долгожданный зеленый свет для российских инвестиций в Абхазию
После признания 26 августа 2008 г. Российской Федерацией Республики Абхазия привлекательность объектов недвижимости на черноморском побережье к востоку от реки Псоу значительно возросла.
Абхазия – это более 230 км береговой линии, в отличие от района Сочи, пока не испорченных хаотичной разноцветной застройкой в конце 90-х – начале 2000-х г.г.
Абхазия – это субтропический климат в сочетании с близлежащими альпийскими лугами, горными хребтами, теплым морем. В марте начинают цвести фруктовые деревья, которые дают щедрый урожай в течение всего года: персики, вишня, абрикосы, хурма, киви, апельсины, мандарины, грейпфруты, разные сорта орехов, гранаты и виноград. В некоторых населенных пунктах на побережье Абхазии можно встретить уникальное сочетание эвкалиптовой рощи, соснового леса и естественных йодовых ингаляций на берегу моря.
Рынок недвижимости в Абхазии
О сегодняшней Абхазии и, в частности, о рынке недвижимости, стоит говорить с учетом крайне тяжёлого политического, социального, а также экономического положения, в котором находилась и отчасти продолжает находиться республика.
В настоящее время подавляющее большинство объектов недвижимости в Абхазии относится к рынку вторичного жилья. Это, как правило, частные домовладения и многоквартирные дома ещё советской постройки, а также торговые и офисные помещения, в основном введённые в эксплуатацию в течение последних 3-4 лет.
Продажа объектов жилого фонда
В каждом городе Абхазии, даже в центральной части городов присутствуют в основном частные домовладения, а иногда и целые районы, состоящие из таких домов. Похожая ситуация наблюдается почти во всех южных регионах бывшего СССР: Крым, район Сочи, Батуми, Махачкала и т.д. Для инвесторов тут открываются интересные возможности для приобретения в архитектурном и моральном плане устаревших и соответственно недорогих активов, расположенных на земельных участках в центральной части города. Инвестиционная привлекательность таких домовладений значительно выше в силу потенциальной возможности изменения целевого назначения рассматриваемого имущества.
За последние два года стоимость квадратного метра жилых квартир и домовладений демонстрирует стабильный и уверенный рост. По подсчётам специалистов в сфере недвижимости, за период с марта 2006 по март 2008 года стоимость квадратного метра на квартиры в центральной части города Сухум выросла более чем на 250%. Если первом квартале 2006 года стоимость метра в центральной части Сухума в среднем составляла 350 $, то сегодня цена варьируется в диапазоне от 800 до 1700 $ за метр.
При формировании цены на квартиру или дом в Абхазии очень важное значение имеют состояние дома и его историческая ценность. Многие дома в Сухуме и Гагре являются памятниками архитектуры разных лет. Существенную роль, как и везде, играет удалённость объекта от моря, транспортная доступность, общее состояние инфраструктуры района и его престижность.
По данным специалистов в сфере недвижимости, совсем недавно компания зафиксировала рекордную для центра Сухума стоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире – 3000 $. Специалисты отмечают беспрецедентный размер цены за квартиру, однако при этом отмечают остающийся потенциал роста рассматриваемого объекта в среднесрочной перспективе в 300-400 %. На наш взгляд, это ещё не предел, т.к. основной рост ожидается именно сейчас, после ключевого политического определения международно-правового статуса Республики Абхазия в августе 2008 года.
В самое ближайшее время фактором, повлияет на рост стоимости жилья, станет возможность прямой покупки иностранными гражданами и юридическими лицами недвижимости на первичном рынке.
Аренда объектов жилого фонда
Говоря об аренде объектов жилого фонда, стоить отметить, что тут большую роль играет сезонность. Например, в летний период цена за аренду квартиры, либо дома в Абхазии может увеличиваться в 5-7 раз по сравнению с зимним периодом, до 1000-1200 рублей за комнату. Такие цены объясняются нехваткой гостиничных площадей для размещения туристов, желающих отдохнуть в Абхазии. Как следствие, увеличивается норма прибыли с одного квадратного метра в день за счёт сдачи в наём помещения туристам.
Аренда офисных площадей
В Абхазии уже ощущается явная нехватка офисных площадей, что предопределяет их стоимость. Так в деловом центре «Эверест», расположенном в центре г. Сухум, стоимость аренды квадратного метра уже достигает 900 $ в год.
Абхазская недвижимость пока еще сильно недооценена
Потенциал роста цен на коммерческую и жилую недвижимость в Абхазии в течение ближайших 7 лет, на наш взгляд, варьируется в диапазоне от 300 до 4000 % - в зависимости от региона и места.
