Вопросы, связанные с приобретательной давностью, актуальны не только с точки зрения теории гражданского права, но и с позиции практики правоприменения. Интерес к данному правовому институту объясняется, во-первых, неоднозначностью правовой природы, а, во-вторых, недостаточной урегулированностью его в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Законодатель расположил этот институт гражданского права в числе способов приобретения права собственности наряду с приобретением права на находку, клад, бесхозяйное имущество и т.д. Однако существо приобретательной давности настолько специфично и отлично от иных способов приобретения права собственности, что невольно обращает на себя внимание и вызывает множество затруднений.
Особо хотелось бы затронуть вопрос о соотношении судебного решения о признании права собственности в силу приобретательной давности и акта государственной регистрации. Причем речь идет не о простом перечислении и регистрации недвижимого имущества, а о регистрации возникновения и прекращения всех вещных прав на недвижимость (ст. 131 ГК РФ).
Положения о государственной регистрации недвижимости закреплены непосредственно после общих положений о недвижимом имуществе. Кроме того, в Гражданском кодексе Российской Федерации повсеместно встречаются указания на обязательность государственной регистрации той или иной сделки с недвижимым имуществом. Многое уже писалось об огромном значении для государства этого института, выступающего в роли основного инструмента контроля государства над недвижимостью. Между тем, исключительно важное значение государственная регистрация недвижимости приобретает и как юридический факт.
В соответствии с действующим законодательством право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Из этого следует, что право собственности в силу приобретательной давности ipso jure уже возникнуть не может.
Статья 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит исчерпывающий перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав. Поэтому сам факт давностного владения недвижимым имуществом не может выступать в качестве основания для государственной регистрации прав на это имущество. Необходимо соответствующее признание такого права, облаченное в форму документа установленного образца.
Согласно пункту 3 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке».
Таким образом, если право собственности на имущество возникает по закону с момента государственной регистрации (п. 4 ст. 234 ГК РФ), то для ее осуществления необходимо судебное установление юридического факта добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным. В случае возникновения спора о праве, суд рассматривает дело по существу и выносит решение о признании за давностным приобретателем права собственности на недвижимое имущество.
В связи с этим возникает интересный вопрос: какую роль играет в данном случае решение суда?
С одной стороны, и Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» однозначно толкуют момент возникновения права собственности по давности владения моментом государственной регистрации этого права. Если ограничить роль суда лишь в подтверждении факта открытого, добросовестного, непрерывного владения в течение определенного срока в порядке особого производства, то данный вопрос не вызывает никаких сомнений. Но как быть в ситуации, когда лицо обращается в суд с иском о признании за ним права собственности в силу приобретательной давности и суд рассматривает спор по существу? Предполагается, что одного подтверждения непрерывности и открытости владения будет недостаточно. Суд, рассматривая спор по существу, исследуя имеющиеся в деле доказательства, решает вопрос о признании за лицом права собственности либо об отказе в признании такого права. Это означает, что с момента вступления в силу решения суда, владелец приобретает право собственности на имущество в силу приобретательной давности. Такой вывод подтверждается существующей судебной практикой. Так, в соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» «решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности на недвижимое имущество»^[1]. Буквальное толкование названного положения дает нам основание заключить, что используемый в нем оборот «для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество» вполне обоснованно может означать регистрацию непосредственно самого права собственности, и никак не возникновения этого права.
Положение, предусмотренное пунктом 19 вышеназванного Постановления, вполне согласуется с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, в соответствии с пунктом 17 данного закона к числу оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество относится вступившее в законную силу судебное решение. Кроме того, в соответствии со статьей 28 Федерального закона момент возникновения права на недвижимое имущество определяется решением суда. Причем регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу судебным решением.
Таким образом, момент возникновения права может по времени и не совпадать с его государственной регистрацией, что предусмотрено в виде исключения пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Анализ названных положений позволяет сделать вывод о том, что при удовлетворении исковых требований право собственности возникает на основании решения суда, а не вследствие государственной регистрации такого права. Такая позиция получила свое отражение в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 апреля 1997 года № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».^[2] Судебное признание (вынесенное судебное решение о признании) означает властное подтверждение принадлежности права определенному лицу.

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» требования к обоснованию и подтверждению права собственности более конкретизированы. В отношении недвижимого имущества для регистрации необходимо представлять документы, подтверждающие право собственности на это имущество. В качестве такого документа фактический владелец, будучи уже собственником, предъявляет решение суда о признании за ним права собственности в силу приобретательной давности.
Вывод об обязательности для учреждения юстиции решения арбитражного суда вытекает из части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: «Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации». Следовательно, «государственные органы, органы местного самоуправления, организации и должностные лица обязаны при обращении заинтересованных лиц совершать действия по оформлению и регистрации прав, установленных вступившим в силу судебным актом, способствовать его исполнению».^[3]
В качестве оппонента названным правовым нормам выступает статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым государственная регистрация определяется как единственное и исчерпывающее доказательство существования прав на недвижимость. Законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав, придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер. Такая формулировка дает регистрирующему органу возможность свободы выбора в совершении государственной регистрации права собственности на недвижимость, в результате чего возможность возникновения такого права ставится в зависимость от действий органа по регистрации прав. Это ухудшает позицию лица при доказывании своего права на недвижимое имущество в случае обжалования действий или решений регистрирующего органа в судебном порядке.
