Капитальный ремонт в новостройке

Пашина Елена Викторовна

Адвокат адвокатской палаты Ленинградской области, магистр права

http://юрсайт.рф mail to: PashinaEV@gmail.com

Людям, купившим квартиру в новостройке во многом можно позавидовать. Все инженерные коммуникации новые, лифты чистые, есть консьержи и видеонаблюдение, нет в сособственниках муниципальной власти (благодаря наличию которой в домах старого фонда зачастую принимаются решения о реконструкции чердаков в мансарды и переоборудовании подвалов в нежилые торговые помещения), создано ТСЖ, и заключен договор на обслуживание дома с управляющей компанией, (нередко от застройщика, но которая оказывает услуги на порядок лучше жилкомсервисов, имеющих долю государства в уставном капитале), кое-где есть и своя парковка для автомобилей.

Есть, конечно, в новом доме и свои минусы, главным из которых является необходимость рано или поздно делать капитальный ремонт дома за собственный счет собственников.

Конечно, для нового дома в договоре участия в долевом строительстве устанавливается срок гарантийного ремонта. Он, как правило, не превышает установленного Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» пятилетнего срока. В течение гарантийного срока устранение недостатков многоквартирного дома осуществляется за счет застройщика. Как только гарантийный срок истекает, собственники нового дома остаются один на один с недоделками, которые подчас носят существенный характер, и связанны, например, с использованием при строительстве некачественного кирпича¹.

Каким образом собственники нового дома могут решить проблему предстоящего финансирования капитального ремонта? Дать ответ на этот вопрос цель данной статьи.

Возьмем для примера новый дом, с истекшим гарантийным сроком, созданным и функционирующим ТСЖ.

Итак, Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ) в структуру платы за жилое помещение для собственников помещений в многоквартирных домах включает плату за работы по капитальному ремонту общего имущества².

Исходя из этого, а также, учитывая обязанность собственников ежемесячно³ вносить плату за жилое помещение, можно сделать однозначный вывод о том, что собственники помещений в новостройках должны ежемесячно вносить и плату за работы по капитальному ремонту.

Согласно п. 8 ст. 156 и пп. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ размер ежемесячных платежей за капитальный ремонт дома определяется общим собранием членов ТСЖ.

Тут обоснованно может встать вопрос о том, по какому принципу должен рассчитываться размер ежемесячных платежей отчисляемых на капитальный ремонт. Тем более, что п. 2 ст. 158 ЖК РФ устанавливает, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Из приведенной нормы можно сделать ложный вывод о том, что установить ежемесячную плату за капитальный ремонт невозможно до тех пор пока не принято решение о проведении капитального ремонта.

Этот вывод неверен по той причине, что п. 2 ст. 158 ЖК РФ говорит о принятии решения об оплате расходов на капитальный ремонт, а не об установлении платы, которую должны вносить собственники ежемесячно на оплату работ по капительному ремонту, как того требует п. 2 ст. 154 ЖК РФ.

Не секрет, что для того, чтобы оплатить расходы на чтобы то ни было, нужно иметь средства. Поэтому, определение размера ежемесячного платежа на капитальный ремонт не должно и не может зависеть от срока начала капитального ремонта, необходимого объема работ и стоимости материалов, которые могут измениться к началу проведения ремонта.

Размер ежемесячного платежа, на наш взгляд, вполне может быть установлен решением общего собрания членов ТСЖ при голосовании по вопросу создания специальных фондов ТСЖ, в соответствии с п. 5 ст. 145 ЖК РФ. Члены ТСЖ принимают решение о создании фонда, и одновременно с этим вопросом в повестку дня собрания включается вопрос об утверждении размера обязательных платежей в этот фонд (далее - Фонд).

То есть размер ежемесячных отчислений определяется по собственному усмотрению собственников, исходя из тех предложений, которые вынесло на голосование правление ТСЖ.

