Закон(проект)
об инвентаризации, учёте, оценке и регистрации общего имущества в многоквартирных домах

Евгений Богомазов-Пуссер¹, менеджер компании ООО «АйБиАй», руководитель проекта, evgenii_pusser@mail.ru,http://www/mansard-spb.ru, +7-9119970068, Санкт-Петербург

1. Общие положения.

2. Виды общего имущества в многоквартирном доме.

3. Методика учёта и оценки общего имущества в многоквартирном доме.

4. Домовладельческие компании.

5. Регистрация общего имущества многоквартирных домов.

1. Общие положения.

   1. Закон рассматривает всех собственников помещений в МКД как коллективного домовладельца, защищает его интересы, нацелен на создание наиболее благоприятных условий для владения, распоряжения и управления МКД.

   2. Закон создаёт условия для эффективного домовладения и домоуправления многоквартирными домами.

   3. Закон основан на инновационном подходе в коллективном домовладении МКД, заключающийся в создании условий для извлечения домовладельцами дохода от домовладения МКД.

   4. Доход от домовладения может быть направлен домовладельцами, как на ремонт-реконструкцию своего имущества, так и на личное использование доходов всеми собственниками-домовладельцами, а также на создание и инвестирование собственного капитала.

   5. Закон направлен на развитие самосознания собственников-домовладельцев, их общественной, гражданской и коммерческой инициативы.

   6. Закон обеспечивает условия для формирования активов коллективных домовладельцев и их последующего инвестирования в экономику страны.

   7. Закон направлен на создание условий для роста благосостояния граждан страны, развитие их предпринимательской и коммерческой инициативы, привлечения граждан в инвестиционную деятельность для развития экономики страны.

   8. Закон обеспечивает условия для создания атмосферы сотрудничества, взаимопонимания, коллективного и конструктивного принятия решений по домоуправлению и домовладению МКД.

   9. Закон создаёт условия для устранения возможности нарушений прав собственников-домовладельцев, борется с индифферентностью собственников по отношению к управлению и содержанию МКД, препятствует использованию некоторыми собственниками условий совместного владения и управления МКД для уклонения от расходов на содержание МКД за счёт других домовладельцев.

   10. Инвентаризация ОИ МКД является обязательной для всех собственников помещений в МКД.

   11. В трёх месячный срок все МКД обязаны провести собрания и создать комиссии по инвентаризации ОИ.

   12. В случае нарушения этого пункта закона комиссия создаётся местными органами государственной власти и инвентаризация проводится без участия собственников.

   13. Инвентаризация проводится на основе утверждённой в законе методики учёта и оценки ОИ.

   14. Эта методика основана, в свою очередь, на понимании МКД как единого объекта.

2. Виды ОИ МКД.

   1. Общим имуществом коллективных собственников-домовладельцев МКД считается всё имущество, находящееся в пределах МКД (в соответствии с техническим паспортом здания), а также находящееся на земельном участке, оформленном на МКД на момент инвентаризации.

   2. Моментом инвентаризации считается день окончания собрания собственников-домовладельцев или государственной комиссии, созданной для проведения инвентаризации ОИ МКД.

   3. Основой для учёта и оценки ОИ МКД является рассмотрение ОИ МКД с точки зрения интересов домовладельцев.

   4. Главным интересом домовладельцев в отношении ОИ МКД закон считает обслуживание и содержание помещений, которые не являются общим имуществом домовладельцев. К этому виду ОИ относится всё, что до принятия закона в соответствии с ЖЛ РФ относилось к ОИ МКД (техническое оборудование, технические помещения, несущие конструкции и фундамент, сети, земельный участок и т.п.: в дальнейшем – техническое ОИ).

   5. Второстепенным по значимости для домовладельцев интересом закон считает пользу или доход, который получают или могут получить домовладельцы от использования, владения и распоряжения имуществом, не обслуживающим помещения, не являющиеся их общим имуществом. К этому виду ОИ относятся все помещения и имущество, объявленные собранием собственников-домовладельцев в результате инвентаризации на законном основании общим имуществом и не объявленные собственниками-домовладельцами частью их общего имущества (жилые и нежилые помещения, имущество и строения, находящиеся в пределах МКД или земельного участка, оформленного на МКД).

   6. На основании вышеуказанных принципов закон классифицирует всё ОИ МКД на техническое общее имущество и общее имущество домовладельцев.

3. Методика учёта и оценки ОИ МКД.

   1. Техническое ОИ МКД.

      1. Техническое ОИ МКД учитывается и оценивается с точки зрения обслуживания, содержания, обеспечения эффективного и безопасного функционирования основного имущества домовладельцев – их помещений.

      2. Все помещения, входящие в техническое ОИ МКД, оцениваются с точки зрения выполнения ими функций обслуживания основного имущества, а не с точки зрения их ликвидности на рынке недвижимости как самостоятельных объектов имущественных прав.

      3. Основой для оценки изменений ОИ является не размер ОИ, а его улучшение или ухудшение, рассматриваемое с точки зрения увеличения или уменьшения пользы, которую оно приносит домовладельцам в их владении, распоряжении и содержании основного имущества. Размер ОИ МКД может участвовать в учёте и оценке ОИ МКД только в том случае, если он влияет на пользу ОИ для домовладельцев.

      4. 3.1.4.Всё техническое ОИ при инвентаризации учитывается и оценивается с точки зрения обеспечения им функционирования МКД как единого объекта проживания и иного законного использования помещений, находящихся в нём.

