Клиент, ты не прав. Или – как надо и как не надо делать

“Клиент всегда прав” – расхожее выражение. Его обычно используют в сфере обслуживания, к которой, безусловно, можно отнести и риэлтерские услуги по сделкам с недвижимостью. В любой сделке есть две стороны – тот, кто продает услугу и тот, кто «заказывает музыку», то есть, покупает. Сделка всегда подразумевает договор, скрепленный подписями сторон, которые выражают свое добровольное согласие выполнять его условия.

Клиент всегда прав, когда хочет получить качественно выполненную работу или услугу по разумной цене. Но это правило не всегда работает. Все мы являемся клиентами, потребителями тех или иных услуг. И далеко не все из нас безгрешны. Иногда, по причине собственной юридической неграмотности, легкомыслии или доверчивости, можно не защитить свои права, установленные законодательством, а наоборот наделать ошибок, предоставив своими действиями, продавцу в сфере услуг, законные основания для нарушения прав потребителя.

Разберем ситуации из адвокатской практики, когда клиент бывает не прав, какие ошибки допускает в конкретных жизненных ситуациях.

Слово к делу не пришьешь

Ситуация. Покупатель (в дальнейшем покупатель 2) сам подобрал по сети Интернет устраивающую его квартиру. Связался по телефону, указанному на сайте агентства по недвижимости, с риэлтором. Сотрудник агентства сообщил потенциальному клиенту, что другим потенциальным покупателем внесен аванс за квартиру, но внесение аванса, задатка не является гарантией заключения и совершения сделки по купле-продаже. Риэлтор пригласил покупателя 2 в офис компании для заключения договора, пояснив, что таким образом покупателю 2 предоставляется гарантия первоочередности покупки данной квартиры. Как и следовало ожидать, покупатель, который ранее внес аванс, отказался от покупки, а с нового потенциального приобретателя потребовали оплатить 60 тыс. руб. за оказанную услугу по подбору квартиры, хотя квартиру покупатель 2 сам подобрал по сети Интернет. Естественно, покупатель возмутился, ведь агентство недвижимости не оказывало ему услуг по подбору квартиры. Но в подписанном, заключенном, между покупателем и агентством недвижимости, договоре прописан пункт о предоставлении клиенту услуги по подбору квартиры.

Комментарий Елены ЖДАНОВОЙ, управляющего партнера, адвоката адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья».

- К сожалению, ситуация довольно распространенная. Ошибка состоит в том, что человек подписал договор о предоставлении услуг. Не надо было ничего подписывать! Если агент предлагает вам подписать документ, который не соответствует вашим предварительным устным договоренностям - не делайте этого! Тут общий принцип такой: все, что вам обещают устно, на словах, должно быть зафиксировано на бумаге. Слово к делу не пришьешь. Обычно сотрудники ссылаются на то, что форма договора об оказании услуг клиенту утверждена руководством агентства, и они не имеют права ничего в нем менять. Так не должно быть. Если слышите такое – уходите из этого агентства. Ищите другое. Или – настаивайте на составлении дополнительного соглашения и оговорите в нем иные условия. Например,: исключить из основного договора пункт, который обязывает клиента оплатить агентству недвижимости услугу по подбору квартиры, при отсутствии необходимости по подбору и поиску квартиры; или указать в дополнительном соглашении, что, на момент заключения основного договора, клиентом самостоятельно подобрана квартира, сведения о квартире предоставлены агентству недвижимости с целью получения клиентом от агентства недвижимости услуг по сопровождению сделки купли-продажи. То есть, все, о чем договорились устно, должно быть изложено письменно, скреплено подписями сторон. И, напротив, если стороны на словах о чем-либо договорились, а в договоре это не нашло отражения, значит, не было и никаких устных договоренностей. Фактически письменные договоры всегда отменяют предварительные устные договоренности. Процесс покупки или продажи квартиры намного упростится, если все нюансы сделки будут отражены в письменной форме.

Итак, совет: старайтесь допускать как можно меньше устных договоренностей при намерении заключить сделку, в том числе и с продавцом. Договоренности, которые остаются за рамками договора, очень часто не исполняются. Начиная от того, оставляет ли продавец мебель и заканчивая датой вселения покупателя и сроками окончательных выплат.

