К ВОПРОСУ О ВОЗМОЖНОСТИ СНОСА САМОВОЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ АДМИНИСТРАТИВНЫМ РЕШЕНИЕМ ОРГАНА МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

 

 

Автор: Расулов А.Б.

Организация: Администрация Советского района г.Махачкалы

Должность: начальник юридического отдела

Город: Махачкала, Республика Дагестан

E-mail: Sirius_rab@mail.ru

 

 

Аннотация:Исследуется правовой аспект возможности вынесения органом местного самоуправления решения о сносе самовольно возведенных объектов.

 

 

Легальное определение самовольной постройки, ее признаки, порядок легализации, а также санкция за ее осуществление установлены в ст.222 ГК РФ.Так, согласно нормам указанной статьисамовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, отмечено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Приведенная статья не содержит норм, ограничивающих каким-либо образом права органа строительного надзор, и, в нашем случае, собственника земельного участка – соответствующего публично-правового образования – на вынесение административного решения о сносе самовольной постройки, возведенной без получения разрешения на строительство и на не отведенном для этих целей земельном участке. Не содержат данного ограничения также и нормы, содержащиеся в иных кодифицированных законодательных актах, федеральных законах, в актах подзаконного законодательства.

В обоснование возможности вынесения органом местного самоуправления решения о сносе самовольной постройки следует отметить следующее.

1. Согласно п.26 ст.16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в круг вопросов, отнесенных к компетенции городского округа входит, в числе прочего, утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.

В соответствии со ст.11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

П.3 ст.8 Градостроительного кодекса РФ установлено, что к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся подготовка и утверждение документов территориального планирования городских округов; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городских округов; утверждение правил землепользования и застройки городских округов; утверждение подготовленной на основе документов территориального планирования городских округов документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов; ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территориях городских округов; принятие решений о развитии застроенных территорий.

Осуществление указанных выше полномочий, содержащихся в нормах федерального законодательства предполагает вынесение быстрого и оперативного решения о сносе самовольных строений на территории городского округа. Данная проблематика актуально, в том числе, и для такого, стремительно развивающегося городского округа, как Махачкала.

Так, в г.Махачкале органами, осуществляющими контроль за застройкой, предотвращением самовольного захвата земельных участков, а также самовольного строительства являются Администрации районов (согласно утвержденному Положению об Администрации района городского округа «город Махачкала»). В соответствии с приведенными выше нормами действующего законодательства, Постановлением Главы города Махачкалы №2669 от 07.11.2007г.на Глав Администраций районов возложены обязанности по сносу самовольно возведенных строений на территории вверенных им районов.

2. Самовольная постройка - это объект, физически не подпадающий под признаки объекта недвижимости. Поэтому гражданское законодательство предусматривает частноправовые санкции за нарушение предписаний закона. Пункт 2 ст. 222 ГК РФ устанавливает, что для лица, создавшего самовольную постройку, наступают неблагоприятные последствия. Во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. А во-вторых, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.Законодатель счел необходимым включить в п. 2 ст. 222 ГК РФ разъяснение: названное лицо "не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки". Эти слова не следует понимать как ограничение. В частности, не будучи собственником, это лицо не имеет также права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею¹.

В соответствии со ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Ст.8 ГК РФ устанавливает основания возникновения гражданских прав. среди которых присутствуют договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; судебные решения, установившего гражданские права и обязанности; приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

Таким образом, самовольная постройка не является объектом гражданских прав, поэтому ее снос непосредственно не затрагивает имущественные права и законные интересы лица, осуществившего строительство. На основании изложенного делается вывод о допустимости сноса в указанном выше случае самовольной постройки на основании решения уполномоченного административного органа².

