Разное

СергейЧерняк

управляющийпартнерГруппыПИРКС,

тел.:+7(495)991-35-29

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЕРЕВОРОТ В МОСКВЕ

ЧастьЗ.РешенияПравительстваМосквы:
Запланированныйхаосили«Ширедорогукоррупции»

Вчастипервой(http://pirks.ru/7/68)ивторой(http://pirks.ru/7/72)настоящейстатьимырассматривалипоправкивЗемельныйкодексРФ(ЗКРФ),вводныйзаконкнемуот12.12.2011г.иизменениявГрадостроительныйкодексМосквыот11.04.2012г.(ГрКМосквы).Подробныйправовойанализэтихдокументовпродемонстрировал,чтосихпомощьюсозданазаконодательнаябазадляполногопеределаземельно-строительногорынкавМоскве,позволяющаягородскимчиновникампроизвольноизгонятьсостоличныхстройплощадоклюбых«неприглянувшихся»иминвесторов.Практическоеприменениеновыхнормнезаставилосебядолгождать-ПравительствоМосквыначалоактивноэксплуатироватьихещедовступлениявсилупоследнегоизупомянутыхвышедокументов.Тому,какименноскладываетсяикчемуприводитпрактическоеприменениепоследнихпоправоквЗКРФиГрКМосквы,посвященаэтазаключительнаячастьнашейстатьи.

1.Отменаградостроительногозонированиятерриторий.

Уже17апреля2012года – занеделюдовступлениявсилупоправоккГрКМосквы,ПравительствоМосквыиздаетПостановление № 139-ППподстольжемногословным,скольиневразумительнымназванием"ОмерахпообеспечениювзаимодействияоргановисполнительнойвластигородаМосквыприреализацииотдельныхрешенийГрадостроительно-земельнойкомиссиигородаМосквы"основанное,какследуетизегопреамбулы,именнонаэтихсвежеиспеченныхпоправках.

ЭтопостановлениеодниммахомотменяетвсюранеедействовавшуювМосквесистемуградостроительногозонированиятерриторий – согласноегопункту 5.1признаноутратившимсилуПостановлениеПравительстваМосквыот26.10.2004 г. № 741-ПП"ОкорректировкесхемградостроительногозонированиятерриторийадминистративныхокруговиГенеральнойсхемыградостроительногозонированиятерриториигородаМосквы",апоследующимипунктами5.2,5.3и5.4прекращенодействиеещенесколькихактовПравительстваМосквы2007-2008 г.г.,вносившихчастныеуточнениявэтифундаментальныедокументы.

Слово«корректировка»вназванииотмененногоПостановления № 741-ППнедолжноводитьвзаблуждение,посколькунасамомделеоноибылопервымофициальнымдокументомПравительстваМосквыоградостроительномзонировании.Постановлением741-ППдлякаждогокварталавстолицебылоопределенофункциональноеназначение(природный,социальный,жилой,производственныйивсеихвозможныекомбинации),установленыограничениязастройки(поплотностиивысотности)иландшафтныеограничения(природные,озелененные,урбанизированныеисмешанные).Этотобщедоступныйдокументпозволял,впринципе,всемзаинтересованнымлицамразумнооценитьтуилиинуюгородскуютерриторию – каксточкизрениякачестважизнедеятельности,такивкоммерческих/инвестиционныхаспектах – иприниматьнаосноветакойоценкиадекватныерешения.Теперьтакихограниченийбольшенет,ивсевопросыразмещениявстолиценовыхстроительныхобъектовбудутрешатьсягородскимичиновникамиприменительноккаждомуучасткувотдельности – так,каконивданныймоментсочтут«целесообразным».

Ноиэтоещеневсе.Пунктами5.5 – 5.10Постановления № 139-ППпризнаноутратившимсилуПостановлениеПравительстваМосквыот26.08.2008г. № 767-ПП"ОбактуализацииградостроительныхплановразвитиятерриторийрайоновгородаМосквы"ипоследующиеуточненияэтихпланов.ВрезультатеюридическивосстановленодействиедавнонесоответствующихреалиямГрадостроительныхплановразвитияцентрастолицы(районовАрбат,Басманный,Замоскворечье,Красносельский,Мещанский,Таганский,Тверской,Хамовники,Якиманкаи«территориальнойединицысособымстатусомуправления"Китай-город"»),утвержденныхещев2002г.иотмененныхчетырегоданазадПостановлением № 767-ПП.Теперьонивновьвосстановленывдействиидо2020 г.Видимо,городскиечиновникислишкомторопились…

ЗаодноутратилисилуобязанностиМоскомархитектурыприпроектированииобъектовстроительстваделатьихдоступнымидляинвалидовисоблюдатьнормативнуюобеспеченностьавтопарковками(п.3.6Постановления № 767-ПП).Также – походя – былснятизапретнакорректировкуграницобъектовприродногокомплекса.

