(Практический семинар основан на внеплановых проверках УМНС г. Москвы в 2004 году.

Обзор составлен в форме тезисов).

 

 

 

Общие положения в соответствии с Гражданским кодексом (кратко).

Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока. Необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества является общим правилом, исключения из которого – если срок действия договора менее 1 года (по общей практике 11 календарных месяцев).

ГК РФ не устанавливает ни минимальных, ни максимальных сроков аренды, относя вопрос о сроках на усмотрение сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок с даты подписания договора.

В договоре аренды должны найти отражение следующие вопросы: состав и размер арендной платы за пользование передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора, внесения арендной платы и возвращения имущества после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

В ГК перечислены различные формы, в которых может взиматься арендная плата, установлена ответственность арендатора за не внесение в срок арендной платы и возможность арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора аренды. В качестве одной из мер, которые могут быть применены к арендатору в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы, введено аккумулирование арендных платежей (депозит, гарантийный взнос и т.д.) по требованию арендодателя и в установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежей ограничен: платежи не могут взыскиваться более чем за два срока подряд. Стороны договора аренды имеют право пересматривать размер арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.

Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды, может быть расторгнут по решению арбитражного суда или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении его, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и прежний. Но, рекомендуется не пролонгировать действие договора (возникает необходимость регистрации договора), а расторгать окончивший свое действие договор и заключать новый.

Арендатор вправе сдать арендуемое имущество в субаренду, но только с письменного согласия арендодателя. В случае досрочного прекращения основного договора (договора аренды) для субарендатора предусмотрено специальное право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока его договора на тех же условиях, которые были предусмотрены договором аренды для основного арендатора. Эта норма в определенной степени ограничивает свободу арендодателя в выборе контрагента по договору. Введение ее в ГК РФ обусловлено практическими потребностями упорядочения отношений по аренде и, в первую очередь, аренде недвижимости в ситуации, когда арендатор по сути использует имущество не для себя, а путем заключения ряда договоров субаренды. В качестве обоснования ограничения прав арендодателя можно рассматривать то обстоятельство, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение с ним договора субаренды, а также то, что условия, на которых субарендатор замещает арендатора, не ухудшают положение арендодателя.

 

Типовые ошибки договора аренды. Обязательные требования налоговых органов к договорам аренды и их обоснование.

Форма договора аренды.

Налоговые органы принимают к затратам только расходы документально подтвержденные налогоплательщиком. Главный принцип принятия затрат – соответствие документов подтверждающих затраты нормативным требованиям законодательства. В связи с вышесказанным важное значение имеет соответствие формы договорных арендных отношений требованиям законодательства.

Если в договорных отношениях участвует одно или несколько юридических лиц форма обязательно должна быть письменной. При этом налоговые органы не имеют права оценивать вид письменной формы (оферта – акцепт, обмен факсимильными сообщениями и т.д.) и все претензии налогового органа в этом отношении необоснованны. Но по факту, в связи с не должной квалификацией работников налоговых органов рекомендовано оформлять договорные отношения между арендатором и арендодателем в одном документе (с указанием в названии документа «ДОГОВОР…»), т.к. налоговые органы понимают под договором аренды именно «бумажку».

Договор аренды должен быть подписан представителями сторон, т.е. единоличным исполнительным органом, либо иным уполномоченным лицом (по доверенности). В действующем законодательстве РФ отсутствует требование ставить оттиски печатей сторон на договоре, если иное не оговорено в договоре. В связи с вышесказанным, если в договоре отсутствует указание на обязательное наличие оттисков печатей сторон, то требование налогового органа о наличии печати на договоре аренды является необоснованным.

Договор аренды заключенный сроком менее одного года не требует государственной регистрации. Долгосрочный договор вступает в законную силу только с момента государственной регистрации. Налоговые органы не требуют государственной регистрации права аренды и не обращают внимание на срок фактического взаимоотношения сторон (несколько краткосрочных договоров) в связи с тем, что само право аренды и необходимо регистрировать, но так как право аренды регистрируется только одновременно с договором аренды, а каждый отдельный договор аренды (сроком действия до 1 года) не подлежит регистрации.

А также налоговые органы не обращают внимания на срок фактической аренды (например: договор заключен в январе 2004 года с условием, что помещение будет передано не ранее марта 2004 года, при этом договор действует до февраля 2005 года – срок действия договора аренды более года, а фактическая аренда менее года), для налоговых органов, при решении вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды, имеет значение только срок действия договора указанный в договоре, т.е. налоговые органы примут во внимание срок действия договора с января 2004 года по февраль 2005 года (долгосрочный).

В методических рекомендациях МИМНС до 2002 года была фраза «отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для непризнания расходов», но в 2002 году эту фразу убрали из методических рекомендаций. На основании этого все затраты произведенные арендатором до момента вступления договора аренды в законную силу признаны не будут (т.к. документы подтверждающие расходы не соответствуют требованиям законодательства). При этом у арендодателя все доходы полученные по не действующему договору будут учтены (подлежат налогообложению).

 

Предоставление арендодателем имущества.

Арендодатель обязан одновременно с имуществом передать всю документацию, без которой арендатор не имеет возможности пользоваться и владеет имуществом.

