Законные способы улучшения жилищных условий

в комментариях адвоката Ждановой Елены Валерьевны

 

Право на жилье гражданам РФ гарантирует 40-я статья Конституции России. При этом она устанавливает, что: «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами».Действующий Жилищный кодекс РФ развивает это положение Основного закона нашей страны. Кроме того государством предусматриваются программы, которые являются средством поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Особенности признания граждан нуждающимися или малоимущими.

В соответствии со ст. 51 Жилищного кодекса РФ нуждающимися признаются граждане:

 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника (т.е. вообще не имеющие жилья);

2) в случае проживания по договору социального найма или в жилых помещениях на праве частной собственности и обеспеченные общей площадью жилья на одного человека менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям (т.е. непригодном для проживания);

4) проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним невозможно, и не имеющие иного жилого помещения. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

              Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи (ч. 2 ст. 49 ЖК). Учитывается лишь то имущество, которое подлежит налогообложению: недвижимость, автомобиль и др.

Семья (одиноко проживающий гражданин), среднедушевой доход которой (доход которого) ниже величины прожиточного минимума (4330 р. для города Москвы), установленного в соответствующем субъекте Российской Федерации, считается малоимущей (малоимущим) и имеет право на получение социальной поддержки.

Кроме описанных выше категорий, есть граждане, имеющие право на постановку на учет вне очереди: Так, право на внеочередное получение жилья имеют дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, семьи, пострадавшие от стихии, жильцы ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению, инвалиды чернобыльской катастрофы, инвалиды ВОВ I группы, семьи при рождении близнецов, одинокие матери и др.

При этом минимальный размер площади жилого помещения (норма предоставления), исходя из которого определяется размер общей площади жилья, устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутой обеспеченности граждан жильем (ч.1 и 2 ст. 50 ЖК).

Документы, необходимые для постановки на учет по улучшению жилищных условий:

•        заявление; 

•        паспорт, свидетельство о рождении (для несовершеннолетних граждан, не достигших 14 лет), иные документы, устанавливающие личность заявителя, при отсутствии паспорта или свидетельства о рождении; 

•        свидетельство о браке (о расторжении брака); 

•        документы об имеющихся у заявителя льготах (медицинская справка об инвалидности, дающие право на первоочередное, внеочередное предоставление жилого помещения или право на дополнительную жилую площадь;

•        документы о наличии у заявителя и членов его семьи на праве собственности либо праве самостоятельного пользования иного жилого помещения, расположенного вне пределов города Москвы.

С недавних пор постановка на учет москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, облегчилась и осуществляется в режиме "одного окна", расположенного в каждом муниципальном округе.

Итак, что необходимо сделать:

Собрать необходимые документы и написать заявление в управу района по месту жительства. Служба "одного окна" в течение 10 дней соберет необходимые документы и передаст их на рассмотрение в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, которое также в течение 10 суток проанализирует документы. По закону отводится пять дней на подготовку материалов по результатам анализа для рассмотрения их на общественной жилищной комиссии. Далее в течение трех дней решение о постановке на учет или отказе примет глава управы района. Департамент жилищной политики и жилищного фонда в течение одного дня оформит извещение и передаст его в службу "одного окна" управы района. Извещение выдадут Вам лично или отправят по почте.

Закон города Москвы от 14 июня 2006 года №29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»  определяет основания для признания жителей города Москвы нуждающимися в жилых помещениях:

1) размер площади жилого помещения, приходящейся на каждого члена семьи заявителя, составляет менее учетной нормы;

2) заявители проживают в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для постоянного проживания и ремонту и реконструкции не подлежащими, независимо от учетной нормы площади жилого помещения;

3) заявители являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, указанными в приложении 2.1 к настоящему Закону;

4) заявители проживают в домах, в которых отсутствует хотя бы один из видов удобств, указанных в приложении 1 к настоящему Закону, независимо от учетной нормы площади жилого помещения;

5) заявители не являются собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, не обладают самостоятельным правом пользования жилыми помещениями, независимо от учетной нормы площади жилого помещения (за исключением лиц, для которых город Москва является местом пребывания).

Жители города Москвы признаются нуждающимися в жилых помещениях при наличии хотя бы одного из оснований, указанных выше, если они:

1) подали заявление о признании их нуждающимися в жилых помещениях в порядке, установленном настоящим Законом;

2) имеют гражданство Российской Федерации;

3) проживают в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет;

4) не совершали за пять лет, предшествующих подаче заявления, действий, повлекших ухудшение жилищных условий, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях;

5) признаны малоимущими в порядке, установленном законом города Москвы.

