Журнал "Право:Теория и Практика"

Все возрастающее усиление антропогенной нагрузки на землю в связи с ростом населения нашей планеты и научно-технического прогресса требует выработки всеобъемлющих программ и действий по охране и рационального использования земельных ресурсов. Эти программы или действия могут носить социально-политический, экономический, культурно-просветительский, идеологический и правовой характер. Все эти меры человеческой деятельности не должны отрицать друг друга, и, разумеется, будут эффективны при единовременном комплексном внедрении. Но, построение подлинно демократического государства и гражданского общества требует от нас создания для них правовой базы и разработка механизма их реализации в жизнь.
Несмотря на «видимый» конституционный суверенитет бывших Союзных республик, они не имели независимую национальную правовую базу, регулирующую земельные отношения с учетом местных природно – социально – экономических условий. Принятие 13 декабря 1968 года «Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик» закрепило единую правовую базу распределения, владения и использования земельных ресурсов по всему пространству Союза. Земля, являясь исключительной собственностью государства, может находиться в его распоряжении через уполномоченные органы власти и управления.
«Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле» от 28 февраля 1990 года несколько изменили положение о государственном суверенитете Республики Казахстан на право землепользования. Но этот закон не дал возможности развития различных форм собственности на землю.
Обретение государственной независимости бывших Союзных республик привело к разработке самостоятельных правовых основ регулирования земельных отношений с учетом менталитета, национального признака и природно-экономических условий. Все, без исключения, нормы национального земельного законодательства были направлены на охрану и рациональное использование земельных ресурсов. Так как везде и во всех случаях самостоятельности земля, являясь объектом естественной природы, служила основным средством жизни граждан и фактором национальной безопасности.
В условиях независимости в Республике Казахстан изменилось содержание общественных отношений по поводу земли. Земельная реформа и перестройка государственного социально-экономического управления происходила на основе развития самостоятельности и демократизации земельных отношений, расширения прав собственников земли и землепользователей, частичного устранения командно-административного метода организации землепользования и землеустройства. Национальное земельное законодательство дало возможность реализации различных форм собственности и хозяйствования на земле. Развивались институты права частной собственности на землю и аренды земли. Государственное управление земельным фондом сочеталось с широкой самостоятельностью хозяйств. В следствии изменился весь спектр распределения, владения, использования и аренды земли.
Так, например, согласно ст. 3 конституционного закона «О государственной независимости Республики Казахстан» от 16 декабря 1991 года земельное пространство республики перешло в исключительную собственность Республики Казахстан. Это положение было закреплено в ст. 6 пункт 3 Конституции Республики Казахстан от 30 августа 1995 года. Но земля, в отличие от недр, воды, растительного и животного мира могла быть предметом частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом. А Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона «О земле» от 22 декабря 1995 года открыл новую страницу в земельных отношениях суверенного Казахстана. Согласно которому, частная собственность на землю была признана официально. Она означала, что земельные участки могут передаваться в частную собственность. Этим самим право землепользования в Казахстане включается в рыночный оборот.
Практика большинство стран с рыночной экономикой показала целесообразность передачи земельных наделов в частную собственность. «Реальная собственность» на землю означала нахождение земельного участка во владении и пользовании одного лица или нескольких лиц. Она давала возможность собственнику производить гражданско-правовую сделку с земельным участком, т.е. куплю-продажу, передачу другому лицу, мену и залог без государственных ограничений. Этот принцип распоряжения был заложен еще в Гражданском кодексе Наполеона от 1804 года, где было сказано о собственности, как праве пользования и распоряжения вещами наиболее абсолютным образом. Здесь, во все времена и во всех случаях государственного строительства, государству отводится роль «регулятора». Государство законодательно ограничивало, запрещало и приостанавливало деятельность собственников земли для обеспечения государственной и общественной безопасности с целью охраны и рационального использования земельных ресурсов.
Государственное регулирование земельных отношений с правом частной собственности во многих странах Западной Европы осуществляется путем зонирования категорий землепользования. Зонирование – определение территории земель с установлением их целевого назначения и режима использования.
Сельскохозяйственное зонирование в Соединенных Штатах Америки учитывает также факторы, плотности населения и промышленности. Развитие этих факторов весьма ограничивается для сохранения высокоплодородных земель сельскохозяйственного назначения. На них заранее определяется допустимая плотность населения, строительство односемейных домов и ограничивается строительство промышленных предприятий, пагубно отражающихся на росте и развитии сельскохозяйственных культур. А в Италии на густонаселенных территориях, с целью социальной справедливости ограничивается частная собственность на землю. В связи с чем, устанавливается максимальная площадь земельных участков по административным делениям и сельскохозяйственным зонам.
В Казахской Республике, как и других развитых странах мира, частная собственность на землю весьма ограничивается и конечно, регулируется государством. Например, согласно закону «О земле» (Раздел IV, глава 3.) права частной собственности могут устанавливаться лишь на земельные участки, а категории землепользования находятся исключительно в государственной собственности. Они могут передаваться на частную собственность на безвозмездной и возмездной основе.
Земельные участки могут быть проданы или переданы безвозмездно в частную собственность. Но объектами права частной собственности могут быть для дачного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства. Также в частной собственности могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в тем числе жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их целевым назначением.
В Казахстане не могут быть предметом частной собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения (кроме подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства), обороны, особо охраняемых территорий, лесного и водного фондов, общего пользования на землях населенных пунктов, запаса.
Земельные участки подсобного хозяйства, садоводческого строительства не могут находиться в частной собственности иностранцев и лиц без гражданства.
Реализация права частной собственности осуществляется путем предоставления собственнику права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Собственник вправе совершать любые сделки в отношении своего земельного участка, не запрещенные законодательными актами. Ему предоставлена возможность передачи земельного участка другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершений сделки. Он имеет право сдавать земельный участок во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Этот договор заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).
Иностранные граждане и юридические лица могут приобретать в частную собственность земельные участки наравне с гражданами и юридическими лицами Республики Казахстан, за исключением выше изложенного положения.
Согласно Постановления Правительства РК от 8 апреля 1996 года «Об утверждении норм предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам» гражданам Казахстана на безвозмездной основе земельные участки на семью могут переданы в частную собственность в следующих размерах:

Земельное законодательства дает возможность местным областным исполнительным органам самостоятельно определять предельные размеры бесплатной передачи земельных участков в частную собственность с учетом местных социально-экономических условий. Но частники, т.е. семьи, имеют право дополнительно заиметь земельные участки в частную собственность за плату, на основе их оценочной стоимости.
Возмездная, т.е. передача земельного участка в частную собственность на платной основе осуществляется согласно Постановлению Правительства РК от 8 мая 1996 года «Об утверждении ставок платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством». Размеры и стоимость земельных участков определяется от местных природных условий (зон), социально-экономического развития и народно-хозяйственной специализации региона по нормам отвода земель и градостроительства.
Таким образам, права частной собственности на землю ограничены по их категориям и субъектам землепользования. Это объясняется двумя причинами объективного характера. Первая – отсутствие опыта граждан Республики Казахстан на право частной собственности, т.к. более 70 лет земля находилась в исключительной собственности Советского государства. Вторая – отсутствие средств у граждан РК, живущих в сельской местности.
В целом, можно резюмировать вышеизложенное следующим образом. Переход от социалистической системы государственного строительства к рыночной требует всемерного расширения и развития различных форм собственности, в т.ч. частной, на различные объекты общественных отношений. Но такой цивилизованный процесс демократизации должен быть эволюционным и регулироваться государством. Лишь государство может всецело организовать охрану и рациональное использование земельного фонда страны, с учетом конституционных принципов национальной безопасности.

Авторы: Профессор кафедры Экологического и
сельскохозяйственного права ТГЮИ,
д.г.н. А.Н.Нигматов

Проректор Казахского – Узбекского
инженерно-гуманитарного университета,
зав. кафедрой юридических дисциплин,
к.ю.н. Э.М.Ахмедов
20.11.2002г.

Право частной собственности на землю в Республике Казахстан