Гражданское и коммерческое право

О порядке определения и способе установления ставок платы за землю поселений

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.
Но не только собственников земельных участков затрагивают вопросы по уплате земельного налога, косвенно эти вопросы касаются и арендаторов земельных участков. Арендные платежи в случае аренды земельных участков у муниципальных или государственных органов рассчитываются на основе ставки земельного налога установленной для конкретного земельного участка, которая напрямую зависит от базовой ставки земельного налога.

Земельный налог на основании ст. 15 НК РФ и ст. 21 Закона РФ «Об основах налоговой системы в Российской федерации» является местным налогом, имеет период действия 1 год, ставки земельного налога установлены Законом РФ от 11.10.1991г. № 1738-1 «О плате за землю» и ежегодно увеличиваются путем введения коэффициента индексации Федеральными законами.
В данной работе будет рассмотрен механизм установления ставок земельного налога для земель городов (поселков), т.е. для земель поселений, как их более точно определил Земельный кодекс РФ в ст. 83.
Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
Налог за земли поселений устанавливается ст. 8 Закона РФ «О плате за землю» на основе средних ставок, определяемых согласно Приложению 2 (таблицы 1,2,3) к указанному Закону.
Причем для земель сельскохозяйственного использования в составе земель поселений установлен иной порядок исчисления налога, чем используемый в Приложении № 2.
Средние ставки земельного налога за земли поселений установленные Федеральным законом дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории органами местного самоуправления. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов.
На практике это происходит так.
ПРИМЕР 1.
Рассчитаем среднюю ставку земельного налога для города Владимирской области. Город является районным центром, расположен в Центральном экономическом районе, имеет численность населения 120 тысяч человек, в черте города не расположены курортные зоны и зоны отдыха, указанные в таблице 2 Приложения 1 к Федеральному закону. В городе имеются учебные заведения и другие объекты социально-культурного назначения.
Средняя ставка налога для населенных пунктов с численностью 120 тыс. человек определяется из табл. 1 Приложения № 2 к Закону РФ «О плате за землю», которая находится на пересечении строки, соответствующей Центральному району, и столбца, соответствующего численности населения от 100 до 250 тыс. человек. Средняя ставка равна 1,8 руб./кв.м.
Средние ставки земельного налога по землям городов и поселков приведенные в таблице 1 Приложения № 2 к Закону РФ «О плате за землю», указаны для 1994г. Вместе с тем сноска <*>, приведенная к таблице 1 Приложения № 2 этого Закона, означает, что средние ставки земельного налога в городах и других населенных пунктах, приведенные в указанной выше таблице, должны были применяться в 1994г. с коэффициентом 50.
Затем производим увеличение данной ставки на коэффициенты увеличения средней ставки земельного налога, введенные Федеральными законами на соответствующие года: 2 – в 1995г.; 1,5 – в 1996г.; 2 – в 1997г.; 2 – в 1999г.; 1,2 – в 2000г.; 2 – в 2002г.; 1,8 – в 2003г.
Кроме того, следует применить коэффициент увеличения средней ставки налога за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, который указан в таблице 3 Приложения № 2 к Закону по столбцу, соответствующему численности населения города от 100 до 250 тыс. человек.
Ставка 2003г. = (1,8 руб./кв.м. х 50) х 2 х 1,5 х 2 х 2 х 1,2 х 2 х 1,8) х 2,2 : 1000 = 10,73 руб./кв.м.
где 1000 – показатель того, на сколько уменьшается значение средней ставки налога в связи с изменением нарицательной стоимости российских денежных знаков в 1998г.
На базе данного расчет можно рассчитать средние ставки для земель городов каждого экономического района Российской Федерации, без учета коэффициентов, вводимых таблицами 2 и 3 Приложения № 2 к Закону.

Экономические районы	Численность населения (тыс. человек).
Экономические районы	до 20-	20-50	50-100	100-250	250-500	500-1000	1000-3000	Свыше 3000
Северный	129,6	285,1	311,0	362,9	388,8	-	-	-
Северо-Западный	233,3	362,9	414,7	440,6	492,5	-	-	907,2
Центральный	259,2	388,8	440,6	466,6	518,4	596,2	-	1166,4
Волго-Вятский	207,4	337,0	388,8	414,7	466,6	-	622,1	-
Центрально-Черноземный	233,3	362,9	414,7	440,6	492,5	570,2	-	-
Поволжский	233,3	362,9	414,7	440,6	492,5	570,2	648,0	-
Северо-Кавказский	207,4	337,0	388,8	414,7	466,6	544,3	622,1	-
Уральский	181,4	311,0	362,9	388,8	440,6	518,4	596,2	-
Западно-Сибирский	155,5	311,0	337,0	388,8	414,7	492,5	544,3	-
Восточно-Сибирский	129,6	285,1	311,0	362,9	388,8	466,6	-	-
Дальневосточный	155,5	311,0	337,0	388,8	414,7	492,5	-	-

