Коллизии норм федеральных законов, относящихся к различным отраслям права, но регулирующих один и тот же вопрос – явление, увы, почти привычное. В ситуации же, когда этот же вопрос одновременно регулируется множеством нормативных актов самого разного уровня и периода действия, положение правоприменителя становится, мягко говоря, незавидным. Именно такая ситуация сложилась в отношении государственной регистрации так называемых "ранее возникших прав" на землю.

Борис УТКИН, начальник отдела регистрации прав на землю Московской областной регистрационной палаты

Понятие "ранее возникшие права на недвижимое имущество", в том числе на земельные участки, появилось в нашем законодательстве с момента введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее – ФЗ № 122-ФЗ). При этом в ст. 6 названного закона было установлено, что ранее возникшие права признаются юридически действительными. Государственная регистрация этих прав после вступления в силу ФЗ № 122-ФЗ проводится по желанию их обладателей, однако такая регистрация обязательна в случае государственной регистрации перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной сделки с объектом недвижимого имущества.
Казалось бы, все понятно: момент введения в действие ФЗ № 122-ФЗ известен – 01.02.1998, и все права, возникшие до этого дня, признаны юридически действительными. А необходимость повторной их регистрации в случае совершения сделки объясняется техническими особенностями ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП, реестр), потому что согласно Правилам ведения ЕГРП, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (далее – Правила), без внесения в подразделы I и II ЕГРП записей соответственно об объекте и субъекте права невозможно внесение записи о сделке (ограничении, обременении, и т.д.) в подраздел III реестра.
Однако с принятием Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ (далее – вводный Закон) появилась иная точка отсчета. В п. 9 ст. 3 вводного Закона говорится, что "признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. № 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".
Эта формулировка, типичная для российского законодательства, которое Президент РФ В. В. Путин мягко назвал "невнятным" (а я бы сказал – чудовищно невнятным!), породила сразу несколько вопросов.

В поисках "точки отсчета"

Во-первых, какой же датой все-таки следует руководствоваться при определении срока действительности ранее выданных свидетельств? Либо это 01.02.1998, как указано в ФЗ № 122-ФЗ, либо некий неясный момент "начала выдачи свидетельств" по форме, установленной Правилами, который предписывается вводным Законом. При этом непонятно, что имеется в виду: то ли день выдачи первого нового свидетельства на территории РФ (конечно, это могло случиться уж никак не раньше 18.02.1998), то ли день выдачи первого такого свидетельства в каждом отдельном субъекте РФ – а эти даты в разных субъектах РФ расходятся не только на месяцы, но даже и на годы (например, в Московской области новые свидетельства начали выдавать с 29.04.1998, а в Чеченской республике – в 2003 году).
Конечно, государственные регистраторы прав будут руководствоваться нормой своего специального закона, то есть ФЗ № 122-ФЗ, как то предписывает п.6 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). А чем будут руководствоваться нотариусы? А прокуроры и судьи?
Во-вторых, во вводном законе перечислены и юридически приравнены к записям в ЕГРП сразу три вида свидетельств о правах на землю. Для краткости изложения в дальнейшем будем именовать их по цвету, как и называют в народе: "белые" (государственные акты по Постановлению Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493), "голубые" (свидетельства по Постановлению Правительства РФ от 19.03.1992 № 177) и "розовые" (свидетельства по Указу Президента РФ от 27.10.1993 № 1767). Но ведь эти формы свидетельств то сменяли одна другую, то выдавались одновременно – как определить, какие же из них годные, а какие – нет? И с какого числа, месяца, года те или иные - негодные?
В-третьих, норма вводного Закона гласит, что ранее выданные свидетельства (государственные акты) о правах на землю "имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП". Но коль скоро таковые записи о земельных участках, на которые ранее выданы разноцветные свидетельства, в ЕГРП вообще отсутствуют, то, следовательно, эти свидетельства имеют "нулевую" силу...
Наконец, и такой вопрос: а когда возникали права на землю ранее, с какого момента? Да, в ст. 8 ГК РФ установлено, что с 01.01.1995 права на имущество, подлежащие государственной регистрации (в том числе и права на земельные участки), "возникают с момента регистрации соответствующих прав, если иное не установлено законом". Но какие нормы возникновения прав действовали до 1995 года?
Это тоже отнюдь не праздный вопрос. Дело в том, что в п. 2 ст. 6 ФЗ № 122-ФЗ сказано: "Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без оплаты.
В иных случаях за государственную регистрацию возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества взимается плата в размере, равном половине установленного субъектом РФ".
Как видим, здесь дело связано с деньгами – значит, это уже не просто теоретические рассуждения. Поэтому попытаемся найти ответы на поставленные вопросы.
Выше было сказано, что после 01.01.1995 права на земельные участки возникали с момента государственной регистрации, которая в то время была возложена на комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Правда, с типичной для российского законодательства оговоркой: "если иное не установлено законом". А законами, надо заметить, установлено многое "иное": и возникновение права собственности в момент открытия наследства (п.4 ст. 1152 ГК РФ), и возникновение права совместной собственности на имущество, нажитое супругами (ст. 256 ГК РФ), и т.д. – впрочем, это уже другая тема. Нас же прежде всего интересует возникновение прав на земельные участки до начала 1995 года.