Поэтому, не совсем удачными представляются формулировки названных норм, поскольку содержащиеся в них положения противоречат статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей возможность судебного признания прав.
Следует обратить внимание и на то обстоятельство, что на органы регистрации не возложена обязанность по проверке всего фактического состава, приводящего к возникновению права собственности по давности владения, в силу чего не следует придавать государственной регистрации значения правопорождающего юридического факта.
Если суд, разрешая спор по - существу, устанавливает соблюдение всех предусмотренных законом условий, необходимых для приобретения права собственности по давности владения, исследует имеющиеся в деле доказательства, подтверждающие соблюдение этих условий, выносит решение о признании (или непризнании) права собственности за лицом в силу приобретательной давности, то почему бы не увязать момент возникновения права собственности у лица, приобретшего имущество по давности владения, с датой вступления в силу судебного решения, что, в свою очередь, уже предусмотрено статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представляется, что позиция законодателя по этому вопросу не совсем последовательна. Заслуга суда в решении вопроса о возникновении права собственности в силу приобретательной давности преимущественно больше, чем действия регистрирующего органа по внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании представленного судебного документа.
Кроме того, как уже было сказано, в пункте 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде исключения предусмотрено, что момент возникновения прав может по времени и не совпадать с их государственной регистрации. К подобным исключениям можно отнести не только положения статьи 234 Гражданского кодекса, но и положения п. 4 ст. 218 ГК РФ, предусматривающего приобретение права собственности на дом, квартиру, дачу, гараж, иное имущество потребительского кооператива после выплаты паевого взноса; положения ч. 1 ст. 341 ГК РФ, в котором устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге. Названный перечень исключений не является исчерпывающим.
Попытки возложить названные выше функции юридического контроля на учреждения юстиции не только повлекут ничем не обоснованные негативные последствия незаконных сделок в такой социально значимой сфере, как недвижимость, но и позволяют говорить о создании квазисудебного контроля за гражданско-правовыми отношениями. Создание подобного контроля вызывает множество проблем и по квалификации специалистов и руководителей учреждений юстиции, поскольку Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит требований об обязательном наличии у них юридического образования, допуская, что соответствующие должности в учреждениях юстиции могут занимать лица, имеющие опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию.
На наш взгляд, более правильным представляется подход, согласно которому право собственности у лица в силу приобретательной давности возникает с момента вступления в силу решения суда и подлежит государственной регистрации, которая в данном случае будет иметь значение лишь правоподтверждающего (или удостоверяющего), но не правопорождающего (или правообразующего) юридического факта. Такой подход позволяет рассматривать государственную регистрацию с позиций решаемых данным институтом задач, а именно как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении. До регистрации права собственности, приобретенного в силу приобретательной давности, судебное решение будет иметь полную юридическую силу, а право, происходящее из него, будет обеспечено возможностью судебной защиты.
В подтверждении сказанного можно привести формулировку статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а не права в общем смысле этого слова. Кроме того, в силу пункта 8 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающем документе, приоритет имеет правоустанавливающий документ, что еще раз подтверждает тот факт, что с момента государственной регистрации право на недвижимое имущество получает лишь признание со стороны государства. Другими словами, право считается возникшим с момента вступления в силу решения суда о его признании, но это право приобретает силу для всех третьих лиц лишь после проведения всех необходимым процедур и внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав.
Другое дело, что действующее законодательство вынуждено идти по пути признания права собственности с момента его государственной регистрации в целях отражения в системе государственного реестра и получения через систему регистрации полных и достоверных данных о статусе объекта недвижимости. Определенную сложность в этом направлении будет вызывать то обстоятельство, что, несмотря на то, что без государственной регистрации прав собственник не может в полном объеме осуществлять свои властные полномочия в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества, в настоящее время государственная регистрация продолжает носить заявительный характер. К сожалению, Гражданский кодекс Российской Федерации обошел вниманием данную проблему, несмотря на то, что она требует безотлагательного решения, принимая во внимание возможные негативные последствия незаконных сделок в сфере недвижимости. Частичному решению поставленной проблемы послужило бы введение обязательной процедуры внесения всеми правообладателями сведений о статусе принадлежащих им объектов недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признание права в силу приобретательной давности станет необходимой завершающей правовой стадией по определению правовой судьбы фактических отношений по владению чужим имуществом.

^[1] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 10. С. 19.
^[2] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1997. № 7. С. 12.
^[3] Комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации / Под. ред. Г.А. Жилина. – М.: ООО «ТК Велби», 2003. С. 37-38.