Земельная ипотека как антикризисная мера и стимул развития земельного рынка РФ
С.Л.Ленкин
Академик РАЕН, д.э.н.
Руководитель проекта «Земельнаяипотека России»
В самый «разгар» мирового экономического кризиса, выступая на Всемирномэкономическом форуме в Давосе 29.01.2009 г., В.В. Путин в качестве приоритетных антикризисных мер предложил: «…воснову реформы стандартов аудита, бухгалтерского учета, системы рейтингов должно быть положено возвращение к понятию фундаментальной стоимости активов…будущаяэкономика должна стать экономикой
реальных ценностей». Губительнаяразбалансированность мирохозяйственныхсвязей стала прямым следствием господства в экономической политике развитых стран идей всеобщего дерегулированияи приватизации, культа потребительского и производного от него спекулятивногоинвестиционного спроса. Все это не могло не породить опережающего взрывного роста розничного и корпоративного кредитования, раздувшего гигантский ценовой пузырь залоговой собственности, зачастую вообще не имеющей реального обеспечения. Так называемые деривативыCDS (CreditDefaultSwap) - экзотические «пустые» ценные бумаги, в десятки раз превысили мировой ВВП и ныне оцениваются астрономической цифрой в 1.5 квадрильона долларов США.
Вместе с тем, надо понимать, что сам институт залога (ипотеки), хорошо известный человечеству еще со времен шумеров, без перечисленных выше идругих многочисленных пороков либерального общества потребления, не мог стать, как утверждают некоторые аналитики, непосредственной причиной глобальногоэкономического кризиса. Ипотека земли это выверенная веками, гибкая и весьма эффективная организационно-правовая форма рыночного оборота объектов недвижимости. Именно она позволяет, не меняя титула собственности, привлекать долгосрочные финансовые ресурсы и одновременно сдавать заложенные участки в аренду, вести на них гражданское и промышленное строительство, другую выгодную и необходимую для залогодателя деятельность. В развитых странах общая капитализация рынка недвижимости по отношению к ВВП давно достигла 100 и более процентов, тогда как в России этот показатель остается на уровне 5 - 6%. Вместе с тем по экспертным оценкам только земли сельхозназначенияРФ имеют рыночную стоимость около 5 триллионов долларов США. А есть и еще значительно более дорогие, но необоснованно выведенные из ипотечного оборота миллионы гектаров земель населенных пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий и запаса. К сожалению, эти, многократно превышающие в стоимостном выражении бюджет страны земельные активы, остаются лишь виртуальным национальным богатством, непозволительно плохо используемым для формирования современного рыночного потенциала нашего государства. Следовало бы вспомнить, что еще в дореволюционной России основу системы земельного кредита составляли акционерные земельные банки, на долю которых в начале XX века приходилась треть всех заложенных частновладельческих земель и выданных ссуд. В результате развития ипотеки в пореформенный период к 1915 году было заложено 60% находившейся в частном владении земли.
Главнымтормозом развития отечественного рынка недвижимости и современных земельных отношений следует признать чрезмерное огосударствление земель. Сегодня свыше 92 % всего земельного фонда России остается в государственной или муниципальной собственности. К великому сожалению, этот публичный собственник весьма неэффективен, мало заинтересован в рациональном землепользовании и организации развитого, «прозрачного» для общественного контроля земельного рынка. Из полноценного хозяйственного оборота оказалось исключено почти три четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля не подлежит залогу, а, следовательно, не имеет рыночной стоимости и не может стать реальным обеспечением для колоссального объема новых финансовых инструментов, остро необходимых не только для развития российского ипотечного и фондового рынков, нои формирования Международного финансового центра вРФ.