_____________________________________________________________________

I.             Жилищный кодекс предусматривает следующие способы обеспечения граждан жильем:

                                 По договору социального найма

В главе 7 раздела III Кодекса установлены основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Обязательным условием получения права на предоставление бесплатной квартиры из государственного или муниципального фонда является признание граждан малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

                                               По договору краткосрочного найма

Жилые помещения по договорам краткосрочного найма предоставляются гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, зарегистрированным по месту жительства в городе Москве более 10 лет, проживающим в квартирах коммунального заселения или занимающим жилые помещения менее учетной нормы на человека (10 кв.м.) до подхода очереди, а также на период до проведения строительных работ или сноса жилых домов в порядке, установленном действующим законодательством. При отсутствии граждан, указанных в первом абзаце настоящего пункта, жилые помещения по договору краткосрочного найма могут быть предоставлены иным гражданам, местом жительства которых является город Москва, в порядке, установленном законодательством города Москвы.

Жилая площадь по договору краткосрочного найма предоставляется сроком до одного года без регистрации по месту жительства.

Договор краткосрочного найма жилого помещения является соглашением, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение для проживания во временное пользование. Наниматель должен использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. Граждане, желающие вселиться в освободившиеся жилые помещения в отселяемых домах на условиях краткосрочного найма, обращаются с заявлениями в Управление муниципального жилья.

Основанием для заключения договора краткосрочного найма является распоряжение префекта или уполномоченного им лица о предоставлении жилой площади по конкретному адресу, оформленное в соответствии с рекомендацией общественной жилищной комиссии при префектуре.

Предоставление жилого помещения по договору краткосрочного найма не влечет передачи права собственности на него и его выкуп. Предоставленное жилое помещение не подлежит приватизации.  

Обеспечение служебным жильём

Общие положения о служебном жилье.

В соответствии со статьей 92 ЖК РФ служебные жилые помещения отнесены к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Но к служебным жилым помещениям относятся только отдельные квартиры! Служебным жильем не могут стать комнаты, бытовки в казарме, учебные классы и т.п. (Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений").

Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, где проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. А в многоквартирном доме служебными жилыми помещениями могут быть как часть, так и все жилые помещения дома.

             Согласно п. 1 комментируемой статьи служебные жилые помещения могут предоставляться исключительно в виде отдельной квартиры.
Категории граждан, которые вправе получать служебные жилые помещения, устанавливаются: органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации; органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в жилищном фонде субъекта Российской Федерации; органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде. (Глазов В.В.)

              Пункт 3 ст. 104 ЖК РФ установил, что срок действия договоров найма служебного жилья соответствует сроку трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение указанных обстоятельств служит основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Следует отметить, что в ЖК РФ установлено достаточно узкое понятие служебного жилья. Ведь служебным жильем признаются только жилые помещения, предоставленные по решению органов государственной власти или местного самоуправления в связи с указанными в ст. 93 ЖК РФ основаниями.

Жилое помещение, предоставленное частным юридическим лицом своему работнику, не признается служебным. Предоставление такого помещения производится на основании договора коммерческого найма жилого помещения либо на основании договора безвозмездного пользования жилым помещением. К пользованию такими помещениями применяются соответствующие правила.

Нельзя выселить из служебных жилых помещений без предоставления другого жилья:
– членов семьи военнослужащих (должностных лиц органов внутренних дел, органов государственной безопасности, таможенных органов), погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
– пенсионеров по возрасту;

– инвалидов из числа военнослужащих, ставших инвалидами I и II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо полученных вследствие заболевания, связанного с пребыванием на военной службе.

То есть граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Категории таких граждан устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ (статья 98 ЖК РФ).

 

Обеспечение служебным жильем военнослужащих.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (далее – Закон о статусе военнослужащих) право на жилье имеют все военнослужащие-контрактники.Но только некоторые категории военнослужащих приобретают право на свою квартиру по истечении первых 5 лет военной службы, другие – после 20 лет или после увольнения с военной службы по уважительным основаниям. А кто-то может воспользоваться только государственными жилищными сертификатами или ипотечным кредитом.

Наряду с военнослужащим право на получение жилых помещений имеют также члены их семей. К ним, согласно пункту 5 статьи 2 Закона о статусе военнослужащих, отнесены:
– супруга (супруг);

– несовершеннолетние дети;

– дети старше 18 лет, ставшие инвалидами до достижения ими возраста 18 лет;

– дети в возрасте до 23 лет, обучающиеся в образовательных учреждениях по очной форме обучения;

– лица, находящиеся на иждивении военнослужащих;

– иные члены семьи согласно федеральным законам и иным нормативно-правовым актам.

       Например, согласно статье 69 Жилищного кодекса РФ при предоставлении жилого помещения по договору социального найма к членам семьи относятся проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети и родители – граждане РФ.  А другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, только если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях членами семьи нанимателя в судебном порядке могут быть признаны и другие лица.

       Именно положения статьи 69 ЖК РФ и должны применяться при определении права семьи военнослужащего на предоставление того или иного жилого помещения. Об этом сказано в пункте 22 постановления Пленума Верховного суда РФ от 14 февраля 2000 г. N 9 "О некоторых вопросах применения судами законодательства о воинской обязанности, военной службе и статусе военнослужащих" (далее – Постановление № 9).