2.Планированиетерриторийбезградостроительногозонирования:запланированныйхаос

Длятогочтобыуяснитьпоследствияотменыдокументовградостроительногозонирования,необходимокороткоосветитьсистемутерриториальногопланированияиградостроительногозонирования,котораяпредписанаГрадостроительнымкодексомРФ(ГрКРФ).

ОпределенныеГрКРФфункциипубличнойвластивсференормативногообеспеченияградостроительствасостоятвустановлениитрехвзаимосвязанных«блоков»регулирующихдокументов.Перваягруппадокументов – основополагающая – этотакназываемые«документытерриториальногопланирования».ВМосквеонисоставляютГенеральныйплан(Генплан)столицы.НормативныедокументыГенпланавзначительнойчастиможноотнестикакксфереградостроительного,такиземельногорегулирования,посколькуименновнихопределяютсябазовыепараметрыфункциональногоназначенияземельпоселения.

ДокументыГенпланаустанавливаютобщиерамкидляболеедетализированногозонированиятерриториипоселения(например,науровнекварталовилииныхлокальных«территориальныхзон»).Такоедетализированноеограничениехарактераирежимаиспользованиявсехземельныхучастков,входящихвсоответствующиетерриториальныезоны,устанавливается«документамиградостроительногозонирования»,совокупностькоторыхГрКРФопределяеткак«правилаземлепользованияизастройки»(ПЗЗ).

Длякаждойтерриториальнойзоныдокументыградостроительногозонированияустанавливаюттакназываемые«градостроительныерегламенты»,определяющие,средипрочего,вариантыразрешенногоиспользованияземельныхучастковиобъектовстроительствавграницахэтойзоны,предельныепараметрыразрешенногостроительства,реконструкции,атакжеособыеограничениянаиспользованиеучастков,еслиониустановленывсоответствиисфедеральнымзаконодательством(например,природоохранным,обохранепамятниковит.п.).Сведенияотерриториальныхзонахфиксируютсявгосударственномкадастренедвижимости,аЗемельныйкодексопределяетправовойрежимземельименноисходяизихразрешенногоиспользованиявсоответствиисзонированиемтерриторий.Такимобразом,документыградостроительногозонированияотносятсяодновременноиксфереградостроительногоиксфереземельногорегулированияиподчиняютсясоответствующимкодексам.

Придальнейшейдетализации«территориальнойзоны»науровнеотдельныхучастковформируютсядокументыпланированиятерритории(проектпланировкитерритории(ППТ),планмежеваниятерритории(ПМТ)иградостроительныйпланземельногоучастка(ГПЗУ).Изэтихпоследнихдокументов«ключевой»дляинвестора-арендатора – ГПЗУ.ХотяпосвоейправовойсущностиГПЗУнеявляется,какмыписалиранее(см. http://pirks.ru/7/72),ниправоустанавливающим,ниправоподтверждающимдокументом,всилуположенийст.ст.48 и 51 ГрК РФоннеобходиминвестору-арендаторунавсехэтапах«строительнойжизни»объекта – безГПЗУнепроизводитсяниархитектурно-строительноепроектирование,нисамостроительство,нивводвозведенногообъектавэксплуатацию.ВпоследующемГПЗУтакжетребуется – безнегонеможетосуществлятьсяниреконструкция,нидажекапитальныйремонтранеепостроенногообъекта.

Такимобразом,ГПЗУ,посуществу,являетсяосновным«интерфейсом»,связывающимсферудеятельностипубличнойвластиисферудеятельностиинвесторов/собственниковкапитальныхобъектов(см.рис.1).

СогласноГрКРФлюбойГПЗУсоставляетсяизсведений,содержащихсявправилахземлепользованияизастройки(ПЗЗ).АПЗЗвступаютвсилупослеихутверждениянормативнымправовымактомпредставительногоорганаместногосамоуправления(вМоскве – закономэтогосубъектаРФ).

