка;

• прямое участие государства в создании системы земельно-ипотечного кредитования в форме контроля и регулирования деятельности кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование, проведения льготной налоговой политики в этой сфере, формирования необходимой правовой базы и кредитно-финансовой инфраструктуры.

 

Важнейшей задачей начального этапа формирования российской ипотечной системы кредитования является накопление ипотечных кредитов с тем, чтобы естественным образом запустить механизм ее рефинансирования. Иными словами - создать условия для привлечения кредитными учреждениями дешевых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов Центрального банка России для обеспечения кредита клиентам по относительно невысоким процентам. В этих целях, в рамках реализации региональных ипотечных пилотных проектов, должна быть осуществлена стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки и подтверждения платежеспособности залогодателей, регистрации сделок, отработка на юридическую чистоту и финансовую прозрачность кредитно-финансового механизма. На этом этапе, когда возможности действующей банковской системы ограничены, а банковские процентные ставки высоки, чтобы ипотечные кредиты стали привлекательными и доступными для потенциальных залогодателей данное звено в какой-то мере может быть замещено кредитными потребительскими союзами и страховыми компаниями.

Следует учитывать, что банковское финансирование, обеспечиваемое ипотекой земли, всегда играло и играет сегодня жизненно важную роль в развитии экономики практически во всех странах с развитым рынком. Наиболее дальновидные из них, по крайней мере, до момента достижения устойчивого кредитного процесса осуществляют прямое государственное регулирование залоговых операций посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ и подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания публичных учреждений - гарантов. Для повышения заинтересованности отечественных коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредит­ного риска необходимо изменить регулирование норм обеспеченности по долгосрочным ипотечным кредитам, выдаваемым кредитными организациями гражданам для приобретения жилья.

Совершенно правы авторы, считающие, что оператором региональной ипотечной системы мог бы стать учреждённый Правительством РФ Российский земельный банк с соответствующей сетью в регионах, который будет иметь функции уполномоченного государством агента кредитного рынка. На первом этапе эту роль вполне можно возложить и на Россельхозбанк, который как оператор системы земельно-ипотечного кредитования, должен выполнять следующие основные функции: проведение государственной политики в области земельно-ипотечного кредитования в

 

сельском хозяйстве; разработка финансовых моделей, организационно-технологических схем, основных стандартов предоставления земельно-ипотечных кредитов и требований, предъявляемых к оформлению закладных; мониторинг земельно-ипотечных операций; оказание консалтинговых и иных услуг участникам залоговых операций; иные функции, которые могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Важным инструментом, обеспечивающим высокую оборотоспособность и легитимность земельной ипотеки, должно стать создание таких непреложных атрибутов современного рынка как Российской земельной биржи и Российского земельного (межевого) суда. Как известно, биржа является постоянно действующим земельным рынком и коммерческим посредником, способствующим заключению сделок с землей. Совместная деятельность двух этих важнейших рыночных институтов позволит обеспечить: инвестиционное и кредитное содействие проведению земельных преобразований и развитию оборота земли; инвестиционную и кредитную поддержку агропромышленного комплекса, обустройства населенных пунктов, индивидуального жилищного строительства, программ повышения плодородия и охраны земель, осуществление операций со средствами земельных платежей. Как показывает практика, существующая судебная система районного и городского уровня квалифицированно и в приемлемые сроки сегодня справиться не может с огромным и все возрастающим валом судебных дел, связанных с урегулирование этих вопросов. Отсюда вытекает необходимость организации в структуре судебных инстанций страны нового для современной России института - земельного (межевого) суда. Основными направлениями деятельности земельных судов должны стать судебная защита прав на земельные участки, юридическое регулирование земельных отношений на территории России путем обеспечения строгого выполнения законодательных норм и правил, рассмотрение исков, жалоб граждан и юридических лиц в области земельных отношений, анализ судебной практики как источника развития земельного законодательства.

Согласен с авторами Концепции, что одной из системообразующих структур земельного рынка на первых порах может стать специализированный земельный фонд, деятельность которого должна строиться на принципах хозяйственной самостоятельности и регламентироваться законодательством субъекта РФ. В перспективе, аналогичная структура может быть создана и на федеральном уровне. Задачами такого фонда должны стать:

• содействие формированию земельного рынка и целенаправленное воздействие на него с целью экономической корректировки конъюнктуры и ценовых параметров с использованием экономических способов и механизмов;

• содействие стабилизации земельного рынка, формирование ценовой политики и политики структуризации землепользования;

• консолидация земельных участков мелких землевладений;

 

 

• доверительное управление земельными участками, переданными фонду государством и собственниками;

• оказание содействия развитию ипотеки путем частичного или полного

поручительства перед кредитными учреждениями.

 

В заключение хотелось бы отметить, что уже имеющийся опыт формирования из государственных и муниципальных земель залоговых фондов (ЗЗФ) в регионах РФ для организации работы по привлечению инвестиций и внебюджетного финансирования позволяет сделать следущие выводы. Инвестиционная модель на базе разгосударствления и ипотеки публичных земель инициирует возникновение новой «точки роста», прежде всего, для региональной экономики, поскольку позволяет создать сопоставимый в стоимостном выражении с бюджетом территории акционерный Земельный Залоговый Фонд, 100% или контрольный пакет акций которого будет принадлежать администрации органа публичной власти. Возникает новая рыночная структура, главной целью деятельности которой станет привлечение в региональную экономику под залог ликвидных земельных участков долгосрочных и низкопроцентных кредитов и инвестиций. В ряде случаев (особенно на селе) целесообразна и вполне эффективна такая организационно – правовая форма концентрации земельных активов и придания им рыночной оборотоспособности, как потребительские общества, с включением в их уставные фонды земель различных форм собственности и категорий, в том числе и сельскохозяйственного назначения. Такие субъекты хозяйствования уже создаются и, в ряде случаев, своими пайщиками имеют не только российских предпринимателей, но и иностранных партнеров – инвесторов. Основными финансовыми инструментами в инвестиционной деятельности у этих обществ становятся векселя и закладные, обеспеченные земельными участками.

При земельной ипотеке инвестор получает наиболее полную гарантию безопасности и возврата своих капиталовложений, поскольку имеет: договор об ипотеке земельного участка и закладную, зарегистрированные органом государственной регистрации; гарантированный ипотечным законодательством приоритет перед другими кредиторами заёмщика; приоритетное страховое возмещение. Кроме того, возможна и взаимовыгодная для кредитора и заёмщика торговля на отечественном и зарубежных финансовых рынках акциями, облигациями, векселями и закладными, обеспеченными земельными участками, что также явится дополнительной гарантией возврата ипотечной задолженности. Муниципалитеты и субъекты РФ с преобразованием своих земельных активов в ЗЗФ приобретают эффективный рыночный инструмент для реализации долгосрочных социально-экономических планов и поддержки малого и среднего бизнеса. При этом используются внебюджетные средства и исключаются потенциальные угрозы для бюджетов территорий перед кредиторами, поскольку нет необходимости в предоставлении государственных и муниципальных гарантий. В результате широкого

 

внедрения земельного инвестиционного механизма получит импульс реформа местного самоуправления, население приобретает реальную возможность через земли своих территорий непосредственно участвовать в рыночных и социально-экономических процессах. Ипотека земель предоставляет дополнительные ресурсы для решения и таких социально острых и трудно решаемых сегодня проблем, как расселение «беженцев», мигрантов, «северян», военнослужащих, перепрофилирования моногородов. Данный ипотечный механизм может стать хорошим подспорьем в обеспечении внебюджетными финансовыми средствами жилищной программы, реформы ЖКХ и АПК.