«О некоторых вопросах приобретательной давности»

Владислав Митюшев, адвокат.

http://vladmit.livejournal.com/

  Согласно ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). «Для приобретения права собственности закон устанавливает пять необходимых условий: длительность, непрерывность открытость, добросовестность владения и владение  имуществом как своим собственным» (Майкопский районный суд Республики Адыгея, судебные решения по вопросу приобретательной давности объектов недвижимости (домовладений и земельных участков), федеральный судья О.И.Курочка)¹. Перечисленные условия являются в определенной мере обязательными для приобретения права собственности по ст.234 ГК РФ: «Обоснованно Сортавальский суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на жилой дом за О., поскольку не был установлен факт добросовестного владения этим домом. Между тем, это обстоятельство является необходимым для института приобретательной давности. Судом было установлено, что жилой дом, в отношении которого заявлено требование о признании права собственности, ранее был закреплен за войсковой частью, в 1966 году продан отцу истицы в виде дров, истица была зарегистрирована и проживала в этом доме с 1960 года до 1991 года. В настоящее время указанный дом пришел в аварийное, непригодное для проживания состояние. Согласно акту обследования, строение деревянное, фундамент отсутствует, кровля обрушена внутрь строения, стены от вертикали имеют отклонения, доски на стенах имеют гниль. Учитывая изложенное, суд правильно указал, что предусмотренное статьей 234 Гражданского кодекса РФ владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец должен относиться к соответствующей вещи как к своей собственной, имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник несет и бремя содержания собственности. При этом, вывод суда о том, что домом никто не занимался, вследствие чего он пришел в негодность и не может использоваться по назначению, основан на материалах дела» (Бюллетень Верховного Суда Республики Карелия № 2(21) 2009 г.)².

Несмотря на кажущуюся специфичность приобретения права собственности по обсуждаемому основанию, судебные дела по данной категории дел достаточно распространены и в адвокатской практике.

В рассматриваемой теме необходимо учитывать разъяснения, содержащиеся в постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где имеется раздел посвященный разрешению споров, связанных с применением правил о приобретательной давности, в частности п.п.15-21 фиксируют, что:

-давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

-давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

-давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

-владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств;

-в силу пункта 2 статьи 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ;

-возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

 

Для подтверждения факта владения имуществом как своим собственным заинтересованным лицам можно представлять любые доказательства предусмотренные процессуальным законодательством:«представленными суду квитанциями об оплате коммунальных услуг и квитанциями об оплате налогов, подтвержден тот факт, что Б. действительно несет расходы по содержанию недвижимого имущества в виде кв.№ <…> по адресу г.Горячий Ключ ст.Имеретинская ул.Конотопченко <…>, открыто и непрерывно владеет и пользуется данным имуществом» (Горячеключевской городской суд Краснодарского края, решение от 11.03.2010г.)³.,«доводы В., что он обрабатывает данный земельный участок и выращивает на нем овощи, подтверждаются показаниями свидетелей, допрошенных в судебном заседании – Ц.., Б.., В.., К., Л., Г., Б.» (Кировский районный суд г. Томска, решение от 25.01.2009г.)⁴,«Заявитель (истец) должен доказать с помощью документов, свидетельских показаний и иных доказательств факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным на протяжении пятнадцати лет» (Справка по результатам обобщения судебной практики рассмотрения федеральными судами Пермской области дел, связанных с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество, 23.03.2006г.)⁵.

В отношении приобретательной давности относительно земельных участков необходимо принимать во внимание в том числе и следующее. «Вместе с тем, по смыслу ст. 234 ГК РФ во взаимосвязи в п. 3 ст. 218 ГК РФ в силу приобретательной давности лицо может приобрести право собственности лишь на имущество, не имеющее собственника, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления (п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

При наличии государственной собственности на землю невозможно владение земельным участком «как своим собственным».

Кроме того, самовольное, по собственному на то усмотрению лица, пользование земельным участком нельзя признать добросовестным в то время как признак «добросовестность» является обязательным условием применения приобретательной давности. Таким образом, сам по себе факт длительного пользования земельным участком не может повлечь за собой применение приобретательной давности, что не во всех случаях учитывается судами» (Неманский городской суд Калининградской области, Обзор практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренных судами за 2007 год и первое полугодие 2008 года)⁶.

Определенные неточности граждане допускают при оформлении заявляемых требований и обращаются в суд обшей юрисдикции допустим не в порядке искового, а особого производства (хотя усматривается спор о праве)- предпочтительней, для экономии времени, первый способ. Но возможно и наоборот: «Улетовским районным судом Читинской области в 2006 году было рассмотрено 22 дела гражданских дела в особом порядке по заявлениям граждан о признании права собственности на недвижимость (домовладение, квартиры) на основании приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса РФ). По данной категории дел суд вынес решения, удовлетворяющие требования заявителей. Кроме того, в 2006 году было рассмотрено одно гражданское дело в порядке искового производства о признании права собственности на самовольную постройку (жилой дом). В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ, данное требование заявителя было удовлетворено» (Обобщение судебной практики Улетовского районного суда Читинской области по исковым требованиям, связанными с защитой прав на недвижимое имущество)⁷. Но необходимо учитывать, что «право собственности на недвижимое имущество не может быть установлено судом в порядке особого производства (по заявлению об установлении факта принадлежности имущества на праве собственности, факта владения и пользования имуществом на праве собственности и т.д.) Требование об установлении наличия права (признании) права может быть заявлено в суд только в порядке искового производства.(п.5 информационного письма ВАС РФ от 17.02.2004г.№ 76). Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности( при наличии спора о праве). Данное дело должно быть рассмотрено судом по существу. Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, для целей признания права и последующей государственной регистрации, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об установлении юридического факта - факта владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным не менее 15 лет (при отсутствии спора относительно права ). Такое решение суда будет являться достаточным основанием для государственной регистрации права учреждением регистрационной службы (рекомендации Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Тамбовской области «О практике применения законодательства по спорам о признании права собственности и государственной регистрации прав на недвижимое имущество», выработанные по итогам расширенного заседания Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Тамбовской области 12.05.2006г.)⁸.