ОднакоМосква – единственныйгород-миллионник,гдеПЗЗдосегоднянетольконеутверждены,ноивполномобъеменеразработаны.ПроектПЗЗ,одобренныйдепутатамиМосгордумывдекабре2009г.впервомчтении(т.е.,принятыйзаоснову),такипролежалдоувольненияЮ. Лужкова.АпослеобъявленногоС. Собянинымпересмотрастоличных«градостроительныхприоритетов»иожидаемогоприсоединениякМосквеновыхогромныхтерриторий,егосудьбастановитсясовсемтуманной.ДосихпорситуациюспасалинеоднократныеизменениясрокавступлениявсилутехнормвводныхзаконовкГрКРФиЗКРФ,которыезапрещаютпредоставлятьгосударственныеилимуниципальныеучасткидлястроительстваивыдаватьразрешениянастроительствобезПЗЗ.Однако,поимеющимсясведениям,большетакихпослабленийожидатьнестоит,ис31.12.2012г.запретывступятвсилу.

Всоответствиисфедеральнымзаконодательствомвпереходныйпериод(доутвержденияПЗЗ)вкачестведокументовградостроительногозонированияможетвыступатьдокументация,утвержденнаянормативнымиактамиуполномоченныхоргановвласти(самоуправления)додатывступлениявсилуГрКРФ.ИменнотакуюрольвМосквеигралисвежеотмененныеПостановленияПравительстваМосквыот26.10.2004 г. № 741-ППиот26.08.2008г. № 767-ПП.

Прекративдействиедокументовградостроительногозонирования,московскиевластиполностьюразрушилипредусмотреннуюфедеральнымзакономсистемурегулированияградостроительствавстолице.УтративпредусмотренныйГрКРФправовойфундамент,«повисливвоздухе»ивсеГПЗУ,выдаваемыесегодняМоскомархитектуры.

Месторазрушеннойрегулярнойсистемыградостроительногозаконодательствавстолицезаняливолевые«точечные»решенияГрадостроительно-земельнойкомиссиигородаМосквы(ГЗК),возглавляемойличномэромС. Собяниным.Такиерешенияпоотдельнымучасткамсегодняфактическинеограниченыникакимизаконнымирамками – параметрыГенпланаМосквыносятдляэтогослишкомобщийхарактер,адокументовградостроительногозонированияпростонет.Соответственно,изменилсяихарактерГПЗУкакинтерфейсамеждупубличнойвластьюиинвесторами/собственниками,чтохорошовиднонарис.2:изинформационногоматериала,своегородасправкионнезаконнопревратилсявфактическиразрешительныйдокумент,отражающийпроизвольныерешениявполнеконкретнойгруппыстоличныхчиновниковпокаждомуотдельномуучасткуипокаждомуотдельномуинвестору.Любойинвестор(например,непожелавшийилинесумевшийдоговоритьсясэтимиконкретнымичиновниками),можетбытьизгнансосвоегоучастканезависимоотофициальнозаключенныхимсМосквойдоговоров(инвестиционных,арендныхилииных),втомчислепутемпроизвольногоизмененияусловийзастройкиэтогоучастка.Такоеизменение,кстати,можетдействоватьивесьмакороткоевремя – например,ровнодотехпор,поканаучасткенепоявитсяболее«сговорчивый»инвестор-арендатор.

Учитывая,чтосогласноновойредакцииГрадостроительногокодексаМосквыот11.04.2012г.правилаземлепользованияизастройкимогутразрабатыватьсяиутверждатьсянетолькодлявсейтерриториистолицы,ноидля«частитерритории»,атакжесучетомсуществующейпрактикиразработкииутвержденияГПЗУдляотдельныхучастков,можнопредположить,чтомосковскиевластинамерены,зановоопределивпосвоемуусмотрениюусловиязастройкитехилииныхотдельныхучасткови«обобщив»ихсучетомпараметровужесуществующейвокругтакихучастковзастройки(например,впределахквартала),назватьрезультаттакого«обобщения»правиламиземлепользованияизастройкисоответствующейчаститерриториигородаипоследовательнопропускатьтакие«куски»черезМосгордуму.Нечегоиговорить,чтопритаком«лоскутном»подходениокакомсбалансированномградостроительномразвитиистолицынеможетбытьиречи – налицосплошная«чрезвычайщина».

