О
рыночной стоимости, оценке и формах
платы за землю
Президент ООО
«Русское ипотечное земельное агентство»
(РИЗА),
д.э.н. С.Ленкин
Весь исторический опыт говорит
о том, что социально-экономическое
благополучие и успехи государственного
строительства народов во многом
определялись эффективностью механизма
публичного регулирования оборота земли,
как важнейшей субстанции всей
жизнедеятельности на планете. Дело в
том, что только земля традиционно имеет
особый статус, прежде всего потому, что
является пространственно ограниченным,
незаменимым и невосполнимым природным
ресурсом многофункционального значения.
Она была, есть и, вероятно, еще долго
будет всеобщим базисом для создания и
размещения основных элементов
производительных сил и материально-технического
потенциала нашей цивилизации.
Исключительная ценность земельных
ресурсов, в состав которых входят
технологически и функционально связанные
с ними объекты недвижимости, недра,
лесной фонд и покрытые водой территории,
заключается еще и в том, что земля служит
материальной основой жизни, местом
размещения объектов жилищного,
коммунально-бытового, социально-культурного
назначения, оздоровления и отдыха людей.
Только земля наиболее органично и
комплексно сочетает такие важнейшие
компоненты развития общества, как
жизнеобеспечение, фактор производства
и элемент гражданского оборота
недвижимости. Как объект собственности
земля отличается тем, что она одновременно
является средством производства и
предметом труда, природным ресурсом и
местом обитания людей. Поэтому под
термином «земля» мы понимаем такие
наиболее общие ее признаки и отличительные
особенности, как часть природы, поверхность
нашей планеты, элемент экономического
базиса общества и место проживания.
В
соответствии с Земельным кодексом РФ,
земля как природный объект и природный
ресурс, вместе с земельными участками,
являются объектами земельных отношений,
при этом земельные участки - это часть
земной поверхности, границы, которой
определены в соответствии с федеральными
законами (ст.11.1 ЗК РФ). Объектом
собственности, экономических отношений
и гражданского оборота является
конкретный земельный участок, обладающий
различными потребительскими свойствами
и правами на него. Как товар земля
участвует в гражданском обороте в виде
определенных земельных участков, имеющих
конкретные качественные и количественные
характеристики (местоположение, размер,
топография, состояние экологической
среды, форма собственности, стоимость
и т.п.). Рыночная стоимость земельного
участка, как объекта купли-продажи,
является функцией соотношения спроса
и предложения. С учетом естественной
ограниченности этого товара на рынке
цена, как денежное выражение стоимости
на земельный участок, имеет прямо
пропорциональную зависимость от спроса
на него, который в свою очередь во многом
определяется конъюнктурой рынка
недвижимости. Рыночная стоимость - это
наиболее вероятная цена продажи
земельного участка на открытом и
конкурентном рынке при осознанных и
рациональных действиях в своих интересах
контрагентов сделки, которые хорошо
информированы и не подвержены влиянию
каких-либо форс-мажорных обстоятельств.
Вместе с тем, современные тенденции
развития мировой экономики характеризуются
все более масштабными и далеко не всегда
адекватными по последствиям мощными
переливами финансового капитала в рынки
земли и недвижимости. Свидетельство
тому продолжающийся кризис ипотечного
рынка в цитадели развитых стран - США.
Как известно, начался он на рынке
проблемной ипотеки категории кредитов
subprime еще в августе 2007 года и в считанные
месяцы перерос в кризис ликвидности
уже в общемировом масштабе. Наряду с
другими детерминирующими обстоятельствами,
важнейшими причинами этих пагубных
процессов явился чрезмерный, практически
не контролируемый регуляторами в
последние десятилетия рост цен на
недвижимость, «сверхкредитование»
высокорискового сегмента ипотечного
рынка, а также перевод больших объёмов
публичных земель в частные финансовые
активы, с последующей их секьюритизацией
и рыночным оборотом в виде экзотических
деривативов. Лавинообразный рост
последних на финансовых рынках породил
гигантские, превосходящие на порядок
мировой ВВП «ценовые пузыри», коллапс
которых весьма негативно сказался на
социально-экономическом здоровье всей
глобальной экономики. Это и понятно,
поскольку так называемое «лопанье
пузыря» неизбежно влияет на развитие
финансового кризиса в полном соответствии
с запредельной долей недвижимости в
финансовой системе экономики. Следует
признать вполне обоснованными доводы
некоторых аналитиков о том, что эта
транснациональная «инфекция» требует
самого пристального изучения и адекватной
реакции общества, поскольку экспорт
«пузырей», всплески подражательного
поведения на рынках недвижимости,
заражение одного рынка другим через
рынок земли, во многом определяют природу
современных финансовых кризисов.