Помимо известных еще с царских времен, затем отмеченных в советских художественных фильмах курортах Гагра и Пицунда, где уже успели подорожать активы, в Абхазии есть большое количество других мест для отдыха с аналогичной инфраструктурой. Эти населенные пункты имеют большой инвестиционный потенциал: столица – г. Сухум, Очамчира, Новый Афон, Эшера, Кындыг, Гудаута, Гульрипш и т.д.
Можно с уверенностью утверждать, что близящийся курортный сезон приведет к существенному повышению интереса российских компаний и отдельных граждан к приобретению недвижимости в Абхазии. Крупные инвестиционные группы из России уже начали приобретать туристические объекты – земельные участки и гостиницы на побережье, для их дальнейшего развития. В 2008-2014 г.г. можно ожидать бум на рынке недвижимости Абхазии, а также существенное увеличение объемов строительства с помощью российских девелоперских и инвестиционных компаний.
Строительство объектов недвижимости в настоящее время. Выгодные инвестиции
Президент Республики Абхазия Сергей Багапш недавно вынес на рассмотрение парламента законопроект, разрешающий иностранным гражданам свободно приобретать первичную недвижимость в Абхазии (на сегодняшний день прямая продажа жилой недвижимости иностранным физическим лицам запрещена).
В самое ближайшее время мы ожидаем увеличения инвестиционной привлекательности рынка недвижимости в регионе. Повышенный интерес будет как со стороны застройщиков, девелоперов, кредитных организаций, так и со стороны частных инвесторов, для которых квартира или коттедж в Абхазии может стать крайне перспективным вложением капитала в условиях бурного роста существенно недооценённых активов в регионе. Существенную роль сыграет и колоссальный приток туристов в Абхазию, который за последние 3 года увеличился примерно в 2,5 раза и достиг в 2007 году 1 млн. человек. По прогнозам, в 2008 году в Абхазии отдохнут уже более 2 миллионов российских туристов.
В Абхазии действуют довольно низкие ставки налоговых и коммунальных платежей.
Всем известна радикальная разница в цене между аналогичными объектами недвижимости на территории граничащей с Абхазией южной части Краснодарского края.
Уже сегодня можно говорить о начинающемся в Абхазии строительном буме. Помимо местных игроков, которые сейчас начинают активно застраивать жилыми домами, а также коммерческими площадями столицу Абхазии г. Сухум, на рынок Абхазии уже вышли или готовятся к выходу крупные российские, а также турецкие девелоперские компании. Помимо них, в Абхазии с официальными визитами уже неоднократно побывали представители инвестиционных компаний Сингапура, стран Центральной и Западной Европы, а также предприниматели из ряда арабских государств. Основной интерес сегодня представляют объекты гостиничного фонда, многоквартирные дома бизнес и премиум-класса, торгово-офисные помещения, а также промышленные площади. Мы прогнозируем основной рост стоимости активов в Абхазии в течение следующих 3-5 лет.
Реализованные и запланированные к реализации проекты
Одним из основных факторов, сдерживающих приток инвестиций в Абхазию, были действовавшие до 6 марта 2008 года экономические и транспортные санкции, введённые против Абхазии в рамках СНГ ещё в 1996 году. Названные меры де-юре поставили регион в положение экономической блокады, хотя в последние годы действие данных санкций в отношениях Абхазии и Российской Федерации во многом было исключительно формальным.
Однако ряд российских компаний всё же предпочитали реализовывать проекты на территории Абхазии через неаффилированные структуры - оффшорные компании. Именно поэтому публично разглашать перечень игроков, официально не объявивших о работе в республике, было бы немного преждевременно.
Есть и позитивные примеры, чётко демонстрирующие тенденцию на более прозрачную и открытую работу иностранных компаний в Абхазии. Так, ещё до отмены Российской Федерацией санкций с Абхазии компания «Конти Групп» официально приобрела нефункционирующую крупную гостиницу в Сухуме, которую согласно договорённостям с руководством Республики инвестор планирует восстановить в течение ближайших трех лет. А уже после снятия санкций российский банк «ВТБ» заявил о возможности выхода на абхазский рынок, что говорит о подтверждении озвученной выше тенденции.
В ближайшее время, с началом курортного сезона в начале мая, выход российских компаний на рынок Абхазии станет массовым.
Правовая система Абхазии: риски для инвесторов и долгосрочные правила игры
Законодательство Абхазии развивалось на протяжении 15 лет, в основном, вслед за российским правом. Однако есть целый ряд особенностей, на которые следует обращать внимание при реализации инвестиционных проектов, да и при обычной покупке недвижимости.
