Опубликовано
в ЭЖ-Юрист. 2008. № 5 (563).
БЕЗ
ДНЯ, НО ГОД
С
момента принятия Президиумом ВАС РФ
Информационного письма от 11.01.2002 № 66
«Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой», прошло уже
довольного много времени. Данное
разъяснение, призванное устранять
разногласия в тех случаях, когда этого
нельзя сделать на основании буквального
прочтения закона наоборот, лишь породило
новые вопросы.
Оптимальный
срок
По
общему правилу договор аренды здания
или сооружения заключается в письменной
форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК
РФ). Исключение из него установлено п.
2 настоящей статьи, согласно которому
в случае если данный договор заключается
на срок от года и свыше, то он, помимо
прочего, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным
только с момента такой регистрации. В
силу этого участники гражданского
оборота, естественно, предпочли заключать
договоры аренды зданий или сооружений
на срок менее года.
Для
заключения такого договора на максимально
длительный, в отсутствие необходимости
государственной регистрации, срок в
деловой практике наибольшее распространение
получила формулировка, устанавливающая
срок его действия с 1 января по 31 декабря
одного года.
Подобным
же образом стало принято устанавливать
срок действия договора с любого другого
числа какого-либо месяца одного года
по день, предшествующий такому числу в
следующем году (например, с 1февраля
2000 г. по 31 января 2001 г.). Определенный
таким образом срок судебными инстанциями
как годичный, как правило, не рассматривался.
Ветер
перемен
Ситуация
кардинальным образом поменялась с
появлением вышеуказанного Письма, п. 3
которого разъяснил, что срок действия
договора аренды здания (сооружения),
определенный с 1-го числа какого-либо
месяца текущего года до 30-го (31-го) числа
предыдущего месяца следующего года, в
целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ следует
признавать равным году.
Принятие
высшей судебной инстанцией данного
разъяснения привело к тому, что все
ранее заключенные на указанных условиях
договоры аренды зданий и сооружении в
одночасье были объявлены незаключенными
со всеми вытекающими из этого правовыми
последствиями.
Добавим
сюда также договоры, которые были
заключены без учета указанного разъяснения
позднее, когда оно не получило еще
широкой известности среди участников
гражданского оборота.
Не
стоит забывать и о договорах, стороны
которых не искушены в юридических
тонкостях и о существовании настоящего
толкования даже и не подозревают.
Сказанного вполне достаточно, чтобы
осознать всю серьезность сложившейся
ситуации.
Незаконный
вычет
Попытаемся
разобраться, на чем основывался Президиум
ВАСРФ, поддерживая вывод суда нижестоящей
инстанции.
К
сожалению, сам текст договора аренды
недвижимого имущества, послуживший
причиной возникновения разногласий по
указанному спору, нам недоступен. Ввиду
этого остается лишь еще раз внимательно
изучить текст официального толкования.
Из
указанного текста видно, что имеет место
расхождение между самим толкованием,
в котором говорится о сроке действия
договора до определенной в нем даты, и
его обоснованием, где приводится договор,
заключенный по определенную в нем дату.
На данное обстоятельство уже указывалось
в литературе.
Так,
И.М. Ашихмин говорит о противоречии
такого подхода правилам русского языка
(Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ
арбитражной практики разрешения споров
(практическое пособие по применению
гражданского и земельного законодательства
РФ). М., 2006 // СПС «КонсультантПлюс»).
В
свою очередь А.В. Ёрш, основываясь на
лексическом значении предлогов «по» и
«до» указывает, что «в случае употребления
предлога «по» последний день периода
подлежит включению в срок договора, а
в случае употребления предлога «до»
этот день в срок договора не включается»
(Ёрш А.В. Комментарий к Информационному
письму ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор
практики разрешения споров, связанных
с арендой» // Практика рассмотрения
коммерческих споров: анализ и комментарии
постановлений Пленума и обзоров
Президиума ВАС РФ. Вып. 1 / под ред. А.Л.
Новоселовой, М.А. Рожковой. М., 2007 // СПС
«КонсультантПлюс»).
Интересно
(на это также обращает внимание И.М.
Ашихмин), что годом позже Президиум
ВАСРФ в своем Постановлении от 14.01.2003 №
9523/02 по делу №А41-К1-8587/02 определил срок
действия договора с 17 сентября 2000 г. до
16 сентября 2001 г. как действующий по 15
сентября 2001 г. включительно, заострив
при этом внимание на том, что предлог
«до» был использован в нем в значении
«не включая дату, следующую после этого
предлога».
Впрочем,
выход из путаницы с предлогами «по» и
»до» судебные инстанции нашли более
чем простой: они прибегают к использованию
формулировки «до (по)», тем самым давая
обоим предлогам одно и то же же значение,
суть которого сводится к тому, что
договор действует по указанную в нем
дату включительно (см. напр. постановления
ФАС ВСО от 20.02.2008 № А33-7634/07-Ф02-331/08
(Определением ВАС РФ от 09.94.2008 № 4346/08 в
передаче данного дела в Президиум ВАС
РФ для пересмотра в порядке надзора
отказано) и от 20.08.2007 № А10-5925/06-Ф02-5393/07).
Представляется,
что использование такого способа
недопустимо, поскольку он не отвечает
п. 1 ст. 431 ГК РФ, т. е. буквальному значению
предлогов «по» и «до», которые несут
совершенно разную смысловую нагрузку,
на что справедливо обратил внимание
Президиум ВАС РФ в своем вышеупомянутом
Постановлении.