Очевидно, на действительно
общественно оправданную рыночную
стоимость земельного участка в условиях
подлинно рыночной экономики определяющее
влияние должны оказывать, прежде всего,
такие факторы, как полезность,
отчуждаемость, спрос, дефицитность,
ликвидность. Именно взаимодействие
этих факторов приводит к формированию
оптимальной и равновесной рыночной
стоимости. Под ценой земельного участка,
как правило, понимают цену конкретной
сделки по его купле-продаже. То есть
цена это исторический факт, а не только
предмет субъективной оценки, хотя
рассчитать ее вероятное значение можно.
Кроме вполне объективных факторов,
характеризующих рыночную стоимость
земельного участка, на его цену оказывает
влияние и целый ряд таких факторов, как:
-
интерес
покупателя к объекту сделки;
-
условия
сделки продавца и покупателя;
-
схема
финансирования сделки;
-
информация
о конъюнктуре рынка земли;
-
степень
развитости инфраструктуры рынка
недвижимости;
-
реклама.
Для
получения объективной информации о
стоимости земельного участка необходимо
определить цель и правовой статус
оценки, вид стоимости объекта, следить
за соблюдением основных принципов и
стандартизированных процедур оценки
по отобранным и апробированным для
конкретных условий методам. При большом
спросе и предложении на земельные
участки неразвитость земельного рынка
(отсутствие системы кредитования, низкое
качество подготовки исходной документации,
длительные сроки согласования, обременения
или полное отсутствие инженерной
инфраструктуры и т. п.) приводит к тому,
что в земельных конкурсах участвует
монопольно ограниченный круг крупных
фирм. Так, результатом действующей
ныне системы земельных конкурсов стала
практика заключения инвестиционных
контрактов с администрациями региональных
органов публичной власти на освоение
определенного земельного участка с
последующим распределением построенного
объекта в оговоренных контрактом долях.
Оплата стоимости земельного участка
нередко производится в натуральной
форме с отложенным до окончания
строительства сроком.
К
сожалению, пока подобные формы оплаты
стоимости земельных участков в существенно
большей степени оказывают влияние на
генезис и динамику цен, нежели перечисленные
выше факторы «классического» развитого
земельного рынка. Приемлемой для общества
компенсацией подобных явлений, губительных
для становления цивилизованного
отечественного рынка, должна стать
научно-обоснованная система оценки
земель, с помощью которой можно определить
еще до совершения сделки с земельным
участком его экономически целесообразную
и действительно общественно-необходимую
стоимость. В большинстве развитых
экономик и, прежде всего, в США, Англии,
Дании, Нидерландах, Швеции, Италии давно
получили широкое распространение
специальные институты профессиональных
оценщиков. В развивающихся странах с
переходной экономикой, включая и Россию,
проблема оценки земель всё еще остаётся
сложной и особо актуальной по причине
отсталости самих земельных рыночных
отношений, слабой и противоречивой
законодательно - нормативной базы,
непоследовательности и половинчатости
проводимых экономических реформ. Для
ускоренного развития отечественного
рынка недвижимости сегодня остро
необходима более современная система
оценки, позволяющая осуществлять
эффективные меры от диагностики
финансового и экономического состояния
объекта до выбора путей его оптимального
рыночного функционирования, поиска
потенциальных стратегических инвесторов
и способов приватизации с учетом
социальных и экономических последствий.
Кроме того, определение цены земельных
участков необходимо также и для следующих
целей гражданского оборота:
-
совершение
операций по купле-продаже;
-
дарение;
-
наследование;
-
ипотека;
-
оценка
рентабельности и эффективности бизнеса;
-
выкуп
и изъятие земельных участков для
общественных нужд;
-
определение
начальной цены на аукционах и конкурсах;
-
налогообложение.