        Основания и порядок обеспечения военнослужащих жильем, наряду с нормами Закона о статусе военнослужащих, регулируются и жилищным законодательством. На это особо указано в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда № 9.

        Перевод обязательств государства перед военнослужащими в жилищной сфере из натуральной (предоставление квартиры) в денежную форму расширило возможности военнослужащих самостоятельно принимать решение по выбору места проживания, качеству и размеру приобретаемого жилья.

         Возможность приобретения жилья в собственность с помощью ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, даже до окончания срока службы, а также выбора месторасположения и размера жилья является одной из новых форм реализации военнослужащим права на жилище.

         Напомним, что ипотечный кредит – это целевой долгосрочный кредит, который предоставляется физическому лицу под сравнительно низкий процент для строительства или покупки жилья. Обычно приобретенное жилье закладывается банку до возвращения кредита и процентов по нему. А государственный жилищный сертификат – это именное свидетельство, которое удостоверяет право увольняемого военнослужащего на получение безвозмездной целевой субсидии на приобретение жилья. Государственный жилищный сертификат не является ценной бумагой.

         Еще возможно обеспечение военнослужащих жильем путем приобретения жилых помещений военными учреждениями (за счет внебюджетных источников), местными органами власти (обеспечивают сотрудников военных комиссариатов и др.) и организациями (обеспечивают жильем сотрудников военных представительств, военнослужащих внутренних войск).

          Обратите внимание: согласно внесенным в Закон о статусе военнослужащих изменениям сейчас военнослужащие не могут использовать такие варианты обеспечения их жилыми помещениями, как получение безвозмездной финансовой помощи на приобретение жилья или на его строительство. Улучшение жилищных условий военнослужащих производится на общих основаниях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

           В любом случае согласно действующему законодательству любой из военнослужащих по контракту должен быть обеспечен жильем в трехмесячный срок со дня прибытия на новое место службы. Здесь, конечно, говорится о служебных жилых помещениях. А военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 г. и совместно проживающие с ними члены семей, на первые пять лет службы могут быть размещены в служебных жилых помещениях или общежитиях. Такие помещения закрепляются за учреждениями соответствующих силовых министерств и ведомств.

           Служебное жилье предоставляется с учетом права военнослужащего и (или) членов его семьи на дополнительную жилую площадь.

           Необходимо учитывать, что в закрытых военных городках весь жилой фонд является служебным. И в связи с этим военнослужащие и проживающие с ними члены семей на весь срок службы в таких городках обеспечиваются исключительно служебным жильем вне зависимости от права на получение своего жилья. К закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, и отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечень закрытых военных городков Вооруженных Сил РФ и органов ФСБ России утвержден распоряжением Правительства РФ от 1 июня 2000 г. N 752-р, а Перечень закрытых военных городков ФСО России – распоряжением Правительства РФ от 15 июля 1999 г. N 1132.С военнослужащим, которому предоставляется такое жилье, заключается договор найма служебного помещения, в котором определяется порядок предоставления жилья, его содержания и освобождения. Типовая форма договора утверждена Постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г. N 487 "Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба".

После увольнения с военной службы гражданин в некоторых случаях может приобрести право на свое жилье. Но если этого не произошло и (или) военнослужащего обеспечили другим жилым помещением, он должен в трехмесячный срок освободить предоставленное служебное помещение.

II. В настоящее время существует ряд городских и федеральных программ, которые предусматривают возможность улучшения жилищных условий гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся:

1.             Целевая федеральная программа: "Молодой семье - доступное жилье".Условия: члены молодой семьи должны быть гражданами РФ; хотя бы один из супругов должен проживать в городе Москве не менее 10 лет и быть признанным нуждающимся в жилье; семья должна иметь детей; оба супруга (или не полная семья) должны быть не старше 35 лет. Если в семье нет детей, то зарегистрированный брак должен быть продолжительностью не менее одного года. При этом помимо постановки на учет в качестве "нуждающихся", молодая семья должна иметь доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях. Только в этом случае она может рассчитывать на участие в программе и получение государственной субсидии на жилье. Субсидия может быть использована на:

•        приобретение жилья;

•        строительство индивидуального жилого дома;

•        уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита;

•        погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным раньше, чем была получена субсидия;

•        осуществление последнего платежа в счет уплаты паевого взноса молодой семьей, которая является членом жилищного накопительного кооператива и для которой кооперативом приобретено жилое помещение.

Размер субсидии составляет не менее 35% расчетной стоимости жилья для молодой семьи, не имеющих детей, и не менее 40% для молодой семьи с детьми (в том числе для неполной молодой семьи, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более.

