Заключение договора участия в долевом строительстве
А.В. Моторина
юрист ООО ИНТЕЛЛЕКТ-С Пермь
§ 1. Общая характеристика процедуры заключения договора
Правоотношения, входящие в сферу регулирования ФЗ РФ № 214-ФЗ, возникают на основании гражданско-правовой сделки1, определенной Законом. Законом предлагается в качестве такой сделки заключать новый не поименованный в ГК РФ вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом строительстве. Предмет этого договора обозначен в ч. 1 ст. 4 Закона. Следует лишь отметить, что для того, чтобы считать договор участия в долевом строительстве заключенным, необходимо предусмотреть в его содержании все существенные условия данного договора и произвести его государственную регистрацию (ч. 3 ст. 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ)2. Т.е., застройщик имеет право вступать в договорные отношения с участниками долевого строительства по поводу строительства конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости лишь в случае исполнения ряда предварительных обязанностей, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве3. Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие конститутивные признаки обязательства, устанавливаемого договором участия в долевом строительстве4:
- одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны;
- застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи - многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
- вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности или на праве аренды застройщику до момента принятия выполненной работы;
- застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, хотя он выполняет работу не только своим иждивением, но за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц.
Итак, застройщик может вступать в договорные отношения с участниками долевого строительства только после исполнения ряда предварительных обязанностей, предусмотренных ФЗ РФ № 214-ФЗ:
Во-первых, как указано в ч. 1 ст. 2 Закона, застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства (создания) на нем многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 30-32 Земельного кодекса РФ5. При этом, право собственности или право аренды застройщика на земельный участок, предопределенный под застройку, подлежит государственной регистрации.
Во-вторых, в соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ № 214-ФЗ, застройщик должен получить в установленном порядке разрешение на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в своем составе жилые или нежилые помещения от соответствующего органа местного самоуправления (ст. 8 и 51 Градостроительного кодекса РФ)6.
В-третьих, застройщик обязан подготовить и опубликовать в СМИ или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования свою проектную декларацию, состоящую из двух частей: информации о застройщике и информации о проекте строительства (ст. 19 ФЗ РФ № 214-ФЗ).
Соответственно, в силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. Анализируя нормы ч. 1 ст. 3 в совокупности с нормами ч. 2 ст. 19 Закона, можно прийти к выводу, что договор долевого участия в строительстве с первым дольщиком не может быть заключен ранее, чем через 14 дней с момента опубликования проектной декларации. Нарушение застройщиком требований Закона, предъявляемых к проектной декларации, дает основание дольщику для обращения в суд с иском о признании сделки, совершенной с застройщиком, недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения7. При этом застройщик обязан вернуть полученные от дольщика денежные средства и уплатить на них проценты в повышенном размере - фактически в размере двойной ставки рефинансирования (ч. 2 ст. 9 и ч. 7 ст. 19 ФЗ РФ № 214-ФЗ).
Представление проектной декларации является обязательным при осуществлении государственной регистрации договоров о долевом участии в строительстве (ч. 2 ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)8, а информация о проекте строительства должна соответствовать проектно-технической документации строительства и включать в себя сведения, строго предусмотренные ст. 21 ФЗ РФ № 214-ФЗ. Несмотря на то, что порядок оформления и изменения проектной декларации вызывает множество вопросов, стоит дождаться установления соответствующего порядка, который, видимо, появится после определения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости9. Кроме того, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
полученное разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы, если провидение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
При этом, к моменту опубликования своей проектной декларации, включающей в себя столь подробные сведения о проекте строительства, застройщик уже должен располагать информацией об организациях-подрядчиках (субподрядчиках), которые будут выполнять строительно-монтажные и другие работы, а также иметь составленную и прошедшую государственную экспертизу проектно-техническую документацию. Соответственно, задолго до подготовки своей проектной декларации застройщик должен заключить с проектной (изыскательской, проектно-изыскательской) организацией договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ и обязательства по этому договору должны быть исполнены сторонами в полном объеме. Кроме того, он должен вступить в договорные отношения по строительному подряду, заключив договор с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, должен оформить договорные отношения с субподрядчиками. При этом, такие договоры, как указывает В.В. Витрянский, могут быть оформлены и по модели предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК РФ10.
Таким образом, Закон № 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте.
