Правила
землепользования и застройки Екатеринбурга
и Земельный кодекс РФ. Правовая коллизия.
заместитель
директора
ООО
«Юридический центр «Технологии права»,
Кирпикова
Наталья Сергеевна
С 1
января 2008 г. на территории муниципального
образования город Екатеринбург действуют
Правила землепользования и застройки
городского округа - муниципального
образования «город Екатеринбург»,
которые были утверждены Решением
Екатеринбургской городской Думы от
13.11.2007 г. № 68/48 (далее по тексту –
«Правила»). Данными Правилами территория
муниципального образования в результате
градостроительного зонирования поделена
на территориальные зоны. В соответствии
со ст. 36 Градостроительного кодекса РФ
для каждой из зон установлен
градостроительный регламент, определяющий
правовой режим земельных участков,
равно как всего, что находится над и под
поверхностью земельных участков и
используется в процессе их застройки
и последующей эксплуатации объектов
капитального строительства. В каждой
зоне определены основные, вспомогательные
и условные виды разрешенного использования
объектов недвижимости. На основании п.
4 ст. 37 Градостроительного кодекса
Российской Федерации основные и
вспомогательные виды разрешенного
использования земельных участков и
объектов капитального строительства
правообладателями земельных участков
и объектов капитального строительства
выбираются самостоятельно без
дополнительных разрешений и согласования.
И
хотя правила действуют почти три года,
на практике часто возникают ситуации,
когда правообладатели земельных
участков, расположенных в границах
муниципального образования город
Екатеринбург, не могут воспользоваться
своим правом самостоятельного выбора
разрешенного использования объектов
недвижимости.
Так
почему же правообладатель не всегда
может воспользоваться своим правом
самостоятельного выбора вида разрешенного
использования земельного участка?
В
соответствии со ст. 85 ЗК РФ в состав
земель населенных пунктов могут входить
земельные участки, отнесенные в
соответствии с градостроительным
регламентом к жилым, общественно-деловым,
производственным и т.д. территориальным
зонам.
Так,
например, в зоне индивидуальной жилой
застройки усадебного типа Ж-1 основными
видами разрешенного использования
являются:
отдельно стоящие индивидуальные жилые
дома усадебного типа с земельными
участками;
блокированные
жилые дома с земельными участками;
детские
сады, иные объекты дошкольного воспитания;
школы
общеобразовательные;
спортивные
сооружения.
Однако,
по непонятным причинам градостроительным
регламентом Правил земельные участки,
которые по сведениям государственного
земельного кадастра имеют категорию
не «земли населенных пунктов», а,
например, «сельскохозяйственного
использования» или «земли промышленности»
и другие, почему-то отнесены к жилым
зонам.
Тем
самым, законодатель разрешает строительство
отдельно стоящего индивидуального
жилого дома, детского сада, школы,
спортивного клуба на земельном участке
категории «сельскохозяйственного
назначения» или «земли промышленности».
Тогда как в соответствии со ст. 77-78, 87 ЗК
РФ эти земли находятся за границами
населенного пункта и используются:
первые исключительно для ведения
сельскохозяйственного производства,
а вторые - для обеспечения деятельности
организаций и (или) эксплуатации объектов
промышленности, энергетики и т.д.
Все
встало бы на свои места, если бы до
принятия Правил был осуществлен перевод
земельных участков из одной категории
в «земли населенных пунктов» на основании
ЗК РФ, Федерального закона «О переводе
земель или земельных участков из одной
категории в другую». Однако сведения о
переводе в государственный земельный
кадастр до сих пор не внесены и
заинтересованные правообладатели
земельных участков не уведомлены о
таких переменах в их жизни.
И
так как процедура перевода земель вообще
не была проведена, сложилась парадоксальная
ситуация: с одной стороны, Правила
отнесли земельный участок к жилой зоне,
с другой стороны земельный участок
имеет категорию не «земли населенных
пунктов», а значит ЗК РФ запрещает его
использовать для жилищного строительства.
Так
чем же следует руководствоваться
землепользователям при использовании
своих земельных участков – сведениями
государственного земельного кадастра
и ЗК РФ или Правилами землепользования
и застройки?
Более
наглядно сложившуюся ситуацию иллюстрирует
следующий пример из судебной практики
Арбитражного суда Свердловской области
и Юридического центра «Технологии
права»:
Собственник
земельного участка, расположенного в
границах муниципального образования
город Екатеринбург и имеющего по данным
кадастрового паспорта категорию
«сельскохозяйственное назначение»,
обратился в орган государственного
кадастрового учета с заявлением о
внесении изменений в кадастровый паспорт
в части указания категории земельного
участка «земли населенных пунктов»
вместо «земли сельскохозяйственного
назначения», вида разрешенного
использования в соответствии Правилами,
под отдельно стоящим жилым домом, так
как его земельный участок расположен
в зоне индивидуальной жилой
застройки усадебного типа (Ж-1).
