Вредные советы предпринимателям от газеты «Экономика и Жизнь»
Отклик на статью «Договор аренды недействителен: как вернуть затраты» (газета «Экономика и Жизнь», № 05/9371 за 2011г., стр. 11)

Читатель А.Идейков из Нижнего Новгорода задал газете «Экономика и Жизнь» вопрос:

«В сентябре позапрошлого года мы заключили договор аренды здания. Срок аренды — три года. Но государственную регистрацию он не прошел, поскольку арендодатель уклонялся от представления необходимых документов (есть письменные доказательства). В ноябре прошлого года арендодатель потребовал расторгнуть договор аренды. Мы вынуждены были покинуть здание. Более того, по требованию арендодателя мы подписали акт его сдачи. Получается, что договор расторгнут. Как нам поступить?».

Привлеченная газетой эксперт — юрист Е.Николаева (далее — автор), в статье-консультации предложила читателю: «Чтобы разрешить спор, надо обратиться в суд с заявлением о признании договора недействительным и применении реституции». Рекомендую посмотреть статью (скачать здесь: http://files.mail.ru/QTOSCR ): она уникальна по количеству допущенных правовых и логических ошибок и может даже использоваться в качестве учебного пособия: кто из студентов найдет и обоснует больше ошибок и нелепостей¹. В принципе не столь страшно, что позиция автора полностью противоречит правовому регулированию спорных отношений. Хуже то, что, «заблудившись в трех соснах», она направила читателей по ложному пути.

Уже в самом названии статьи («… как вернуть затраты») заложен абсолютно неправильный подход к разрешению конфликта: затраты «возвращаются» в составе дохода, получаемого от хозяйственной деятельности, в интересах которой они произведены. С контрагента, нарушившего обязательство, взыскиваются в порядке компенсации (отнюдь не «возвращаются») убытки, а не затраты. При этом должен быть установлен определенный состав юридически значимых обстоятельств — это противоправное поведение нарушителя и его вина; конкретный размер ущерба; причинная связь между виновным поведением нарушителя и возникшими убытками. Все, кроме вины, доказывается потерпевшим.

Отсутствие госрегистрации не означает ничтожность договора аренды

Действительно, стороны договора аренды объекта недвижимости, срок действия которого равен или превышает один год, обязаны предпринять исчерпывающие меры по его государственной регистрации. Следовательно невыполнение этого предписания закона является правонарушением. Однако далеко не всякое нарушение в оформлении сделок влечет их недействительность. Согласно ст. 168 ГК РФ «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон … не предусматривает иных последствий нарушения». Как раз для данной ситуации Закон и установил иное. Согласно п. 3 ст. 651 ГК РФ «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». То есть последствием неисполнения предписания закона о государственной регистрации договора аренды здания является непризнание факта заключения этой сделки, а не ее ничтожность.

Заблуждение автора статьи-консультации, что, якобы, не соблюдение нормативного требования о государственной регистрации договора аренды недвижимости влечет недействительность этой сделки, основано на ошибочном истолковании ст. 165 ГК РФ. В действительности эта правовая норма установила, что «несоблюдение … требования о государственной регистрации сделки влечёт её недействительность» исключительно только «… в случаях, установленных законом». Например:

• согласно абз. 3 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" несоблюдение правила о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность;

• в соответствие с п. 3 ст. 1017 ГК РФ несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

В остальных же случаях действует общее правило, установленное п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

Незаключенная сделка не может быть признана недействительной

Приведенные ниже цитаты из судебных актов не требуют дополнительных комментариев.

Постановление ФАС ПО от 26.05.2009 № А57-8686/2008: «Поскольку никаких иных последствий отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка Земельным кодексом и Гражданским кодексом не предусмотрено, в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды земельного участка от 25.12.2002 N 8/2 суды правомерно признали незаключенным … Незаключенная сделка не влечет за собой тех юридических последствий, которые связаны с недействительностью сделок в силустатьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем правовые основания для приведения сторон в первоначальное положение, путем обязания ООО "ЛукБелОйл" освободить земельный участок площадью 4,38 га, отсутствуют … Доводы истца относительно того, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет ее недействительность и такая сделка считается ничтожной, подлежат отклонению … В отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, потому что недействительным может быть признан только заключенный договор».