Вернемся к договорам оказания услуг. Читайте оба экземпляра договора, сверяйте их. Может оказаться так, что в одном экземпляре прописана одна сумма за оказание услуг, а в другом, по «забывчивости» - различная с первым экземпляром. Обнаружили несоответствие – пусть в вашем присутствии порвут документ с ошибкой и составят новый. Необходимо пронумеровать и поставить подпись на каждой странице договора, во избежание совершения подлога.

Подписывая договор с агентством, поинтересуйтесь подробным перечнем услуг, которые оно предоставляет, их стоимость, ознакомьтесь с правами и обязанностями сторон, данное право предусмотрено ст. 8 Федерального Закона "О защите прав потребителей". Данный Закон распространяется и на вас, поскольку вы являетесь потребителем сферы услуг. Попросите разрешения сделать ксерокопию проекта агентского договора и покажите ее юристу, для правовой оценки и разъяснения.

 

Вскрытие покажет

Ситуация. Сделка по купле-продаже квартиры состоялась. Осталось подписать акт приемки-передачи жилого помещения и вселиться. Но продавец не торопится передавать ключи, да и сам не выезжает из своей отчужденной квартиры, так же продавцом не соблюдается, предусмотренный договором порядок о снятии бывшего владельца и членов его семьи с регистрационного учета.

Что же делать покупателю, чтобы защитить свои права?

Елена ЖДАНОВА. Можно в судебном порядке потребовать выселения «квартиранта», ведь документ о праве собственности у покупателя уже на руках. Но понятно, что судебная тяжба затянется, а надо что-то срочно предпринять.

Если бывший хозяин квартиры не отдает ключи, то можно вызвать сотрудников МЧС или самому взломать дверь, поменять замки. Правовая ответственность при этом на покупателя возлагаться не будет, поскольку он собственник жилого помещения. Если в квартире остались какие-то вещи продавца, которые он не вывозит, тут нужно действовать осторожно. Если действовать самостоятельно, то бывший собственник может заявить, к примеру, что у него исчезла ваза из венецианского муранского стекла. Или пачка денег, припрятанная в диване. А также золото-бриллианты… Доказать это ему вряд ли удастся, но нервы потреплет основательно. Поэтому, на операцию, по освобождению квартиры, от имущества бывшего собственника, нужно пригласить участкового и свидетелей, причем не одного, а нескольких. В моей практике было, мы подстраховались и записывали все на видео.

Еще один вариант – вывезти все имущество прежнего владельца на склад. Но сначала необходимо направить продавцу письменную претензию, сообщив, что если он не освободит жилплощадь от своего имущества, оно будет вывезено. Не отреагировал – грузите в машину и отправляете на склад, однако следует делать это обязательно – в присутствии свидетелей. Далее направьте бывшему собственнику письмо, в котором уведомляете его, где находятся его вещи и сколько стоит хранение в сутки. Снова – никакой реакции? Значит, скорей всего, нет у него интереса к своему имуществу. В следующем письме поставьте бывшего владельца в известность, что вещи со склада будут отправлены на свалку. Главное – чтобы все действия были запротоколированы и обязательно в присутствии свидетелей, желательно четырех и более. При этом требуется составить акт, подписанный свидетелями, примерно такого содержания: в квартире находилось такое-то имущество, в нашем присутствии оно было вывезено на склад, расположенный по адресу:…

При проведении операции по «очищению» квартиры от имущества прежнего владельца, можно посоветовать составить видео запись, при съемке описывая подробности ваших действий, данная видео запись послужит доказательством в суде, что вы действовали в рамках закона.

Снятие с регистрационного учета, как правило, предусматривается в договоре купли-продажи, обуславливается срок, по истечении которого продавец и члены его семьи обязаны сняться с регистрационного учета, в связи с отчуждением жилого помещения.