Расчетная стоимость жилья для определения размера субсидии определяется:

СтЖ= Нм*Нст,

где СтЖ- расчетная стоимость жилья, Нм- норма метража (для семьи из 2 человек составляет 42 кв.м., для семьи численностью 3 и более человек - по 18 кв.м. на каждого члена семьи.), Нст - норматива стоимости 1 кв.м. В свою очередь, норматив стоимости кв.м. рассчитывается на основании методики Минрегионразвития отдельно по каждому муниципальному образованию с учетом цен на рынке жилья и стоимости строительства в данном образовании.

       Для того чтобы принять участие в программе, молодая семья подает в орган местного самоуправления по месту постоянного жительства следующие документы:

( Для города Москвы – Управа района)

•        заявление в 2 экземплярах (один экземпляр возвращается заявителю с указанием даты принятия заявления и приложенных к нему документов);

•        документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;

•        свидетельство о браке (на неполную семью не распространяется);

•        документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий;

•        документы, подтверждающие признание молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии;

•        выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.

Орган местного самоуправления организует работу по проверке сведений, содержащихся в документах, и в 10-дневный срок с даты представления этих документов принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей подпрограммы. О принятом решении молодая семья письменно уведомляется органом местного самоуправления.

После того, как семья вступит в программу «молодая семья» она получает именное свидетельство, срок действия которого 2 месяца с даты его выдачи. Полученный сертификат сдается владельцем в банк-партнеру федеральной программы. После чего открывается именной банковский счет, предназначенный для зачисления субсидии. В этом банке возможно получение кредита молодой семьей, в дополнение к субсидии. Недвижимость, приобретаемая в кредит по ипотеке, становится собственностью заемщика, но оформляется в залог банку.

 

2.     Социальная ипотека

К сожалению, не все могут воспользоваться ипотекой коммерческих банков и при этом - нет возможности получить государственную субсидию на жилье. В таком случае можно рассмотреть Социальную ипотеку, то есть улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).

В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться «очередники», а также молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр.

Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

•        дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту (предоставление государственного или частного дополнительного финансирования, пособия (дотации) на покрытие расходов  для сбалансирования бюджетов).

•        предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;

•        продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

Получить жильё по договору социального найма, а также стать участниками городской и федеральных программ могут лица,  которые являются нуждающимися и малоимущими  в установленном законом порядке.

В Москве реализуется две схемы социальной ипотеки.

Во-первых, ведется строительство по городскому заказу и льготники могут приобрести жилье по его себестоимости. Это приблизительно в 2 раза дешевле, чем жилье по рыночным ценам. Вторая схема – это предоставление субсидий для оплаты первоначального взноса. То есть, можно получить безвозмездную субсидию, добавить к ней ипотечный кредит, 10% собственных средств, и приобрести подходящее жилье. Правда, в этом случае придется заплатить рыночную цену жилья. Обе программы столичной социальной ипотеки рассчитаны на очередников.

2.1.    Социальная ипотека для военных

Всероссийская программа "Военная ипотека" направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. В программе могут участвовать военнослужащие, которые заключили первые контракты о прохождении военной службы с 1 января 2005 года.

Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует в программе, перечисляется некоторая сумма денег. Конкретный размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита.

3.          Бездотационные дома

Бездотационный жилищный фонд, или бездотационные дома (далее — БДД), - одно из подразделений городского фонда коммерческого использования жилья.

Он образован в соответствии с постановлением столичного правительства от 5 августа 2008 г. № 708-ПП «О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма».

Дома, о которых идет речь, относятся к жилищному фонду коммерческого использования (ст. 19 ЖК РФ). В его состав входят жилые помещения, предоставляемые собственником гражданам для проживания в них на условиях возмездного пользования.

Что же такое бездотационный дом?

1. Бездотационный режим содержания (включая амортизацию).

Бездотационный дом — дом, который сам себя окупает.

Если собственники и наниматели единственного жилья в Москве оплачивают только часть фактических расходов на содержание и ремонт жилых помещений (остальное дотируется из городского бюджета), то наниматели в бездотационном доме полностью содержат свое жилье на свои средства. В этом случае город не несет никаких дополнительных затрат на его содержание.

2. Бездоходность содержания.

Город, формируя сеть бездотационных домов, не преследует цель создания источника для наполнения городского бюджета, он не зарабатывает на этой категории жилья. Для таких домов устанавливается нулевая рентабельность, соответствующая бездоходному режиму использования.

3. Локализация всех жилых и нежилых помещений бездотационного дома в рамках одного жилого здания.

То есть это обязательно отдельный многоквартирный дом (именно дом целиком, а не какая-то его часть, например подъезд или квартира).

Все жилые помещения в бездотационных домах, находящихся в собственности города, предоставляются по договорам найма, без права их продажи или приватизации (срок договора – 5 лет).

Важно помнить: площадь жилого помещения, предоставляемого на условиях найма в бездотационном доме, должна составлять не менее 18 кв. метров на каждого из членов семьи, но не более комнаты на человека.

 

Программа бездотационного жилищного фонда  — возможность снять жилье у государства — уже реализуется в г. Москве.

Что это за программа? Кто может воспользоваться  услугой съема квартиры у государства?

Жилье в бездотационных домах предоставляется тем очередникам, кто не в состоянии или не желает приобретать жилье в собственность, однако не хочет ждать бесплатного получения квартиры в порядке очереди. И в то же время уровень доходов достаточен для оплаты содержания предоставленных помещений по полной стоимости.

На жилье в бездотационном доме могут рассчитывать:

- москвичи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года.

- иные граждане, не состоящие на жилищном учете, на основании распорядительных документов правительства Москвы. К «иным» могут относиться, например, студенческие семьи, семьи молодых преподавателей и научных сотрудников, отвечающие требованиям, установленным постановлением правительства Москвы от 8 апреля 2008 г. № 278-ПП (в ред. от 27.01.2009 № 44-ПП) «О проведении эксперимента по коммерческому использованию жилого дома по адресу: пос. Щербинка, мкр. 1, корп. 7 для предоставления жилых помещений в нем студенческим семьям, семьям молодых преподавателей и научных сотрудников государственных гражданских вузов, расположенных в городе Москве».

 

Возможны следующие варианты проживания в БДД:

- без снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В этом случае договор найма будет суммарно заключен на период, необходимый для получения права на предоставление субсидии для приобретения или строительства жилых помещений в размере 70% от нормативной стоимости жилья для семьи данного состава и численности. Продолжительность такого периода установлена Законом города Москвы от 14 июня 2009 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и составляет 10 лет. Иными словами, если с учета семья не снимается, то договор с ней будет заключаться до тех пор, пока не наступит право на получение максимальной субсидии на покупку или строительство жилья. После чего семья может выбирать: либо оформить субсидию и приобрести жилье на рынке, либо, если ее этот вариант не устраивает, вернуться в очередь на получение жилья по социальному найму, которое будет предоставлено в сроки, учитывающие время найма жилья в бездотационном доме.

- со снятием с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В этом случае договор найма с нанимателем будет заключен на 5 лет с правом перезаключения на новый срок на тех же условиях. Причем перезаключаться он может неограниченное число раз, если человек соблюдает все условия проживания. Таким образом, семье, снявшейся с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий и выбравшей постоянное проживание в бездотационном доме, как основной способ улучшения своих жилищных условий, будет предоставлено право бессрочного пользования жилплощадью. Город гарантирует, что граждане, строго выполняющие условия договора найма жилого помещения, всегда будут иметь преимущественное право заключения договора на новый срок. Причем семья может по своему желанию заменить занимаемое жилье на другое. Например, если изменился состав семьи, или необходимо поменять адрес в связи с переменой места работы — если у города есть ресурсы, семье могут предоставить другую квартиру: побольше или по другому адресу.

           В том и другом варианте жилое помещение в БДД предоставляется гражданину и членам его семьи по договору найма сроком до 5 лет (это максимальный срок для такого договора, установленный Гражданским кодексом РФ). При этом нанимателю предоставляется право неоднократного заключения договора на новый срок при выполнении им и членами его семьи условий договора.

          Ему может быть предоставлено иное жилое помещение (с правом его выбора) в одном из домов сети БДД (при условии, если необходимая жилплощадь есть в наличии).

          Поселиться в бездотационном доме можно как по месту жительства, так и по месту пребывания. При этом наниматель квартиры в сети БДД и члены его семьи обладают такими же правами и обязанностями, как наниматель иных жилых помещений в городском жилищном фонде.

Это:

- регистрация в данной квартире по месту жительства, в том числе — родственников на основании разрешения наймодателя (Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы);

- проведение текущего ремонта и т. п.

Какой из этих вариантов выбрать — обосноваться в бездотационном доме (на всю оставшуюся жизнь или до подхода очереди) — граждане решают сами. Это право остается за ними.

Кто имеет право воспользоваться программой БДД? Кто может снимать жилье у государства?

1.      Первая группа - это очередники-москвичи на жилье.

Еще одна категория москвичей, которая тоже вправе участвовать в проекте БДД- студенческие семьи и семьи молодых преподавателей, научных сотрудников московских вузов. Именно для таких семей построен дом в поселке Щербинка (ул. Брусилова, д. 7). Кандидатуры будущих жильцов представляет Совет ректоров вузов Москвы и Московской области.

Каковы условия предоставления жилых помещений студенческим семьям?

- оба супруга студенческой семьи должны находиться на 1−3-м году обучения в вузе при 4-летнем обучении, на 1−4-м году обучения при 5-летнем обучении и на 1−5-м году обучения при 6-летнем обучении;

- один из супругов обязательно должен постоянно проживать в Москве и состоять на жилищном учете по месту жительства в столице, а другой может не иметь постоянного места жительства в Москве;

- семьи должны состоять из супругов - граждан Российской Федерации в возрасте до 35 лет. Введение возрастного ценза для участия в проекте корреспондируется с условиями участия в программе «Молодой семье - доступное жилье».