Справедливости ради надо отметить, что в последние годы стали появляться разного рода залоговые фонды, сформированные из имущества и имущественных прав СФ и МО. Есть уже ис весьма крупным объявленным залоговым обеспечением. Так, более чем в 2.5 млрд. рублей оценили свои залоговые фонды Республика Дагестан и Воронежская область. Беда в том, что главное «богатство» регионов – публичные земли, так и остаются не востребованными, их не вовлекают в рыночный оборот и не используют для привлечения инвестиций. Причина, прежде всего, в довольно сложном и плохо согласованном российском законодательстве о земле, приватизации, ипотеке (залоге недвижимости), банковской деятельности и рынке ценных бумаг, а также отсутствии потребности рынка недвижимости в новых залоговых финансовых инструментах и дефиците подготовленных местных кадров. Кроме того СФ и МО, создавая подобные залоговые фонды, не могут органично интегрироваться в современные рыночные отношения, поскольку публичный собственник, как правило, в них не меняется, да и управление остается в органах исполнительной власти. В итоге, похвастаться относительными результатами могут лишь те губернии, где региональной власти удалось наладить сотрудничество сместными банками. В целом же такая залоговая практика идет вразрез с действующим законодательством РФ и интересами инвесторов, а потому заведомо малоперспективна.
Нельзя не упомянуть и о том, что к настоящему времени, как говорится «покоманде сверху», во всех регионах РФ созданыГарантийные фонды в целях расширения объема кредитования малых и средних компаний. Реализация гарантийно-залоговых механизмов при этом осуществляется за счет предоставления субъектам РФ субвенций из федерального бюджета (т.е. «живыхденег» налогоплательщиков) для последующего субсидирования малому бизнесу на оплату стоимости договоров гарантий по банковским кредитам. К сожалению, доля кредитов, привлекаемых с участием таких гарантийных фондов, крайне мала и оценивается на уровне 2-3% от общей потребности малого и среднего бизнеса РФ.
Предлагаемый к внедрению новый инвестиционный механизм на основе ипотеки публичных земель, то есть находящихся ныне в государственной или муниципальной собственности, вполне может стать эффективным инструментом реализации капиталоемких и долгосрочных программ социально – экономического развития регионов нашей страны. Поскольку прямая ипотека необремененных публичных земель (за небольшим исключением, под строительство и обустройство жилья) напрямую запрещена законодательством РФ, наш проект в качестве новации предусматривает изменение публичной формы собственности, но не через примитивную куплю - продажу, а путём их частичного (как сейчас говорят «мягкого») разгосударствления – внесения земельных участков СФ и МО в уставный капитал вновь образованных акционерных обществ. Этот способ отчуждения собственности предусмотрен Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», но сегодня практически не используется регионами. В результате данная инвестиционная модель инициирует возникновение качественно новой «точки экономического роста» для СФ и МО, поскольку позволяет создать постоянно действующий Ипотечный Земельный Инвестиционный Механизм (ИЗИМ) самофинансирования региональной экономики на основе земельных активов с залоговой стоимостью сопоставимой с их годовыми бюджетами.
Центральным звеном ИЗИМ становится акционерный Земельный Залоговый Фонд, 100% или контрольный пакет акций которого будет принадлежать администрации субъекта федерации или муниципалитета. Возникает уже вполне рыночная структура, деятельность которой направлена на привлечение долгосрочных и низкопроцентных кредитов и инвестиций под залог земельных участков и земельных ценных бумаг ЗЗФ. Как показывает практика, в ряде случаев (особенно на селе) целесообразна и такая организационно – правовая форма концентрации земельных активов и придания им рыночной оборотоспособности, как потребительские общества, с включением в их уставные фонды ликвидных земель различных форм собственности и категорий, в том числе и сельскохозяйственного назначения. Такие субъекты хозяйствования уже создаются и, в ряде случаев, своими пайщиками имеют не только российских предпринимателей, но и иностранных партнеров – инвесторов.
