Краткая записка
о необходимости и возможных решениях проблемы совершенствования федерального законодательства в жилищной сфере.

 

 

Евгений Богомазов-Пуссер¹, менеджер компании ООО «АйБиАй», руководитель проекта, evgenii_pusser@mail.ru,http://www/mansard-spb.ru, +7-9119970068, Санкт-Петербург

 

 

Преамбула

 

Позвольте обратиться к господам-юристам с предложением принять участие в обсуждении возможности реформы жилищного законодательства. Кому, как ни вам писать новые законы! Кто сегодня занят этим сложным и кропотливым делом? Не депутаты, и даже не их помощники. Те же самые юристы, которые работают в законодательных органах. А их взгляд сосредоточен на текущих проблемах их деятельности и они, как правило, «страшно далеки от народа». В этом нет их вины. Зато при формировании законодательства «снизу» появляется заманчивая возможность избавиться от многочисленных «ляпов» и «тёмных дыр», которыми сегодня изобилуют своды российских законов.

Предлагаю в качестве «тренировки» рассмотреть вопрос о реформе ЖКХ. Не секрет, что это одна из «чёрных дыр», где исчезает огромное количество государственных денег. И это происходит не только по причине вездесущей коррупции, но, просто, потому, что не может не происходить. Так устроено наше ЖКХ. И во многом причиной этому является действующее законодательство.

Если серьёзно, то уже давно назрела необходимость реформы законодательства в жилищной сфере. Отсутствуют законодательные нормы, обеспечивающие эффективное и прибыльное домовладение. Дом, здание, в том числе, многоквартирный дом вообще не являются объектами жилищных прав. Жилищный Кодекс рассматривает собственника недвижимости всего лишь как пользователя, но не как собственника, предпринимателя, бенефициара своего актива в виде недвижимого имущества. Это является причиной того катастрофического состояния, в котором находится городской жилищный фонд.

Решением данной проблемы является принципиальное изменение подхода к собственникам помещений в многоквартирных домах (МКД). Следует рассматривать их какколлективных домовладельцев, имеющих права на получение всех преимуществ от домовладения. Это доходы от всех помещений, приносящих или могущих приносить доход, которые находятся или могут возникнуть в процессе реконструкции в МКД, а также доходы от использования недвижимого имущества как актива в различных финансовых инструментах (фондах и т.п.) Реформа жилищного законодательства должна быть нацелена на решение этих вопросов.

Следует изменить жилищное, градостроительное, земельное законодательство, создать новый Кодекс Домовладения. Новые законы должны обеспечить собственникам-домовладельцам возможность извлекать максимальный доход от их имущества: реконструировать дома с увеличением площадей, строить новые здания на принадлежащих им земельных участках, передать им в собственность все приносящие доход помещения в МКД, обеспечить ясные и прозрачные процедуры голосования собственников, их организации в МКД, создать объект недвижимого имущества – МКД, обеспечить строительные нормы и правила реконструкции МКД без расселения, обеспечить ответственность государства и муниципальных органов за всё государственное имущество в МКД, строго контролировать и систематизировать деятельность государственных органов, ответственных за обеспечение эффективного управления и владения МКД, согласования проектов реконструкции, передачу всех помещений и иной собственности МКД собственникам-домовладельцам, регистрацию и инвентаризацию общего имущества в МКД и проч. Также необходимо создать условия для кредитования и финансирования эффективного домовладения в стране.

Для этого предлагаю:

1. Изменить жилищное законодательство:

   1. Ввести понятие о новом объекте жилищных прав – доме (индивидуальный, долевой, многоквартирный).

   2. Разработать раздел индивидуального и общедолевого дома.

   3. Разработать раздел многоквартирного дома.

   4. Сформулировать понятие о домовладении многоквартирным домом при сохранении собственности на помещения (возможно, по финскому варианты – ООО с совмещённым правом владения долей в домовладельческой фирме и правом собственности на помещения в нём).

   5. Ввести понятие о нежилых помещениях в жилом многоквартирном доме.

   6. Определить служебное и иное имущество и собственность в МКД (право домовладельческой компании самостоятельно определять назначение имущества и изменять это назначение с возникновением и аннулированием помещений).

   7. Разработать процедуры инвентаризации, измерения и оценки ОДИ.

   8. Определить общие помещения (нетехнические) в составе общего имущества МКД и их регистрацию.

   9. Разрешить использование общих помещений для извлечения дохода собственниками-домовладельцами.

   10. Разработать следующие разделы:

       1. Доходы МКД.