В этом доме также могут проживать молодые преподаватели и научные сотрудники. При этом один из супругов в такой семье должен состоять в трудовых отношениях с государственным вузом, расположенным в Москве.

Особенность студенческого дома — все квартиры в нем меблированы и оборудованы, то есть полностью готовы для проживания- вселяйся и живи.

Жилье в таком доме предоставляется по договорам краткосрочного найма сроком на 11 месяцев, но с возможностью его дальнейшей пролонгации. В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации максимальный срок договора — до 1 года (с возможностью его последующей пролонгации, но пролонгация не сохраняется в связи с прекращением трудового договора, окончанием ВУЗа))

Срок действия такого договора отвечает особенностям проживания данной категории граждан в период их обучения в соответствующем учебном заведении.

 

Кому в первую очередь сдается жилье в аренду от государства?

Жилье по программе БДД в первую очередь предоставляется очередникам, которые согласны сняться с жилищного учета. Вторым пунктом идут те, кто готов поселиться, оставаясь в очереди на жилье по социальному найму. У всех очередников учитывается год постановки на жилищный учет, метраж жилплощади, а также — где они проживают (в отдельной квартире, в коммуналке или общежитии). А при прочих равных условиях приоритет отдается тем, кто ранее подал заявление в установленном порядке на проживание в бездотационном доме в управление Департамента в административном округе.

Обязанности нанимателей помещений. Размер оплаты за аренду жилья у государства.

Наниматели жилых помещений в бездотационных домах должны:

- ежемесячно вносить плату за пользование жилплощадью (плата за наем);

- оплачивать техническое обслуживание, ремонт жилых помещений, предоставление коммунальных услуг в полном объеме (по их фактической стоимости).

Постановление правительства Москвы от 1 декабря 2009 г. № 1294-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2010 год» устанавливает размеры платежей для граждан всех категорий, проживающих в бездотационных домах.

Цена за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений в бездотационных домах устанавливается в диапазоне от 26,90 рублей до 31,58 рублей за 1 кв. м в зависимости от наличия в доме тех или иных видов удобств.

Ставка платы за пользование жилым помещением для граждан по договору найма жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы, вводимая с 01.01.2010, устанавливается в размере 35,40 рублей за квадратный метр в месяц. Причем применяются понижающие коэффициенты, устанавливаемые для каждой из групп нанимателей. В зависимости от места расположения дома, года его эксплуатации и т. д.

Таким образом, расходы на проживание в таком доме будут примерно в 3 раза выше, чем на условиях социального найма, но в 3−4 раза ниже рыночной аренды.

Это важно: установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) у нанимателей в БДД не должно приводить к возникновению у него права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ч. 5 ст. 156 ЖК РФ). Это один из критериев проекта — предоставления жилых помещений в бездотационном жилом доме гражданам, располагающим доходами, которые позволяют оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги без возникновения права на предоставление им из бюджета города субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

В связи с этим город оставляет за собой право проверки платежеспособности потенциального нанимателя жилого помещения. Ориентиром служит федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи — не более 22%.

 

Какие документы необходимо оформить для того чтобы снять жилье у государства?

В случае если вас заинтересовала возможность приобретения жилья по договору найма в БДД, необходимо обратиться в отдел по работе с населением в районе управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе по месту жительства с заявлением о предоставлении права проживания в бездотационном доме.

Заявление рассмотрят, предложат какие-то варианты квартир в БДД, которые есть в наличии. Если человек согласен, с ним заключают договор найма. Основанием для заключения такого договора является распоряжение префекта административного округа о предоставлении жилплощади на условиях найма по конкретному адресу.

Дальше можно вселяться и жить.

4.    Субсидии

Для начала определимся, что же такое субсидия?

Субсидия  — пособие в денежной или натуральной форме, предоставляемое за счёт государственного или местного бюджета, а также специальных фондов юридическим и физическим лицам, местным органам власти, другим государствам.

В соответствии с Бюджетным кодексом РФ, субсидия — это бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы Российской Федерации, физическому или юридическому лицу на условиях долевого финансирования целевых расходов.

Субсидия - помощь «покупателю», т.е. субъекту, не имеющему достаточно средств для привлечения необходимых ресурсов, с целью позволить субъекту потребить эти ресурсы с рынка.

 

Виды жилищных субсидий.

На сегодняшний день существуют два вида жилищных субсидий.

Первая – на компенсацию квартирной платы; вторая – безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья. Речь пойдет именно о ней.

В ней есть ряд тонкостей, которые необходимо учитывать.

Во-первых, субсидии предоставляются на всех членов семьи, которые стоят в очереди по улучшению жилищных условий. При этом получить ее можно либо взамен той площади, которая у вас есть – квартиры или комнаты в коммунальной квартире, – либо в дополнение к ней, на ваш выбор. Как показывает практика, брать субсидию в дополнение имеющейся у вас площади гораздо выгоднее, так как в первом случае ваше жилье, как правило, оценивается ниже его рыночной стоимости.