Таким образом, наш проект это вполне адекватный времени антикризисный инвестиционный механизм. Ведь только при земельной ипотеке инвестор может получить наиболее полную гарантию безопасности и возврата своих капиталовложений, поскольку имеет: договор об ипотеке земельного участка и закладную, зарегистрированные государственным органом; гарантированный ипотечным законодательством приоритет перед другими кредиторами заёмщика; а также приоритетное страховое возмещение. Кроме того, возможна и взаимовыгодная для кредитора и заёмщика торговля на отечественном и зарубежных финансовых рынках акциями, облигациями, векселями и закладными, обеспеченными ликвидными земельными участками, что явится дополнительной гарантией возврата ипотечной задолженности и получения прибыли.
В этом случае органы публичной власти регионального и местного уровня с преобразованием своих «омертвленных» ныне земельных активов в ОАО ЗЗФ приобретают эффективный рыночный инструмент для реализации перспективных социально-экономических планов развития территорий и поддержки малого и среднего бизнеса низкопроцентными и долгосрочными финансовыми ресурсами. При этом используются внебюджетные средства и исключаются потенциальные угрозы для бюджетов перед кредиторами, поскольку устраняется необходимость предоставления государственных и муниципальных гарантий. В результате широкого внедрения земельного инвестиционного механизма получит хороший импульс реформа местного самоуправления, поскольку население приобретет реальную возможность непосредственного участия в рыночных и социально-экономических процессах через публично контролируемый оборот земель своих поселений.
Следует особо отметить, что еще более значимых результатов в инвестиционной политике субъектов РФ и муниципальных образований можно достичь при условии гармоничного сочетания предлагаемой нами модели использования публичных земельных активов (ИЗИМ) с долгосрочным планированием социально-экономического развития территорий, а также организацией в них благоприятных режимов хозяйствования (ОЭЗ, СЭЗ, ТПР и т.п.). В этом случае резко повышается кредитный рейтинг региона, а инвестор получает чёткую и ясную перспективу вложения своих финансовых средств, поскольку имеет в наличии три важнейших и определяющих мотивы его решений фактора: льготный инвестиционный климат; социально востребованный бизнес-проект; публичную гарантию возврата капиталовложений, подкрепленную ликвидным земельным обеспечением.
Резюме:
1. Ипотечный земельный инвестиционный механизм (ИЗИМ) – реальная и конкретная организационно – правовая форма государственно - частного партнерства и рыночного использования разгосударствленных публичных земельных активов, являющихся материально – вещественным обеспечением эмиссии (выпуска) ценных бумаг и их гражданского оборота. ИЗИМ является эффективной антикризисной моделью инвестиционной деятельности СФ и МО, предприятий и организаций различных форм собственности, не вызывающая в национальной кредитно – финансовой системе «ценовых пузырей» и увеличивающая монетизацию реального сектора экономики страны.
2. Большинство СФ и МО уже сегодня имеют земельные активы с высокой рыночной стоимостью, вполне способных работать как надежное и ликвидное обеспечение при ипотеке, а также для привлечения низкопроцентных и долгосрочных инвестиций в объемах, превышающих бюджеты территорий и устраняющих их хронический дефицит.
3. На первом этапе ЗЗФ наиболее продуктивно учреждать в виде ОАО, основными акционерами которого станут СФ и МО. Кроме того в формирование ЗЗФ целесообразно привлечь и других собственников земельных активов и представителей бизнеса. Уставный капитал таких ассоциированных ЗЗФ вполне может составить миллиарды рублей и, при должной поддержке государства, обеспечит акциям, облигациям, векселям и закладным ЗЗФ высокую номинальную и рыночную стоимость, а также выгодный оборот на финансовых рынках, как в России, так и за рубежом.
4. При организации эффективного обращения земельных ценных бумаг и для повышения их рыночной ликвидности целесообразно обеспечить оптимальное взаимовыгодное сотрудничество в проекте как российских, так и иностранных кредиторов и инвесторов. Первые необходимы для быстрого получения «коротких» и пока «дорогих», а вторые – «длинных» и «дешевых» финансовых ресурсов. При этом корпоративные ценные бумаги (векселя, закладные, облигации, акции) ОАО ЗЗФ, как самостоятельно, так и при поручительствах и гарантиях банков, других финансово устойчивых структур способны оборачиваться на рынке как раздельно, так и единым комплексным инструментом. Прибыль от этих операций будет сокращать долговые обязательства ЗЗФ, что явится дополнительной страховкой для гарантов и кредиторов от риска невозврата заемных средств.
