Горе предпринимателям!

Набиева Кристина,

юрист Юридического центра «Технологии права»

 

На днях в 17 Апелляционном арбитражном суде г. Перми юристами Юридического центра «Технологии права» был выигран очередной спор – в апелляции устояло решение Арбитражного суда Свердловской области, которым признан незаконным отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом субъекту малого и среднего предпринимательства в предоставлении преимущественного права приватизации нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Суд обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав предпринимателя.

 

НЕМНОГО ТЕОРИИ

22 июля 2008 г. в целях государственной поддержки малого и среднего предпринимательства был принят Федеральный закон N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Настоящий Федеральный закон предусматривает гарантии, направленные на поддержку и развитие бизнеса. Субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий определенным условиям, закрепленным в ст. 3 Закона, имеет преимущественное право выкупить арендуемое им помещение в случае его возмездного отчуждения.

Так преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а в случае, предусмотренном настоящим Законом, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Однако на практике, даже соответствуя вышеназванным критериям, возникает множество проблем при реализации преимущественного права выкупа арендуемого государственного и муниципального имущества, как на стадии реализации права выкупа, так и после.

Хотелось бы рассмотреть возникающие на практике проблемы применения Закона на конкретном примере клиента нашего Юридического центра.

 

У ТЕБЯ ЕСТЬ ПРАВА? ЗАБУДЬ.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.08.2010 г. признан незаконным отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом субъекту малого и среднего предпринимательства в предоставлении преимущественного права приватизации нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Суд обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав предпринимателя.

Подобное Решение в сложившейся в Арбитражном суде Свердловской области практике далеко не новость и только лишний раз демонстрирует то, с чем придется столкнуться предпринимателям при реализации своих прав.

С проблемой реализации своего права предприниматель может столкнуться уже на начальном этапе, которым согласно п. 2 ст. 9 Закона является обращение в уполномоченные органы с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (предусмотренным ст. 4 Закона) и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Так при получении заявления согласно п. 3 ст. 9 Закона уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Однако, вместо этого на соответствующее обращение предпринимателя, который соответствует критериям, предусмотренным Законом, от муниципалитета может поступить ответ, которым в предоставлении преимущественного права отказано на том основании, что представлен не весь пакет документов, указывая при этом, какие документы необходимо предоставить дополнительно. При этом предоставления документов действующее законодательство не требует совсем.

После повторного обращения с заявлением с приложением запрашиваемых документов, вновь был получен отказ, к которому был приложен расчет задолженности по пеням.

При этом муниципалитет рассчитал неустойку за весь период действия договора, который превышает 7 лет, конечно же без учета срока исковой давности. При этом пени начислены за незначительную просрочку внесения арендной платы.

Если вы решите воспользоваться своим преимущественным правом выкупа арендованного имущества, будь те готовы и к таким основаниям для отказа:

- отсутствие регистрации договора аренды в течение всего срока действия договора, тем самым несоблюдения двухгодичного срока владения и (или) временного пользования арендуемым объектом;

- несущественная просрочка внесения арендной платы;

- непредоставление документов при обращении с заявлением;

- включение арендуемого помещения в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при этом имущество включается в перечень после получения заявления субъекта;

- площадь арендуемого помещения превышение предельных значений площади, установленные законом субъекта Федерации, когда в действительности площадь предельных значений не превышает и др.;

И, наконец, наш случай, когда предприниматель полностью соответствует критериям Закона, после предоставления запрашиваемых документов по нашему первому обращению, а так же после оплаты выставленных пеней, нами получен ответ, которым отказано в предоставлении права преимущественного выкупа в связи с тем, что закон не предусматривает множественность обращений.

В связи с тем, что Закон такого основания для отказа не предусматривает, мы были вынуждены обратиться в суд с заявлением о признании отказа в предоставлении преимущественного права незаконным и устранении нарушения прав предпринимателя.

Не думайте, что после обращения в суд все ваши проблемы закончились.

Вас ждут:

- возражение муниципалитета против удовлетворения требований, которое содержит обстоятельства несоответствующие действительности, направленные на затягивание рассмотрения дела, главной целью которого служит воспрепятствование реализации предпринимателем своего права;

- после признания отказа неправомерным в суде первой инстанции решение суда будет обязательно обжаловано в апелляционной инстанции;

- после вступления решения суда в законную силу последует неисполнение решения суда, вступившего в законную силу, в установленные сроки.

Иначе говоря – на любой стадии вы будете сталкиваться с активным сопротивлением со стороны власти.

НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ

Следующей проблемой, с которой может столкнуться предприниматель при реализации своего права, является наличие неотделимых улучшений в арендуемом объекте, стоимость которых должна быть учтена при выкупе арендуемого имущества.

В силу ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Подобное положение содержится и в ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ, согласно которой стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Екатеринбургские предприниматели при обращении с заявлением о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого объекта, должны быть готовы к отказу со ссылкой на некий областной закон, который ничего подобного не содержит, а так же на том основании, что «в арендуемом помещении неотделимых улучшений нет».

Практика по подобным делам в Арбитражных судах Свердловской области пока немногочисленна. Однако, на мой взгляд, это вопрос времени, так как подобные отказы будут обжаловаться предпринимателями, так как действия муниципалитеты явно направлены на воспрепятствование реализации прав и являются так же неправомерными.

Более того, можно предположить, что предприниматели, получившие отказы, будут обращаться в суды за взысканием причиненных такими действиями убытков, например, вынужденной оплаты аренды, что повлечет новую волну судебных споров.

ИТАК, судьба 159-го закона в нашем городе складывается очень неблагополучно. Реализовать права по нему в административном порядке почти невозможно. Через суд – долго, нервно, затратно, но только для тех, кто не предупрежден, что сопротивление можно сломить и, как следствие, одержать победу в виде реализации права на выкуп арендуемого имущества.