Болеетого,«ручноеуправление»градостроительнымпроцессомвтакомсложноммегаполисе,какМосква,неизбежноведеткхаосуиколлапсу.Посуществу,оноужесамопосебе – запланированныйхаос.Впрочем,новоемосковскоеруководство(большаячастькоторогоперебраласьвстолицусовсемнедавноиживетвсущественноиныхусловиях,чемостальные14миллионовпостоянныхиливременныхмосквичей)это,очевидно,совершенноневолнует.

3.Градостроительно-земельнаякомиссияМосквы:«своярука — владыка»

ОсновнойинструментпеределаградостроительногорынкавМоскве – этоГрадостроительно-земельнаякомиссия(ГЗК).ПостановлениеПравительстваМосквыот16.11.2010 № 1019-ППоеесозданиивыпущенобуквальночерезтринеделипослевоцарениянаТверской,13СергеяСобянина.Запрошедшиеполторагодасфераполномочийипорядокработыэтого«постояннодействующегорабочегооргана»ПравительстваМосквыизменялисьнеменее6раз – восновном,путемприданияемувсеновыхполномочий.

Посуществу,этоторганпредставляетсобойсвоегорода«политбюро»ПравительстваМосквывсфереградостроительстваиземельныхотношений:дляостальныхоргановидолжностныхлицПравительстварешенияГЗКявляютсяобязательнымипоручениями.Поскольку,вотличиеотбольшинстваоргановПравительстваМосквы,ГЗКнеимеетстатусаюридическоголица(органаисполнительнойвласти),онанеможетсамостоятельноиздавать,отменятьиизменятьправовыеакты.Однакоповопросам,отнесеннымкеёкомпетенции,ГЗКпоручаетдолжностнымлицамПравительстваМосквыподготовитьсоответствующиепроектыивнестиихнаПравительство.Руководителяминых(территориальных,функциональных,отраслевых)органовисполнительнойвластиМосквыГЗКпопроступриказывает:«обеспечитьпризнаниеутратившимисилу…»идалеепереченьранеевыпущенныхдокументов.ВыпускправовыхактовПравительстваМосквывсоответствиисрешениямиГЗКпроизводитсявускоренном(всего15днейвместообычныхнесколькихмесяцев)и«упрощенном»(всего3-4формальныхсогласования,вместообычных10-15«содержательных»)порядке.

Поимеющейсянеофициальнойинформации,председательГЗКМэрМосквыС.СобянинпредписалчленамГЗКпопросту«забыть»пролюбыеправовыеактыоргановисполнительнойвластиМосквы,изданные«приЛужкове»,аеслиэтопокаким-топричинамокажетсяневозможным – немедленноотменятьих.Иподчиненныеемучиновникирьяноследуютполученнымуказаниям.

ДеятельностьГЗКсовершенно«непрозрачна».Заседанияпроисходятзазакрытымидверями – внихучаствуютлишьпарадесятковвысшихчиновниковПравительстваМосквыдапрефектытехокругов,натерриториикоторыхреализуютсярассматриваемыепроекты.Самиинвесторынемогутдажеприсутствоватьприпринятиирешенийпосвоимпроектам.

Болеетого,протоколызаседанийГЗКнигденепубликуются.Несмотрянамногократныеобращенияинвесторов,городскиечиновникинаотрезотказываютсяпридать«публичность»решениямГЗК – влучшемслучае,особо«настырному»инвесторумогутсовременемприслатьсильноурезанную«выписку»поеговопросу.

Междутемпротоколывесьмапоучительны.Изних,вчастности,следует,чтозаседанияГЗКпродолжаютсяот45минутдочаса.Втечениеэтоговременивыносятсярешенияпо80-100вопросам,такчтосудьбакаждогоинвестораопределяетсяГЗК,всреднем,меньше,чемзаминуту – дажепресловутые«особыетройки»временсталинскоготерроранештамповалисвоиприговорыстакойскоростью.Приэтомнекоторыеизпринимаемыхрешенийоказываютсядовольносложными,комплекснымии«многоходовыми».Этопозволяетпредположить,что,заредкимисключением,никакихобсужденийназаседанияхГЗКвообщенепроисходит – тамлишь«проштамповываются»проектырешений,представленныетакназываемыми«рабочимигруппами»ГЗК,которыеформируютзаместителипредседателяГЗКС.Собянинапосвоемуусмотрению.Приэтомположенияобэтих«рабочихгруппах»ирегламентыихработы,еслиисуществуют,тоявляютсятайнойзасемьюпечатями.

