Новеллы льготного выкупа помещений, арендуемых субъектами малого и среднего бизнеса
Екатерина РЕУТ
начальник отдела информационно-аналитического обеспечения
ОПОРА РОССИИ, г. Москва
Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ1 предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим государственные и муниципальные помещения, право их льготного выкупа. Закон № 159-ФЗ действует чуть больше года. Но за этот период был выявлен целый ряд серьезных недостатков, которые препятствуют достижению целей, поставленных законодателем. В связи с этим в Закон № 159-ФЗ были внесены поправки, вступившие в силу 22 июля 2009 года2. Какие проблемы были успешно решены с принятием поправок, а какие — открыты до сих пор?
Критерийдобросовестностиарендатора
Прежняя редакция пункта 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ устанавливала, что для выкупа помещений потенциальный покупатель — субъект малого и среднего предпринимательства (далее — субъект МСП) ранее должен был платить арендную плату за аренду имущества надлежащим образом в течение трех и более лет. Именно формулировка «надлежащим образом» сделала льготную приватизацию для большинства субъектов МСП — потенциальных покупателей государственного и муниципального имущества недоступной, так как соответствие требованиям Закона № 159-ФЗ должны были устанавливать местные уполномоченные органы.
Зачастую органы государственной власти субъекта РФ и исполнительные органы муниципальных образований трактовали данное правило по своему усмотрению. Просрочки в арендной плате сроком один день в некоторых регионах и муниципалитетах в целях реализации Закона № 159-ФЗ считались нарушением исполнения обязанностей арендатора. В большинстве случаев нарушениями считались просрочки сроком в 10–15 дней, а также незначительные задолженности по арендной плате. Это привело к большому количеству отказов местными администрациями субъектам МСП в выкупе помещений3.
Имеется внушительное количество судебных решений, признающих такие решения недействительными4. В том числе к смежным спорам по данной тематике можно отнести признание результатов торгов недействительными или признание незаконным решения органа власти о проведении торгов5. Также встречались случаи восстановления преимущественного права во внесудебном порядке6.
В связи с этим одной из новелл стало изменение критерия добросовестности арендатора. В новой редакции норма изложена таким образом, что условием предоставления преимущественного права на выкуп арендованного имущества является отсутствие задолженности по арендной плате, штрафам, пеням по уплате арендной платы на день подачи арендатором заявления о выкупе арендованного имущества. Благодаря этому реализация права на выкуп теперь полностью перестала зависеть от наличия задолженности и просрочек по арендной плате. Предприниматель к моменту подачи заявления на выкуп арендуемого им в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ государственного и муниципального помещения всего лишь должен погасить все задолженности по арендным платежам за пользование таким имуществом.
Более того, предпринимателям, которым ранее было отказано из-за наличия у арендатора задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), вновь предоставляется возможность воспользоваться правом выкупа по Закону № 159-ФЗ и подать заявление на выкуп арендуемых государственных или муниципальных помещений. Уполномоченные органы обязаны снова рассмотреть данные заявления по новым правилам законодательства и выполнить требования Закона № 159-ФЗ (п. 3 ст. 2 Закона № 149-ФЗ).
Ранее пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ требовал, чтобы срок непрерывной аренды имущества одним субъектом МСП составлял не менее трех лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Вместе с тем в течение этого срока нередко арендаторами выступали разные субъекты права, хотя фактически имущество арендовало одно и то же физическое лицо. Например, до июля 2006 года арендатором был индивидуальный предприниматель, а с июля 2006 года — общество с ограниченной ответственностью, учредителем которого являлся тот же самый гражданин-предприниматель.
В основном это связано с вступлением в силу с 26 июля 2006 года Федерального закона от 21.07.2005 № 102-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции» и о признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции». Указанный закон с июля 2006 года запретил индивидуальным предпринимателям продавать в розницу алкогольную продукцию.
Поэтому в 2006 году немалое количество граждан прекратили свою деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей и зарегистрировали юридическое лицо (эту процедуру в предпринимательских кругах называют «перерегистрацией фирм»). Таким образом, «перерегистрировавшиеся» индивидуальные предприниматели потеряли право преимущественного выкупа арендуемого ими государственного или муниципального имущества, а вновь созданные юридические лица могли приобрести это право лишь через три года7.