Однако в случае упущения покупателем в договоре положения об обязанности продавца сняться с регистрационного учета, в связи с отчуждением жилого помещения, то данная обязанность возлагается на продавца законом, а именно обязанность продавца сняться с регистрационного учета предусмотрена ст. 35 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

При обращении в суд с иском о признании продавца, утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, заявленные требования будут удовлетворены в полном объеме на основании положения ст. 304 ГК РФ о праве собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Продавец взял и передумал…

Ситуация. Стороны заключили основной договор купли-продажи квартиры, скрепили подписями, документы направлены в УФРС для регистрации права собственности, поскольку договор купли-продажи и переход права собственности вступают в законную силу с момента государственной регистрации. Спустя неделю продавец по какой-то причине передумал приобретать жилое помещение и направил в регистрационную плату заявление с просьбой приостановить регистрацию права собственности. И продавец, и покупатель, в соответствии с ч. 3 ст. 19 с федерального закона «О государственной регистрации права собственности на имущество (квартиру) и сделок с ним» имеют такое право. Регистрация права собственности приостанавливается на срок не более одного месяца. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Покупатель в этой ситуации является пострадавшей стороной, т.к. им совершены все необходимые действия, направленные на приобретения права собственности, а именно уплатил аванс, внес деньги в банковскую ячейку и вдруг продавец по какой-то причине передумал продавать свою квартиру. Что делать в такой ситуации?

Елена ЖДАНОВА:

Вариант первый – можно обратиться в суд с заявлением о понуждении продавца заключить договор купли-продажи, т.к. данное право предусмотрено ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки, например услуга затрат на адвоката, эксперта.

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и являющимся одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имуществ и сделок с ним. Данное положение закреплено ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О регистрации и признании права собственности на дом, квартиру и сделок с ним».

Если суд примет решение об удовлетворении иска, то в соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор будет считаться заключенным, поскольку между сторонами, в установленной форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Вынесение судом решения об удовлетворении заявленных требований, в отношении лица, права которого нарушены, в соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О регистрации и признании права собственности на дом, квартиру и сделок с ним», послужит основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Второй вариант - согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ способом защиты гражданских прав в том числе, является признание права, поэтому можно обратиться в суд с иском о признании права собственности, поскольку все существенные условия договора исполнены, покупатель оплатил стоимость квартиры, отказ продавца не допускается. В силу требований ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Какие требования выбрать при обращении в суд выбирайте сами, однако следует отметить, что если в договоре не прописано положение о том, что договор считается выполненным после уплаты полной стоимости квартиры, то лучше обратиться в суд с требованиями о понуждении продавца заключить договор.

Недоверие к доверенности

Ситуация. Бывает, что сотрудник, которому дана доверенность на совершение каких-либо действий от имени компании, своим поведением заставляет усомниться в его добросовестности. При этом срок действия доверенности истекает еще не скоро. Тогда нужно как можно скорее прекратить действие доверенности, отменив ее на основании подпункта 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ, чтобы предотвратить возможные злоупотребления со стороны такого сотрудника - представителя или доверенного лица.

Срок действия доверенности устанавливается по желанию доверителя, но не может превышать 3 лет. Если в доверенности срок действия не указан, она действительна в течение года со дня выдачи. Доверенность, в которой нет даты ее выдачи, ничтожна в силу п. 1 ст. 186 ГК РФ.

Что же нужно сделать, чтобы отозвать доверенность?

Действие 1. Уведомьте об отмене доверенности представителя

Сделать это нужно обязательно в письменной форме поскольку данный порядок предусмотрен п. 1 ст. 189 ГК РФ. Помните, что до того момента, как представитель узнал или должен был узнать об отмене доверенности, все его полномочия по ней сохраняются на основании п. 2 ст. 189 ГК РФ. Соответственно, если он успеет, например, заключить какой-нибудь невыгодный для компании договор, то ей придется его исполнять.

Некоторые думают, что если сотрудник-представитель уволился, то его полномочия по доверенности автоматически прекращаются. Это заблуждение. Если доверенность официально не отзывалась, то у уволенного представителя остается право действовать от имени компании - бывшего работодателя. Это не раз подтверждали и суды, имеется такая практика.

Однако, надлежаще выданная доверенность не прекращает действовать, если руководитель, за подписью которого она была выдана, например уволился или отстранен от управления компанией из-за признания ее банкротом и введения процедуры конкурсного производства, поскольку ст. 188 ГК РФ четко определены действия вследствие которых доверенности прекращает свое действие.

Важно, чтобы у вас на руках были доказательства того, что представитель в курсе отмены доверенности. К примеру, если издается внутренний приказ по организации об аннулировании выданной работнику доверенности, обязательно ознакомьте его под роспись с этим приказом.