Обязательной оценке, с привлечением
к ее проведению независимых экспертов,
подлежат земельные участки, принадлежащие
на правах собственности полностью или
частично Российской Федерации, субъектам
РФ или муниципальным образованиям. В
соответствии со ст. 8 Федерального закона
от 29 июля 1998г. №135–ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации»
такая оценка необходима при определении
стоимости объектов оценки в целях их
приватизации, передачи в доверительное
управление или аренду.
В соответствии со ст. 12 Федерального
закона « О приватизации государственного
и муниципального имущества», вступившего
в силу 26 апреля 2002 г., начальная цена
приватизируемого государственного или
муниципального имущества устанавливается
на основании отчета об оценке, составленного
в соответствии с законодательством РФ
об оценочной деятельности.
При этом минимальная (нормативная) цена,
по которой возможно отчуждение этого
имущества, определяется в порядке,
установленном Правительством РФ:
-
при
использовании объектов оценки в качестве
предмета залога;
-
при
продаже или ином отчуждении объектов
оценки;
-
при
переуступке долговых обязательств,
связанных с объектами оценки;
-
при
передаче объектов оценки в качестве
вклада в уставные капиталы, фонды
юридических лиц, а так же при возникновении
спора о стоимости объекта оценки.
Основанием для проведения оценки
земельного участка, согласно ст. 9 Закона
№135-ФЗ, является договор между оценщиком
и заказчиком. В случаях, предусмотренных
законодательством РФ, оценка объекта,
в том числе повторная, может быть
проведена оценщиком на основании
определения суда, а так же по решению
уполномоченного органа. Так называемая
массовая оценка земель предусматривает
систематическую оценку групп земельных
участков на определенную дату с
использованием современных методов,
принципов и приемов оценки. Применение
массовой оценки позволяет проводить
оценку не единичных земельных участков,
а групп земельных участков, сходных по
основным функциональным и типовым
характеристикам. Массовая оценка дает
представление о стоимости схожих
земельных участков, но она также
представляет информацию и о стоимости
единичного участка. Как массовая оценка
земель, так и оценка единичных земельных
участков представляют собой систематические
методы расчета стоимости. Массовые
методы оценки имеют большее число
оценочных факторов, поскольку ставят
целью моделирование рыночных отношений
для одного или нескольких вариантов
землепользования на обширной географической
территории. Модель оценки единичных
объектов недвижимости отражает рынок
только одного варианта землепользования
на ограниченной местности. Критерии
качества оценки при этом различны. При
оценке единичных объектов недвижимости
ее качество определяется сравнительно
небольшим числом объектов - аналогов,
которые были ранее проданы. Качество
массовой оценки земельных участков
измеряется статистическими методами,
разработанными на основе выборки данных
о продаже и сдаче в аренду земельных
участков на всей территории, оцениваемой
моделью массовой оценки. Различают
массовую кадастровую оценку земель и
единичную оценку земельных участков.
Кадастровая оценка - определение
кадастровой стоимости всех земель в
границах административно-территориальных
образований по оценочным зонам и по
состоянию на установленную дату. В
основе государственной кадастровой
оценки земель лежит их классификация
по функциональному назначению (категориям)
и виду фактического использования.
Результаты кадастровой оценки отражаются
в Государственном земельном кадастре,
который ведется в целях обеспечения
рационального использования и охраны
земель, создания объективной основы
для установления цены земли, земельного
налога и арендной платы.
