Новая роль нотариата: почему народ ПРОТИВ. Часть I.

«Но только одно условие: кем угодно, когда угодно, что угодно, но чтобы это была такая бумажка, при наличии которой ни Швондер, ни кто-либо другой не мог бы даже подойти к двери моей квартиры. Окончательная бумажка. Фактическая. Настоящая! Броня»

М.А. Булгаков, «Собачье сердце»

Предисловие: печальная реальность.

Начнем с описания типичной, к сожалению, для России истории, начавшейся прошедшим летом.

Некоторым нашим гражданам жутко не повезло. Они приобрели подержанные, но довольно престижные автомобили, выставленные на продажу в московских автосалонах на условиях комиссии. Продавцы этих авто действовали на основании нотариально удостоверенных доверенностей от собственников. Однако через некоторое время автомобили были изъяты у покупателей по постановлениям следователей как вещественные доказательства в уголовных делах о мошенничестве. Якобы, предыдущие собственники этих авто стали жертвами махинаций: уже подержанные автомобили были переданы злоумышленникам (с правом продажи на основании нотариальных доверенностей) под обещание предоставить взамен по весьма выгодной цене новые лимузины. Мошенники старые машины через автосалоны в Москве продали, а деньги присвоили. Однако потерпевшими оказались очень уважаемые и авторитетные (в своих регионах) люди, ради возврата утраченной собственности которым следователи «пустились во все тяжкие»: спорные авто изъяты у легальных собственников (покупателей) и переданы на ответственное хранение прежним владельцам, которые, кроме всего прочего, получили право их эксплуатировать (есть информация, что им выданы новые Свидетельства о регистрации).

Для целей нашего повествования эта история наглядно демонстрирует следующие российские реалии:

институт неприкосновенности частной собственности в России — это далеко не «священная корова», и в первую очередь для самого государства (вернее сказать — для чиновников);
игнорирование самим же государством презумпции достоверности факта, подтвержденного нотариусом — повсеместное явление.

Постараюсь пояснить как можно более популярно.

Удостоверяя факт подписания гражданином доверенности, нотариус установил и подтвердил достоверность, как минимум, следующих юридически значимых фактов:

доверитель в момент подписания дееспособен и полностью отдает отчет своим действиям;
действительная воля доверителя заключается в передаче выбранному им доверенному лицу правомочий не только владеть и пользоваться (управлять) транспортным средством, но и распоряжаться им по своему усмотрению.

Согласно частям 1 и 3 ст. 35 Конституции России «право частной собственности охраняется законом <...> Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Вот и наши «счастливые» покупатели дорогих авто, понадеявшись на эту «ключевую» норму родной Конституции, «спали спокойно», так как с точки зрения закона все было в порядке:

автомобиль находится в их фактическом владении;
право собственности подтверждено надлежащими документами — паспортом транспортного средства с заполненной графой «Собственник», Свидетельством о регистрации, дающим право его эксплуатировать, договором купли-продажи, нотариальной доверенностью и расписками в получении за автомобиль денег.

По закону только суд мог лишить их титула собственника, причем для этого нужен вступивший в силу судебный акт, в резолютивной части которого должно быть конкретное указание об отобрании у них автомобиля или в порядке реституции, или в порядке истребования имущества из чужого незаконного владения. Никакой другой государственный орган, кроме суда, на такое не уполномочен.

В соответствие с п. 1 ст. 302 ГК РФ «если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Поэтому судебные перспективы иска обманутого мошенником потерпевшего к новому собственнику авто в порядке истребования имущества из чужого незаконного владения весьма туманны: добросовестность приобретателя налицо, да и имущество выбыло как из владения самого собственника (нотариальная доверенность), так и от обманувшего его доверие мошенника (продажа через автосалон по комиссии) — с их согласия. В данных условиях причиненный потерпевшему материальный ущерб должен возмещать преданный уголовному суду мошенник, тем более, что похищены были денежные средства, полученные от продажи автомобиля, а не сам автомобиль.

Однако следователь — то есть государственный чиновник, путем манипулирования уголовно-процессуальным законом и злоупотребления служебным положением совершает административный акт, в результате которого без суда собственник лишается имущества.

Эта история наглядно демонстрирует существующую реальность: если потребуется «власть предержащим» (или близким к ним), нотариальный акт легко превратится в бесполезную пустую бумажку. И никто в России от подобного развития событий не застрахован. А утверждения реформаторов, что, якобы, нотариус «закрепляет бесспорные факты и отношения <...> выдает акт, имеющий повышенную доказательственную силу и признание со стороны общества и государства», воспринимается гражданами России не более чем благое пожелание. Народ в своей массе если и не понимает это осознанно, но прекрасно ощущает на уровне подсознания («нутром»). Поэтому стремление законодателей загнать своих граждан за их же счет в раскрашенный голубыми и розовыми красками «нотариальный рай», воспринимается как попытка снять с них «еще одну шкурку».