Иначе при возникновении спора, к примеру, по договору, заключенному этим работником от лица организации, суд может посчитать, что представитель на момент совершения сделки не был уведомлен об отмене доверенности, а значит, компания должна нести все обязанности по договору.

Уволившийся сотрудник, у которого на руках осталась действующая доверенность, вполне может совершить от имени организации какие-либо действия. И эти действия будут считаться совершенными самой компанией.

Если с доверенным лицом невозможно связаться или оно отказывается где-либо ставить свою подпись, направьте ему извещение об отмене доверенности телеграммой с уведомлением о вручении. Вернувшееся к вам уведомление и будет подтверждением того, что представитель извещен.

Действие 2. Заберите у представителя оригинал доверенности

Узнав об отзыве доверенности, представитель обязан сам незамедлительно вернуть ее доверителю в силу п.3 ст. 189 ГК РФ. Но далеко не все это делают. Поэтому проявите настойчивость и постарайтесь добиться возврата подлинника доверенности. Если представителю выдавалось несколько ее экземпляров, требуйте обратно их все.

Действие 3. Оповестите об отзыве доверенности всех третьих лиц, для представительства перед которыми была дана доверенность.

Согласно п. 1 ст. 189 ГК РФ это нужно сделать обязательно и тоже в письменной форме. В противном случае к третьим лицам нельзя будет предъявить никаких претензий, поскольку в силу п. 2 ст. 189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Третье лицо выдаст представителю по его запросу какие-нибудь документы или имущество (например, договоры, судебные акты, товары), предназначенные для вашей организации. Желательно задействовать весь возможный арсенал оповещения, например:

- разослать информацию об отмене доверенности заказными письмами с уведомлением о вручении всем контрагентам, а также в госорганы (к примеру, в инспекцию, суд), если доверенное лицо имело право представлять там интересы компании. Если партнеров у вас много и тратиться на обычную почту не хочется, тогда можно разослать им информацию по электронной почте, включив функцию "Уведомить о прочтении". Главное, чтобы у вас было хоть какое-нибудь подтверждение, что третьи лица извещены;

- разместить, соответствующую информацию на сайте организации;

- дать объявление в газете, что такая-то доверенность недействительна с такого-то числа.

При отмене нотариально заверенной доверенности не нужно сообщать об этом нотариусу, удостоверившему ее.

А вообще во избежание возможных проблем я советую:

- не выдавать доверенности с широкими полномочиями. Наоборот, постараться максимально конкретизировать полномочия представителя, например получение конкретного товара у конкретного поставщика;

- выписывать доверенность на самый короткий срок.

Ведь если человек, даже не из подлости, а по глупости, заключит кучу нежелательных договоров, отвечать по ним придется организации.

Елена ЖДАНОВА:

К сожалению, заметки в газетах, информация в Интернете и сюжеты на телевидении о случаях мошенничества на рынке недвижимости, а также судебные споры, связанные с приобретением жилья, стали постоянным явлением нашей жизни. Поэтому рынок недвижимости - это сфера, требующая наблюдательности, внимательности к мелочам, логического мышления.

-Мошенники используют разные схемы продаже квартиры по доверенности от имени собственника, поэтому к документам необходимо проявлять особую внимательность, чтобы не оказаться без жилья.

Ситуация:собственник предоставил квартиру, для временного проживания за плату ранее незнакомому лицу, которое в отношениях с собственником действовало под чужим именем. Полученная, таким образом, для временного проживания квартира была продана вам с использованием поддельной доверенности, выполненной от имени собственника. При данных обстоятельствах если жилое помещение выбыло из владения собственника помимо его воли, то оно подлежит истребованию у последнего собственника на основании ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку, доверенность может быть отозвана собственником к моменту заключения сделки, желательно непосредственное общение покупателя с собственником жилья и его присутствие при совершении сделки.

К тому же, если приобретать квартиру на прямую, у собственника, без посредничества и участия риэлторов, то недвижимость будет стоить дешевле. Чтобы облегчить процедуру оформления и сбора документов можно привлечь юриста или риэлтора за вознаграждение, определенного договором об оказании услуг, тогда вы ни чем не рискуете.

Ситуация 2: вы приобрели квартиру у собственника, но там проживает член семьи бывшего собственника и освобождать занимаемое жилое помещение не собирается.

