Проблема определения условия о сроке в долгосрочных договорах аренды зданий, сооружений и земельных участков

Шантарин Евгений Викторович

юрист

lawyer2008@mail.ru

В настоящей работе предпринята попытка рассмотрения теоретических и практических проблем, связанных с определением условия о сроке в долгосрочных договорах аренды зданий, сооружений и земельных участков.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ, содержит два понятия: срок договора аренды и срок аренды. По нашему мнению, первое из них имеет больший объем. Говоря о сроке договора аренды (срок договора-правоотношения), следует иметь в виду общий срок действия договора, включающий в себя сроки исполнения всех предусмотренных договором обязательств (арендные платежи, уплата обеспечительного взноса, предоставление имущества в аренду и т.п.). Сроком же аренды непосредственно определяется период времени, в течение которого арендатор по условиям договора имеет право владеть и (или) пользоваться арендованным имуществом.

В пункте 2 статьи 609 ГК РФ закреплено правило о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Далее же, в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, законодателем допущена логическая ошибка: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». При буквальном прочтении попадаем в замкнутый круг: регистрировать нужно договор, заключенный с момента государственной регистрации (но регистрация договора до государственной регистрации — это нонсенс). Ходить по нему можно до бесконечности.

Для сравнения, в аналогичной норме пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ данный недостаток юридической техники отсутствует: «Договоры аренды земельного участка…, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации…»

Впрочем, проблемы с определением начала срока долгосрочного договора аренды недвижимого имущества это все равно не решает.

В соответствии с нормой пункта 3 статьи 433 ГК РФ договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента такой регистрации. Течение срока любого долгосрочного договора аренды, по букве закона, не может начаться ранее его заключения.

С другой стороны, сроки, представляющие собой период времени, должны быть привязаны к календарной дате или событию, которое неизбежно должно наступить (статья 191 ГК РФ).

Определение же начала действия договора моментом его государственной регистрации вносит элемент неясности, поскольку заранее отметить эту исходную точку невозможно.

При буквальном толковании перечисленных положений закона получается, что один и тот же договор может как подлежать, так и не подлежать регистрации (например, в зависимости от того, когда соответствующее заявление было представлено в регистрирующий орган).

Проиллюстрируем сказанное следующим примером из практики Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (постановление от 13 мая 2004 года по делу N А56 - 27225/03):

Сторонами был подписан договор от 15.08.2001 аренды двух земельных участков. Согласно условиям договора он действовал по 03.12.2002 года и вступал в силу с момента его государственной регистрации. Договором было предусмотрено, что его условия распространялись на отношения сторон, возникшие с 16.07.2001 года. КУГИ в мае 2003 года обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора аренды. Однако регистрирующий орган уведомлением от 22.07.2003 года сообщил об отказе в государственной регистрации представленного договора на том основании, что в нем не определен срок его действия, а государственная регистрация договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, действующим законодательством не предусмотрена.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно статье 433 того же Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, признается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу приведенных норм, срок действия договора не может начинаться ранее момента заключения договора, а период, предшествующий моменту заключения договора, - засчитываться в срок его действия.

Ко дню представления договора аренды на государственную регистрацию календарная дата, которой в договоре определено окончание срока его действия, прошла; иным образом срок аренды определен не был.

Это порождает ряд неудобств и при оформлении договорных отношений: стороны вынуждены идти на различные ухищрения, например, заключать краткосрочный договор аренды, действующий до момента регистрации долгосрочного, либо в самом долгосрочном договоре аренды делать ссылку на пункт 2 статьи 425 ГК РФ, распространяя его действие на отношения сторон, сложившиеся до государственной регистрации.

Другой подход к проблеме сформулирован в пункте 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (ИП Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66): «Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным».

Очевидно, что в данном случае речь идет о сроке, согласованном сторонами в самом договоре (с 01 июня 2000 года по 31 мая 2001 года), а не о периоде времени, начало которого исчисляется с момента государственной регистрации.

Но как можно в качестве критерия решения вопроса принимать во внимание срок, определенный в договоре, если самого договора юридически еще нет (по букве нормы пункта 3 статьи 433 ГК РФ)?

На наш взгляд, ответ был дан в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»: обязательство между сторонами долгосрочного договора аренды возникает даже при отсутствии его государственной регистрации (в случае согласования всех существенных условий и начала исполнения договора), но в то же время арендатор не может противопоставить свои права по незарегистрированному договору третьим лицам.

Еще одной проблемой является путаница с тем, какой критерий следует выбирать для целей государственной регистрации: срок договора аренды или срок аренды? На практике может возникнуть ситуация, когда первый платеж, внесение обеспечительного взноса по договору аренды происходит до начала установленного в нем срока аренды. Необходимо ли регистрировать такой договор, если срок аренды составляет менее года, а срок действия договора равен году или превышает его?

Полагаем, что государственная регистрация в подобном случае, по духу закона, не требуется, поскольку главной целью данного юридического акта является предупреждение третьих лиц об обременении объекта аренды правами арендатора (то есть информирование именно о сроке, в течение которого арендатор имеет право владеть и (или) пользоваться объектом аренды, а не о финансовых взаимоотношениях сторон).

В связи с этим интересными представляются выводы, изложенные в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 21 декабря 2007 года по делу № A28-5569/2007-152/22:

25.01.2007 года стороны подписали договор аренды, по которому во владение и пользование арендатору были переданы нежилые помещения для использования под розничную торговлю и склад. В пункте 1.2. соглашения стороны согласовали срок аренды «с 01.02.2007 г. по 30.01.2008 г. и указали, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации либо, если срок аренды составляет менее года, действует с его подписания». Срок действия названного соглашения составляет с 01.02.2007 года по 30.01.2008 года, то есть менее года. Изложенное свидетельствует о том, что договор аренды не подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем утверждать о сложившейся правоприменительной практике по данному вопросу, на наш взгляд, преждевременно.

21.08.2013 г.