Отделом кадастрового учета было вынесено
решение об отказе в проведении
государственного кадастрового учета
изменений объекта недвижимости на том
основании, что в органе учета отсутствует
Акт о переводе земельного участка из
категории сельскохозяйственного
назначения в категорию земли населенных
пунктов.
Считая
данный отказ незаконным, собственник
земельного участка обратился в суд с
заявлением о признании действий
государственного органа незаконными
и обязании осуществить вышеуказанные
изменения.
Судом было установлено, что земельный
участок заявителя расположен в зоне
индивидуальной жилой застройки усадебного
типа Ж-1 и основными видами разрешенного
использования для зоны Ж-1 являются
отдельно стоящие индивидуальные жилые
дома усадебного типа с земельными
участками, блокированные жилые дома с
земельными участками, детские сады,
иные объекты дошкольного воспитания,
школы общеобразовательные, спортивные
сооружения.
В
соответствии со сведениями государственного
земельного кадастра данный земельный
участок имеет категорию - сельскохозяйственное
назначение, и Акт о переводе его в
категорию земли населенных пунктов не
принимался в установленном законом
порядке. На этом основании орган
государственного кадастра недвижимости
отказал в осуществлении изменений в
сведения о земельном участке.
Возникла
правовая коллизия: Правила приняты и
действуют в полном объеме, их действие
не отменено и не приостановлено, земельный
участок заявителя отнесен к жилой зоне,
но не принят Акт о переводе его в земли
населенных пунктов, а существующая
категория не разрешает использовать
земельный участок так, как предписано
действующими Правилами землепользования
и застройки.
Суд
удовлетворил требования собственника
земельного участка, признал действия
государственного органа незаконными
и обязал внести соответствующие изменения
в документы государственного земельного
кадастра, перевести из категории «земли
сельскохозяйственного назначения» в
категорию «земли населенных пунктов»
и установить вид его разрешенного
использования - для размещения отдельно
стоящего жилого дома.
Свое
решение суд обосновал тем, что факт
включения земельного участка заявителя
в границы муниципального образования
свидетельствует о переводе земельного
участка из категории «земли
сельскохозяйственного назначения» в
категорию «земли населенных пунктов».
Отдельно
хотелось бы поговорить о правовых
последствиях для землепользователей
при несоответствии категорий земельных
участков и градостроительных регламентов.
Правообладатель,
осуществляя свои гражданские права по
владению, пользованию и распоряжению
земельным участком может столкнуться
как с полным запретом осуществлять или
продолжать предпринимательскую
деятельность, так и с многократным
увеличением бремени содержания своего
имущества: к примеру, земельный участок,
по имеющимся сведениям государственного
земельного кадастра имеет категорию
земли промышленности, но по градостроительному
регламенту отнесен к зоне, на которой
запрещено любое производство, в том
числе и размещение складских помещений;
или имеющийся земельный участок с
категорией земли сельскохозяйственного
назначения согласно территориальному
зонированию расположен в жилой зоне, и
тогда земельный налог за земли населенных
пунктов будет в несколько раз превышать
первоначальный размер налога.
Такое
несоответствие фактических категорий
земель на территории МО «город
Екатеринбург» с градостроительными
зонами, установленными Правилами
землепользования и застройки, создает
реальную угрозу нарушения прав всех
участников земельных правоотношений,
так как принятие Правил и отнесение
земельных участков, расположенных на
территории городского округа к
определенной градостроительной зоне,
по сути расценивается как перевод земель
из одной категории в другую.
Законодатель
на местном уровне, в очередной раз не
проявил последовательности при принятии
своих решений, ведь если следовать букве
закона (ЗК РФ, Федеральному закону «О
переводе земель или земельных участков
из одной категории в другую») и логике,
то принятие Акта о переводе земель в
категорию земли населенных пунктов,
внесение изменений в сведения
государственного земельного кадастра,
уведомление об этом заинтересованных
правообладателей земельных участков
– должно быть предшествовать принятию
градостроительных регламентов, а не
наоборот как произошло в Екатеринбурге.
Для
разрешения сложившейся правовой
ситуации, прекращения судебных споров,
создания стабильности предпринимательской
деятельности, осуществляемой
правообладателями земельных участков
на территории муниципального образования
Екатеринбург, органам государственной
власти необходимо в кратчайшие сроки
привести в соответствие сведения
государственного земельного кадастра
с Правилами землепользования и застройки
в части категорий земельных участков
и разрешенного использования. Но будет
ли это сделано и когда - вопрос остается
открытым…