Кадастровая оценка земель
различных категорий должна проводиться
с целью обоснования наиболее эффективного
их использования и установления платы
за землю. Оценка производится с помощью
системы натуральных и стоимостных
показателей, а сведения о ней отражаются
в земельно-кадастровых документах. Для
установления кадастровой стоимости
земельных участков в соответствии с
законодательством Российской Федерации
об оценочной деятельности проводится
государственная кадастровая оценка
земель. Органы исполнительной власти
субъектов Российской Федерации утверждают
средний уровень кадастровой стоимости
по муниципальному району (городскому
округу). В случаях определения рыночной
стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной
стоимости. При единичной оценке
определяется рыночная или иная стоимость
земельного участка на дату оценки
независимым оценщиком в соответствии
с действующими стандартами, методами
оценки и законодательством об оценочной
деятельности в РФ. Для кадастровой и
единичной оценки земли в России, как и
в общемировой практике, применяются
доходный, затратный, сравнительный и
нормативный методы. В основе доходного
метода лежит определение дохода,
приносимого земельным участком при
существующей банковской процентной
ставке и норме кредитования. Применение
данного метода строится на прогнозе
стоимости земельного участка через
определенное время. Доходный метод
наиболее приемлем для оценки земельных
участков часто выставляемых на продажу
и приносящих постоянную прибыль. Однако
этот метод оценки трудно применить к
землепользованиям, занятым крупными
и редко арендуемыми предприятиями.
Сложность заключается в определении
рентного дохода и соответствующего
коэффициента приведения будущих доходов
к современному уровню. Затратный метод
основывается на теории, в которой
рыночная стоимость земельного участка
складывается из базовой стоимости земли
и амортизационной стоимости её улучшений.
Хорошие результаты затратный метод
дает при оценке земельных участков, на
которых выполнен весь комплекс
инженерно-строительных работ, а все
коммуникации находятся в зоне досягаемости.
Этот метод удобен и при оценке земельных
участков, занятых промышленными и
специализированными объектами, информации
о доходности или продажах которых
недостаточно или она вовсе отсутствует.
Вместе с тем, данный метод не всегда
дает удовлетворительные результаты
при оценке земельных участков с
уникальными ландшафтными свойствами
или занятыми историко-архитектурными
памятниками. Метод сравнительных продаж
базируется на сопоставлении продаж
аналогичных объектов, при условии, что
оцениваемый объект мало отличается от
проданных, а ситуация на рынке изменилась
незначительно. Этот метод может
применяться для оценки любых типов
земельных участков, находящихся в
гражданском обороте и при наличии
достоверной и достаточной информации.
Он используется наиболее часто при
оценке земельных участков, занятых
жилой и коммерческой недвижимостью.
Метод сравнительных продаж исходит из
действительных продаж, при этом цены
приводятся на конкретную дату. Нормативный
метод включает в себя метод выкупной
цены и метод земельного налога.
Государственная кадастровая оценка
земель всех категорий на территории РФ
для целей налогообложения и иных целей,
установленных законом проводится в
соответствии с пунктом 2 ст. 66 Земельного
кодекса РФ и постановлением Правительства
РФ от 8 апреля 2000г. «Об утверждении Правил
проведения государственной кадастровой
оценки земель».
Организация этой работы ранее велась
Федеральным агентством кадастра объектов
недвижимости (ФАКОН) и его территориальными
органами. Ныне эти функции возложены
на вновь образованный государственный
орган - Росреестр.
Необходимо выделить следующие
важнейшие положения из правил проведения
государственной кадастровой оценки
земель:
-
оценка
проводится для определения кадастровой
стоимости земельных участков различного
целевого назначения;
-
принимаются
во внимание сервитуты, а также иные
ограничения (обременения) прав пользования
землей, установленные в законодательном,
административном и судебном порядке;
-
оценка
основывается на классификации земель
по целевому назначению и виду
функционального использования;
-
оценка
земель городских и сельских населенных
пунктов, садоводческих, огороднических
и дачных объединений осуществляется
на основании статистического анализа
рыночных цен и иной информации об
объектах недвижимости, а также иных
методов массовой оценки недвижимости;
-
оценка
сельскохозяйственных угодий вне черты
городских и сельских населенных пунктов,
земель лесного фонда производится на
основе капитализации расчетного
рентного дохода;
-
оценка
иных категорий земель вне черты городских
и сельских населенных пунктов
осуществляется на основе капитализации
расчетного рентного дохода или исходя
из затрат, необходимых для воспроизводства
и (или) сохранения и поддержания их
природного потенциала;
-
проводится
оценочное зонирование территории.