Постановление ФАС ВСО от 19.01.2010 по делу № А58-7775/09: «Поскольку договор финансовой аренды (лизинга) N04-01 от 20.03.2007 не содержит сведений о самоходном пароме, указанном в спецификации (Приложение N1), являющейся неотъемлемой частью договора он не может быть признан заключенным … Незаключенный договор (сделка) не может быть признан недействительным (ничтожным) в силу положений статьи 168 ГК РФ».

Постановление ФАС ДО от 29.01.2007 № Ф03-А59/06-1/4210: «Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи доли истца в уставном капитале ООО "САМ", апелляционная инстанция исходила из того, что незаключенная сделка не может являться недействительной … В этой связи суд пришел к правильному выводу о том, что указанный договор не был заключен сторонами».

Таким образом, выполнение рекомендаций газеты «Экономика и Жизнь» приведет только к негативным последствиям.

Арбитражный суд должен отказать в иске доверчивому арендатору, причем даже без выяснения причин возникновения спора и виновности сторон. Отказ последует только на том основании, что выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Однако «вредность» совета этим не ограничивается.

Дело в том, что попытка восстановить нарушенное право арендатора путем взыскания с недобросовестного арендодателя выплаченной арендной платы априори обречена на неудачу.

Последствием недействительности сделки является обоюдная реституция: «каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом …), возместить его стоимость в деньгах» (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" подчеркивается: «Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке». То есть итогом иска о применении последствий недействительности договора аренды (если вдруг суд ошибется и все-таки признает его ничтожным) будет следующий результат:

• с арендодателя в пользу арендатора будет взыскана сумма перечисленной арендной платы;

• а с арендатора в пользу арендодателя — рыночный эквивалент стоимости пользования арендованным имуществом. То есть практически такая же денежная сумма.

Аналогичная ситуация возникнет и в случае, если арендатор, ссылаясь на незаключенность договора аренды, предъявит иск о взыскании с арендодателя выплаченной последнему арендной платы как неосновательного обогащения (ст.1102 ГК РФ). Дело в том, что арендодатель по этому же основанию (незаключенность договора аренды) вправе предъявить встречный иск в соответствие с п. 2 ст. 1105 ГК РФ: «Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило». Причем вполне вероятно, что встречное требование (недобросовестного арендодателя к арендатору-потерпевшему) превысит сумму первоначального иска, так как требование арендатора основано на цене аренды в сентябре 2009, арендодатель же рассчитает сумму неосновательного обогащения исходя из стоимости аренды в ноябре 2010. Согласно п. 2 ст. 1102 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 (обязательства вследствие неосновательного обогащения), «применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли». То есть недобросовестность арендодателя (уклонение от участия в государственной регистрации договора, выдвижение незаконного требования освободить арендованное здание) не будет учитываться судом при принятии решения.

К сожалению, в данном конкретно случае арендатор, по-видимому, уже упустил возможность восстановить свое нарушенное право.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда». То есть защита нарушенного права в подобных ситуациях осуществляется путем подачи иска с требованием о государственной регистрации договора аренды в судебном порядке. Однако этот способ был применим пока арендуемое здание находилось во владении арендатора. После его возврата (с оформлением соответствующего акта) возможность иска утрачена. Перспектива взыскания убытков с недобросовестного арендодателя так же весьма призрачна. Согласно п. 4 ст. 165 ГК РФ «в случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки». То есть возможность взыскания убытков с недобросовестного арендодателя неразрывно связана с реализацией арендатором права на иск о регистрации договора в судебном порядке.

И это не все неприятные новости для арендатора.

Негативные налоговые последствия.