Основным отличием в обороте объектов недвижимости в Абхазии по сравнению с Российской Федерацией является отсутствие в Абхазии права частной собственности на земельные участки.
Основными рисками для инвесторов на данный момент является отсутствие земельного кадастра и единого реестра зарегистрированных прав на недвижимое имущество. Все сделки с недвижимым имуществом в настоящее время проходят регистрацию в БТИ, так же, как это было в советское время. Конечно, подобная система породила и еще вызовет большое количество злоупотреблений и нарушений прав законных владельцев земельных участков, квартир, домов, гостиниц, санаториев, промышленных объектов на территории Абхазии.
В настоящее время ведется работа по формированию необходимой нормативно-правовой базы для Республики Абхазия. С помощью должного урегулирования земельных отношений и единообразных компьютеризированных процедур регистрации прав на недвижимое имущество можно было бы минимизировать основную часть рисков при приобретении недвижимости.
Большой проблемой остается отсутствие четко указанных в документах географических координат земельных участков. Топографическая съемка территории Абхазии не проводилась уже более 18 лет.
Транспортное сообщение между Россией и Абхазией
В настоящее время из России в Абхазию можно проехать или пройти пешком только через действующий пограничный переход на реке Псоу, в нескольких километрах от Адлера.
В течение 2008 г. население Абхазии и многие российские граждане, уже успевшие раньше побывать в Абхазии, с нетерпением ожидают возобновления воздушного сообщения с Россией. На территории республики расположен удобный аэродром Сухума, который по своим размерам больше старого аэродрома Адлера и позволяет садиться и взлетать самолетам по нескольким полосам, как со стороны Черного моря, так и со стороны Кавказских гор. Продолжительность полета из московских аэропортов в Сухум будет занимать 2 часа 20 минут.
Увеличивающийся поток туристов может вызвать затруднения на пограничном переходе, поэтому крайне важным является расширение его территории, открытие новых пограничных переходов в других местах, упрощение процедур таможенного досмотра и паспортного контроля во время курортного сезона.
Эффективной альтернативой автомобильным поездкам из России в Абхазию уже в ближайшее время могут стать водные маршруты в Гагру, Сухум, Очамчиру и Пицунду из Геленджика, Сочи, Анапы, Новороссийска и Туапсе. Кроме того, российские яхтсмены вскоре смогут приходить и вставать на стоянку в порту Сухума и в других специально оборудованных местах на побережье Абхазии. В этой связи особую актуальность приобретает вопрос оперативного строительства необходимой инфраструктуры – марин для яхт, заправочных станций, прибрежных ресторанов, кафе и гостиниц в комплексе с маринами.
Политические риски для инвестиций в Абхазию
Стоит отметить, что политическое, военное, экономическое или какое-либо иное влияние Грузии на данный регион – минимально. Границу, проходящую по реке Ингур, патрулируют вооруженные миротворческие силы ООН, также на боевом дежурстве находятся военнослужащие абхазской армии. Попытки проникновения грузинских военнослужащих или военной техники, включая летательные аппараты, на территорию Абхазии, сразу же успешно пресекаются.
Вооруженный конфликт 1992-1993 г.г., инициированный Грузией, привел, к сожалению, к потере многих абхазских культурных ценностей и гибели тысяч людей. Проблема во взаимоотношениях между абхазами и грузинами возникла не единовременно. Виной всему во многом стала насильственная «грузинизация» абхазской территории еще во время Великой Отечественной войны, когда сталинский соратник Лаврентий Берия создал на территории Абхазии общество по переселению грузин с традиционных территорий их проживания в район нынешней Очамчиры, Кындыга, Сухума и других городов на побережье.
После завершения конфликта с Грузией в 1993 г., в котором Россия выступила в роли миротворца. Россия подтвердила свою миротворческую роль в регионе в августе 2008 года, когда защитила и Южную Осетию, и Абхазию, от открытой агрессии со стороны Грузии.
Местное население в Абхазии с искренней и очень большой симпатией относится к России. Практически у всех жителей Абхазии – российское гражданство.
Анонсированное недавно намерение грузинских властей подать иск на сумму 20 млрд. долларов против России в Европейский Суд по правам человека в Страсбурге вызывает у юристов разные мнения. С одной стороны, все, кто детально знакомы с новейшей историей Абхазии и ролью грузинских войск, разрушивших с помощью артиллерийских обстрелов большое количество общественных сооружений, жилых домов, музеев и других общественно-культурных заведений, рассуждают о возможности подачи встречного иска к Грузии на тождественную сумму с целью получить возмещение убытков, а также морального ущерба. С другой стороны, судьбы самой Грузии как отдельно взятого государства, не говоря уже о нынешнем политическом руководстве Грузии, на фоне происходящих событий представляются неясными.