Передача помещения в пользование и владение арендатору арендодателем должна быть оформлена передаточным актом (акт приемки-передачи в аренду). Действующее законодательство не предусматривает наличие промежуточных актов по арендным отношениям (акт оказанных услуг) тем, не менее, налоговые органы требуют наличие данных актов подписываемых сторонами одновременно с начислением арендной платы, дабы подтвердить, что за оплачиваемый период оказана услуга по предоставлению помещения (налоговые органы считают, что по правовой природе арендные отношения между сторонами – это оказание услуги по предоставлению помещения во временное пользование, а не просто единовременная передача помещения во временное пользование), но таким образом можно дойти до абсурда, если установить в договоре аренды ежедневное начисление арендной платы – акты оказанных услуг необходимо подписывать каждый день? По данным департамента рассмотрения жалоб и претензий юридических лиц МИМНС по г. Москве все судебные споры о необходимости наличия актов выполненных услуг налоговые органы проиграли, но позиция налоговых органов остается неизменна. Таким образом, для оптимизации взаимодействия с налоговыми органами, нужно бы ежемесячно оформлять подобные акты.

 

Содержание имущества, улучшения.

По общим правилам (действующее законодательство) капитальный ремонт и неотделимые улучшения относятся к затратам собственника, а текущий ремонт и отделимые улучшения – к затратам арендатора.

По обязательствам сторон в отношении содержания помещения налоговые органы руководствуются только условиями договора аренды и никаких отступлений не приемлют.

Налоговые органы не определяют разницу между расходами на капитальный ремонт и расходами на текущий ремонт и при признании расходов руководствуются условиями договора, по этому в условиях договора необходимо подробно расписать условия осуществления ремонта (чьими силами, за чей счет, возмещение расходов).

В отношении решения вопроса о коммунальных и иных эксплуатационных расходах на содержание арендуемого помещения, налоговые органы рекомендуют арендатору самостоятельно заключить договора с поставщиками услуг, но при ряде обстоятельств, зависящих от конкретной ситуации и от характера услуги (водоснабжение, электроэнергия, вывоз мусора и т.д.) налоговые органы предлагают три основные модели урегулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя:

1. «Транзит» - арендатор возмещает арендодателю расходы, понесенные арендодателем на содержание сданного в аренду помещения. Расчет производится на основании показаний счетчиков полученных услуг, установленных на арендуемой площади либо пропорционально занимаемой площади. Возмещение производится на основании счетов арендодателя, с приложением копии счетов выставленных поставщиком услуг. (Нет однозначного решения проблемы по уплате НДС при ситуации, если поставщик услуг – плательщик НДС, арендатор плательщик НДС, а арендодатель – УСН).
2. Арендодатель в размер арендной платы включает все свои расходы по содержанию помещения без разбивки (одна сумма). При этом стороны должны предусмотреть, что арендная плата может меняться чаще, чем один раз в год, но только в момент изменения тарифов на коммунальные и эксплуатационные услуги и на сумму равную этим изменениям.
3. Арендодатель в размер арендной платы включает все свои расходы по содержанию помещения и стороны делят размер арендной платы на постоянную часть арендной платы – непосредственно плата за пользование помещением, и на переменную часть арендной платы включающую в себя возмещение расходов арендодателя на содержание сдаваемого в аренду помещение (водоснабжение, электроэнергия и т.д.).

Все отделимые улучшения являются собственностью арендатора и при возврате помещения из аренды арендатор их забирает или иным образом ими распоряжается.

Все неотделимые улучшения произведенные с согласия арендодателя, при передаче помещения из аренды должны быть переданы арендодателю, при этом арендодатель обязан их возместить, если иное не оговорено в договоре. Если в договоре аренды указано, что арендодатель не возмещает арендатору расходы, связанные с произведением неотделимых улучшений, то налоговые органы их не признают (гл. 25 НК РФ). В связи с тем, что эти неотделимые улучшения, увеличивают балансовую стоимость помещения (до сдачи в аренду балансовая стоимость помещения Х рублей, а после произведения неотделимых улучшений – Х+100 рублей) эти расходы должен нести арендодатель. При не возмещении данных расходов получается, что арендатор безвозмездно передал арендодателю эти улучшения в собственность (безвозмездные сделки между участниками предпринимательской деятельности не допустимы).

При изменении собственника, налоговые органы, в соответствии с действующим законодательством, имеют право требовать только изменение и дополнение договора аренды (касательно изменения реквизитов арендодателя).

 

Арендная плата.

Налоговые органы не вправе предъявлять требования к размеру арендной платы, за исключением наличия оснований предусмотренных в ст. 40 НК РФ, а именно:

1. расчеты за сделку производятся бартером (в договоре обязательно необходимо указать рублевый размер сделки);
2. сделка заключена между взаимозависимыми лицами (ст. 20 НК РФ):
3. отклонение цены по договору аренды от цены предыдущего договора, либо в отношении аналогичного помещения в этом же месте более чем на 20%. Но непосредственную рыночную стоимость аренды помещения может определить только профессиональный оценщик, но никак не налоговый орган.

Форма арендной платы может быть различная: единовременная выплата за весь период аренды; в процентном соотношении от доходов; взаимозачет (оказание услуг); в счет произведенных неотделимых улучшений и т.д. Налоговые органы не вправе определять форму расчета и метод расчета арендной платы.

В любом случае в договоре необходимо указать, сумму в российских рублях или эквиваленте к российскому рублю, а если расчеты сторонами производятся в денежной форме, то необходимо обязательно указать, что непосредственные расчеты между сторонами производятся в российских рублях (т.к. для совершения сделок в иностранной валюте необходимо специальное разрешение выдаваемое ЦБ РФ).

Предприниматель без образования юридического лица (индивидуальный предприниматель) является участником предпринимательской деятельности с цель извлечения прибыли.

Если арендодателем (арендатором) в договоре выступает предприниматель без образования юридического лица (индивидуальный предприниматель), то применяются все те же правила, что и при участии юридических лиц.

Если арендодателем в договоре выступает физическое лицо, то арендатор (как налоговый агент) обязан удержать и уплатить НДФЛ.

 

 

С уважением Кобзарь Владимир,

юрисконсульт договорного отдела

юридического департамента

Группы компаний «ЦентрОбувь»

e-mail: kobzarv@realmail.ru