Давая
оценку поддержанного высшей судебной
инстанцией толкования, нельзя также
обойти стороной вопрос о его соответствии
действующему законодательству. По
смыслу абз. 1 п. 1 ст.192 ГК РФ срок, исчисляемый
годами, истекает в таком же месяце и
числе последнего года срока, каким
определено его начало, а при отсутствии
такового числа - в последний день этого
месяца (абз. 3 п. 3 ст. 192 ГК РФ). Ввиду этого
нельзя не согласиться с мнением Т.В.
Богачевой, которая, рассматривая п. 3
Письма, пишет: «Вывод Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ не вполне точен
как не отвечающий правилам п. 1 ст. 192 ГК
об окончании срока, исчисляемого годами»
(Гражданское право. Часть вторая: Учебник
/ отв. ред. В.П. Мозолин. М., 2004 // СПС
«КонсультантПлюс»).
Напротив,
А.М. Эрделевский вывод суда считает
правильным, поскольку «сроки начала и
окончания действия договора определялись
в данном случае календарными датами, а
не истечением периода времени (ст. 190
ГК)» (Эрделевский А.М. Комментарий к
обзору практики разрешения споров,
связанных с арендой (Информационное
письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)
// Подготовлен для СПС «КонсультантПлюс»).
Данный довод представляется по меньшей
мере странным, поскольку определение
срока при помощи календарных дат имело
своей целью как раз избежание установления
годичного срока при помощи вычета одного
дня!
Наибольший
интерес вызывает формулировка п. 3
Письма, согласно которой срок действия
договора аренды здания (сооружения),
определенный с первого числа какого-либо
месяца текущего года до 30-го (31-го) числа
предыдущего месяца следующего года,
сам по себе не является равным году, а
именно в целях применения п. 2 ст. 651 ГК
РФ должен быть признан таковым.
Таким
образом, налицо изъятие из общих правил
исчисления сроков в гражданском праве
главы 11 ГК РФ для целей применения п. 2
ст. 651 ГК РФ, т. е. в отношении настоящей
нормы они применяться не должны!
Представляется, что подобные изъятия
должны фиксироваться не в официальных
разъяснениях действующего законодательства,
а на законодательном уровне, путем
внесения соответствующих поправок в
главы 11 ГК РФ и (или) п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Лучше
перестраховаться
Как
бы то ни было, но пока рассматриваемое
разъяснение п. 3 Письма продолжает
действовать, нам ничего не остается,
как в заключение указать на определенные
особенности его применения на практике.
Прежде
всего отметим, что суды почему-то считают
возможным применять настоящее изъятие
для случаев аренды земельных участков
(п. 2 ст. 26 ЗК РФ), хотя в п. 2 ст. 651 ГК РФ
говорится только об аренде зданий и
сооружений! (см. напр. Постановление ФАС
ДО от 15.08.2008 № Ф03-А59/08-1/2680, постановления
ФАС ПО от 19.12.2007 №А06-2373/2007-9 и от 23.08.2007
№А57-14055/06-1).
Весьма
распространенное сегодня заключение
договора аренды зданий и сооружений на
11-месячный срок иначе как перестраховкой
не назовешь. Чтобы избежать необходимости
государственной регистрации такого
договора, достаточно заключить его на
срок, который меньше года на два
календарных дня (см. напр. Постановление
ФАС СКО от 18.05.2005 № Ф08-2044/2005, в котором
суд обоснованно указал, что договор
аренды земельного участка от 1 апреля
2003 г. был заключен сроком не по 31 марта
2004 г., а по 30 марта 2004 г., то есть на срок
менее года, ввиду чего он не подлежит
государственной регистрации).
Наконец,
подчеркнем, что указанное разъяснение
не толкуется судами ограничительно, а
применяется исходя из его общего смысла.
Так, срок действия договора может и не
распадаться на два календарных года,
будучи установленным с 1 января по 31
декабря какого-либо одного года.
Несмотря
на то что в разъяснении приводится
случай, когда срок действия договора
выпадает сразу на два календарных года,
оно применяется и к вышеуказанному
сроку, т.е. договор аренды здания или
сооружения, заключенный на такой срок,
также признается заключенным на один
год и подлежит государственной регистрации
(см. напр. постановления ФАС ЗСО от
10.04.2008 № Ф04-2090/2008(2575-А75-39) и от 26.08.2003
№Ф04/3996-1167/А46-2003, постановления ФАС СЗО
от 25.09.2008 № А05-11996/2007 и от 06.04.2007
№А13-5002/2006-04).
Подобным
же образом судебные инстанции применяют
данное разъяснение к срокам действия
договоров, начало которых не приходится
на первое число месяца одного года, а
конец - на соответствующее ему число
года следующего, которое не является
30-м (31-м) (Постановление ФАС ДО от 08.09.2008
№ Ф03-А51/08-1/3636, Постановление ФАС ПО от
28.01.2007 №А12-2294/06-С14-5/41, Постановление ФАС
СЗО от 27.03.2007 № А21-7304/2005). Аналогичный
порядок действует, если дата окончания
срока действия такого договора выпадает
на последнее число месяца, которое
является 28-м или 29-м (см. напр. Постановление
ФАС ПО от 28.02.2005 № А65-10279/04-СГ2-24 и
Постановление ФАС СЗО от 01.11.2004 №
А05-1245/04-30).
Евсеев
Евсей Федорович
юрист,
аспирант Современной Гуманитарной
Академии
evsey_private@rambler.ru
Обратите внимание:
Ваш верный друг и помощник ноутбук приказал долго жить, а доступ к его информации жизненно необходим? Обратитесь в организацию, которая осуществляет ремонт ноутбуков и возможно, всё окажется не таким уж страшным и вы сможете продолжать трудиться на нем и дальше.
|