Поправки в Закон № 159-ФЗ снизили с трех до двух лет срок непрерывного нахождения у субъекта МСП во временном владении и (или) временном пользовании имущества. Благодаря этому количество арендаторов, желающих выкупить арендуемое государственное или муниципальное имущество, значительно увеличится. Тем более что организации, которым было ранее отказано в выкупе в связи с нахождением имущества в аренде у такого субъекта МСП менее трех лет, могут снова подать заявление на выкуп. И уполномоченные органы обязаны рассмотреть данное заявление по новым правилам законодательства. В данном случае (как и в случае с действием нормы об отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате) закон имеет обратную силу8.
Дополнительные сложности в процесс регистрации сделки купли-продажи вносило установленное предыдущей редакцией Закона № 159-ФЗ правило о том, что если имущество выкупается в рассрочку, необходимо зарегистрировать договор о залоге данного имущества9. Залогодателем выступал субъект РФ или муниципальное образование.
Поправки в Закон № 159-ФЗ закрепляют, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, оно автоматически считается находящимся в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны. Эта норма сделала ненужной государственную регистрацию отдельных договоров залога. Таким образом, процедура выкупа упрощается. Также она исключает расходы арендаторов на уплату госпошлины за государственную регистрацию договоров залога.
Параллельно с указанными поправками Закона № 159-ФЗ был принят Федеральный закон от 17.07.2009 № 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу 2 августа 2009 года. Статья 69.1, внесенная в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), устанавливает, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение, приобретенное полностью либо частично с использованием кредитных средств кредитной организации или иного заимодавца, считается находящимся в залоге данного лица с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание, сооружение или помещение.
Таким образом, указанная статья Закона об ипотеке позволяет покупателю привлекать финансовые ресурсы третьих лиц под залог выкупаемых нежилых зданий и помещений10.
Вместе с тем поправки в Закон № 159-ФЗ не решили целый ряд проблем, препятствующих выкупу государственных и муниципальных помещений субъектами МСП. В частности, до сих пор серьезной проблемой остается широкий круг объектов, на которые не распространяются нормы о преимущественном праве выкупа имущества.
Так, Закон № 159-ФЗ по-прежнему не распространяется на федеральную собственность, на помещения, переданные государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве оперативного управления, не имеет прямого действия в отношении помещений, переданных государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения. Между тем немалое количество помещений, арендуемых субъектами МСП, принадлежит МУПам и ГУПам. Таким образом, субъекты МСП не имеют возможности их выкупить, что ставит в неравные экономические условия предпринимателей, работающих в одном городе (селе, поселке и т. д.).
Из сферы действия Закона № 159-ФЗ исключено и имущество, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (ст. 15 и п. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства»). К сожалению, включение имущества в эти перечни — прерогатива уполномоченных государственных и муниципальных органов, а не малых предпринимателей.
Пользуясь этим, некоторые органы власти включили в перечни практически все имущество, арендуемое субъектами МСП11. Тревожным фактом является и то, что в перечни нередко включаются помещения, абсолютно не относящиеся к сфере развития и инфраструктуре поддержки субъектов МСП (например, профильные структурные подразделения администраций, коммунальные и ремонтные службы и т. п.)12.
Между тем регионы и муниципалитеты, как неоднократно подчеркивалось в выступлениях Президента РФ и Председателя Правительства РФ, должны иметь в собственности только то имущество, которое необходимо им для выполнения публичных функций. В связи с этим при формировании таких перечней необходимо включать туда крайне ограниченное количество объектов, предоставив субъектам МСП возможность выкупить большинство арендуемых ими помещений. Представляется также, что было бы справедливо, если бы формирование указанных перечней происходило с обязательным участием и учетом мнения бизнес-сообщества, а помещения включались в перечни только с согласия арендатора — субъекта МСП.
Также нерешенной проблемой для малых и средних предприятий остается возможность выкупа частей помещений. Ведь субъекты МСП, арендующие части помещений, нередко сталкиваются с отказом в выкупе. Между тем Закон № 159-ФЗ не содержит запретов по выкупу части здания или помещения.