Так рассчитывается средняя ставка земельного налога для определенного населенного пункта. Для конкретного предприятия, расположенного в данном населенном пункте, средняя ставка земельного налога должна быть увеличена на коэффициент, соответствующий градостроительной зоне, в которой расположено это предприятие. Законом установлено, что средние ставки земельного налога дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории органом местного самоуправления.
Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов.
Законом РФ «О плате за землю» для органов местного самоуправления установлено только право дифференцирования средней ставки земельного налога в пределах средней ставки установленной на Федеральном уровне. Однако, нередко органы местного самоуправления собственными актами устанавливают иную среднюю ставку, отличную от федеральной ставки, применяемой к данному населенному пункту, рассчитанную на основании географического положения города (поселка), его численности, рекреационной ценности и социально-культурного развития.
Как указано в постановлении Конституционного суда РФ от 08 октября 1997г. № 13-П «Из конституционного принципа единой финансовой, включая налоговую, политики (статья 114 Конституции Российской Федерации) вытекает, что законно установленными в субъектах Российской Федерации могут считаться только такие налоги, которые вводятся законодательными органами субъектов Российской Федерации в соответствии с общими принципами налогообложения и сборов, устанавливаемых федеральным законом. Одним из таких общих принципов налогообложения и сборов, как отмечается в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 31 марта 1997 года по делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 2 статьи 18 и статьи 20 Закона Российской Федерации от 27 декабря 1991 года "Об основах налоговой системы в Российской Федерации", является принцип, согласно которому перечень региональных налогов и сборов, которые могут устанавливаться органами государственной власти субъектов Российской Федерации, носит исчерпывающий характер, что предполагает ограничение по введению дополнительных налогов, а также по повышению ставок налогов. Этой цели служит и установление средних ставок земельного налога в Законе Российской Федерации "О плате за землю".

В тоже время анализ многих актов органов местного самоуправления различных Субъектов Федерации в различных экономических районах дает возможность утверждать, что средние ставки налога на землю не соответствуют расчетному значению, производимому на основании Закона РФ «О плате за землю». Более того, в некоторых случаях, средние ставки налога на землю изменялись органами власти Субъекта Федерации, что прямо противоречит закону. Средние ставки налога на землю могут только дифференцироваться по зонам различной градостроительной ценности и только органами местного самоуправления. К примеру, Закон Московской области «О плате за землю в Московской области» от 16 июня 1995г. № 18/95-ОЗ ввел:
1) В ст. 2 дополнительные коэффициенты, увеличивающие среднюю ставку земельного налога
- За земли городов – 2,5
- За земли других категорий – согласно коэффициентам увеличения средних ставок земельного налога в зависимости от рекреационной ценности территории Московской области (этот коэффициент равен соответственно 4; 3,5; 2,5).
2) В ст. 9 дополнительные коэффициенты, учитывающие статус конкретных городов и поселков, уровень развития, социально-культурный потенциал и местоположение (приложение № 6).
Данное нормотворчество Субъекта Федерации является не законным, поскольку выходит за рамки компетенции Субъекта Федерации данной ему Федеральным законом.
Незаконность действий Субъекта Федерации по установлению дополнительных коэффициентов к средней ставке хорошо отражена в Решении Федерального Арбитражного суда Московской области от 03.10.2002г. по делу № КА-А41/6590-02. Решением Федерального Арбитражного суда Московской области от 03.10.2002г. часть 3 ст. 2 Закона Московской области «О плате за землю в Московской области» вводящая коэффициент «за земли других категорий», т.е. за земли указанные в ст. 9 Закона РФ «О плате за землю», признана незаконной:
"В соответствии с Законом РФ «О плате за землю» ставки налога, установленные данным законом, уточняются субъектами федерации и органами местного самоуправления лишь в специально оговоренных случаях (ст.3, ст. 5, ст. 6, ст.8). В отношении иных категорий земель субъектам РФ и органам местного самоуправления не представлено право по изменению земельного налога.
Закон РФ «О плате за землю» в отношении земель промышленности указывает определенную ставку, и не указывает пределы, в рамках которых можно повышать или понижать указанную ставку.
При таких обстоятельствах, субъектам РФ и органам местного самоуправления не представлено право устанавливать ставки по земельному налогу в отношении земель промышленности.
Учитывая изложенное, применение повышающего коэффициента «4» в отношении земель промышленности, расположенных вне населенных пунктов, является неправомерным".
Применяя по аналогии данное решение к действующим законам Субъектов Федерации касающимся платы за землю, можно проанализировать и сделать выводы о правомерности введения того или иного коэффициента увеличивающего (изменяющего) среднюю ставку налога на землю. Поскольку Федеральным законом Субъектам Федерации не предоставлено право изменения средней ставки земельного налога, то введение коэффициента, прямо влияющего на увеличение средней ставки земельного налога является неправомерным.
Кроме данных таблицы 1 Приложения № 2 Закона РФ «О плате за землю» для определения средней ставки земельного налога для определенного населенного пункта применяются коэффициенты, указанные в таблицах 2 и 3 Приложения № 2. Так таблица 2 устанавливает коэффициент увеличения средней ставки земельного налога в курортных зонах. Здесь следует уточнить, что данный коэффициент применяется не ко всем населенным пунктам , расположенным в указанных областях, краях или в Московской и Ленинградской областях, а лишь к тем территориям, которые значатся как курортные зоны и это их назначение закреплено в нормативных актах Субъекта Федерации. Если территория населенного пункта не отнесена к курортной зоне или зоне отдыха Москвы и Санкт-Петербурга, то применение органом местного самоуправления данного коэффициента для расчета средней ставки земельного налога является неправомерным. Решение данной проблемы дано в Постановлении Федерального Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2002г. по делу № КА-А41/1566-02: "Согласно Приложению № 2 Закона РФ "О плате за землю" коэффициент увеличения средней ставки земельного налога, установленной данным законом, 2,5 применяется для земель Московской области, относящихся к зоне отдыха г. Москвы.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правомерно руководствовался вышеуказанной нормой и исходил из того, что налоговым органом не представлено доказательств о том, что земли, занимаемые ответчиком, относятся к указанной категории земель".
Коэффициент увеличения средней ставки земельного налога за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, устанавливаемый таблицей 3 Приложения № 2 применяется ко всем городам с указанной в таблице численностью населения. Поскольку точного, законно установленного критерия определения статуса города нет, то считается, что данный коэффициент применяется для всех городов, в которых имеются средние и высшие учебные заведения, научно-исследовательские центры, театры, концертные залы и другие социально-культурные объекты. Если руководствоваться такими критериями, то конечно к любому городу применим указанный коэффициент.

Далее следует остановиться на порядке дифференциации средних ставок земельного налога органами местного самоуправления. Средние ставки земельного налога в соответствии со ст. 8 Закона РФ «О плате за землю» должны дифференцироваться по зонам различной градостроительной ценности органами местного самоуправления. Надо отметить, что законно установленного порядка деления территории населенного пункта на зоны различной градостроительной ценности не имеется. В комментарии к Закону РФ "О плате за землю" под редакцией А.А. Ялбулганова указано, что "зонирование территории по градостроительной ценности производится с учетом следующих факторов: местоположение; доступность к центру города (поселка), местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения; уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории; уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения; эстетическая, историческая ценность застройки и ландшафтная ценность территории; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; рекреационная ценность территории и другие. При этом разница между территориальными зонами составляет не менее 5 процентов от среднегородской ставки". В тоже время Земельный кодекс РФ в ст. 85 установлен иной порядок зонирования территории поселений по так называемому целевому использованию и определяется 9 зон различного целевого назначения. Причем, границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Разделение территорий городов на зоны производится Нормативными актами органов местного самоуправления на основе самостоятельно разработанных методик, учитывающих бальную и стоимостную оценку социально-экономической и градостроительной ценности города, кадастровую стоимость земельных участков. В федеральном законодательстве пока не содержится нормативных предписаний о порядке расчета - на основе средней ставки земельного налога, дифференцированных по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Как указано в Постановлении Конституционного суда от 08.10.1997г. № 13-П "Нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки могут устанавливаться органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно, так как в силу различных методик расчетов средней ставки земельного налога сама эта ставка лишается какого-либо смысла. Понятие средней ставки требует единообразного истолкования, что предполагает разработку единых правил расчета на ее основе дифференцированных ставок земельного налога".

Пока еще нередко встречается такая ситуация, когда единый землеотвод предприятия располагается в различных градостроительных зонах или даже в различных категориях земель. Так же встречаются случаи, когда на территории одного предприятия при продаже недвижимости или по иным основаниям выделяется отдельный участок земли и ему присваивается иная, чем всей территории градостроительная зона. Так же ничто не мешает органу местного самоуправления устанавливать различные градостроительные зоны для предприятий, руководствуясь личным усмотрением, облеченным в нормативный или ненормативный акт. Доказать неправомерность установления той или иной градостроительной зоны возможно при сопоставлении всех факторов, влияющих на отнесение земельного участка к той или иной градостроительной зоне. При этом надо четко понимать каким документом установлена данная зона. Оспаривание актов государственных органов производится в Арбитражном суде или суде (общей юрисдикций) по правила подведомственности.

Шарапова Наталия Валерьевна

rudaurist@front.ru
Заместитель генерального директора
по правовым вопросам ОАО "Щелковское рудоуправление"

8-256-2-12-90
(095) 526-98-06