Оценочной зоной признается часть
земель, однородных по целевому назначению
виду функционального использования и
близких по значению кадастровой
стоимости земельных участков. В
зависимости от величины оценочных зон
их границы совмещаются с границами
земельных участков с учетом сложившейся
застройки и землепользования, размещения
линейных объектов, а также границами
кадастровых районов или кадастровых
кварталов. По результатам оценочного
зонирования составляется карта (схема)
оценочных зон и устанавливается
кадастровая стоимость единицы площади
в границах этих зон;
-
оценка
проводится с учетом данных земельного,
градостроительного, лесного, водного
и других кадастров. Результаты
государственной кадастровой оценки
земель вносятся в Государственный
земельный кадастр;
-
органы
исполнительной власти субъектов РФ по
представлению территориальных органов
ФАКОН (Росреестра) утверждают результаты
государственной кадастровой оценки
земель;
-
методические
и нормативно-технические документы,
необходимые для проведения государственной
кадастровой оценки земель, разрабатываются
и утверждаются федеральными органами
исполнительной власти по государственному
управлению земельными ресурсами по
согласованию с уполномоченным органом
по контролю за осуществлением оценочной
деятельности в РФ и заинтересованными
федеральными органами исполнительной
власти;
-
споры,
возникающие при проведении государственной
кадастровой оценки земель, рассматриваются
в судебном порядке.
В
пункте 1 ст.65 ЗК РФ называются две формы
платы за землю: земельный налог (до
введения в действие налога на недвижимость)
и арендная плата. Закон РФ от 11 октября
1991г. № 1738-1 « О плате за землю» называет
и третью форму – нормативную цену земли.
За земли, переданные в аренду, взимается
арендная плата. Пункт 2 ст. 65 ЗК РФ
определяет, что порядок исчисления и
уплаты земельного налога устанавливается
законодательством РФ о налогах и сборах,
а в пункте 5 этой статьи говорится, что
для целей налогообложения и в иных
случаях, предусмотренных Земельным
кодексом и федеральными законами,
устанавливается кадастровая стоимость
земельного участка. В пункте 13 ст.3
Федерального закона от 25 октября 2001г.
№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации»
разъясняется, что в случаях, если
кадастровая стоимость земли не определена
для целей, указанных в ст.65 Земельного
кодекса РФ, применяется нормативная
цена земли.
В
соответствии со ст.25 Закона РФ «О плате
за землю» нормативная цена земли -
показатель, характеризующий стоимость
участка определенного качества и
местоположения исходя из потенциального
дохода за расчетный срок окупаемости.
Порядок определения нормативной цены
земли установлен постановлением
Правительства РФ от 15 марта 1997г. №319 «О
порядке определения нормативной цены
земли».
В нем сказано следующее: «В соответствии
с Законом Российской Федерации «О плате
за землю» Правительство Российской
Федерации постановляет:
1.Установить,
что нормативная цена земли применяется
в случаях, предусмотренных законодательством
Российской Федерации, и ежегодно
определяется органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации
для земель различного целевого назначения
по оценочным зонам, административным
районам, поселениям или их группам.
Предложения об оценочном зонировании
территории субъекта Российской Федерации
и о нормативной цене по указанным зонам
представляются комитетами по земельным
ресурсам и землеустройству.
2.
Органы местного самоуправления
(администрации) по мере развития рынка
земли могут своими решениями уточнять
количество оценочных зон и их границы,
повышать или понижать установленную в
соответствии с пунктом 1 настоящего
постановления нормативную цену земли,
но не более чем на 25 процентов.
3.
Нормативная цена земли, установленная
в соответствии с пунктами 1 и 2, не должна
превышать 75 процентов уровня рыночной
цены на типичные земельные участки
соответствующего целевого назначения».
С
1 января 2005г. вступил в силу Федеральный
закон от 29 ноября 2004г. № 141- ФЗ «О внесении
изменений в часть вторую Налогового
кодекса Российской Федерации и некоторые
другие законодательные акты Российской
Федерации, а также о признании утратившими
силу отдельных законодательных актов
(положений законодательных актов)
Российской Федерации». Часть вторая
Налогового кодекса РФ была дополнена
главой 31 «Земельный налог», которая
заменила Федеральный закон от 11 октября
1991г. № 1738-1 «О плате за землю» (с 1 января
2006г. он утратил силу, за исключением ст.
25).