3. Сторонники позиции, основывающейся на обязательность вынесения решения о сносе судом, приводят в поддержку собственного мнения п. 3 ст. 222 ГК РФ, предусматривающей возможность узаконения самовольной постройки. Однако, данная статья предусматривает возможность легализации самовольной постройки только в случае нахождения в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании застройщика земельного участка, на котором данная постройка возведена. Администрацией города и районов в отношении данной категории построек административный снос не осуществляется, так как строительство на отведенном в установленном законом порядке земельном участке с соблюдением вида разрешенного использования земельного участка, а также строительных норм и правил, безусловно, предусматривает возможность судебного узаконения, и потому, данный вопрос, безусловно, должен быть исключительным предметом рассмотрения судебных органов.

Но, когда речь идет о самовольном захвате находящегося в собственности муниципалитета земельного участка путем самовольного строительства на не отведенном для этих целей земельном участке и без получения разрешения на строительства, решение о сносе, принимаемое органом местного самоуправления, необходимо и, безусловно, служит инструментом обеспечения исполнения тех полномочий, что возложены на органы местного самоуправления нормами действующего законодательства. Тем более, что законом исключается возможность узаконения судом самовольной постройки, возведенной на не отведенном для этих целей земельном участке.

Ст.12 Гражданского кодекса РФ предусматривает способы защиты гражданским прав, среди которых, в числе прочего фигурирует, самозащита гражданских прав. Причем, как установлено законом (ст.14 ГК РФ) Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Земельным кодексом РФ в ст.19 установлено, что в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Так как законом не установлен запрет на вынесение административного решения о сносе самовольной постройки, осуществление органом местного самоуправления сноса самовольных строений на основании соответствующего решения (постановления, распоряжения) о сносе входит в пределы установленной законом самозащиты гражданских прав. В данном случае, прав на земельный участок, неправомерно занятый застройщиком путем возведения самовольной постройки.

4. Единственным документом, содержащим позицию об обязательности вынесения судебного постановления о сносе самовольного строения, выступает Информационное письмо Высшего арбитражного суда РФ от 09.12.2010 № 143, содержащего избранные рекомендации арбитражным судам. П.1 первым письма предусмотрено, что принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда. Однако, хотелось бы отметить, что данная рекомендация основывается на конкретном примере из арбитражной практики, в котором самовольная постройка была возведена юридическим лицом на отведенном земельном участке. Строительство же было осуществлено в отсутствие разрешения на строительство и утвержденной проектной документации. В приведенном случае, принимая распоряжение о сносе ангара как самовольной постройки, орган местного самоуправления решил тем самым вопрос о праве собственности производственного кооператива, так как в силу абзаца первого пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Но как было отмечено нами выше, вынесение судебного решения на снос постройки, находящейся на отведенном участке, бесспорно, необходимо.

Так же, как и необходимо решение о сносе, принимаемое органом местного самоуправления, для сноса самовольной постройки, возведенной на не отведенном для этих целей земельном участке и без получения на это необходимых разрешений. Тут хотелось бы отдельно отметить судебную волокиту, возникающую при обращении органом местного самоуправления в суд с требованием о сносе самовольной постройки (2 месяца в суде первой инстанции, месяц, даваемый сторонам на обжалование решения суда, месяц на рассмотрение жалобы вышестоящим судом, и, наконец, исполнительное производство).

Таким образом, вышеизложенное подтверждает право органа местного самоуправления на вынесение решения о сносе самовольного строения.

Список литературы:

1. Гражданское право: учеб./С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин; под общ. ред. Чл.-корр. РАН С.С. Алексеева. – М.: Проспект, Екатеринбург: Институт частного права, 2010.

2. Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Правовой режим самовольных построек // Арбитражная практика. 2005. N 8.

3. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2004.

4. Афонина А.В. Самовольные постройки. Система "Гарант", 2009.

5. Обушенко Л.А. Самозащита как форма защиты права частной собственности // Законодательство. 1999. N 2; Янковский К.Е. Актуальные вопросы земельных правоотношений // Недвижимость & Цены. 2005. N 35.

6. Информационное письмо Высшего арбитражного суда РФ от 09.12.2010 № 143.