Момент возникновения права

До 01.01.1995 действовал Закон "О собственности в РСФСР" от 24.12.1990 № 443-1 (далее – Закон о собственности), в п.2 ст.7 которого было указано: "право собственности у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором". О какой-либо значимости "белых", "голубых" и "розовых" свидетельств для возникновения прав на земельные участки в законодательстве не упоминалось. Передача земельного участка посредством договора купли-продажи (купчей) была регламентирована Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" от 23.12.1992 № 4196-1 (вступил в силу с 17.01.1993, утратил силу с 31.10.2001), согласно которому купчая должна была быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в соответствующем комитете по землеустройству и земельным ресурсам.
По аналогии можно предположить, что данная норма распространяется также на договоры дарения и мены земельных участков, хотя в законодательстве об этом умалчивается. Но при самом распространенном в то время способе передачи в собственность земельных участков – из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по решению органов местного самоуправления – передаточный акт не предусматривался. Поэтому следует полагать, что в таком случае право собственности физических лиц на земельный участок до 01.01.1995 возникало с момента издания соответствующего постановления.
Что касается собственности на земельные участки юридических лиц, то в ст.14 Закона о собственности сказано: "Хозяйственные общества и товарищества, кооперативы и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участников". Следовательно, момент возникновения права собственности на земельные участки у юридических лиц до 01.01.1995 определяется датой регистрации их учредительных документов, в которых содержатся сведения о внесении учредителями земельных участков (долей, паев) в уставный (складочный) капитал.
О моменте возникновении других вещных прав на землю - пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования – в законодательстве до 01.01.1995 не говорится ничего. Но на таких видах прав земельные участки передавались только из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поэтому можно полагать, что возникновение этих прав до указанной даты также наступало с момента издания соответствующего ненормативного акта органами государственной власти или органами местного самоуправления.
А что же свидетельства о правах на землю – "белые", "голубые", "розовые"? В постановлениях Правительства РФ либо Совета Министров РСФСР, которыми утверждались эти формы, о моменте возникновения прав на землю ничего не сказано. Кроме того, при утверждении каждой новой формы прежняя форма недействительной не признавалась! Единственным исключением был Указ Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 о введении "розовых" свидетельств (вступил в силу 29.10.1993, утратил силу 25.02.2003), в п.3 которого было установлено: "государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие настоящего Указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным настоящим пунктом.
Документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные после вступления в силу настоящего Указа органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными".

Подведем итоги

Во-первых, права на земельные участки, возникшие до 01.01.1995 подтверждаются:

Во-вторых, права на земельные участки, возникшие с 01.01.1995 по 01.02.1998 подтверждаются:

В-третьих, как уже говорилось, государственная регистрация возникшего до введения в действие ФЗ № 122-ФЗ права на земельный участок проводится по желанию правообладателя на основании заявления его или уполномоченного им на то лица (при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности) за половину платы, установленной субъектом РФ.
При одновременной регистрации сделки с земельным участком плата за государственную регистрацию ранее возникшего права, подтвержденного документами, указанными выше (см.пп.1, 2), не взимается вообще, но с одной существенной оговоркой: объект ранее возникшего права собственности (при иных правах сделки с земельными участками невозможны) должен точно совпадать с предметом договора о сделке. Например, если гражданин имеет "розовое" свидетельство 1994 года о праве собственности на земельный участок площадью 4 га, полученный им в результате реорганизации бывшего сельскохозяйственного предприятия, а предметом договора купли-продажи является 1/1000 доля в праве на общий земельный участок площадью 4000 га (по ныне действующему законодательству именно так и должно быть), то право долевой собственности гражданину придется регистрировать заново, за полную плату. Конечно, это может показаться несправедливым, но несправедливость эту может исправить только законодатель, но не государственный регистратор прав.
В-четвертых, "белые", "голубые" и "розовые" свидетельства, выданные после 01.02.1998 до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Правилами, зарегистрированные в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, признаются юридически действительными (например, для оформления свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, при разрешении судебных споров и др.), но не являются основанием для применения льгот по плате за государственную регистрацию в случае внесения записей в ЕГРП.