Возврат в прошлый век

Как бы вы отнеслись к инициативе государства запретить использование навигаторов (GPS, ГЛОНАС), предложив взамен ориентироваться по компасу? Вот именно что-то подобное и произойдет, если будет введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

В последние 15-20 лет во всем цивилизованном мире, в том числе в России, произошли кардинальные изменения, связанные с компьютеризацией и информатизацией практически всех сфер общественной жизни, в первую очередь конечно — экономики. Глубина и размах освоения новых технологий таковы, что можно утверждать: наша страна вступила в новую эру — так называемого «информационного общества», ключевым элементом которого является глобальное информационное пространство, обеспечивающее эффективное информационное взаимодействие людей, организаций, государственных органов.

Хотя и с некоторым запозданием, но форсированными темпами в последние 2-3 года в России реализуется концепция «электронного правительства». Государственные информационные ресурсы переводятся в электронную форму, на их основе создаются работоспособные компьютерные базы данных. Основной формой взаимодействия государственных органов между собой (в первую очередь), а так же с гражданами и частными организациями, становится электронный документооборот.

Новый формат общения государства и граждан (частных организаций) закреплен в Федеральном законе от 27.07.2010 № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", а так же в Федеральном законе от 01.07.2011 № 169-ФЗ, которым с 01.07.2012 введен обязательный межведомственный обмен информацией и документами, необходимыми для предоставления государственных и муниципальных услуг. Теперь органы, предоставляющие государственные и муниципальные услуги, не вправе требовать от заявителей (граждан и организаций) документы и информацию, которые уже имеются у других государственных органов и организаций, органов местного самоуправления.

Современный хозяйственный оборот, в том числе объектов недвижимости, уже не мыслим без применения информационных технологий. Вполне естественно, что система государственной регистрации прав на недвижимость идет в авангарде процесса компьютеризации государственных услуг (во всяком случае, по сравнению с другими государственными структурами). В рамках одного ведомства — Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), сконцентрировано управление следующими государственными информационными ресурсами:

Государственный земельный кадастр. В этом кадастре была систематизирована информация о земельных участках (прошедших процедуру землеустройства), целевом назначении и правовом положении земель, сведения о территориальных зонах и т.п.
Единый государственный реестр объектов капитального строительства. Этот кадастр содержит информацию о технических данных (на основании проведенных технических инвентаризаций) находящихся на земельных участках зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, сведения о правообладателях, а также о наличии обременений, арестов и т.д.

Таким образом, в Росреестре в рамках одной компьютерной базы данных объединяется всеобъемлющая информация о любом объекте недвижимости, причем не только о юридических правах на него, но и о его технических данных, а так же о земельном участке, с которым он неразрывно связан. Это исключает необходимость истребования у заявителей (граждан и организаций, подающих документы на регистрацию прав) кадастровых паспортов регистрируемых объектов недвижимости (в недалеком прошлом так называемые документы БТИ), так как государственные регистраторы обладают этой информацией в режиме «он-лайн».

Но кроме этого в ходе правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор так же в режиме «он-лайн» может получать актуальную информацию из следующих государственных информационных ресурсов:

Единого государственного реестра юридических лиц (ведет Федеральная налоговая служба), в том числе о полномочиях руководителей организаций-заявителей, а так же о начатых процедурах ликвидации, реорганизации, внесении изменений в учредительные документы и т.п.
Сведения о регистрации граждан по месту жительства и пребывания, а так же о недействительных (утерянных) паспортах (ведет Федеральная служба миграции).
Сведения об умерших гражданах, о семейном положении заявителей (ведет служба ЗАГС).
Сведения о лицах, находящихся в розыске по различным основаниям (ведет МВД).

И это только начало. Хотим мы того, или нет, но логика все ускоряющейся «информационной революции» неумолима: в государственных компьютерных базах данных будет накапливаться все больше и больше сведений о каждом гражданине и юридическом лице, а современные компьютерные технологии позволяют весь этот массив информации изучать и анализировать, причем в автоматизированном режиме. И с точки зрения получения государственной услуги «Регистрация прав на недвижимость» — это хорошо, так как правовая экспертиза представляемых заявителем документов проводится на основании достоверной и актуальной (на момент обращения) информации как об объекте недвижимости, так и о лицах, участвующих в совершении сделок с ним, их представителях. И в этой системе просто нет места для частного нотариата.