5. Перспективен рыночный вексельный оборот с использованием принадлежащих ЗЗФ земельных участков в «натуре», а также в виде ценных бумаг - закладных, как обеспечения на предоставляемые авали и гарантии высокорейтинговых финансовых институтов. Заимствованиям ЗЗФ, рыночно подконтрольным СФ и МО, при необходимости можно предоставлять государственные и муниципальные гарантии, но уже в обмен на встречные гарантии от ЗЗФ в виде принадлежащих ему земельных активов и ипотечных ценных бумаг, не нарушая при этом норм бюджетного кодекса РФ и МСФО (Международных стандартов финансовой отчетности).
6. Весьма ценно, что земельная ипотека позволяет продолжать хозяйственную деятельность на заложенных участках, сдавать их в аренду и получать дополнительный доход. Кроме того ЗЗФ, являясь хозяином земельных участков, может устанавливать арендную плату приемлемую как для себя, так и для застройщиков жилья и населения. При этом существенно сокращаются временные и финансовые издержки, снижается себестоимость строительства и повышается эффективность реализации планов социально-экономического развития регионов.
7. С учетом реалий мирового экономического кризиса государственным регуляторам, прежде всего, Центробанку РФ целесообразно разрешить кредитным и финансовым организациям учитывать залоговые финансовые инструменты ЗЗФ СФ в качестве высоколиквидного обеспечения и принять экономические нормативы, другие организационно – правовые документы, стимулирующие отечественную земельную ипотеку. Эти меры укрепят банковско - финансовую систему, сократят объемы «токсичных активов» и непроизводительных материальных издержек, снизят процентные ставки и облегчат разрушение «кредитных тромбов», препятствующих поступлению финансовых ресурсов в экономику страны. (Примеры есть. Так, с 2007 года ЦБ РФ при расчете резерва на возможные потери по ссудам разрешил кредитным организациям, включать в перечень обеспечения второй категории качества поручительства фондов содействия кредитованию субъектов малого и среднего предпринимательства. К 1 категории качества залога, т.е. с «0» резервированием ЦБ РФ сегодня относит:
а) недвижимое имущество, являющееся обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору ипотечного жилищного кредитования, при условии, что ипотечный жилищный кредит выдан с учетом требований, установленных ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", и соблюдения соотношения величины основного долга по ссуде к справедливой стоимости залога недвижимого имущества не более 70 процентов.
б) обязательства государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" по обратному выкупу ссуд у кредитных организаций, которые приобрели их в рамках реализации Федерального закона от 27 октября 2008 года N 175-ФЗ "О дополнительных мерах для укрепления стабильности банковской системы в период до 31 декабря 2011 года").
8. Необходимо по аналогии с Банком развития РФ (ВЭБ) законодательно учредить Земельный банк РФ, который наряду с Земельной биржей, Ипотечным земельным агентством и Государственным депозитарием, должен стать системообразующим институтом новой архитектуры современного отечественного земельного рынка. На первом этапе подобный статус можно было бы придать Россельхозбанку, исключив из его деятельности непрофильные функции.
9. В организацию государственных межбюджетных отношений, а так же в механизм использования финансовых средств Фонда Национального Благосостояния и Резервного Фонда РФ, следует ввести рыночные принципы хозяйствования, в том числе, за счет вовлечения в ипотечный оборот публичных земельных ресурсов и обеспеченных ими ценных бумаг ЗЗФ органов местного самоуправления и государственной власти.