Данная проблема рассматривалась на заседании Президиума ВАС РФ 23.07.2009. Рассмотренный на Президиуме ВАС РФ проект информационного письма предполагает приобретение отдельных частей помещения только в долевую собственность посредством подачи его арендаторами совместного заявления. В то же время в ходе заседания обсуждалась возможность «индивидуального» приобретения предпринимателем части здания, которое имеет самостоятельное назначение и технические характеристики отдельного помещения. По итогам обсуждения было принято решение вернуться к этому вопросу после более тщательной проработки.
Наконец, серьезное препятствие — очень короткий срок действия Закона № 159-ФЗ (до 1 июля 2010 года). Многие арендаторы просто не успеют воспользоваться своим
правом до этой даты. Однако представители Комитета Госдумы РФ по собственности неоднократно заявляли на публичных мероприятиях по данной тематике, что вопрос о продлении срока действия Закона № 159-ФЗ будет рассматриваться депутатами на осенней сессии.
В заключение отметим, что, несмотря на ряд нерешенных вопросов, изменения в Закон № 159-ФЗ значительно упростили порядок выкупа имущества субъектами МСП. Даже в нынешнем, пусть и несовершенном, виде указанный закон позволяет арендаторам реализовать свое право на льготную приватизацию. Конечно, при условии готовности уполномоченных органов следовать положениям Закона № 159-ФЗ.
1 Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ).
2 Федеральный закон от 17.07.2009 № 149-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 149-ФЗ). Опубликован 20.07.2009 в «Собрании законодательства Российской Федерации» № 29. С. 3586, 22.07.2009 — в «Российской газете» № 133. Вступил в силу по истечении 10 дней с момента официального опубликования.
3 Представители органов власти иногда даже открыто заявляют о том, что не намерены продавать недвижимость на льготных основаниях (см., например, http://www.nakanune.ru/news/2009/02/17/2147364). Ведь муниципалитеты и субъекты РФ заинтересованы не в том, чтобы продавать государственное и муниципальное имущество, а в том, чтобы сдавать его в аренду. В связи с этим местные администрации нередко ставят арендаторам самые разные препоны. Например, муниципальные органы зачастую не принимают решения об условиях приватизации, так как после принятия такого решения они согласно Закону № 159-ФЗ, должны предложить арендаторам-субъектам МСП выкупить арендуемое имущество на льготных условиях. Как правило, администрации дожидаются, пока сами арендаторы заявят о желании воспользоваться льготой.
4 См.: Речкин Р. Льготный выкуп арендуемых помещений малым и средним бизнесом: проблемы применения // Недвижимость. Строительство. Право. 2009 № 1. С. 77–82. Также см.: постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.07.2009 по делу № А72-869/2009, от 16.06.2009 по делу № А55-16780/2008, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2009 № 17АП-5128/2009, от 19.06.2009 № 17АП-4304/2009-АК, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда ОТ 23.06.2009 № 14ап-2557/2009, решения арбитражных судов Удмуртской Республики от 08.05.2009 по делу № А71-2748/2009, Ростовской области от 06.05.2009 по делу № А53-4975/2009, Самарской области от 28.04.2009 по делу № А55-6414/2009. В практике встречаются случаи, когда решение распорядительных органов об отказе в реализации преимущественного права субъекта МСП признавалось обоснованным. Например, см.: постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2009 № 13АП-3402/2009. На момент подписания номера в печать в редакции не было сведений об обжаловании указанных судебных актов.
5 Нередко решения уполномоченных органов об отказе в выкупе помещения субъектов МСП из-за просрочек выплаты и задолженностей по арендной плате впоследствии сопровождались решениями о продаже таких объектов недвижимости путем проведения аукциона. Практика показала, что после реализации данного имущества с торгов (либо в процессе подготовки к этой процедуре) заинтересованные субъекты МСП могли в судебном порядке защитить свое право на преимущественный выкуп. См., напр.: постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.07.2009 № Ф02-2881/2009, Двенадцатого арбитражного аппеляционного суда от 22.07.2009 № 12АП-5077/2009, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2009 № 17АП-5128/2009-АК, от 15.01.2009 № 17АП-10035/08. По вопросу отказа в удовлетворении требований субъекта МСП — должника арендных платежей — о признании результатов торгов недействительными см.: постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2009 № 08АП-3759/2009. Обратите внимание: постановлений окружных судов по данному вопросу пока нет. На момент подписания номера в печать в редакции не было информации об обжаловании указанных судебных актов.