На взгляд автора, денежными средствами Фонда капитального ремонта дома необходимо грамотно управлять ввиду того, что капитальный ремонт в новостройке будет в любом случае не завтра.

Вариантов управления не очень много. Основными являются: размещение денежных средств собранных по статье капитальный ремонт на депозитном счете, а также размещение денежных средств в более агрессивных финансовых инструментах – ПИФах или хранение денежных средств в ценных бумагах.

С размещением денежных средств на депозите особых сложностей не возникает, это наименее прибыльный, и наиболее простой финансовый инструмент в условиях российской экономики. Размещая денежные средства на депозитном счете в банке, можно лишь надеяться, что к моменту наступления необходимости капитально ремонтировать дом, собранная сумма не будет частично «съедена» инфляцией.

А вот с размещением денежных средств Фонда в ПИФах и ценных бумагах, дело обстоит сложнее. Поскольку данные финансовые инструменты являются более сложными по сравнению с депозитом и при этом более прибыльным, то и размещение в них денежных средств требует знаний рынка и умения в нем ориентироваться. В связи с размещением денежных Фонда в этих финансовых инструментах могут возникнуть дополнительные расходы, например на консультации финансовых аналитиков. Но этим сложности управления фондом капитального ремонта в данном случае не ограничиваются. Для того, чтобы ТСЖ могло размещать денежные средства в ценных бумагах и ПИФах, необходимо наличие таких полномочий в Уставе ТСЖ. Такая деятельность является коммерческой⁴, и должна служить исключительно достижению целей, ради которых создано ТСЖ, т.е. для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме.

Отсюда вывод: прежде, чем выносить на голосование на общем собрании членов ТСЖ вопрос о создании Фонда на капитальный ремонт и об утверждении размера ежемесячного платежа, не мешает проанализировать устав Товарищества собственников жилья на предмет того, позволяет он или нет, в дальнейшем размещать собранные денежные средства в ценных бумагах. И если не позволяет, то в повестку дня общего собрания членов ТСЖ наряду с вопросами о создании Фонда и утверждении размера платежей, целесообразно включить вопрос об внесении изменений в устав ТСЖ⁵, позволяющих эффективно управлять средствами Фонда до момента проведения капитального ремонта.

Итак, денежные средства собраны и наступает время ремонта. Нельзя утверждать, что на момент проведения капитального ремонта в новом доме будет действовать нынешнее законодательство⁶, регулирующее порядок финансирования капитального ремонта, в том числе за государственный счет, однако считаем полезным проанализировать данный порядок.

Задача такого анализа сводится к выявлению противоречий (если они имеются) норм ЖК РФ, предполагающих проведение капитального ремонта за счет собственников, и норм Федерального закона от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее - Закон).

Данный закон устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

В соответствии с данным законом Государственная корпорация «Фонд содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Фонда содействия ЖКХ) предоставляет финансирование на проведение капитального ремонта в домах субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям и только для тех домов, которые включены в адресную программу по капитальному ремонту в данном субъекте федерации или муниципальном образовании.

Для того, чтобы дом, жильцы которого учредили ТСЖ, был включен в такую адресную программу, в доме предварительно должны провести либо общее собрание членов ТСЖ либо общее собрание собственников помещений в многоквартирных домах, которое (любое из указанных) должно принять решение об участии в указанной адресной программе⁷.

Решение о включении дома в муниципальную или региональную адресную программу, финансирование которой осуществляется из средств Государственной корпорации «Фонд содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства», принимают органы местного самоуправления, а в городах федерального значения – исполнительные власти Москвы и Санкт-Петербурга.

При этом, одного принятого решения общего собрания членов ТСЖ или собственников дома может быть недостаточно для того, чтобы дом был включен в адресную программу, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ (главой субъекта РФ) могут быть установлены условия включения многоквартирных домов в такие программы, исходя из лимита предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия ЖКХ, установленного для субъекта Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации. Иными словами, может возникнуть такая ситуация, что дом будет не соответствовать установленным условиям, хотя решение об участии в региональной адресной программе собственниками дома принято.