Второй особенностью является то, что субсидия предоставляется только в безналичном порядке. Получить ее в кассе банка наличными деньгами нельзя. Если говорить буквально, то субсидия – это деньги, которые предоставляются вам вместо бесплатного жилья. Поскольку этих денег, как правило, на приобретение новой квартиры не хватает, вам придется вложить в покупку часть собственных средств. То есть, решая, получать субсидию или нет, человек на самом деле решает: либо бесплатная квартира в неизвестном будущем, либо безвозмездное получение некоторой части денег к его личной сумме на покупку жилья. При этом надо иметь в виду, что вся жилищная политика Правительства Москвы (субсидии выделяются из городского бюджета) направлена именно на продажу, а не на бесплатное предоставление жилья.

 

Технология получения.

Если вы сделали свой выбор в пользу покупки квартиры, первое, что вам нужно сделать, – это написать в жилищное управление административного округа (в котором заведено учетное дело о постановке вас на очередь) заявление о выделении вам субсидии. После того как деньги будут выделены, вам в течение шести месяцев необходимо будет подобрать подходящий вариант квартиры для покупки.

Безвозмездную субсидию на строительство или приобретение жилья может получить любой человек, стоящий на очереди на получение муниципального (бесплатного) жилья. Причем срок постановки на очередь непосредственно влияет на размер предоставляемой суммы.

Размер субсидии.

Сегодня размер субсидии определяют, исходя из нормы предоставления жилья: для одного человека – 33 кв.м. общей площади; для семьи из двух человек – 42 кв.м; для семьи из трех человек и более – по 18 кв.м на каждого члена семьи.

Сумма на квадратный метр утверждается специальной комиссией Правительства Москвы. С 1 января 2001 года вступило в силу постановление Московской городской Думы от 18 октября 2000 г. №110 «О порядке определения размера безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам в городе Москве на строительство или приобретение жилища», в котором предлагается следующее распределение для различных категорий очередников.

В принципе на субсидию можно купить квартиру и в новостройке, но нужно иметь в виду, что готовность дома должна быть не меньше 70%. В этом случае цены, естественно, ниже, и с небольшой доплатой можно прилично улучшить свои жилищные условия.

Напомню, что выгоднее получать субсидию в дополнение к имеющейся площади. В этом случае вы продаете существующую квартиру, добавляете субсидию и часть своих денег и приобретаете то, что хотите. Расчет идет следующим образом: из нормативной площади вычитается то, что у вас имеется, и на остаточную сумму вам предоставляется субсидия. Например: если вам по нормативу полагается 54 кв.м, а реально вы имеете 25 кв.м, то субсидия выделяется на недостающие 29 кв.м.

Еще один момент, который надо иметь в виду: при рассмотрении возможности получения субсидии учитывается вся жилая площадь, которая у вас есть. Если хотя бы у одного из членов семьи, претендующего на право получения субсидии, есть своя дополнительная площадь (не важно, в Москве или Владивостоке), она обязательно учитывается. Суммируется и площадь, на которой он прописан, и та, которая просто есть в собственности. То есть расчет ведется не только по месту прописки, а из количества квадратных метров всех имеющихся площадей.

С помощью безвозмездных субсидий удачно решаются варианты расселения «коммуналок». Если в одной квартире проживают две семьи, имеющие право на получение субсидий, то возможны варианты, когда одна семья с помощью субсидии покупает комнату соседей, а другая – за счет этой продажи и своей субсидии приобретает отдельную квартиру. И вот из коммунальной квартиры, фактически бесплатно, каждый получает приличное отдельное жилье.

В неприватизированной коммунальной квартире такой вариант тоже возможен. Семья, стоящая на очереди по улучшению жилищных условий, для отселения соседей использует деньги, полученные в качестве субсидии. Им покупается отдельное жилье, а оставшаяся в неприватизированной квартире семья получает ордер на дополнительную комнату, то есть отдельную квартиру в свое распоряжение.

 

III. Гарантии очередникам в связи со сносом домов.

Вопрос предоставления и получения жилья при сносе домов достиг своего пика в настоящее время после принятия нового Жилищного Кодекса РФ и изменения регионального законодательства.

Если еще год — три года тому назад легко можно было получить несколько квартир при переселении одной большой разросшейся семье, то в настоящее время получение отдельной квартиры при переселении при сносе дома больше желаемая сказка, чем возможная реальность.

При этом не стоит отчаиваться, если вы решили серьезно подойти к вопросу получения новой квартиры при переселении. У вас есть шанс добиться поставленной цели.

Итак,первое, что должны хорошо понимать и помнить, очередники сносимого жилья - лица, подпадающие под статус нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение отдельного жилого помещения по социальной норме предоставления (18 кв.м. на человека), а так же указанные лица вправе претендовать на дополнительную площадь в виде, в том числе комнаты, если на то есть основания.