Считая себя полноправным собственником, вы обращаетесь в суд с иском о выселении бывшего члена семьи собственника.

В силу ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации). Каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения, данная норма права не устанавливает.

Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно положений ЖК РФ, равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

То есть, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна бывший член семьи исходил из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища, следовательно, право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

В данном случае необходимо обратиться в суд с иском о признании договора недействительным и обязании контрагента возместить, причиненные покупателю убытки.

Поскольку п. 1 ст. 558 ГК РФ, ч. 1 ст. 178 ГК РФ установлено, что существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Несоблюдение указанного существенного условия может повлечь признание недействительным заключенного договора купли-продажи жилого помещения вследствие введения контрагента в заблуждение относительно качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

При признании сделки недействительной по указанному основанию к ней применяются правила ч. 2 ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которыми каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Пример с доверенностью показателен тем, что работники Росреестра, допустившие регистрацию сделки с использованием поддельных правоустанавливающих документов на продаваемое жилое помещение, ни за что не отвечают. Они не следственный орган.

В этом случае необходимо было провести тщательный осмотр представленных документов на недвижимое имущество самим, привлечь адвоката по недвижимости, убедиться в действии доверенности и намерении продавца заключить договора купли-продажи квартиры. Чтобы убедиться в подлинности документов, не бойтесь требовать у агента, контрагента и риэлтора или собственника личного присутствия при получении выписок из домовых книг, выписок из Росреестра и т.д., опросите соседей с целью получения информации о недвижимости.

Требуйте, подписание основного договора купли-продажи только лично продавцом и никак иначе. Подписание договора по доверенности от продавца полностью исключите (хотя закон позволяет совершать такие сделки). Нотариальная доверенность является юридическим инструментом, но теряет свой правовой статус в случае смерти доверителя, признания его недееспособным или ограниченно дееспособным, или безвестно отсутствующим, а также в случае письменного заявления о прекращении выданной доверенности. Поэтому, для вашего же спокойствия, продавец должен присутствовать на сделке лично. Так что, мой совет - вообще не покупать по доверенности от продавца. И лично являться на сделку и подписывать такой важный документ, как договор купли-продажи.

Доверенность всегда заверяется у нотариуса. Но по закону о нотариате нотариус отвечает только за заверение подписи доверителя. Он должен сверить данные паспорта, побеседовать с человеком, убедиться, что он адекватен. Но нотариус не правоохранительный орган, не врач-психиатр. Он не сможет отличить, например, поддельный паспорт от настоящего, или определить, болен ли человек шизофренией, какой-нибудь скрытой формы.

Если оформляете доверенность, то только целевую - на выполнение конкретных действий, осуществление определенных этапов сделки. Доверить другим можно, к примеру, сбор документов, оказание юридической помощи, но не на подписание договора-купли продажи и уж точно – без права получения денег.

Если все-таки доверили другому лицу совершение сделки, но почувствовали неладное, возникли какие-то сомнения, срочно отзывайте доверенность. Надо пойти к тому же нотариусу, написать заявление с просьбой отозвать доверенность, заплатить за это 1 – 1,5 тыс. руб. И тогда тот, кому перестали доверять, что бы он ни делал, какие бы действия не совершал с вашей недвижимостью, будут считаться недействительными. Документ об отзыве доверенности поможет защитить свои права в суде, если до него дойдет дело.

Человеку, который уже стал жертвой того, кому доверил, следует обращаться за помощью к юристу, в правоохранительные органы.

Совет. Бывает, что собственник осознано, подделывает доверенность, ставя иначе подпись, например другой рукой, или вообще автограф отличен от оригинала. В этом случае подлинность доверенности и подтверждение, что именно собственник подписывал доверенность, можно установить через суд, путем проведения почерковедческой экспертизы, сделка будет признана действительной. Если посредник исчез, с вашими денежными средствами, пока шло судебное разбирательство, то придется обращаться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества в отношении продавца и его представителя, возможно испугавшись уголовного наказания к вам вернуться ваши деньги.

Нюансов при совершении сделок с жильем достаточно много, однако тщательная проверка документов на жилое помещение, которое планируется приобрести, является непреложным правилом.