Заявку в Фонд содействия ЖКХ на выделение лимитов направляет глава субъекта Федерации. Правление Фонда содействия ЖКХ принимает решение о финансировании в течение 30 дней с момента подачи заявки.

В случае положительного решения о выделении финансирования орган муниципальной власти, получив информацию об этом, направляет в адрес ТСЖ уведомление о принятом решении.

ТСЖ в течение тридцати дней со дня получения такого уведомления должно открыть отдельные банковские счета и направить в муниципальный орган власти:

- уведомления об открытии таких счетов с указанием их реквизитов;

- решение общего собрания членов ТСЖ о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств самого ТСЖ, в размерене менее чем пять процентовобщего объема средств,предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с Законом;

- утвержденную общим собранием членов ТСЖ смету расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома с учетом требований, установленных Закона⁸.

Поскольку финансирование проведения капитального ремонта из средств Фонда содействия ЖКХ осуществляется с учетом, выделенных лимитов на конкретный субъект Федерации, то окончательный размер финансирования капитального ремонта в конкретном доме становится известен после принятия решения правлением Фонда содействия ЖКХ о финансировании.

Из приведенных положений можно сделать очень неутешительный вывод о том, что в течение 30 дней со дня получения уведомления о выделении Государственной корпорацией средств на капитальный ремонт ТСЖ должно провести собрание своих членов, на котором принять решение о том, что ТСЖ готово софинансировать капитальный ремонт в размере не менее, чем 5 % от выделенной государственной корпорацией суммы.

Неутешительным данный вывод является по двум причинам. Во-первых, провести собрание членов ТСЖ и направить решение в 30-ти дневный срок довольно сложная временная задача, поскольку проводить собрание возможно только, если все члены ТСЖ уведомлены не менее, чем за 10 дней до даты проведения собрания.

Во-вторых, если, Госкорпорацией принято решение о выделении денежных средств в меньшем объеме, чем было запланировано при формировании региональной адресной программы, то разницу, которая образовалась, должно будет профинансировать ТСЖ, поскольку общее собрание его членов должно принять решение о готовности финансировать не менее, чем 5 % от общего объема средств, предоставляемых.

Хватит ли у ТСЖ денег? И не придется ли сокращать объем работ по капитальному ремонту дома?

Подводя итог проведенного анализа законодательства, можно сделать следующие выводы о том, как следует готовиться к проведению капитального ремонта в недавно построенном доме.

1. Оттягивать с установлением общим собранием членов ТСЖ тарифа на капитальный ремонт не стоит.

2. Собираемыми денежными средствами необходимо грамотно управлять, размещая их в различных финансовых инструментах. Для чего возможно понадобится внесение изменений в Устав и помощь финансовых консультантов.

3. Финансирование капитального ремонта за счет средств Государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» негарантированно.

Причин несколько. Во-первых, не 100% финансирование капитальных ремонтов из средств данного фонда. Во-вторых, по причине большого числа критериев и условий, которым должны соответствовать как регионы РФ, которые допускаются к получению финансирования, так и многоквартирные дома, которые претендуют на включение в адресную программу по капитальному ремонту. В-третьих, Правление Фонда содействия ЖКХ может отказать в финансировании, либо предоставить его в размере, меньшем, чем заложено в региональной адресной программе.

4. Даже, если финансирование от Госкорпорации будет получено, это не снимает с ТСЖ обязанность по софинансированию капитального ремонта дома в размере не менее 5 % от выделенной суммы, т.е. собственники должны самостоятельно финансово подготовиться к проведению капитального ремонта.

В реалиях российской действительности, собственникам нового дома нужно быть готовым к 100% самостоятельному финансированию предстоящего в любом случае капитального ремонта. И чем раньше, они начнут заниматься подготовкой к этому событию, тем меньше для них будут ежемесячные траты на финансирование капитального ремонта.