Характерно,чтоПоложениеоГЗК(п.3.5.2),утвержденноеПостановлением № 1019-ПП,устанавливает,чтоеёрешенияпринимаются«согласиемвсехприсутствующих»(очевидно,молчаливым),илишьвслучаевыявленияразногласий – голосованием.Однако,дажевтехслучаях,когдавпротоколахГЗКявнопросматривалосьнедовольствонекоторыхучастниковзаседания(например,префектов)принимаемымирешениями,никакихсведенийоголосованияхиихрезультатахнамобнаружитьнеудалось.

ИзпротоколовГЗКхорошовидно,длячего,насамомделе,былстольстремительнопроведенантиконституционный«ЗаконШаккума»,окотороммыписаливпервойчастистатьи(http://pirks.ru/7/68),икаконреализуетсямосковскимивластяминапрактике.Вчастности,четкоподтверждаетсязаведомаябесполезностьустановленнойимадминистративнойпроцедурыобжалованияодностороннегоотказавластейотсвоихдоговорныхобязательств:многочисленныерешенияГЗКовнесудебномрасторженииинвестконтрактаи/илиарендногодоговорасодержатклишированнуюформулупорученияруководителямДепартаментаэкономическойполитикииразвития(ДЭПР)иДепартаментаземельныхресурсов(ДЗР):«вслучаеполученияотинвестора,арендаторавтечение30-дневногосрокасдатынаправленияуведомленияорасторженииписьменныхвозраженийобеспечитьнаправлениеинвестору/арендаторууведомленияоподтвержденииранеепринятогорешенияорасторженииинвестиционногоконтракта/договорааренды».Такимобразом,городскиечиновникизаранееотказываютсярассматриватьлюбыевозраженияинвестора-арендатора(независимоотихобоснованности),окончательнорешивдлясебясудьбусоответствующегопроекта.

Показательнотакже,чтопротоколыГЗКчастофиксируютфактвнесенияруководителемМосконтроляпредложенийорасторженииконкретныхдоговороварендывпорядке«ЗаконаШаккума»,однако,сведенияотом,былолипринятоилиотклоненосоответствующеепредложение,впротоколахотсутствуют.Такой«механизм»оставляетстоличнымчиновникамширокоеполедлякоррупционныхманипуляций.

Оцениваядеятельностьнынешнихмосковскихвластейвградостроительно-земельнойсфере(включаяпоспешноподводимыеподнеенафедеральномигородскомуровне«правовые»основания),трудноотделатьсяотнеприятногоощущения,чтоновыйпорядокуправленияградостроительнымпроцессомвстолицеизначальновыстраивалсяС. Собянинымиегоприближенными,преждевсего,вкоррупционныхцелях.

СледуетотметитьсущественноеотличиеГЗКотКомиссииповопросамградостроительства,землепользованияизастройкиприПравительствеМосквы,созданиекоторойпрямопредусмотреност.9Градостроительногокодексастолицы(Законг.Москвыот25.06.2008 № 28).Преждевсего,ГЗКявляетсяужене«межведомственнымсовещательныморганомприПравительствеМосквы»,а«рабочиморганомПравительстваМосквы».Многиерешениянепосредственнопорождаютправовыепоследствия,т.е.,вотличиеотрешенийКомиссииповопросамградостроительства,землепользованияизастройки,могутбытьобжалованыварбитражныйсуд.АпосколькуГЗК,какужебылоотмечено,неявляетсяюридическимлицом,ответчикомподелуобоспариваниирешенияГЗКдолжновыступатьнепосредственноПравительствоМосквы.

ВсвязисособымстатусомГЗКможнополагать,чтоискиинвесторовобоспариваниирасторжениядоговороварендыземельныхучастковвпорядке«ЗаконаШаккума»,предъявленныенепосредственнокДЗРкакарендодателю,небудутиметьперспективы – ответчикрезонносошлетсянаисполнениеобязательногодлясебяпорученияГЗК.ПоэтомуврамкахтакогопроцессацелесообразноодновременнооспариватьисаморешениеГЗКоприменении«ЗаконаШаккума».Соответственно,ПравительствоМосквыизначальнодолжновыступатьсоответчиком,анетретьимлицом.