Попытка встроить архаичную технологию нотариального удостоверения сделок в современные бизнес-процессы оборота недвижимости — это тоже самое, что к поезду Сапсан в качестве дополнительного локомотива присоединить паровоз (самый «совершенный» — выпуска конца 40-х годов прошлого века).

Никакой критики не выдерживает довод апологетов нотариата, что, якобы, нотариусы способны обеспечить некую особую «чистоту сделок». На «вооружении» нотариусов имеются только лупа и их солидный (допустим) опыт по исследованию письменных документов. Но вот только изучают они документы, заведомо не гарантирующие достоверность содержащейся в них информации. Сведения о назначении нового руководителя юридического лица (а так же о внесении изменений в устав и т.п.) вносятся в ЕГРЮЛ в срок не более пяти рабочих дней, в то время как нотариусу представляется Выписка из ЕГРЮЛ с давностью до одного месяца. О смерти гражданина, представляемого по доверенности (срок действия которой может быть до трех лет), нотариус узнать никак не в состоянии. Так же нотариус не может проверить паспорт гражданина на предмет его действительности. Да и сама «проверка на подлинность» представленных для нотариального удостоверения оригиналов документов родом из девятнадцатого века: все, что может нотариус, это исследовать их с лупой и под различными углами освещения, выявлять некачественно выполненные подделки типа подчисток, приписок и т.п. В то же время государственный регистратор, имея свободный доступ к соответствующей компьютерной базе данных, всего лишь проверяет соответствие сведений, содержащихся в представленном документе, текущей (зарегистрированной) информации. Это сравнение явно не в пользу нотариуса.

К слову сказать: сейчас в открытом доступе в сети Интернет уже находится довольно много информации, весьма полезной для целей всесторонней проверки «чистоты сделок» с недвижимостью. Вот только нотариусам эти новые возможности в подавляющей массе недоступны в силу их компьютерной малограмотности. В этих условиях даже простые граждане, освоившие на достаточном уровне информационные технологии, дадут фору любому нотариусу.

А какие неудобства (заметим «на пустом месте») будут созданы заявителям в случае введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью!

Уже сейчас заявители в соответствие с нормами Федерального закона от 01.07.2011 № 169-ФЗ при подаче документов для проведения регистрационных действий не обязаны представлять в Росреестр:

правоустанавливающие документы, подтверждающие уже зарегистрированные права на объекты недвижимости;
выписки из ЕГРЮЛ на участников сделок-юридических лиц;
разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства;
а так же все другие документы, уже ранее представленные в Росреестр (в любой из его филиалов, отделов) при регистрации прав на другие объекты недвижимости (в заявлении на регистрацию достаточно сделать ссылку на регистрационное дело, в котором находятся соответствующие документы).

Вот-вот (планируется в первом квартале следующего года) в системе государственной регистрации прав на недвижимость заработает услуга «Одно окно», что будет означать: заявителям (их представителям с надлежаще оформленными доверенностями) нужно будет только явиться в Росреестр и представить минимум документов — как правило, сам договор. Все остальные документы, в том числе кадастровые (именуемые в народе «документы БТИ»), государственный регистратор получает самостоятельно в порядке межведомственного электронного документооборота.

Появление в этой технологической схеме обязательного нотариального удостоверения означает, что заявитель (для примера возьмем продавца недвижимости) должен будет:

найти в своем архиве правоустанавливающие документы — Свидетельство о государственной регистрации прав и договор, на основании которого он стал собственником (или получить их дубликаты все в том же Росреестре);
получить в Росреестре «свежий» (до годичной давности) кадастровый паспорт на объект недвижимости (так называемые «документы БТИ»), а так же на земельный участок, на котором он находится;
получить в Росреестре выписку из ЕГРП об отсутствии запретов и обременений.

Получив подлинники этих документов, нотариус за счет клиента (а это не только деньги, но и время!) проводит «правовую экспертизу», эффективность которой без применения информационных технологий (заведомо не доступных нотариусу) весьма сомнительна! А на подходе уже массовое применение биопаспортов, компьютерных технологий идентификации личности по отпечаткам пальцев, радужной оболочке глаз и вообще по видеоизображению.

Легко напрашивается вывод: вместо того, чтобы искать способы внедрения в нотариальную практику достижений «информационной революции», что позволило бы нотариату «стать ближе к народу», его апологеты пытаются силой закона взвалить на общество бремя содержания довольно дорогой, неэффективной и уже явно устаревшей технологии, нисколько не обращая внимания на неминуемое создание серьезных препятствий поступательному развитию экономики страны.

Автор: Эксперт в области права и управления Андрей Кузнецов