6 При отказе уполномоченным органом в выкупе субъектом МСП помещения из-за просрочек выплаты и задолженности по арендной плате предприниматель, обратившись в районную или региональную прокуратуру, мог восстановить свое преимущественное право. Ведь нередко органы прокуратуры соглашались с тем, что отказ субъекту МСП незаконен и направляли представление либо протест главе (руководителю уполномоченного органа) субъекта РФ или муниципального образования с требованием восстановить право предпринимателя на преимущественный выкуп государственного или муниципального помещения. Например: исходящие региональных прокуратур в адрес ОПОРЫ России по Липецкой области от 29.12.2008 № 7-30/93-1-08, Тверской области от 10.10.2008 № 7/686-07, Волгоградской области от 10.10.2008
№ 7/2-421-05, Ямало-Ненецкого автономного округа от 08.10.2008 № 7/3-518-08, Калининградской области от 06.10.2008 № 7-471-2008.
7 Хотя в судебной практике (первая инстанция) встречаются единичные случаи, когда предприниматель прошел «процедуру перерегистрации», но далее был признан субъектом права по Закону № 159-ФЗ. Основание: совпадение индивидуального предпринимателя и учредителя юридического лица в одном лице. См.: решение Арбитражного суда Тамбовской области от 13.04.2009 по делу № А64-993/09-8.
8 Проблемы, возникавшие у судов при применении критериев добросовестности арендатора и продолжительности аренды выкупаемого имущества, были оглашены на заседании Президиума ВАС РФ 23.07.2009. В целях единообразия правоприменительной практики арбитражных судов по разрешению описанных вопросов подготовлен проект информационного письма «О некоторых вопросах, возникающих в связи с вступлением в силу федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (см.: http://www.arbitr.ru/vas/presidium/prac/24053.html) — предмет обсуждений на заседании Президиума ВАС РФ 23.07.2009. Но так как в статью 3 Закона № 159-ФЗ в июле нынешнего года внесены описываемые в настоящей статье изменения, а проект указанного письма Президиума ВАС РФ был подготовлен без учета Закона № 149-ФЗ, на заседании принято решение вернуться к рассмотрению данного вопроса на очередном заседании Президиума в конце текущего года.
9 Продолжительность такой рассрочки устанавливается законом субъекта РФ и в разных регионах колеблется от полугода до шести лет (http://www.opora.ru/examination/conclusions/2008/12/08/reyting-regionov-tablitsa-1).
10 Подробней см.: Шестаков Н. Новые механизмы залоговых отношений // Недвижимость. Строительство. Право. 2009. № 4. С. 6–13.
11 Такая ситуация сложилась, например, в Москве (http://www.argumenti.ru/publications/9687). Также см. постановление Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП «Об утверждении Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».
12 Судебная практика знает прецеденты, когда арбитражные суды в таких ситуациях вставали на сторону арендаторов, указывая, что включение арендованного имущества в эти перечни не должно нарушать право субъекта МСП на выкуп имущества (постановления федеральных арбитражных судов Центрального от 26.05.2009 по делу № А68-6752/08-465/5, Уральского от 06.08.2009 № Ф09-5538/09-С6 округов).
МНЕНИЯ
Дмитрий КОРСАКОВ
юрист практики земельного права и недвижимости юридической группы «Яковлев и партнеры»,
г. Москва:
— Цель принятия Закона № 159-ФЗ заключалась в стимулировании малого и среднего бизнеса к массовому приобретению в собственность арендуемых зданий, сооружений, нежилых помещений у субъектов РФ и муниципальных образований.
Это оправданная мера, так как в настоящий момент субъекты малого и среднего бизнеса находятся в уязвимом положении по сравнению с крупными игроками российского рынка. Крупные компании и холдинги обладают значительными финансовыми ресурсами и имеют гораздо больше шансов выиграть проводимые субъектами РФ и муниципальными образованиями аукционы по продаже государственного и муниципального имущества. Предоставление преимуществ для малых и средних предприятий, арендующих государственные и муниципальные объекты, призвано хотя бы отчасти повысить их шансы на участие в приватизации.