Ксожалению,практикипримененияарбитражнымисудами«ЗаконаШаккума»ещенет – намудалосьнайтилишьодносудебноерешение,вкоторомонупомянут,ноивнемэтотзакониспользованлишькосвенно.

Однаковпоследнеевремяуженаметиласьпрактикапримененияэтогозаконамосковскимичиновникамивтехслучаях,когдавходеранееначатогоарбитражногопроизводствапоискуорасторженииарендногодоговорасинвесторомстановитсяясно,чтозадержкастроительствавызванадействиямисамихмосковскихвластей.ДЗРвэтомслучаепоспешнонаправляетарендаторууведомлениеорасторжениидоговоравовнесудебномпорядкевсоответствиис«ЗакономШаккума» – стемрасчетом,чтобыуспетьнаправитьповторноеуведомлениедоочередногосудебногозаседания.НатакомочередномзаседаниипредставительДЗРпроситпрекратитьделопроизводствомвсвязисужесостоявшимсяпрекращениемдействияспорногодоговора,недопуская,такимобразом,судебногопризнаниявиновностигородскихвластейвнеисполненииарендаторомсроковстроительстванаучастке.Сточкизрениямосковскихчиновников,дажеотзывискаприэтомоказываетсяоправданным,посколькуналичиенегативногодлянихсудебногоакта,имеющегопреюдициальноезначениевнеизбежномдальнейшемсудебномспореоправомерностиприменения«ЗаконаШаккума»(тежестороны,основанияипредмет),радикальноповыситшансынеправомерноизгнанногоарендатораоперативновосстановитьсвоиправа.Виномжеслучае(т.е.,приполностьюновомрассмотрениивсехобстоятельствдела)результатможетоказатьсяипротивоположным.

Вэтойситуациидумается,чтодобросовестномуарендатору-ответчику,получившемупервоеуведомлениеДЗРоприменении«ЗаконаШаккума»,необходимонемедленноподаватьграмотнообоснованноеходатайствоозапретеДЗРрасторгатьспорныйдоговорвпорядке«ЗаконаШаккума»довступлениявсилурешенияпотекущемупроцессу – чтобыэтоходатайствомоглобытьудовлетвореносудомпрежде,чемДЗРнаправитсвоеповторноеуведомление(т.е.,непозднее30-годняпосленаправленияпервого).

4.Выводы

Все вышеизложенное позволяет говорить о совершившемся «перевороте» в градостроительно-инвестиционной сфере столицы.

«ЗаконШаккума»(Федеральныйзаконот12.12.2011N427-ФЗ"Овнесенииизмененийвстатьи2и3Федеральногозакона"ОвведениивдействиеЗемельногокодексаРоссийскойФедерации"иотдельныезаконодательныеактыРоссийскойФедерации",http://pirks.ru/7/68)предоставилПравительствуМосквывозможностьвовнесудебномпорядкепроизвольноизгонятьсарендуемыхплощадокинвестороввслучаезадержкистроительства – независимооттого,почьейвинепроизошлатакаязадержка.Этанормараспространяетсянадоговорыарендыиинвестиционныеконтракты,заключенныеранее2011года.

Изменения,внесенныевГрадостроительныйкодексМосквы(Законг.Москвыот11.04.2012 № 12"ОвнесенииизмененийвЗаконгородаМосквыот25июня2008года № 28"ГрадостроительныйкодексгородаМосквы"истатью8ЗаконагородаМосквыот5мая1999года № 17"Озащитезеленыхнасаждений",http://pirks.ru/7/72),предоставилиПравительствуМосквывозможностьпроизвольноустанавливатьцелевоеназначениеипараметрылюбогостроительствавстолице,втомчисле,посвоемуусмотрениюотменятьиизменятьранеевыданныеГПЗУ,инуюградостроительную(втомчисле,разрешительную)документацию,идажеотказыватьсяотисполнениядействующихдоговорныхобязательств.Этимизменениямгородскогозаконодательстваприданабеспрецедентнаяпопродолжительностиобратнаясила – онираспространяютсянаправоотношения,возникшиес26сентября2008года.Врезультатеконкретнаягруппагородскихчиновниковполучилавозможностьприжеланииизгонятьсарендуемыхучастковидажеразорятьлюбыхинвесторов – включаятех,которыевпроцессеподготовкииосуществлениястроительстванедопустилиниединогонарушения.