10. Проект ИЗИМ сравнительно малозатратен (около 0.1% уставного капитала ОАО ЗЗФ) и быстрореализуем (2-3 мес.), а как форма государственно - частного партнёрства хорошо вписывается в систему экономических отношений в условиях экономического кризиса и позволяет гораздо эффективнее решать проблемы моногородов, строительства доступного жилья и обеспечения внебюджетными финансовыми ресурсами национальных проектов РФ.
P.S. Об актуальности ипотеки публичных земель РФ:
1. На совещании в Сочи по социально – экономическому развитию региона 11.08. 2010 г. полпред главы государства в Северо-Кавказском федеральном округе А. Хлопонин отметил, что Минфин РФ готов под займы регионов предоставить государственные гарантии, однако есть проблемы с земельным залоговым обеспечением. «Во всем мире единственная ценность, которая берется в залог, - это земля, вопрос ее оценки и привлекательности, а если ничего другого нет, надо землю брать…что они хотят, чтобы против минфиновских гарантий поставили деньги? Тогда и гарантии не нужны", - подчеркнул президент РФ Д.А.Медведев.
(http://forums.avtograd.ru/index.php?showtopic=170844&st=20).
2. На заседании рабочей группы по формированию системы «Открытое правительство» 10.04.2012 г. Д.А. Медведев отметил: «… мы пытались создать конструкцию, которая будет позволять использовать землю муниципальных поселений для обеспечения исполнения обязательств, прежде всего в банках. У меня такое ощущение, что мы эту конструкцию нормально так и не создали. Я, наверное, раз пять к этой теме возвращался: и так, и сяк, и закон вроде бы принят – и всё равно не принимают банки, и возникают проблемы. Если у вас есть какой-то хороший рецепт, помогите: представьте свои предложения, – потому что мы всё время страдаем из-за того, что нет должного обеспечения…».
3. В рамках Стратегии проекта «Новая индустриализация» ООО Деловая Россия (16.05.2011г.) предлагает реализовать в РФ «Дорожную карту», в числе наиболее приоритетных шагов которой указывается: «Земельная реформа. Масштабная приватизация городских и сельскохозяйственных земель, прежде всего тем инвесторам, которые создают больше новых рабочих мест. Создание земельных залоговых фондов, как важнейшего инструмента для привлечения частных инвестиций».
(http://www.deloros.ru/main.php?mid=193).
4. В Торгово-промышленной палате Российской Федерации 14.02.2011 г. состоялось заседание Комитета ТПП РФ по инвестиционной политике на тему: «Повышение заинтересованности муниципальных образований в привлечении инвестиций». Целью мероприятия ставилась выработка законодательных предложений по усилению мотиваций муниципальных образований в привлечении и реализации инвестиций на своей территории. Состоялась презентация проекта ИЗИМ (ипотечный земельный инвестиционный механизм) участникам совещания, которые рекомендовали
его к внедрению муниципалитетам РФ.
(http://www.pandia.ru/text/77/324/48685.php).
5. В Торгово-промышленной палате Российской Федерации 16.04.2012 г. прошло заседание Комитета ТПП РФ по инвестиционной политике на тему: «Залоговый земельный фонд: перспективы создания». В заседании приняли участие представители российского и иностранного бизнеса, федеральных и региональных органов государственной власти, территориальных торгово-промышленных палат, экспертного сообщества. Заседание вёл председатель Комитета ТПП РФ по инвестиционной политике, сопредседатель ООО «Деловая Россия» А. Данилов-Данильян. С докладом о перспективах создания в России ЗЗФ выступил академик РАЕН, руководитель проекта «Земельная ипотека России» Сергей Ленкин. Ход обсуждения обобщил вице-президент ТПП РФ Александр Захаров, предложивший разработать концепцию и стратегию создания ЗЗФ в регионах страны, придавая особое значение уже накопленному опыту. Все выступающие отметили, что ввод публичных земель в хозяйственный оборот при помощи такого механизма, как земельный залоговый фонд (ЗЗФ), мог бы значительно увеличить инвестиционное «плечо» для инвесторов, вкладывающих средства в развитие российских регионов. ЗЗФ в современных российских условиях может рассматриваться в качестве единственно надежного инструмента обеспечения гарантий капиталовложений, и потому требует к себе самого серьёзного внимания, как со стороны законодательной, так и со стороны исполнительной власти РФ.
