Определение порядка пользования квартирой. Раздел квартиры

 

О.В. Пантюшов, адвокат (г. Москва)

(495)762-10-59,www.jurisprudential.narod.ru

 

Данная категория споров часто возникает на практике. Нужно обратить внимание на некоторые проблемы, которые имеют место при разрешении подобных споров в судебном порядке.

 

• Может ли быть определен порядок пользования муниципальной квартирой?

 

Согласно п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех собственников, либо при отсутствии такого соглашения – в судебном порядке.

Как видно, закон говорит о правилах определения порядка пользования имуществом, которое находится в собственности. Муниципальные квартиры находятся у граждан на праве социального найма. В соответствии со ст.60 ЖК РФ наймодатель передает квартиру нанимателю во владение и пользование, т.е. проживающие лица пользуются и владеют квартирой на законных основаниях.

Согласно ст.61 ЖК РФ пользование жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, осуществляется в соответствии с ЖК РФ и договором социального найма. ЖК РФ не предусматривает правил определения порядка пользования социальным жильем между лицами, проживающими в муниципальной квартире.

Согласно ст.69 ЖК РФ вместе с нанимателем могут проживать члены его семьи и лица, которые перестали быть членами его семьи. В любом случае данные лица имеют равные с нанимателем права и несут равные по объему обязанности. Единственное отличие – это объем ответственности. Члены семьи нанимателя отвечают солидарно перед наймодателем, в то время как иные лица несут самостоятельную ответственность перед наймодателем.

Может ли между данными лицами возникнуть спор о порядке пользовании муниципальной квартирой? Ответ очевиден – исключать такой вероятности нельзя. Поэтому, в случае, если проживающие не смогут достигнуть соглашения по порядку пользования квартирой – вправе ли они передать данный спор для разрешения в суд? Вполне.

Отсутствие прямой нормы в ЖК РФ и ГК РФ, которая устанавливает возможность разрешения спора о порядке пользования муниципальной квартирой в судебном порядке, не может служить препятствием для обращения в суд.

Как известно, в соответствии со ст.3 ГК РФ право на обращение в суд возникает при наличии нарушенного или оспариваемого права, свободы или законного интереса. Т.е. если лицо, проживающее в муниципальной квартире, считает, что его право пользования квартирой нарушено другим лицом, то есть все основания для обращения в суд.

Исключение данной возможности будет означать ограничением на доступ к правосудию, что является нарушением ст.46 Конституции РФ. Суд будет обязан разрешить спор при необходимости применив аналогию закона.

 

• Может ли судпри разрешении спора о порядке пользования квартирой не разрешить спор по существу? Т.е. может ли суд в решении указать, что нет возможности определить порядок пользования жилым помещением?

 

К сожалению, на практике такие случаи случаются. Как можно оценивать в этом случаи действия судебного органа? Полагаю, что в этой ситуации суд уклонился от разрешения спора, чем нарушил ст.2 ГПК РФ, которая гласит, что задачами гражданского судопроизводства является правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел.

Кроме того, в этом случаи нарушены также и нормы материального права, в частности, ст.247 ГК РФ. П.1 ст.247 ГК РФ однозначно указывает, что при отсутствии соглашения между собственниками порядок пользования определяется судом. Ст.247 ГК РФ не допускает такого положения, как невозможность определения порядка пользования общим имуществом в судебном порядке.

Отказ суда в определении порядка пользования квартирой будет означать, что, по мнению суда, никто из собственников квартиры не может пользоваться квартирой на законных основаниях. А это противоречит п.1 ст.209 ГК РФ, которая устанавливает, что собственник вправе пользоваться своим имуществом.

Споры об определении порядка пользования имуществом подлежат разрешению мировыми судьями – п.7 ч.1 ст.23 ГПК РФ. Следует обратить внимание – закон гласит, что«споры об определении порядка пользования имуществом подлежат разрешению…».

Таким образом, не допускаются ситуации, когда суд может отказаться разрешить спор. Указание в судебном решении, что суд не может определить порядок пользования имуществом, означает, что суд не выполнил своей задачи и не разрешил спор о праве.

Решение суда поставит собственников квартиры в неопределенное положение и, по сути, лишит заинтересованное лицо права на судебную защиту своих прав и законных интересов. А это уже является нарушением ст.6 Конвенции по правам человека 1950г., которая гласит, что каждый имеет право на справедливое разбирательство его дела судом, созданным в соответствии с законом.

 

Может ли быт прекращено право долевой собственности на квартиру, т.е. произведен раздел квартиры и выдел доли в натуре?

 

Квартиры часто имеют нескольких собственников, т.е. находятся в долевой собственности. Ввиду этого, возникает вопрос – может ли режим долевой собственности на квартиру быть прекращен вследствие раздела квартиры? Т.е. каждый из долевых собственников станет собственником комнаты как самостоятельного объекта права.

В соответствии со ст.16 ЖК РФ изолированная комната – это самостоятельное жилое помещение. В коммунальных квартирах наниматели комнат приватизируют комнаты, которые находятся в гражданском обороте как обособленные жилые помещения.

Логично предположить, что нет препятствий для выдела доли в натуре, т.е. долевой собственник вправе потребовать выдела в натуре своей доли, которая по размерам соответствует комнате в квартире. П.2 ст.252 ГК РФ предусматривает такое право долевого собственника: «участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества»

Последствие такого выдела – режим долевой собственности прекращается, и собственник доли в квартире превращается в собственника отдельной комнаты в квартире.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» содержат следующие разъяснения:

«12. Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой».

Аргументация достаточно ущербна и совершенно не соответствует действующему законодательству. При выделе доли в натуре собственник не ставит вопрос о выделе в натуре доли в общих помещениях квартиры, которые не изменят своего правого режима и так и останутся в общей долевой собственности после раздела квартиры. Оборудование отдельного входа также не является необходимостью.

Кроме того, нужно обратить внимание, что речь идет о приватизированном жилом помещении. А в случае если вопрос о выделе доли в натуре будет решаться в квартире, которая была приобретена по договору купли-продажи, наследованию, мене или иным сделкам? Т.е. квартира не будет считаться приватизированной для сторон (одной из сторон) спора.

Цель долевого собственника – выдел в натуре жилого помещения, которое формально уже выделено и находится в самостоятельном пользовании заинтересованного в выделе собственника. Правовое последствие выдела в натуре – приобретение права собственности на самостоятельный объект имущества – изолированную комнату.

Интересно отметить, что ст.127 ЖК РФ допускает раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива: «раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому их таких лиц, может быть выделено изолированное жилое помещение…»

Если это возможно в квартире жилищного кооператива, то допустимо и в других квартирах. В противном случае имеет место предоставление права в зависимости от правового статуса имущества,т.е. нарушен один из основных принципов гражданского права – принцип равенства субъектов в гражданском праве (ст.1 ГК РФ).

Нет законных препятствий для выдела доли в натуре в квартире.

От редакции. Зачастую делят не только квартиры, но и, к примеру, шторы.