Законодатель теперь определяет налоговую
базу как кадастровую стоимость земельного
участка. При этом максимальный размер
налоговой ставки не может превышать:
-
0,3%
- для земель сельскохозяйственного
назначения, занятых жилищным фондом и
объектами инженерной инфраструктуры
жилищного комплекса или предоставленных
для жилищного строительства, личного
подсобного хозяйства, садоводства,
огородничества или животноводства;
-
1,5%
- для других категорий земель.
Кардинальные
законодательные изменения претерпела
и политика ценообразования на земельные
участки под объектами недвижимости,
как приватизированными, так и возникшими
в результате других причин. Реализовано
предусмотренное ст.36 ЗК РФ положение о
переоформлении прав постоянного
(бессрочного) пользования земельными
участками, на которых расположены
объекты недвижимого имущества, на право
собственности или аренды. Таким образом,
осуществлен переход от расчетов выкупных
цен и арендных ставок на основе нормативной
цены земли к расчету на базе кадастровой
стоимости земельных участков. В
соответствие с Федеральным законом «О
внесении изменений в законодательные
акты Российской Федерации в части
уточнения условий и порядка приобретения
прав на земельные участки, находящиеся
в государственной или муниципальной
собственности» от 24 июля 2007г. № 212-ФЗ
существенные дополнения и изменения
внесены в оборот земельных участков
под объектами недвижимости. Порядок
определения цены и оплаты таких земельных
участков, находящихся в собственности
Российской Федерации, устанавливается
Правительством РФ, а субъектов РФ –
органами государственной власти
субъектов РФ, муниципальных образований
– органами местного самоуправления.
При этом цена подобных земельных участков
не может превышать их кадастровую
стоимость. До установления Правительством
РФ, органами государственной власти
субъектов РФ или органами местного
самоуправления порядка определения
цены земельного участка, эта цена
устанавливается в размере его кадастровой
стоимости. Статья 2 Федерального закона
от 25 октября 2001г. №137-ФЗ «О введении в
действие Земельного кодекса Российской
Федерации»
теперь имеет новую редакцию, в соответствии
с которой до 1 июля 2012 года осуществляется
продажа земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности:
-
коммерческим
организациям и индивидуальным
предпринимателям, являющимся
собственниками расположенных на таких
земельных участках зданий, строений,
сооружений, если эти здания, строения,
сооружения были возведены на таких
земельных участках вместо разрушенных
или снесенных и ранее отчужденных из
государственной или муниципальной
собственности зданий, строений,
сооружений;
-
юридическим лицам, являющимся
собственниками расположенных на таких
земельных участках зданий, строений,
сооружений, при переоформлении ими
права постоянного (бессрочного)
пользования земельными участками;
-
гражданам
и некоммерческим организациям, являющимся
собственниками расположенных на таких
земельных участках зданий, строений и
сооружений, если право собственности
на эти объекты недвижимости возникло
у них до вступления в силу Земельного
кодекса РФ и если федеральными законами
для указанных собственников не установлен
иной порядок приобретения земельных
участков в собственность.
При
приобретении указанными лицами таких
земельных участков их цена устанавливается
субъектами РФ в пределах:
-
20%
кадастровой стоимости земельных
участков, расположенных в городах с
численностью населения свыше 3 миллионов
человек;
-
2,5%
кадастровой стоимости земельных
участков, расположенных в иной местности.
До установления субъектами РФ цены
земельного участка применяется
наибольшая для соответствующей местности
цена земельного участка.
До
1 июля 2012 года лица, не указанные выше,
но являющиеся собственниками зданий,
строений и сооружений, расположенных
на земельных участках, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, приобретают такие
земельные участки по цене, устанавливаемой
субъектами РФ, в населенных пунктах с
численностью населения:
-
свыше
3 миллионов человек в размере от 5 до 30
– кратного размера ставки земельного
налога за единицу площади земельного
участка;
-
от
500 тысяч до 3 миллионов человек в размере
от 5 до 17 – кратного размера ставки
земельного налога за единицу площади
земельного участка;
-
до
500 тысяч человек, а также за пределами
границ населенных пунктов в размере
от 3 до 10 – кратного размера ставки
земельного налога за единицу площади
земельного участка.
