В настоящее время в нашей стране опять становится популярным такой способ реализации имущества, как торги. Причем актуален он не только в случаях, прямо предусмотренных действующим законодательством и обязательных для исполнения (порядок торгов в таких случаях регламентирован законодательно). Становится он популярным и в случаях продажи компаниями собственного имущества. Цели здесь могут различными – от желания получить за реализацию имущества максимальную цену до желания иметь документ, который не даст возможность налоговой инспекции заявить о занижении цены при продаже имущества.
Настоящая статья посвящена порядку проведения торгов в форме аукциона, как наиболее часто используемой форме и имеет своей целью дать хоть и общее, но достаточно конкретизированное описание порядка организации и проведения торгов в РФ. И, хотя торги могут быть проведены и самим продавцом, в целях избежания в дальнейшем судебных разбирательств, правильнее все-таки с таким вопросом обращаться к компетентному лицу.
Основным документом, регулирующим порядок организации и проведения РФ является ГК РФ ст.ст. 447-449. Остальные документы, направленные на регулирование торгов модно разделить на следующие группы –
1) Регулирование торгов государственным имуществом ( Постановление правительства РФ № 208 от 11.11.2002 в ред. Постановления правительства РФ от 29.12.2008 № 1053 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков» вместе с Правилами; Постановление Правительства РФ № 585 от 12.08.2002 с последними изменениями от 29.12.2009 Постановления Правительства № 1054 «Об утверждении Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе и Положения об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе» вместе с Положением);
2) Регулирование торгов по продаже имущества имеющего определенные обременения (арестованного, изъятого, заложенного) или не имеющего собственника и/или имеющего собственника безнадежного должника (конфискованного, бесхозяйного, невыкупленного из ломбарда, при банкротстве) (Распоряжение № 418 от 29.11.2001 «Об утверждении порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность РФ вместе с Порядком; ФЗ РФ № 229-ФЗ от 02.10.2207 в ред. от 03.06.2009 «Об исполнительном производстве»; ФЗ РФ № 2872-1 от 29.05.1992 в ред. от 30.12.2008 «О залоге»; ФЗ РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998 в ред. от 30.12.2008 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ФЗ РФ № 196-ФЗ от 19.07.2007 в ред. от 02.11.2007 «О ломбардах»).
Какого-либо отдельного документа, регулирующего порядок организации и проведения торгов при продаже лицом собственного имущества, либо имущества, не подпадающего под признаки указанного выше не имеется. В связи с этим, основным документом, которым надо руководствоваться при продаже на торгах такого имущества является ГК РФ. Однако, у каждого лица, которое собирается заниматься организацией и проведением торгов (пусть даже в отношении своего личного имущества) должны быть Положения (правила) проведения таких торгов, в которых и будут оговорены все основные условия проведения торгов.
Основные требования, которые должны быть выполнены и вопросы, которые необходимо решить для того, чтобы торги прошли без нарушений действующего законодательства и не могли быть оспорены, следующие:
Решить кем будут проводиться торги – самостоятельно или специализированной организацией (поскольку понятие такой организации в законе не объяснено, ею, скорее всего, может быть любая организация у которой в уставе нет запрета на осуществление такого вида деятельности);
Определить форму торгов исходя из следующего (а) Форма торгов по их содержанию– аукцион или конкурс; б) Форма торгов по их доступности для потенциальных участников – открытые или закрытые.; в)Форма торгов по форме подачи предложений – закрытая или открытая;
Подготовить извещение о торгах и опубликовать его в случае проведения открытых торгов или разослать участникам в случае закрытых торгов.
Вопрос о том, где должно быть опубликовано такое извещение остается открытым, поскольку он урегулирован только применительно к торгам имуществом, указанным в п.п. 1).и 2) выше. ГК РФ не содержит указания на то, где должна быть сделана публикация. Из этого можно сделать вывод, что публикация может быть сделана практически в любом средстве массовой информации, в том числе и на сайте самой организации или на сайте специализированной организации, с которой заключен договор. Все зависит от цели проведения торгов – если цель привлечь как можно потенциальных покупателей, то извещение следует подавать в наиболее читаемом в данном регионе средстве массовой информации; если цель просто документально подтвердить проведение торгов, то извещение может быть подано в любо местном органе печати.
Процесс организации и подготовки торгов включает в себя следующие стадии:
Принятие решения о том, что имущество должно быть продано на торгах.
Создание комиссии по торгам.
Принятие решения о том, кем будут проводиться торги.
Принятие решения о том, какие это будут торги (открытые, закрытые по содержанию; открытые закрытые по форме подачи предложений).
Принятие решения о том, где будет публиковаться извещение (в случае открытых торгов) или кому будет направлено извещение о торгах (в случае закрытых торгов).
Принятие решения о содержании текста извещения. Текст извещения должен содержать следующие сведения - дату проведения торгов; место проведения торгов; форму проведения торгов; порядок, время и место ознакомления претендентов с торгуемым имуществом и документами на него; даты начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; время и место приема заявок на участие в аукционе; дату, время и место определения участников аукциона; дату, время и место подведения итогов аукциона; сведения о торгуемом имуществе (характеристика); порядок проведения торгов; порядок оформления участия в торгах и порядок определения лица, выигравшего торги; порядок подачи заявки и образец заявки (с перечнем необходимых для прикладывания к ней документов с описанием требований к их оформлению) - дается в качестве приложения к извещению; размер, порядок, счет и сроки внесения задатка.
Подготовка текста извещения.
Передача извещения в печатный орган, вывешивание извещения на сайте или адресная рассылка извещения (извещение должно быть опубликовано не менее чем за 30 дней до объявленной даты торгов)..
Принятие заявок от претендентов, проверка прилагаемых документов. В случае проведения торгов закрытых по форме предложения, к заявке должно быть приложено в запечатанном конверте предложение.
Подписание с претендентами договоров о задатке.
Проверка получения от претендентов задатка (проверка выписки с лицевого счета Организатора торгов).
Рассмотрение заявок и документов претендентов (нотариально заверенные копии учредительных документов, свидетельства о регистрации, свидетельства о постановке на учет в Налоговом органе; бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату; протокол о назначении исполнительного органа; решение уполномоченного органа об участии в торгах, либо справка о том, что такое решение не является необходимым), установление факта поступления задатка на счет Организатора торгов.
Принятие решения о признании претендентов участниками торгов, оформление соответствующего протокола.
На этом процесс подготовки и организации торгов можно считать законченным.
Проведение непосредственно торгов включает в себя следующие стадии (далее речь пойдет об аукционе, как наиболее часто встречающемся способе торгов): Аукцион проводится в день и час, указанный в извещении и в указанном в извещении месте. До начала аукциона участники регистрируются. От каждого участника может быть по два представителя, из которых один исполняет функции исключительно наблюдателя. На аукционе может производиться фото- и видео-съемка организатором аукциона, участники аукциона могут производить такую съемку после получения согласия организатора.
А. Аукцион открытый по форме подачи предложений о цене. Такой аукцион может проводиться как комиссией, так и единолично организатором аукциона. Победителем такого аукциона признается участник, номер билета которого был назван аукционистом последним.
1. Аукционист оглашает наименование, основные характеристики и начальную цену лота, «шаг аукциона» и порядок проведения аукциона. «Шаг аукциона» устанавливается в размере, рассчитанном от начальной цены и в зависимости от наличия/отсутствия предложений может изменяться в процессе проведения аукциона (в положении об аукционе может быть установлено иное).
2. Участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом цены (начальной и каждой последующей с увеличением цены на «шаг аукциона»), если готовы приобрести лот по цене, оглашаемой аукционистом.
3.Аукционист называет номер билета того участника, который первым поднял билет после оглашения очередной цены.
4.Если после очередного оглашения цены никто из участников билет не поднял, аукционист три раза называет цену, после чего аукцион завершается. Победителем аукциона признается участник, поднявший билет последним.
5. При отсутствии со стороны участников предложений приобрести лот, он снимется с аукциона.
Б. Аукцион закрытый по форме подачи предложений о цене.
Для проведения такого аукциона создание комиссии необходимо. Победителем такого аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов. При равенстве предложений Победителем признается лицо, подавшее заявку раньше. Аукцион открывается в день и час, указанные в извещении.
На открытом заседании комиссия проверяет целостность конвертов с предложениями и фиксирует это в протоколе.
Запечатанные конверты с предложениями вскрываются комиссией и оглашается их содержание.
Цена должна быть указана цифрами и прописью, если указанные таким образом цены различны, то комиссия учитывает цену, указанную прописью.
Предложения, содержащие цену ниже начальной не указываются.
При вскрытии конвертов и оглашении их содержания могут присутствовать все участники торгов или их представители, имеющие надлежащим образом оформленные доверенности.
После вскрытия конвертов и оглашения их содержания, комиссия удаляется для обсуждения результатов и оценки предложений. Участники торгов и их представители на обсуждение не допускаются.
В. Стадии общие для обоих видов аукциона
После проведения непосредственно аукциона, Победитель аукциона и организатор аукциона должны совершить ряд действий направленных на оформление результатов аукциона.
1. После окончания аукциона в день аукциона победитель должен подписать протокол о результатах аукциона по выигранному им лоту. Протокол подписывается в трех оригинальных экземплярах Победителем и Организатором торов и передается собственнику имущества, организатору торгов, победителю аукциона. Такой протокол имеет силу договора купли-продажи имущества.
2.Если Победитель аукциона отказывается подписывать протокол по выигранному им лоту, такой отказ приравнивается к уклонению от совершения сделки и отказу от заключения договора купли-продажи выигранного им лота.
3.В установленный Положением (правилами ) об аукционе срок подписать договор купли-продажи приобретенного им лота. При отказе Победителя аукциона от подписания в установленный Положением (правилами) об аукционе срок договора купли-продажи выигранного им лота, внесенный им задаток не возвращается.
4. Оплатить в установленный срок приобретенный лот. В случае неоплаты победителем торгов приобретенного им лота в установленный срок и в установленном размере, заключенный с ним договор купли-продажи прекращается , а внесенный задаток возврату не подлежит
5. По завершении аукциона в срок, установленный Правилами (Положением) всем участникам аукциона, кроме Победителей, возвращаются внесенные ими задатки. в полном объеме
Аукцион считается несостоявшимся в случаях: а) в нем участвовало менее двух участников (или заявку подало менее двух претендентов); б) ни один из участников после троекратного объявления начальной цены не поднял билет; в) победитель уклонился от подписания протокола аукциона по выигранному им лоту, или от подписания договора купли-продажи выигранного им лота, или своевременно и полностью не оплатил приобретенный им лот.
Все вышеуказанное относится и к аукциона, закрытым по форме участников, с той лишь разницей, что 1) Участвовать в таких аукциона могут лишь лица, которым разосланы соответствующие приглашения и публикации в средствах массовой информации в данном случае не требуется. 2) Организатор открытых торгов может отказаться от их проведения в любое время со следующими ограничениями – конкурс не позднее чем за 30 дней до проведения, аукцион не позднее чем за 3 дня до проведения, в то время как организатор закрытых торгов может отказаться от их проведения только на условиях возмещения приглашенным участникам реального ущерба независимо от срока направления извещения об отказе
Таковы общие положения, характеризующие порядок проведения торгов в форме аукциона.
Документы, которые необходимы для подготовки торгов и оформления их результата :
Положение (порядок) организации и проведения торгов (возможны варианты названия);
Форма извещения об организации торгов;
Перечень документов, прилагаемых к заявке (для физических лиц и для юридических лиц (резидентов и нерезидентов);
Форма Заявки на участие в торгах;
Форма договора о задатке;
Форма протокола о признании претендентов участниками аукциона;
Форма протокола о регистрации участников;.
Форма протокола о результатах торгов;
Форма договора купли-продажи имущества , приобретенного на торгах.
