Ипотечные сделки в современных условиях

(Статья адвоката Ждановой Е.В.)

В последнее время в стране проявляется рост ипотечных сделок,где в качестве залога рассматривается нежилая недвижимость. Банки предлагают серьезные программы кредитовании. Помогая заемщикам получить ипотечные кредиты, мы сталкиваемся с желанием заемщиков оспорить договора ипотеки. Кредитные обязательства выполнять надо. Поэтому, в данной статье я хотела бы остановиться на вопросах юридического характера.

В соответствии с п.1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 ФЗ."Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре о залоге должны быть указаны предмет залог, его оценка, существо, размер, срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ,Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ" разъяснено:существенными условиями договора о залоге являются предмет залога,его оценка, существо, размер, срок исполнения обязательства,условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Аналогичные нормы есть в п. 1 ст. 9 ФЗ"Об ипотеке (залоге недвижимости)". В силу п.4 обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения, срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата, место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие условия ее определения.

Пример из Арбитражной практики: банк и общество заключили договор об открытии кредитной линии для пополнения оборотных средств. Позднее, компания-залогодатель и банк-залогодержатель подписали договор последующей ипотеки, предметом которого является передача истцу в залог принадлежащего ответчику недвижимого имущества и земельного участка. В Дополнительных соглашений к кредитному договору стороны изменяли процентную ставку за пользование кредитом, срок их уплаты. Договор последующей ипотеки зарегистрирован УФРС. Однако, дополнительные соглашения о внесении изменений в договор ипотеки сторонами заключены не были. Таким образом, в договоре ипотеки не согласованы размер, срок исполнения основного обязательства, оценка предмета ипотеки, установленные в кредитном договоре с учетом дополнительных соглашений, что влечет незаключенность договора ипотеки.

Иной пример. ФАС Московского округа 19 мая 2010 года было рассмотрено дело по иску участника сделки С.Х. к обществ, к банку о признании договора ипотеки недействительным. Суд отказал в иске: сделка заключена одним из супругов, одновременно действующим как генеральный директор ООО, единственным участником Общества является другой супруг, 100% долей в Обществе являются общим имуществом супругов. Суд счел, согласно ст. 45 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", что банк не знал и не должен был знать о наличии разногласий между супругами в отношении совершения сделок, затрагивающих принадлежащие им права на доли участия в обществе. Истец супруг генерального директора, утверждал, что договор об ипотеке отвечал признакам сделки:с заинтересованностью, поскольку со стороны ООО был подписан генеральным директором С.К, который в момент подписания договора являлся супругом С.Х..; крупной сделки, балансовая стоимость залогового имущества составляет более 25% общей стоимости активов ООО. Суд руководствовался ст. 35 СК РФ: при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такая сделка, может быть признана судом недействительной, если доказано, что другая сторона в сделке знала\заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона, иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В примерах заключения сделок с залогом – земельные участки, надлежит руководствоваться ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 3 ст. 340 ГК РФ: ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 предусмотрено, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо выступающее в роли залогодателя здания, является собственником\арендатором соответствующего земельного участка. При этом если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, то такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 Кодекса).