Самоволка отходит в прошлое…

Самовольные строения в свете принятия Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

А.В. Черноуцан,

руководитель проекта

ООО «Юридический центр «Технологии права»,

court@tehpravo.ru

 

За долгие годы существования такого правового института как самовольная постройка, предусмотренного ст. 222 ГК РФ, в судах сложилась устоявшаяся практика и порядок ее легализации.

В принципе любое заинтересованное лицо, у которого возникала подобная необходимость в легализации самовольно возведённого объекта, понимало какие доказательства необходимо предоставить в суд для положительного решения вопроса. И поэтому подобные судебные споры не представляли, за редким исключением, особых проблем.

Но так было лишь до принятия Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Данное Постановление Пленума, а именно глава, касающаяся споров связанных с самовольной постройкой, по своей сути кардинально изменила устоявшийся порядок признания прав на самоволки.

Суды высшей инстанции, не отрицая возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, указывают на необходимость соблюдения правообладателем определенного досудебного порядка.

Суть данного условия заключается в том, что суд, рассматривая подобные иски, должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку,надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, получается что, если лицо, обратившееся в суд за «узаконением» самоволки, не обращалось за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, то, несмотря на все представленные документы в ходе судебного процесса, свидетельствующие об отсутствии нарушений градостроительных и строительных норм и правил, нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, исход дела предрешён – в удовлетворении иска будет отказано.

Однако наибольшую проблему для юристов и судей составит то, что из постановления Пленума не понятно, какими критериями должен руководствоваться суд, давая оценку предпринятым мерам к легализации самоволки, то есть не понятно как судом будет делаться вывод о том, что предпринятые меры были надлежащими или наоборот – не были.

Ведь если лицо предпринимало меры к получению соответствующих разрешений и актов, а ему на законных основаниях былоотказано в их выдаче уполномоченным органом, то соответственно у суда в принципе отсутствуют какие-либо основания к легализации самовольной постройки.

Если же лицо не согласно с отказом в выдаче соответствующего разрешения или акта и считает отказ незаконным, то необходимо обжаловать данный отказ в установленном законом порядке, обязывать выдать соответствующее разрешение, акт.

Таким образом, получается, что если заинтересованное лицо надлежащим образом обратилось в уполномоченный орган для получения соответствующего разрешения на строительство, представив все необходимые документы, то оно должно получить его, и соответственно назаконных основания построить (реконструировать объект).

Откажут без надлежащих на то оснований, необходимо обжаловать отказ в суде (в порядке главы 24 АПК РФ). Если же и в суде отказ будет признан законным, либо заинтересованное лицо пропустит установленный законом срок на обжалование отказа, то собственно говоря, оснований для узаконения самоволки в порядке статьи 222 ГК РФ у суда нет. Попытка узаконения самовольной постройки в порядке ст. 222 ГК РФ, не должна подменять порядок обжалования отказов в выдаче соответствующих разрешений и актов.

Особого внимания заслуживает п. 23 Постановления Пленума, в котором говорится о том, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Таким образом, может случиться так, что лицо приобретшее объект недвижимости, законно зарегистрировавшее своё право и не подозревающее ни о какой самовольности в истории строительства приобретённого объекта, столкнется с ситуацией когда данному собственнику будет предъявлен иск о сносе самовольной постройки и он будет удовлетворён. В результате собственник лишается права собственности на объект недвижимости, а также, по сути, безвозвратно теряет денежные средства, переданные в результате сделки по приобретению данного объекта. Вероятность взыскания понесённых убытков с продавца крайне мала (например, юридическое лицо (продавец) ликвидировано, физическое лицо – умерло).

В итоге пользуясь объектом долгое время, тратя средства на его содержание, ремонт, собственник в один «прекрасный» момент может лишиться всего и спросить будет не с кого. А как быть собственнику, если объект был передан в залог, аренду?

Ведь согласно данному Постановлению Пленума, если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются. Кто возместит причиненные убытки?

Поэтому во избежание подобных проблем, потенциальным собственникам (покупателям) необходимо перед осуществлением сделки проводить серьёзную юридическую экспертизу документов, при этом желательно обращаясь за квалифицированной юридической помощью. А настоящим собственникам произвести ревизию имеющихся документов и в случае обнаружения потенциальных угроз подачи подобных исков, принять превентивные меры.

Подводя итог вышесказанному: приняв данное Постановление Пленума высшие судебные инстанции, во-первых, лишили заинтересованных лиц возможности к легализации самовольных построек, поскольку ст. 222 ГК РФ в том виде, котором она есть практически стала бесполезной и её можно спокойно исключать из ГК РФ, а во-вторых, заложили элемент нестабильности в экономические и хозяйственные отношения участников рынка недвижимости. Ведь возможность проследить юридическую судьбу объекта недвижимости с момента его постройки есть далеко не всегда, а желающие злоупотребить правом на обращение в суд с иском о сносе, найдутся всегда.