Кроме документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение, необходимо проверять, кто, а также на каких основаниях зарегистрирован в нем по месту жительства, кто имеет право пользования этим жилым помещением, и придавать выясненным обстоятельствам надлежащее значение.

Не отдавай оригиналы

Ситуация. Например, вы заключили с риэлтерским агентством договор об оказании услуг по продаже квартиры, и на основании условий договора отдали оригиналы документов о праве собственности на ваше имущество. Прошло время, покупателя на вашу квартиру риэлторы не нашли, и ваш сосед или друг изъявил желание приобрести у вас квартиру. Вы идете к риэлторам и просите вернуть вам оригиналы документов на квартиру, а они отказываются, ссылаясь на то, что вы должны оплатить их услуги. Вы естественно отказываетесь, поскольку покупателя вам не нашли, но документы вам не возвращают. Что делать? Можно через суд истребовать документы из незаконного чужого владения, но вы потратите много времени на судебные тяжбы. Предоставьте копии и оригиналы для сверки.

Елена ЖДАНОВА:

- Советую никому не отдать оригиналы документов. Лучше их держать при себе. Какие-то можно восстановить, но на это уйдет время. Например, на восстановление правоустанавливающих документов через Росреестр понадобится не меньше двух месяца. И время для разрешения возникших конфликтов может быть упущено. А какие-то оригиналы документов вообще восстановлению не подлежат. К примеру, расписки о получении денег. Допустим, покупатель недвижимости заплатил аванс продавцу через риэлтерское агентство или частного маклера, а документ, подтверждающий факт оплаты остался у риелтора, этот факт может служить основанием для суда об отказе в удовлетворении требований о признании права собственности, поскольку существенным условием договора купли-продажи является цена. Даже если на руках есть копия, она для суда не является доказательством, по денежно-финансовым расчетам поскольку статье 66 ГПК РФ установлено, что суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств. Поэтому храните их у себя, никому не отдавайте. Если уж крайне возникнет необходимость отдать в другие руки, то хотя бы обязательно – по расписке, которую тоже берегите, как зеницу ока.

Иногда при заключении эксклюзивного договора риэлтерская компания настаивает на передаче ей оригиналов правоустанавливающих документов. Понятно, что тем самым они хотят себя обезопасить, чтобы клиент был только их, и не обращался в другие агентства. Ведь суть эксклюзивного договора в том, что в период его действия заниматься продажей вашей квартиры может только одно агентство. И требуют передачи правоустанавливающих документов на хранение агенту, чтобы быть уверенными, что в последнюю минуту клиент не откажется от сделки, и проделанная работа – реклама квартиры, поиск покупателя и т.д. не пропадет даром. Но это риски самих риэлтерских компаний. Может быть, лучше поискать другую? Но если хотите иметь дело именно с таким агентством, предложите заплатить комиссионные за их хлопоты, но оригинал лучше не отдавать. Это все равно, что свой паспорт отдать в чужие руки. Или - сделайте правоустанавливающие нотариально удостоверенные копии документов, которые требует риэлтерская компания

Иногда мы у своих клиентов тоже просим оригиналы документов (свидетельства, договора, расписки, выписки и т.д.), при этом, мы составляем акт приема-передачи и несем ответственность за их сохранность. Оригиналы нужны для того чтобы предоставить их вместе с копиями в суд, поскольку судья может заверить копии, представленных документов лишь убедившись в их подлинности, негативно относясь к копиям документов заверенными нотариусом. В силу статьи 55 ГПК РФ, доказательствами по делу могут быть сведения, получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Если вы все-таки согласитесь передать оригиналы в случае заключения эксклюзивного договора, обязательно поинтересуйтесь, где будут храниться ваши документы, как будет обеспечена их сохранность. И обязательно возьмите расписку, в которой должно быть сказано, кому именно передаете документы, с какой целью и на какой срок.

Главный совет – при заключении сделки купли-продажи недвижимости обращайтесь для их сопровождения в крупные агентства недвижимости либо к юристам (адвокатам по недвижимости). Кстати, лучше обращаться именно к юристам, а не к риелторам, поскольку основная цель риэлторов – продать квартиру и получить свои деньги, а юриста – сопроводить сделку с наименьшими потерями для клиента, его гонорар не зависит от исхода сделки.