(http://www.tpprf.ru/ru/news/about/index.php?id_12=37293).
6. В Москве 17.07.2013 г. в Институте дополнительного профессионального образования «Государственная Академия Специалистов Инвестиционной Сферы» (ИДПО ГАСИС) состоялось расширенное рабочее совещание в формате круглого стола Комитета Московской Торгово- промышленной палаты по устойчивому развитию реального сектора экономики и инвестиционной деятельности, где с презентацией инвестиционного проекта «Земельная ипотека России» выступил автор и разработчик проекта академик РАЕН, д.э.н. Ленкин С.Л. В обсуждении основного вопроса повестки дня приняли участие представители органов государственной власти федерального уровня и субъектов РФ, общественных организаций и бизнеса. Участники совещания отметили важность и своевременность поднятой темы для России и огромный потенциал, заложенный в земельной ипотеке, поскольку с использованием этого инструмента быстро и эффективно решается острый вопрос дефицита денег в реальном секторе экономики. При наличии воли глав субъектов РФ и мощных в стоимостном выражении Земельных залоговых фондов с помощью земельной ипотеки можно в рамках государственно-частного партнерства привлечь стратегических инвесторов и в значительной мере разрешить наиболее острые социально-экономические проблемы регионов. Участники совещания пришли к выводу, что в ходе реализации проекта «Земельная ипотека России» на основе Земельных залоговых фондов (ЗЗФ) необходимо широко внедрять в практику хозяйствования регионов новые механизмы привлечения кредитных ресурсов, как отечественного, так и иностранного происхождения, рассматривая ипотеку публичных земель как инструмент «рассасывания кредитных тромбов», направленный на демонетизацию и подъем экономики России.
(http://www.mostpp.ru/news.php?id=11563).
7. Экспертные организации разработали стандарт системы по привлечению инвестиций в регионы, который может начать работу уже со следующего года. Об этом пишет «Коммерсантъ» (19.07.2013 г.). План является результатом реализации поручения президента РФ В.В. Путина, сделанного по итогам заседания Госсовета РФ в декабре 2012 года. Согласно документу, органы местного самоуправления должны создать инвестиционную стратегию, определить приоритеты и степень конкурентоспособности. Затем нужно будет подготовить программу финансирования проектов и план создания объектов инфраструктуры. Рекомендации должен будет разрабатывать общественный совет по инвестиционному климату. Предполагается также создать спецподразделение по привлечению инвестиций, цель которого — обеспечить режим одного окна для инвесторов. По ряду причин, включая нехватку средств и кадров в местных бюджетах, стандарт будет внедряться только в пилотных городских округах и муниципальных районах.
(http://kommersant.ru/doc/2236441#lj).
Таким образом, совершенно очевидно, что реализация проекта «Земельная ипотека России» сегодня чрезвычайно актуальна. К настоящему времени новая модель привлечения инвестиций в СФ и МО РФ (Ипотечный Земельный Инвестиционный Механизм (ИЗИМ)) уже прошла многолетнюю апробацию и рекомендована к внедрению в пилотных регионах страны ООО «Деловая Россия», профильными комитетами Российской и Московской торгово – промышленных палат, Ассоциацией малых и средних городов России, Парламентским Центром «Кооперация и социальный прогресс», рядом депутатов Госдумы и Членов Совета Федерации Федерального собрания РФ. Большой интерес к ипотеке земли проявили и крупные зарубежные инвесторы. Вместе с тем, для успешного формирования полноценных ЗЗФ пилотных территорий и последующего внедрения передового опыта ИЗИМ в практику хозяйствования регионов сегодня требуется реальная поддержка не на словах, а на деле, и на самом высоком политическом и государственном уровне РФ.
