Краткий анализ ситуации

Евгений Богомазов-Пуссер¹, менеджер компании ООО «АйБиАй», руководитель проекта, evgenii_pusser@mail.ru,http://www/mansard-spb.ru, +7-9119970068, Санкт-Петербург

 

Многоквартирные дома в настоящий момент являются сложными объектами, с точки зрения, прав собственности. Точнее, права собственности в них существуют только на помещения. Сам многоквартирный дом (в дальнейшем МКД) является я только объектом технического учёта. Это, с нашей точки зрения, и есть причина того, что жилищно-коммунальная сфера находится в критической ситуации. Отсутствует домовладелец, заинтересованный в эффективном управлении МКД, его надлежащем содержании и возможном извлечении дохода. Все остальные обстоятельства являются лишь следствием отсутствия домовладельца.

1. Анализ правовой и технической ситуации учёта МКД. 1.1. В МКД существуют собственники помещений (квартир и нежилых помещений). Всё остальное имущество является общедолевой собственностью, которая принадлежит всем собственникам помещений в процентном отношении к площадям владеемой ими собственности.

1.2. Размер и перечень общего имущества отражается в техническом паспорте здания.

1.3. Существует порядок регистрации права собственности на общее имущество, но реально это права реализуется в единичных случаях с большим трудом при сопротивлении ФРС (ФРС требует 100% согласия самих собственников помещений на это).

1.4. Право собственности на земельные участки при МКД регистрируется ещё реже, а оформление границ земельных участков является «полем битвы» между собственниками и администрацией. Последняя целенаправленно добивается оформления земельных участков только по границам МКД.

1.5. Подвалы и технические помещения в МКД отбираются городскими властями в любой момент и продаются через торги.

1.6. Не существует ясного понимания и разграничения между общим имуществом в отношении подвалов и технических помещений и «ничьим» имуществом, которое государство объявляет в любой момент своим.

1.7. КУГИ заявительным порядком (внося в реестр) признаёт технические помещения принадлежащими государству.

1.8. Техническую документацию на МКД (технический паспорт и поэтажные планы) может получить только ТСЖ или уполномоченное лицо на основании решения собрания.

1.9. Для реализации проекта надстройки МКД требуется получение поэтажных планов окружающей застройки для расчёта изменения инсоляции, что невозможно по существующей процедуре.

1.10. Для принятия решения о реконструкции МКД двумя третями или ста процентами голосов от числа всех собственников необходимо определить уменьшается общее имущество или нет. При этом не существует процедуры определения размеров общего имущества.

1.11. Нет чёткого понимания чердачного помещения и чердака, единиц его измерения. Чердаком называется пространство между кровлей и перекрытиями верхнего этажа. При этом ФРС, ПИБы и другие государственные органы упорно стремятся измерять чердак в квадратных метрах.

1.12. Нет процедур измерения общего имущества как сложной вещи или принадлежности, с точки зрения, её полезностидля основного имущества.

1.13. Нет системы оценки общего имущества.

1.14. Нет чётких процедур осуществления проектов реконструкции МКД (заключение инвестиционных договоров, регистрация собственности на вновь возводимые помещения, выдача разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию и т.п.)

1.15. Нет процедур осуществления нового строительства на земельных участках при МКД.

2. Направление развития ситуации.

Для того чтобы преобразовать ситуацию из «тупиковой» нужно перейти от формального и аморфного, с точки зрения, интересов собственника рассмотрения вопроса к конструктивному и ценностному подходу. Для этого достаточно ответить всего на один вопрос: чьи интересы определяют законодательство, процедуры и реальную ситуацию в МКД? Это интересысобственников-домовладельцев.Если этот ответ нас устраивает, то вся ситуация становится прозрачной и перспективной. Отсюда сразу же следуют ясные и недвусмысленные выводы:

2.1. Необходимо принять в качестве аксиомы то, что все собственники помещений в МКД являются коллективным домовладельцем.

2.2. МКД является целостным единым объектом не только проживания и учёта, но и собственности.

2.3.МКД является хозяйственным объектом, а его владелец – хозяйствующим субъектом.

2.4.МКД является не только источником расходов, но и доходов, и эффективность его управления и содержания определяется положительным значением прибыли (доходы больше расходов).

2.5. Коллективный домовладелец должен иметь законное право извлекать все прибыли из своей собственности (возведение новых помещений и строений, обладание всеми доходными помещениями, которые не являются чьей-то частнойсобственностью, иные источники дохода).

2.6. Общее имущество рассматривается и учитывается исключительно с точки зрения полезности, то есть обслуживания основного имущества (помещений). Поэтому не его размер,а его полезностьи стоимость(как показатель его полезности) имеют значение.

2.7. Реконструкция МКД сегодня это практически единственный путь выхода из кризисной экономической ситуации для огромного большинства МКД.

2.8. Законодательство на всех уровнях (начиная с федерального) должно быть приспособлено для наиболее полного удовлетворения интересов домовладельцев.

2.9. Государство должно создать оптимальные условия для домовладельцев с целью обеспечения получения ими максимального дохода от МКД, упрощения процедур согласования проектов, ясной системы проведения голосования собственников, государственной поддержки развития эффективного домовладения.

2.10. МКД необходимо рассматривать с экономической точки зрения какпредприятие, извлекающее прибыль, либо существующее за счёт взносов домовладельца. При этом доходы домовладельцев из других источников могут рассматриваться как доход коллективного домовладельца.

2.11. Необходимо передать в собственность домовладельцев из государственной казны все доходные помещения в МКД.

2.12. Обеспечить возможность кредитования домовладельцев под государственные гарантии для реализации ими проектов реконструкции МКД с целью создания доходных активов (новых помещения и строений).

2.13. Создать законодательные и процедурные основы создания производных источников дохода для рентных помещений (секьюритизация, использование доходных помещений как активов в ПИФ-ах и т.п.)

 

3. Этапы развития проекта.

 

Данные изменения произойдут не сразу, поэтому следует, с нашей точки зрения, начать с подготовки единой позиции администрации по отношению к домовладельцам МКД. Эту позицию затем следует озвучить гражданам с целью развития их инициативы. При этом необходимо обеспечить ясные и прозрачные процедуры осуществления вышеуказанных проектов. В случае успешного осуществления проекта не только ЖКХ получит возможность и путь выхода из кризиса, но появится новый тип инвестора в экономику страны – домовладельцы.