       2. Реконструкция МКД.

1.10.3. Доходные помещения МКД.

1.10.4. Активы МКД.

1.10.5.Кредиты МКД.

1.10.6.Управление МКД.

1.10.7.Земля МКД.

1.10.8.Возведение пристроек и новых зданий на земле МКД.

1.10.9.Государство как собственник помещений в МКД.

1.10.10.Государство в жилищной сфере.

 

2. Изменить градостроительное законодательство.

   1. Ст.51 «Правообладателями МКД являются собственники помещений в МКД, объединённые в (вариант) Домовладельческую компанию, или товарищество собственников жилья, которые принимают все решения о реконструкции МКД согласно своему уставу и действующему законодательству (например, двумя третями голосов)».

   2. Разработать раздел реконструкции МКД без расселения.

   3. Раздел согласования, экспертизы, выдача разрешений на строительство (реконструкцию) в МКД без расселения.

   4. Раздел строительства новых зданий и пристроек на земельных участках, оформленных на МКД.

 

3. Изменить Земельное законодательство.

   1. Уточнить и подробно разработать раздел оформления земельных участков при МКД. Обеспечить процедуры и их выполнение оформления земельных участков в полном объёме (а не по обрезу!) при МКД.

   2. Отдельно разработать раздел по оформлению в полном объёме земельных участков и их оформление в собственность МКД в СПб и Москве.

   3. Разъяснить возможность использования земельных участков домовладельцами для извлечения дохода.

 

4. Изменить Закон о регистрации собственности (для УФРС).

   1. Подробно указать все процедуры и документы, необходимые для регистрации прав собственности на новые помещения, возникающие в результате реконструкции МКД (принятие решения собственниками, выдача разрешения на строительство, спорные ситуации, долёвка и т.п.)

   2. Определить порядок и правила регистрации коллективной собственности на МКД.

   3. Определить порядок и правила регистрации ОИ МКД.

   4. Определить порядок и правила регистрации технического ОИ МКД.

 

5. Выпустить законодательные акты, обеспечивающие кредитование и финансирование эффективного домовладения.

   1. Разработать правила кредитование домовладельцев.

   2. Разработать механизмы работы с активами (оформление ОИ МКД как долей в ЗПИФ-ах, секрьюритизация доходных активов и проч.) и их использование в коллективном инвестировании.

 

 

Например:

Считаем целесообразным провести инвентаризацию всего имущества в МКД. При этом:

1. Всё имущество, не имеющее владельцев в МКД, становится имуществом домовладельцев. Домовладельцами признаётся объединениевсех подтверждённых свидетельствами о собственности илииными подтверждениями о регистрации прав собственности собственников помещений в МКД.

2. Инвентаризация проводится специальными фирмами (возможно ПИБ-ами? и т.п.)

   1. Собрание домовладельцев принимает решение об отнесении помещений, входящих в общее имущество домовладельцев к техническим помещениям или к иным помещениям, в том числе, жилым и нежилым.

   2. Жилые и нежилые помещения, входящие в общее имущество домовладельцев, являются общедолевой собственностью домовладельцев, права на которую регистрируются.

   3. Помещения, признанные техническими (то есть исполняющими обслуживающуюфункцию по отношению к домовладению и домовладельцам на момент инвентаризации) включаются в перечень общего имущества домовладельцев и регистрируются вместе со всеми помещениями в МКД как часть общего имущества домовладельцев.

   4. Решение о переводе технических помещений в жилые или нежилые или обратное изменение может быть принято решением домовладельцев.

   5. Последующая перерегистрация прав на помещения, статус которых изменился на основании решения домовладельцев, происходит на основании документов о принятии решения домовладельцев и соответствующей технической документации.

 

Считаем целесообразным вторым этапом ввести понятие о домовладении МКД.

Например:

Оформление Домовладения МКД. (Закон о домовладении МКД).

1. На основании проведённой инвентаризации общего имущества коллектив собственников помещений в МКД должен в указанный в Законе о домовладении срок оформить Домовладение МКД.

2. Субъектом домовладения МКД является Домовладельческая компания, владельцами долей которой являются все собственники помещений в МКД.

3. Владение помещением в МКД сопряжено с владением долей в Домовладельческой компании.

4. Объектом домовладения является МКД, который регистрируется как объект собственности. Это сложный объект собственности, состоящий из частей, которые находятся в собственности владельцев долей в домовладельческой компании, и частей, принадлежащей домовладельческой компании в целом.