До
установления субъектом РФ цены земельного
участка применяется минимальный для
соответствующей местности размер ставки
земельного налога за единицу площади
земельного участка. Также до 1 июля
2012 года юридические лица, за исключением
указанных в пункте 1 ст.20 ЗК РФ юридических
лиц, обязаны переоформить право
постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками на право аренды
земельных участков или приобрести
земельные участки в собственность,
религиозные организации, кроме того,
переоформить на право безвозмездного
срочного пользования по своему желанию
в соответствии с правилами статьи
36 Земельного кодекса Российской
Федерации. Юридические лица могут
переоформить право постоянного
(бессрочного) пользования земельными
участками, на которых расположены линии
электропередачи, линии связи, трубопроводы,
дороги, железнодорожные линии и другие
подобные сооружения (линейные объекты),
на право аренды таких земельных участков
или приобрести такие земельные участки
в собственность до 1 января 2015 года по
ценам, предусмотренным Федеральным
законом «О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации».
При
этом годовой размер арендной платы
устанавливается в пределах:
-
двух
процентов кадастровой стоимости
арендуемых земельных участков;
-
трех
десятых процента кадастровой стоимости
арендуемых земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения;
-
полутора
процентов кадастровой стоимости
арендуемых земельных участков, изъятых
из оборота или ограниченных в обороте.
Собственники
зданий, строений, сооружений вправе
приобрести в собственность находящиеся
у них на праве аренды земельные участки
независимо от того, когда был заключен
договор аренды этих земельных участков
- до или после дня вступления в силу
Земельного кодекса Российской
Федерации. С 1 июля 2012 года собственники
зданий, строений, сооружений приобретают
в собственность находящиеся у них на
праве аренды земельные участки по цене,
установленной по правилам и в порядке,
которые предусмотрены пунктом 1
статьи 2 настоящего Федерального закона,
в случаях, если в период со дня вступления
его в силу в отношении таких земельных
участков осуществлено переоформление
права постоянного (бессрочного)
пользования на право аренды или такие
земельные участки образованы из земельных
участков, указанных в абзаце третьем
настоящего пункта. Коммерческие и
некоммерческие организации могут
переоформить свое право постоянного
(бессрочного) пользования земельными
участками на иное право, в том числе
право аренды земельных участков, в
установленном федеральными законами
порядке.
Распоряжение земельными участками,
государственная собственность на
которые не разграничена:
-
осуществляется
органами местного самоуправления
муниципальных районов, городских
округов, если иное не предусмотрено
законодательством РФ;
-
в
поселениях, являющихся административными
центрами (столицами) субъектов Российской
Федерации, осуществляется органами
местного самоуправления указанных
поселений, если законами соответствующих
субъектов РФ не установлено, что
распоряжение такими земельными участками
осуществляется исполнительными органами
государственной власти субъектов РФ,
а также, если иное не предусмотрено
законодательством РФ.
-
в
субъектах Российской Федерации - городах
федерального значения Москве и
Санкт-Петербурге осуществляется
органами исполнительной власти указанных
субъектов РФ, если их законами не
установлено, что данные полномочия
осуществляются органами местного
самоуправления внутригородских
муниципальных образований городов
федерального значения, а также, если
иное не предусмотрено законодательством
РФ.
Порядок
определения размера арендной платы, а
также порядок, условия и сроки внесения
арендной платы за использование земельных
участков, государственная собственность
на которые не разграничена, устанавливаются
органами государственной власти
субъектов РФ, если иное не предусмотрено
федеральными законами. Собственник
объекта незавершенного строительства,
право собственности на который
зарегистрировано до 1 января 2012 года,
имеет право приобрести земельный
участок, который находится в государственной
или муниципальной собственности и на
котором расположен указанный объект,
в аренду без проведения торгов в порядке,
установленном для оформления прав на
земельные участки собственниками
зданий, сооружений. Внесены изменения
и в порядок выкупа земельных участков,
регламентируемый Федеральным законом
от 21 декабря 2001г. № 178-ФЗ «О приватизации
государственного и муниципального
имущества». Так, пункт 3 ст.11 Закона
изложен в следующей редакции: «Стоимость
земельных участков принимается равной
их кадастровой стоимости в случае
создания открытого акционерного общества
путем преобразования унитарного
предприятия. В иных случаях стоимость
земельных участков принимается равной
рыночной стоимости земельных участков,
определенной в соответствии с
законодательством РФ об оценочной
деятельности». Основным документом,
кодифицирующим землеустроительную
деятельность в России, стал Федеральный
закон от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости».
Данной Закон регулирует отношения,
возникающие в связи с введением
государственного кадастра недвижимости,
осуществлением государственного
кадастрового учета недвижимого имущества
и кадастровой деятельности. Государственный
кадастр недвижимости является
систематизированным сводом сведений
об учтенном в соответствии с настоящим
Законом недвижимом имуществе, а также
сведений о прохождении Государственной
границы РФ, о границах между субъектами
РФ, муниципальными образованиями и
населенными пунктами, о территориальных
зонах и зонах с особыми условиями
использования территорий. Особый
регламент оборота различных категорий
земель введен Федеральным законам от
10 мая 2007г. № 69-ФЗ «О внесении изменений
в отдельные законодательные акты
Российской Федерации в части установления
порядка резервирования земель для
государственных или муниципальных
нужд».
Этим Законом внесено следующее
дополнение в пункт 8 ст.28 Федерального
закона от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ «О
приватизации государственного и
муниципального имущества»: «Отчуждению
в соответствии с настоящим Федеральным
законом не подлежат земельные участки,
находящиеся в границах земель,
зарезервированных для государственных
или муниципальных нужд».
Словом, можно констатировать,
что к настоящему времени законодательная
и нормативно-правовая база землепользования
и землеустройства, необходимая для
формирования современного земельного
рынка и вовлечения в гражданский правовой
оборот земельных активов, в основном
сформирована. Действительно, созданы
условия для:
-
завершения
переоформления прав постоянного
(бессрочного) пользования земельными
участками на право собственности или
аренды;
-
ускорения
и упорядочения процесса разграничения
государственной собственности на
землю;
-
перехода
к новому земельному налогу и налогу на
жилую недвижимость, в том числе,
формированию полноценного реестра
объектов налогообложения и развития
института массовой оценки объектов
недвижимого имущества;
-
перехода
от кадастрового учета земельных участков
к кадастровому учету объектов недвижимости
и созданию государственного кадастра
недвижимости;
-
внедрению
более эффективных механизмов установления
правовых ограничений по использованию
земли и недвижимости, в том числе
сервитутов и резервирования.
Вместе с тем, остаются пока
нерешенными некоторые, не менее важные
для становления цивилизованных рыночных
отношений, организационно-методические
и нормативно-правовые проблемы
землеустройства и землепользования,
развития оборота и оценки объектов
недвижимости. Так, нуждается в
совершенствовании забюрократизированный
порядок разработки и утверждения
методик, организация работ по кадастровой
оценке объектов недвижимости. Требует
пересмотра и процедура досудебного
рассмотрения споров о размере кадастровой
стоимости земельных участков. Кроме
того с переходом к кадастровому учету
недвижимости необходимо повысить
требования к землеустройству и
технической инвентаризации объектов
кадастрового учета. Для снижения цен и
повышения качества работ по формированию
объектов кадастрового учета давно
назрела необходимость отказа от
малоэффективной государственной
монополии в сфере технической
инвентаризации объектов недвижимости.
На порядок следует увеличить уровень
качества работы и количество самих
оценщиков. Крайне важно в соответствии
с законом в сжатые сроки создать единую
систему регулирования деятельности по
формированию объектов кадастрового
учета, с наделением контрольными
функциями саморегулируемых организаций.
Следует разработать и внедрить эффективные
механизмы определения налогооблагаемой
базы для исчисления земельного налога.
Для реального перехода к земельному
налогу на основе кадастровой стоимости
земельных участков, требуется в сжатые
сроки сформировать полноценный единый
государственный реестр объектов
недвижимости. Ясно, что для этого
необходимо, наконец, завершить полную
инвентаризацию всех ранее учтенных
земельных участков с внесением информации
в земельный кадастр, а затем и в кадастр
объектов недвижимости РФ.
