Александр Жук,

аттестованный юрист, магистр права

http://alexandr_zhuk.blog.tut.by

Правовое регулирование купли-продажи квартиры (жилого дома) в

Республике Беларусь

Купля-продажа жилых домов в Республике Беларусь регулируется следующими основными нормативными правовыми актами:

§ 7 "Продажа недвижимости" главы 30 "Купля-продажа" Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК);

отдельными нормами Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ) и Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК).

По общему правилу, установленному с ч. 1 ст. 101 ЖК, граждане могут иметь на праве собственности жилые дома без ограничения их количества и размеров. Данное положение может быть конкретизировано следующим образом:

граждане Республики Беларусь, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь;

иностранные граждане и лица без гражданства, в том числе постоянно не проживающие в Республике Беларусь, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.07.1998 N 1086 "О реализации Решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. N 3" установлено, что граждане Российской Федерации вправе приобретать дома в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь.

Перечень документов, предоставляемых в территориальную организацию по государственной регистрации для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры (жилого дома), определен п. 22.18 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200.

Квартира – это жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома.

Жилой дом представляет собой здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями (ст. 1 ЖК).

Если земельный участок, на котором находится жилой дом, принадлежит лицу на праве частной собственности, то жилой дом можно продать только вместе с этим земельным участком. Исключение составляет только продажа дома под снос (ч. 3 ст. 51 КоЗ).

По договору продажи квартиры (жилого дома) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру (жилой дом), а покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за нее определенную цену (п. 1 ст. 520 ГК).

Однако не всегда продавец добросовестно выполняет свою обязанность о передаче недвижимости покупателю.

Между А. и Б. была заключена сделка о приобретении А. в собственность жилого дома. Расчет по сделке был произведен еще до подписания договора, затем соглашение было удостоверено у нотариуса. Переход права собственности на дом был зарегистрирован в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. А. получил на руки документ о государственной регистрации права собственности на жилой дом.

Однако Б. выезжать из проданного дома не собирался. Договориться сторонам не удалось, и покупатель был вынужден обратиться в суд.

В процессе подготовки дела к разбирательству в суд поступил встречный иск от Б. с просьбой признать договор купли-продажи недействительным на основании того обстоятельства, что совершался он без намерения создать правовые последствия. Б. пояснил, что сделка заключалась исключительно с целью зарегистрировать А. и членов его семьи на указанной жилплощади. Деньги по договору не передавались, и поэтому Б. освобождать жилое помещение не намерен.

При этом Б. не представил доказательств, свидетельствующих о безденежности договора. С другой стороны, в материалах дела имелись документы, подтверждающие нотариальное удостоверение сделки и произведенного расчета. Реальное исполнение договора в большей его части (наличие передаточного акта и др.) также подтверждало намерение сторон создать правовые последствия. На основе одних лишь свидетельских показаний, подтверждающих правоту Б., признать сделку мнимой не представляется возможным.

В совокупности все эти факты и привели к удовлетворению иска А.

Договор продажи квартиры (жилого дома) должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 521 ГК).

Следует иметь в виду, что продавец и покупатель могут заключить предварительный договор купли-продажи. По предварительному договору стороны обязуются заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие индивидуализировать квартиру (жилой дом), а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ст. 399 ГК).

В договоре продажи квартиры (жилого дома) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение дома на соответствующем земельном участке либо квартиры в доме (ч. 1 ст. 525 ГК). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 525 ГК).

Индивидуализировать жилую недвижимость необходимо указанием на населенный пункт, улицу, номер квартиры (дома), количество комнат, общую и жилую площадь.

Еще одно существенное условие договора - цена недвижимости. Если условие о цене в договоре отсутствует, то он также признается незаключенным (п. 1 ст. 526 ГК).

Сумму сделки в договоре следует указывать в белорусских рублях. При этом ГК разрешает указывать в договоре возможность оплаты квартиры (жилого дома) в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон (ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК).

Никаких обязательных тарифов, ставок, коэффициентов при определении стоимости продаваемой квартиры (жилого дома) законодательство не предусматривает, поэтому окончательная цена определяется по соглашению сторон.

Следует отметить, что на стоимость недвижимости влияет много факторов: место расположения, тип дома (деревянный, кирпичный), год постройки, планировка, развитость инфраструктуры, доступность и развитость коммуникаций, экологические факторы и т.п.

Цена дома включает в себя цену передаваемого с ним земельного участка или прав на него. Иное может быть предусмотрено договором (п. 2 ст. 526 ГК).

В случаях, когда цена недвижимости установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 526 ГК).

В законодательстве достаточно разнообразно представлены способы защиты прав сторон по договору, в частности, возможность признания недействительной сделки, совершенной под влиянием угроз, а также кабальной сделки (ст. 180 ГК).

Собственник жилого дома был вынужден продать его кредиторам сына, который не мог вернуть взятые в долг деньги. Под влиянием морального давления, телефонных угроз, опасаясь за свою жизнь и жизнь своего сына, собственник дома продал его гораздо ниже рыночной стоимости. При этом даже часть денег продавцом получена не была.

Кредитор позволил проживать бывшему хозяину в доме еще более трех лет, в течение которых бывший владелец оплачивал все расходы по содержанию имущества, оплате коммунальных и иных услуг. После неудачной попытки самостоятельного выселения кредитор обратился в суд с иском об устранении со стороны бывшего собственника препятствий в пользовании недвижимостью.

В интересах бывшего хозяина прокурором был подан иск о признании договора купли-продажи недействительным.

Из материалов дела следовало наличие долга перед кредитором, в счет которого уже были переданы жилой дом и определенная денежная сумма, о чем свидетельствовала сохранившаяся расписка. Наличие психологического давления подтвердилось показаниями не заинтересованных в исходе дела лиц. В совокупности эти и другие доказательства устанавливали факт совершения сделки на крайне невыгодных условиях под влиянием угроз (ст. 180 ГК).

Иск прокурора был удовлетворен, а право собственности кредитора на квартиру было признано недействительным.

При этом необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 180 ГК, при признании сделки недействительной по данному основанию потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Республики Беларусь. При невозможности передать имущество в доход Республики Беларусь в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

Законодательство предусматривает дополнительные условия продажи жилых помещений, имеющие целью защиту прав граждан, проживающих в этих помещениях. В частности, в договоре продажи квартиры (жилого дома) должен содержаться перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их конкретных прав на пользование жилым помещением (п. 1 ст. 529 ГК).

Кроме того, при продаже жилого помещения требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.

Граждане, давшие согласие на продажу жилого помещения и не указанные в договоре как граждане, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, при переходе права собственности могут быть выселены по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения.

Если в квартире (жилом доме) доме проживают несовершеннолетние, то ее отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства, которым является управление (отдел) образования исполкома или местной администрации (ст. 123 ЖК).

В даче согласия на сделку может быть отказано, если будет установлено, что сделка ущемляет права и законные интересы несовершеннолетнего. Например, приобретаемое жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, не благоустроено, непригодно для проживания; является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилое, грозит обвалом; сделка носит корыстный или фиктивный характер и т.д. (постановление Министерства образования Республики Беларусь от 22.12.2005 N 121 "О некоторых вопросах совершения сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, а также иных имущественных сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних, для совершения которых требуется согласие (предварительное разрешение) органов опеки и попечительства").

Договор продажи жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, заключенный одним из супругов, может быть удостоверен лишь при наличии согласия другого супруга на отчуждение жилого помещения.

Однако если супруг не зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении и оно приобретено до брака либо получено по наследству или по договору дарения, то согласия супруга не требуется.

При нотариальном удостоверении договора жилого помещения нотариус проверяет его принадлежность продавцу, дееспособность сторон, подлинность их подписей. Нотариус также истребует письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением, а также согласие органа опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченные в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения.

Сведения о совместно проживающих членах семьи могут быть подтверждены:

справкой о месте жительства и составе семьи, выданной организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией, предоставившей жилое помещение, сельским, поселковым, городским (города районного подчинения) Советом депутатов (исполнительным комитетом);

копией лицевого счета, выданной организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда;

иными документами (п. 57, 58 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 N 63).

Однако удостоверение договора нотариусом еще не влечет за собой перехода права собственности. Переход права собственности на жилое помещение к покупателю подлежит государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (п. 1 ст. 522 ГК).

Согласно п. 3 ст. 522 ГК, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Может сложиться ситуация, когда качество переданного продавцом жилого помещения не соответствует условиям договора. Если недостатки не были оговорены продавцом при продаже, то покупатель на основании ст. 445 ГК может по своему выбору потребовать:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков за счет продавца в разумный срок;

возмещения собственных расходов на устранение недостатков.

При обнаружении неустранимых недостатков либо недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение суммы.

В соответствии с п. 2 ст. 447 ГК недостатки в недвижимости могут быть обнаружены в разумный срок, который, однако, не должен превышать двух лет. При этом договором могут быть установлены и более длительные сроки обнаружения недостатков.