      5. Каждый объект технического ОИ рассматривается в связи с функций,которую он выполняет в МКД.

      6. Сопутствующим критерием пользы технического ОИ МКД является стоимость элементов и систем технического ОИ по затратному принципу, а также стоимость технического ОИ как процент стоимости основного имущества МКД.

      7. Процент стоимости основного имущества МКД, который является основой для оценки технического ОИ, рассчитывается на основе тех изменений в стоимости основного имущества, которые происходят при улучшении или ухудшении технического ОИ. Например, при замене системы отопления и вентиляции, а также после ремонта подъездов и фасада стоимость квартир в МКД выросла на 25%. При этом затраты на указанный ремонт составили всего лишь 50% от вышеуказанного роста стоимости. В таком случае можно оценить улучшение технического ОИ в 75% от указанного роста стоимости квартир, или совокупной оценки МКД. При этом остальные 25% роста стоимости основного имущества рассматриваются как результат действия основного имущества в совокупности с улучшением технического ОИ.

      8. Техническое ОИ МКД не рассчитывается с точки зрения доли каждого собственника помещения в МКД. Оно считается законом неделимым, неотделимым и выполняющим свою функцию только в совокупности действия всех своих элементов. Поэтому нет никакого смысла рассчитывать долю каждого собственника в техническом ОИ МКД.

   2. Нетехническое ОИ МКД.

      1. Всё имущество и все помещения, не признанные собранием собственников-домовладельцев или государственной комиссией по инвентаризации ОИ МКД и находящиеся в границах МКД или земельного участка, оформленного на МКД на день окончания инвентаризации, являются ОИ МКД.

      2. Имущество и помещения, не объявленные собственниками-домовладельцами ОИ МКД, может быть учтено и оценено по желанию домовладельцев соответствующими организациями (ПИБ-ами, оценочными компаниями и проч.)

      3. Методика оценки общего имущества, которое не является техническим ОИ МКД, не требует специальной разработки. Домовладельцы могут сами решить, что является критерием учёта и оценки этого имущества.

      4. Закон рекомендует рассматривать существующие рыночные цены основой для этого вида имущества, так как оно может быть выделено в натуре и продано при желании домовладельцев.

      5. Нетехническое общее имущество может быть выделено в натуре и продано.

      6. Новые владельцы помещений в МКД не имеют никаких прав на данное имущество.

      7. Исключением является ситуация, когда это нетехническое ОИ МКД оформлено в собственность домовладельческой компании, владеющей данным МКД. В таком случае новый владелец помещения в МКД становится также владельцем доли в домовладельческой компании и совладельцем всех активов данной компании, в том числе, и всего ОИ МКД (технического и нетехнического).

4. Домовладельческие компании.

   1. Закон учреждает новую форму собственности, предназначенную для внедрения практики эффективного домовладения – Домовладельческую компанию (ДК).

   2. Это компания, собственниками которой являются все собственники помещения в МКД.

   3. Каждый собственник помещения в МКД при учреждении такой компании становится владельцем доли в данной компании.

   4. Доля каждого участника рассчитывается исходя из площади помещения, которым владеет собственник и общей площади всех помещений. Доля собственности на помещение равна доле в собственности Домовладельческой компании.

   5. Владение долей в ДК влечёт автоматическое владения помещением в МКД. Приобретение помещения в МКД невозможно без приобретения доли в ДК.

   6. ДК может заниматься коммерческой деятельностью, извлекать прибыль.

   7. ДК имеет разные типы активов: связанные и несвязанные.

   8. ДК отвечает по своим обязательствам только несвязанными активами.

   9. К связанным активам относятся все помещения, принадлежащие владельцам ДК, определённые ими как связанные активы.

   10. Связанные активы не могут являться залогом, не могут быть обременены и т.п.

   11. Реестр связанных активов ДК ведётся специальными уполномоченными органами государственного финансового надзора (по аналогии с ПИФ-ами).

   12. ДК признаётся владельцем МКД со всеми вытекающими из этого последствиями.

5. Регистрация ОИ МКД.

   1. Техническое ОИ МКД.

      1. Регистрация ОИ МКД должна быть проведена в органах УФРС в течение не позднее трёх месяцев после оформления результатов собраний собственников или государственных комиссий по инвентаризации ОИ МКД.

      2. Регистрация ОИ МКД обязательна для каждого собственника помещений в МКД.

      3. На основе регистрации ОИ МКД каждому собственнику помещения должно быть выдано новое свидетельство о собственности, в котором будет фигурировать МКД как объект жилищных прав, в котором находится помещение, которым владеет собственник помещения.

      4. Каждому собственнику помещения должно быть выдано свидетельство и собственности на коллективное владение всем ОИ МКД с расчетом его доли в общем имуществе и с общим перечнем и оценкой всего технического ОИ МКД без расчета доли собственника помещения.

   2. Нетехническое ОИ МКД.

      1. Нетехническое общее имущество подлежит регистрации только в случае создания юридического лица, которое от лица всех собственников-домовладельцев может владеть и распоряжаться общим нетехническим имуществом МКД.

      2. Таким юридическим лицом может быть любая форма собственности, образованная всеми собственниками-домовладельцами.

      3. В случае наличия такой компании имущество, прошедшее инвентаризацию в установленном законом порядке, подлежит государственной регистрации как объекты вещных прав.

Сноски: