Генеральный директор "КМ
Консалтинг"
Егоров
Константин Михайлович
В последнее время появилось много
разговоров об «сравнительно законном»
отъеме долевой собственности у граждан.
Об этом в частности не один раз говорили
и по радио и по телевидению. Но как
выяснилось, эффективных правовых
решений для законного противостояния
подобного рода захвату квартир
практически не существует. А тех, кто
занимается такими захватами нельзя
назвать ни мошенниками, ни преступниками.
Основная сложность подобных ситуаций
заключается в том, что подобными
злоупотреблениями занимаются слаженные
организованные группы, имеющие
юридическое образование и имеющие
непосредственное отношение к рынку
недвижимости. Они целенаправленно
скупают доли в квартирах с общедолевой
собственностью, пользуясь тем, что доли
в квартирах могут принадлежать враждующим
родственникам или разведенным супругам,
которые не желают продавать или
передавать доли друг другу. Или могут
приобрести долю у человека, которому
доля в квартире попала случайно,
например, по наследству, и у которого
к этой доле нет никакого интереса, так
как другие собственники этой квартиры
являются ему посторонними людьми.
Основной стимул для рейдера это скупить
доли квартиры за дешево, собрать из них
«единую квартиру», и получить прибыль
от продажи такой квартиры - которая
становится значительно дороже, чем
распродающаяся по долям. Скупка долей,
в этом случае, осуществляется не с целью
пользоваться квартирой, а совсем с
другой целью – «выдавить» из неё
остальных собственников или просто
жильцов квартиры, сделать невыносимым
дальнейшее нахождение в ней кого бы то
ни было, а затем скупить остальные доли
в квартире «за копейки», освободить её
от других ранее зарегистрированных в
ней жильцов, и, как можно быстрее, продать
квартиру целиком, по максимально
возможной цене, третьим лицам. Так или
иначе, но первым этапом в этой схеме по
завладению квартирой становится
приобретение доли, в процессе чего
рейдеры узнают подробную информацию
о других собственниках квартиры.
В итоге, заложниками подобной ситуации
становятся оставшиеся собственники
квартиры или члены семьи собственников
квартиры, просто зарегистрированные
и проживающие в ней. Идеальным вариантом
для рейдеров станет, если в квартире
будут проживать одинокая женщина или
женщина с ребенком. На них гораздо легче
оказывать морально психологическое
давление. Далее оставшимся собственникам
предлагают выкупить принадлежащую им
долю, естественно по сильно заниженной
цене. Если жертва не соглашается, то
рейдеры пользуются своим физическим
превосходством, и тем, что доли в квартире
не определены, буквально на глазах у
оставшихся собственников разрушают
квартиру, превращая ее в пустующую
разоренную коробку, создают невыносимые
условия для проживания остающихся в
квартире собственников и членов их
семьи. Таким образом, они вынуждают
оставшихся собственников продать им
долю по бросовой цене.
Рейдеры, при подобной схеме действий,
предпочитают скупать именно долю от
квартиры, а не комнату в коммуналке. И
этому способствует ряд причин.
Во-первых, невыделенная доля в квартире
с общедолевой собственностью стоит
гораздо дешевле, чем, например, комната
в коммунальной квартире тех же размеров,
в силу того, что не определен порядок
пользования отдельными помещениями в
квартире. Во-вторых, рейдерам, для
проведения своих разрушительных
действий и акций устрашения, достаточно
выкупить даже довольно небольшую долю,
чтобы получить доступ ко всей квартире.
И эта доля по площади может быть гораздо
меньше самой маленькой комнаты в
квартире. И, наконец, в третьих, купив
долю в квартире с общедолевой
собственностью, рейдеры получают доступ
в любое помещение данной квартиры, так
как с точки зрения закона купленная
ими доля получается как бы «размазана»
по всей квартире, она не находится в
каком-то конкретном месте этой квартиры.
В случае же, если квартира коммунальная,
рейдерам становится тяжелее нанести
вред другим собственникам, так как в
этом случае, за каждым собственником
закреплены на правах частной собственности
отдельная комната или несколько комнат.
И доступ в комнату проживающего в
квартире собственника для рейдера
будет закрыт, вредить они смогут только
в местах общего пользования данной
квартиры (на кухне, в коридоре и т.д.).
Рейдеры пользуются тем, что оставшиеся
собственники, как правило, проживают
в квартире постоянно, не имея возможности
избежать невыносимых условий
существования. Сами же рейдеры посещают
квартиру от случая к случаю, постоянно
проживая в другом благоустроенном
жилье. Приемы, используемые для вытеснения
оставшихся собственников, могут быть
самые разные: в квартиру могут подселить
бомжей, могут наносить урон мебели,
вещам, одежде, отделке помещений, могут
ходить по квартире и хлопать дверями
по ночам, может быть инициирован «вечный
ремонт», постоянный взлом входной двери
под предлогом невозможности попасть
в квартиру и т.д. То есть в ход могут
идти все средства давления, напрямую
не противоречащие закону и на которые
только хватит фантазии у рейдеров. Цель
у них одна – постоянно нарушать душевное
состояние других собственников квартиры.
Причем уличить рейдеров в намеренном
нанесении ущерба имуществу, находящемуся
в квартире, или в нарушении нравственных
принципов практически невозможно.
Любому же представителю власти рейдер
с готовностью продемонстрирует
свидетельство о праве собственности
на долю в данной квартире и, пользуясь
своими познаниями в области права,
объяснит, что он волен распоряжаться
принадлежащей ему собственностью.
При этом у оставшихся собственников
остается небольшой выбор. Можно ничего
не делать, можно подать в суд гражданский
иск об определении порядка пользования
квартирой, чтобы закрепить за собой
хотя бы часть долевой собственности,
и сделать ее неприкосновенной для
рейдеров. Можно попробовать продать
свою долю еще кому либо, хотя желающих
купить помимо рейдеров найдется мало,
учитывая, что квартира к этому моменту,
скорее всего уже будет пребывать в
очень плачевном состоянии. Здесь уже
все индивидуально и зависит от
возможностей проживающих жильцов.
С каждым годом таких случаев становится
все больше и больше, и занимаются такой
деятельностью устойчивые группы, но
официально, такая деятельность
преступлением не является и статистики
никто не ведет. Эти группы ведут свою
разрушительную деятельность не «от
раза к разу», а ведут ее постоянно, за
год одна такая группа может выкупать
доли в 3-5 квартирах.
Совет здесь дать можно только один:
такую ситуацию по захвату квартиры и
«выдавливанию» жильцов легче предупредить,
чем потом столкнуться с ней лицом к
лицу. Люди должны быть законодательно
подкованы и знать свои права. Отдавать
себе отчет при осуществлении
распорядительных действий с недвижимым
имуществом, в том числе предвидеть
далеко идущие последствия таких
действий. К сожалению, это все что можно
посоветовать в этой ситуации при
нынешнем жилищном законодательстве.