Изменения в данный закон стали еще одним шагом навстречу малым и средним предприятиям. Поправки серьезно ограничили возможности уполномоченных органов в нахождении формальных оснований для отказа в выкупе арендованного имущества. Так, незначительная просрочка во внесении арендной платы больше не может считаться основанием для отказа в приватизации. Круг потенциальных приобретателей государственной и муниципальной недвижимости расширился также благодаря тому, что непрерывный срок аренды, необходимый для подачи заявления о выкупе, снижен с трех до двух лет.
К позитивным новшествам закона также следует отнести отмену положений о заключении договора залога в случае приобретения недвижимого имущества в рассрочку. Теперь ипотека при рассрочке оплаты за выкуп арендуемого имущества будет возникать автоматически в силу закона.
Новации в Законе № 159-ФЗ коснутся государственного имущества субъектов РФ и муниципального имущества, планируемого для приватизации, а также указанного имущества, выставленного на торги, но не реализованного на момент вступления в силу изменений.
Вместе с тем остаются нерешенными некоторые проблемы выкупа государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Так, в соответствии с Законом № 159-ФЗ выкупная цена определяется согласно отчету независимого оценщика по рыночной стоимости. В условиях финансово-экономического кризиса рыночная цена может оказаться непомерно высокой для малого и среднего бизнеса (даже принимая во внимание снижение цен на нежилую недвижимость). Впрочем, срок действия Закона № 159-ФЗ — до 1 июля 2010 года. Поэтому вполне можно ожидать и других изменений в данный закон, в том числе о продлении его действия.
Яна БОРОВИЦКАЯ
заместитель руководителя общественного движения
«Лига Арендаторов Госимущества»,
г. Санкт-Петербург:
— Следует положительно оценить сокращение срока аренды, который дает арендатору — субъекту малого или среднего предпринимательства право требовать выкупа имущества, а также конкретизацию требования о добросовестной уплате арендных платежей. Однако эффективность некоторых мер, направленных на реализацию преимущественного права субъектов МСП, вызывает сомнения.
Так, в Закон об ипотеке было внесено изменение, направленное на то, чтобы привлечь средства кредитных организаций для выкупа имущества, арендованного субъектами МСП. Этот закон был дополнен статьей 69.1, которая устанавливает, что объект недвижимости, приобретенный на средства банка или иной кредитной организации, находится в залоге у этой кредитной организации. Предполагается, что эта норма стимулирует кредитование банками выкупа государственного и муниципального имущества.
Напомним, что до сих пор субъекты МСП могли рассчитывать лишь на предоставление рассрочки по оплате выкупаемого имущества. Но законодательство некоторых регионов сводит на нет те преимущества, которые субъекты МСП могли бы получить от нее. Например, в Санкт-Петербурге рассрочка составляет два года с поквартальными платежами за квартал вперед, в Москве — всего один год.
Поэтому поправки в Закон об ипотеке, внесенные Законом № 166-ФЗ, преподносятся как благо. Однако думается, что подобная новация вряд ли существенно поможет субъектам МСП, так как ставки по кредитам высокие, да и доступ к ним именно для малого бизнеса весьма ограничен.
Между тем рассрочка выплаты выкупной цены, предусмотренная Законом № 159-ФЗ, — реальная имущественная поддержка для субъектов МСП. При предоставлении такой рассрочки предприниматели платят проценты из расчета 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости выкупаемого имущества. Ни один банк такой кредитной ставки предоставить не может.
В связи с этим эффективнее было бы закрепить продолжительность рассрочки платежа не в региональных нормативных правовых актах, а в Законе № 159-ФЗ. Она должна быть не менее трех лет, как это указано в постановлении Правительства РФ от 18.12.2008 № 961 «О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества».
Также представляется необходимым включить в Закон № 159-ФЗ безусловное право арендаторов на выкуп арендованных помещений. Сейчас преимущественное право выкупа не распространяется на арендованные малыми и средними предприятиями объекты недвижимости, которые включены в перечни государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП. В связи с этим в пункт 4 статьи 3 указанного закона нужно внести дополнение, согласно которому включение имущества в такие перечни возможно только с согласия арендаторов, при их письменном отказе участвовать в приватизации арендованных объектов недвижимости. Отсутствие в Законе № 159-ФЗ данного положения привело к тому, что некоторые регионы включают имущество в эти перечни фактически только для того, чтобы лишить арендаторов–субъектов МСП права выкупа.