С другой стороны, Республика Абхазия вплоть до начала марта 2008 года находилась под режимом экономических санкций. Политический статус Абхазии определился благодаря революционному политическому решению Российской Федерации признать это молодое, но уже состоявшееся государство.
Банковская система и расчетная денежная единица
В Абхазии находится в обращении российский рубль, свободно осуществляются банковские безналичные переводы из России и в обратном направлении. Во всех крупных городах и поселках открыты и работают отделения местных банков – Сберегательного банка РА, Гагра Банк, Универсал Банк, Кибит Банк и т.д.
Развитие туризма в Абхазии
В 2007 г. в Абхазии провели свои отпуска более 1 млн. российских туристов. В течение приближающегося летнего курортного сезона 2008 г. ожидается большой наплыв российских туристов, которые примут решение в пользу Абхазии на фоне новостей о масштабных Олимпийских строительных проектах в районе Сочи. Не смогли помешать приезду российских туристов даже события в Южной Осетии в августе 2008 года.
Проблема заключается в том, что нынешнее состояние инфраструктуры и гостиничные сети Абхазии не позволят полностью удовлетворить постоянно повышающиеся запросы по стандарту отдыха российских туристов. Положение может спасти только массовое строительство гостиничных, торгово-развлекательных комплексов, реконструкция предприятий пищевой промышленности и развитие сопутствующей инфраструктуры.
Риски для инвесторов заключаются, в основном, в недостаточной проверке ими предлагаемых к продаже объектов. Привлечение юристов на стадии проведения переговоров, проверки правильности оформления прав на объект недвижимости или действующий бизнес является залогом безопасности сделки и позволяет избежать неожиданностей в дальнейшем.
Сотрудники консалтинговой фирмы «Яковлев и Партнеры» уже второй год сопровождают инвестиционные проекты на территории Абхазии, накопили богатый опыт по различным сделкам. Налажено успешное партнерство с местным агентством недвижимости, с помощью которого мы можем рекомендовать и демонстрировать российским клиентам отдельные объекты вдоль всего побережья Абхазии – в разных ценовых категориях и для разных целей использования.
Привлечение инвестиций в Абхазию
Огромное количество неиспользуемых в настоящее время объектов недвижимости с одной стороны делает Абхазию весьма привлекательной территорией для инвесторов. С другой стороны, недостаток местных квалифицированных специалистов требуется восполнять за счет приезжающих из России. Оба эти фактора вместе означают, что привлекать российские инвестиции необходимо одновременно с привлечением рабочей силы, которая поможет освоить эти инвестиции.
Самая главная задача – грамотно сформулировать бизнес-цель определенного проекта и рассчитать его финансовые показатели. Внутренняя норма прибыльности для проектов на территории Абхазии варьируется от сельского хозяйства к туристической отрасли и может составлять от 10 о 300 %.
Опыт по привлечению инвестиций в отдельные бизнес-проекты дает специалистам инвестиционной практики «Яковлев и Партнеры» повод утверждать, что потенциал, который ожидает серьезных долгосрочных инвесторов в Абхазии, очень велик.
В заключение
Увеличивающийся поток инвестиций в Республику Абхазия нуждается в надежном юридическом и финансовом консультационном сопровождении. При реализации крупных проектов важно понимать необходимость системного юридического и финансового сопровождения таких проектов с самого начала. Имеющиеся риски для инвесторов должны быть заранее глубоко и компетентно проанализированы специалистами, для того чтобы инвестор мог чувствовать себя относительно комфортно, делая бизнес в Абхазии.
Конечно, следует учитывать местный орнамент ведения бизнеса, жадность местных чиновников и вытекающую из этого коррупцию. Следует учитывать и риски, связанные с отсутствием нормальной централизованной системы регистрации прав на недвижимое имущество – а, следовательно, возможность появления нескольких претендентов на тот или иной актив. Следует учитывать и местный менталитет (долгое проживание в условиях экономической блокады, правовой нигилизм), и многие другие факторы, которые неизбежно будут сопровождать бизнес в Абхазии на протяжении последующих 2-3 лет.
Однако, многие эти риски с лихвой могут окупиться прибылью от произведенных инвестиций – при условии, что у инвестора будет правильный юридический и финансовый консультант.