ПравительствоМосквыотменилоранеедействовавшиевстолицедокументыградостроительногозонирования,темсамымуничтоживоснованиядляпланированияотдельныхтерриторий.Ниправилземлепользованияизастройки,нииныхдокументовградостроительногозонированиянеустановлено.Сохранившиедействиенормативныедокументыградостроительногохарактера(положения,картыисхемытерриториальногопланированиястолицы,образующиеГенеральныйпланМосквы,утвержденныйЗакономг.Москвыот05.05.2010 № 17)немогутбытьдостаточнымоснованиемдляопределенияцелевогоназначенияипараметровзастройкиконкретныхучастков.ВрезультатерешенияоназначенииипараметрахстроительстванакаждомтакомучасткевстолицепринимаютсяГрадостроительно-земельнойкомиссиейвиндивидуальномпорядкеив«ручномрежиме» – т.е.,произвольно,исходяизпредставлениянесколькихвысокопоставленныхгородскихчиновниковотекущей«целесообразности».Иэтовновьоткрываетдорогу«точечнойзастройке»вМоскве.

ОдновременноПравительствоМосквыбезкаких-либоправовыхоснованийпридалоГПЗУстатусфактически«разрешительного»документа,выдачакоторогоктомужеосуществляетсяпопроцедуре,противоречащейфедеральномузаконодательству.

Градостроительно-земельнаякомиссияМосквывмассовомпорядкепересматриваетизданныев«лужковский»периодправовыеактыостроительствевстолице(по300-400объектамежемесячно)ипринимает – «зазакрытымидверями»и,какправило,безобсуждения – значительноеколичестворешений,наносящихкатастрофическийущербдобросовестныминвесторам.

Такимобразом,еслираньшенаинвестиционно-строительномрынкеМосквысуществоваликакие-никакиеединые«правилаигры» – пустьнесовершенныеизапутанные,ноизвестныевсемигрокам,тотеперьэтиправилауничтоженыполностью.

Рискнемпредположить,чтостольбурнаяактивностьПравительстваМосквыпо«зачистке»городаотнеудобныхинвесторовсвязана,втомчисле,споправкамивГражданскийкодексРФ,ожидающимисвоейсудьбывГосдуме.Согласнопринятому27.04.2012г.впервомчтениипроектуэтихизмененийоснованиемдлястроительстваназемельномучасткевместодоговораарендыземлистановитсяновыйвидограниченноговещногоправа – «правозастройки»(глава20¹ГКРФвпроектеновойредакции),срокдействиякоторогонеможетбытьменее50лет.Этоновоевещноеправобудетсвободноотчуждаемым,переходящимвпорядкеуниверсальногоправопреемстваинеможетбытьпрекращенособственникомземлииначе,какпооснованиюдвухлетнейнеоплатыилиизъятиюземлидлягосударственных/муниципальныхнужд.Болеетого,согласноп.29ст.8(«Переходныеположения»)законопроекта,арендаторы,получившиеподстроительствоучасткигосударственныхилимуниципальныхземель,соднявступлениявсилуизмененийвГКРФбудутвправепотребоватьприобретениятакихучастковвсобственностьилинаправезастройки.Еслижеарендаторневоспользуетсяэтимправомдоистечениясрокааренды,топоистеченииэтогосроказемельныйучастокбудетсчитатьсяпринадлежащимемунаправезастройкина50лет.

Совершенноочевидно,чтосмоментавступлениявсилуэтихизмененийвГКРФмосковскиечиновникиуженесмогутбольше,«выдоив»одногоинвестора,произвольноотобратьунегоучастокипередатьегодругой«дойнойкорове».Несмогутониипостояннопересматриватьметодикирасчетаарендныхплатежей – платазаправозастройкиможетменятьсянечаще,чемразв10лет.Вобщем,новыенормыГКРФдолжнысущественноумеритьсамовластиестоличных«управленцев»,вынудитьихвосприниматьинвесторовнекакбесправныйобъект«дойки»и«стрижки»,акакравноправногоделовогопартнера.Апосколькуэтинормы,какможнопредполагать,вступятвсилуужечерезнесколькомесяцев,московскиевластистараютсявэтотсвой«предпоследнийденьПомпеи»выжатьизситуации,покаонанеизменилась,все,чтотольковозможно.