Весьма высока вероятность, что налоговый орган не признает для целей расчета налога на прибыль затраты арендатора по незарегистрированному договору аренды. Коротко позиция фискального ведомства, поддержанная вышестоящей инстанцией — Минфином России, заключается в следующем. Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходы должны быть не только обоснованны, но и документально подтвержденными. Договор аренды недвижимости со сроком действия год и более считается заключенным только с момента государственной регистрации. Невыполнение требования о госрегистрации означает отсутствие договора аренды (он не заключен). Следовательно документально эти расходы надлежаще не подтверждены (подробно см. письма УФНС России по г. Москве от 23.11.2009 № 16-15/122370, Минфина России от 12.07.2006 № 03-03-04/2/172, ФНС России от 13.07.2005 № 02-1-07/66). Весьма часто арбитражные суды в подобных спорах встают на сторону налогоплательщиков (например, постановления ФАС ЗСО от 04.04.2007 № Ф04-1979/2007, ФАС ДВО от 14.02.2007 № Ф03-А59/06-2/5389, ФАС УОот 25.01.2007 № Ф09-12242/06-С2). Но только в том случае, если в ходе судебного разбирательства налогоплательщик представит доказательства реального владения арендованным недвижимым имуществом и его использования в своей хозяйственной деятельности. В данном же конкретно случае арендатор не сможет представить убедительных доказательств: во-первых, на момент налоговой проверки и судебного разбирательства здание возвращено арендодателю с оформлением соответствующего акта; во-вторых, нет внятного ответа на простой вопрос — почему арендатор не предпринял мер в соответствие со ст. 165 ГК РФ по регистрации договора в судебном порядке?!

Защита интересов предпринимателей — в первую очередь дело рук самих предпринимателей.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ «граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе». При этом в соответствие со ст. 2 ГК РФ «предпринимательской является … деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг». То есть предпринимательские структуры не просто вправе, а обязаны всеми возможными законными средствами добиваться достижения основной цели своей деятельности — получение максимальной прибыли. Нарушение контрагентами взятых на себя обязательств, неисполнение государственными надзорными (контрольными) органами возложенных на них функций являются факторами, снижающими эффективность предпринимательской деятельности, что в конечном итоге становится причиной возникновения убытков (в том числе упущенной выгоды — то есть не полученной прибыли). Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере». Таким образом добросовестность и разумность при осуществлении предпринимательской деятельности заключается не только в надлежащем исполнении взятых на себя (или вмененных законом) обязанностей, но и в своевременной реализации принадлежащих прав, в том числе принятии эффективных мер по их защите и восстановлению. При этом следует учитывать, что в соответствие со ст. 11 ГК РФ основным способом защиты нарушенных гражданских прав является судебный, а не административный.

Таким образом, в данной ситуации с точки зрения разумно понимаемого хозяйственного интереса арендатор был обязан защитить свое право временно владеть зданием путем своевременной подачи иска к недобросовестному арендодателю с требованием регистрации договора в судебном порядке, а так же вчинить иск о взыскании убытков.

Добровольно освободив здание, арендатор отказался от своего субъективного права. В принципе, такое поведение находится в рамках дозволенного: в соответствие со ст. 9 ГК РФ «граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права … Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». Вот только в чьих интересах такое развитие событий? Возникшие препятствия в осуществлении нормальной коммерческой деятельности явно не способствуют получению прибыли, то есть очевидно появление убытков. Усматривается, что причина кроется в некомпетентности руководителей. Поэтому данный эпизод может стать основанием для участников (акционеров) коммерческой организации-арендатора предъявить претензию исполнительному органу, принявшему (и реализовавшему) такое решение.

Случай, ставший предметом анализа, еще раз показал, насколько важной является система правового обеспечения финансово-хозяйственной деятельности. Не стоит доверять это серьезное дело случайным «консультантам», даже если они выбраны авторитетным средством массовой информации.

Автор: Кузнецов Андрей Борисович, индивидуальный предприниматель, юрист, эксперт в области права и управления, E-mail: kouzn_andrej@bk.ru

Статья (с незначительными сокращениями и с иным заголовком — «Арендатор на птичьих правах»), была опубликована в еженедельном издании «Юридическая газета», № 15, апрель 2011.