Второе: наниматель жилого помещения имеет право на получение в связи со сносом его дома квартиры по норме предоставления, независимо от того, что ему принадлежало до переселения — комната или восьми комнатная квартира.

Третье: если в сносимом жилом помещении проживают собственник — не очередник и наниматель — очередник, им обязаны предоставить две квартиры.

Собственник жилого помещения при сносе дома вправе претендовать на равноценное по количеству комнат и площади жилое помещение. Т.е. собственнику восьмикомнатной квартиры обязаны предоставить при сносе дома, в котором располагается его квартира — жилое помещение, состоящие из восьми комнат, и, наоборот, пять собственников однокомнатной квартиры при сносе их дома получат только однокомнатную квартиру.

Четвертое: собственник доли жилого помещения не имеет право на получение отдельной квартиры при сносе дома.

 

Теперь общие правила:

               Первое: если собственник или наниматель занимают комнату в коммунальной квартире, при сносе дома их не имеют право переселять в коммунальное жилье, т.е. предоставлять комнату.

Второе: если сносимый дом не является аварийным (не путать с ветхим), переселенца обязаны переселить в районе его сносимого дома.

Третье: собственник вправе отказаться от переселения и в связи с этим расселение дома будет практически невозможным. На практике вопрос решается следующим образом: Департамент жилищной политики и жилищного фонда обращается в суд с исковым заявлением о выселении собственников в предлагаемое жилье.

В настоящее время действует Закон города Москвы № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве», принятый Московской городской думой 31 мая 2006 года.

В соответствии со ст. 3 указанного Закона гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, или которым жилые помещения принадлежат на праве собственности, предоставляются благоустроенные жилые помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в собственность в районе проживания.

Район проживания - территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. При этом эти районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы.

Предоставление жилого помещения вне района проживания осуществляется на основании письменного заявления граждан.

Указанные нормы не подлежат применению в случаях:

1) переселения граждан в Центральном и Зеленоградском административных округах города Москвы, где переселение осуществляется в границах этих административных округов;

2) переселения граждан из районов города Москвы, которые в силу исторических, географических и градостроительных особенностей не имеют границ с другими районами города Москвы, где переселение осуществляется в границах административных округов города Москвы, в состав которых входят указанные районы;

3) предоставления жилых помещений гражданам, подлежащим неотложному отселению из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, вследствие повреждений, полученных в результате взрывов, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций;

4) предоставления двух и более жилых помещений, при этом одна квартира предоставляется в районе проживания, за исключением предоставления жилых помещений многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей.

В случае предоставления многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей, нескольких жилых помещений, все предоставляемые жилые помещения должны находиться в районе проживания.

Важно помнить: требования граждан, не основанные на нормах федерального законодательства и законодательства города Москвы, о предоставлении жилого помещения в конкретном месте, доме, на этаже, по конкретному адресу, с определенным количеством комнат удовлетворению не подлежат.

Схема предоставления жилья нанимателям при сносе дома имеет следующие правила:

— очередникам предоставляется по их заявлению жилые помещения по 18 м² общей площади на человека, указанное жилье должно быть предоставлено с учетом получения разнополыми гражданами разных комнат, при этом однополым, но совершеннолетним гражданам может быть предоставлена одна комната;

— очередникам, проживающим в одном жилом помещении, но стоящим на очереди по улучшению жилищных условий как разные семьи могут быть предоставлены отдельные жилые помещения;

— нанимателям, не стоящим на учете по улучшению жилищных условий и не имеющим другие жилые помещения на праве пользования или собственности (а так же при отсутствии у членов семьи указанных лиц излишков жилой площади) должно быть предоставлено жилье по социальной норме предоставления, т.е. по 18 кв. м. общей площади на человека.

— нанимателям, имеющим на праве пользования или праве собственности другие жилые помещения, а так же наличие таких помещений у членов семьи нанимателя, влечет к предоставлению указанным нанимателям равнозначного жилого помещения по числу комнат и метража общей площади.

 

Жданова Елена

Норкина Екатерина

 

 

 

 

Источники:

1) http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=43869

2) http://www.bpn.ru/publications/2237/

3) http://www.top-personal.ru/issue.html?1915

4) http://mosopen.ru/document/12_pd_2001-01-31

5) http://www.romanshmelev.ru/page/7/

6) http://www.gk-rf.ru/statia683

7) http://www.innovbusiness.ru/pravo/DocumShow_DocumID_153915.html

8) http://www.megapolis-nk.ru/articles/view/100/

9) http://www.dom72.ru/ques_grant/

10) http://nachfin.info/SMF/index.php?topic=2455.0;wap2

11) http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=33936

12) http://www.gdeetotdom.ru/information/legislation/1221047/

13) http://www.realtylaw.ru/zakon/Transactions/Transactions_239.html