Следует отметить, что текст договора участия в долевом строительстве должен содержать все существенные условия этого договора (во избежание недоразумений и недопонимания сторон при составлении договора), предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. К их числу относятся:
1) Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости11. При этом, объект недвижимости определяется максимально конкретно с учетом его полного строительного адреса, адреса секции, подъезда, расположения на этаже, площади, метража, наличия или отсутствия лоджии, балкона и т.д. Следует, также, обращать внимание на пункт договора о возможном уменьшении или увеличении заявленной площади покупаемой квартиры после ее обмера ЦТИ (ранее БТИ). Сама по себе эта ситуация нормальна, и подобный пункт есть во многих договорах строительных компаний, но предпочтительнее, когда предусматриваются допустимые пределы погрешности12.
2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом, данный срок должен быть единым для всех участников долевого строительства (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, условие о сроке строительства связано с проблемой определения цены по договору участия в долевом строительстве. Это условие договора должно отражать конкретный интервал времени, в течение которого застройщик будет вести строительные работы, а также осуществит все необходимые мероприятия, связанные с получением разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. В противном случае представляется невозможной реализация положений ч. 2 и 3 ст. 6 ФЗ РФ 214-ФЗ. Данные положения Закона предусматривают возможность при нарушении срока строительства взыскать неустойку, которая, как известно, привязывается к определенному моменту времени13. Но существует и противоположная точка зрения, которой, к примеру, придерживается О.Г. Ершов, «срок по договору участия в долевом строительстве продолжает предусматриваться сторонами не четким интервалом времени, а ориентировочной датой сдачи объекта в эксплуатацию»14.
3) Цена договора, которая может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство, т.е. непосредственное создание объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика15 (ч. 1 ст. 5 ФЗ РФ № 214-ФЗ), а также сроки и порядок ее уплаты. Так как договор долевого участия в строительстве является разновидностью договора подряда, по мнению автора, стоимость квадратного метра жилой площади непременно должна быть зафиксирована путем указания конкретной суммы. Никакие пропорции, индексации и прочие условные («плавающие») схемы недопустимы. Цена договора должна складываться исходя из количества квадратных метров. Единственное исключение при незапланированном повышении стоимости объекта недвижимости на этапе строительства - это возможная доплата при увеличении метража после обмеров ЦТИ. Однако в этом случае правомерным будет увеличение цены на объект недвижимости лишь в размере, установленном сторонами на момент заключения договора.
Нередки ситуации, когда к моменту сдачи объекта по результатам обмера его площадь оказывается больше, чем изначально предполагалось и оплачено по договору. В таком случае доплата производится на условиях, указанных в договоре. Если же договор подобной ситуации не предусматривает, то дольщик вправе отказаться от доплаты16. А в случае сдачи объекта меньшей площадью, чем это предусмотрено договором, возврату подлежат денежные средства, излишне уплаченные по договору на долевое участие в строительстве и проценты за пользование чужими денежными средствами17.
4) Гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участника, если иное не предусмотрено договором (ч. 5 ст. 7 ФЗ РФ № 214-ФЗ). Однако, по мнению автора, при отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства разумнее было бы считать, что он равен пяти годам, но не признавать указанный договор незаключенным.
При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных выше условий последний считается незаключенным18 (ч. 5 ст. 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ).
§ 2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Форма договора
Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — ФЗ РФ № 122-ФЗ) и Законом об участии в долевом строительстве. Данное положение, по мнению автора, направлено на исключение практики так называемых «двойных продаж», когда в отношении одного и того же строящегося объекта заключалось несколько договоров с разными приобретателями. Государственной регистрации также подлежат все соглашения об изменении или дополнении договора участия в долевом строительстве (хотя это прямо и не предусмотрено законом, однако вытекает из смысла законодательства). Кроме этого, Указанный Закон также регламентирует случаи и порядок регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Однако, как правомерно указывают В.М. Дикусар и Е.В. Храпова «не каждый объект недвижимости, являющийся таковым согласно российскому законодательству, обладает признаками, которые считаются объективно необходимыми и характеризуют его как недвижимость»19.
На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с ФЗ РФ № 122-ФЗ, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация такого договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). В этом случае, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ РФ № 122-ФЗ, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства (в силу ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ), если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство. При этом, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В итоге, как справедливо отмечают исследователи20 данного вопроса, для осуществления государственной регистрации недвижимого имущества необходимы следующие документы: заявление о государственной регистрации договора/права (ч. 1 ст. 16 ФЗ РФ № 122-ФЗ); подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора (ч. 4 ст. 16, ч. 5 ст. 18 указанного Закона), который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов); подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица и документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика (ч. 4 ст. 16, ч. 5 ст. 18 Закона, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним21); подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица при проведении государственной регистрации; подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение. Заявление о государственной регистрации договора представляется в единственном подлинном экземпляре правообладателем (продавцом) или покупателем (ч. 1 ст. 16 ФЗ РФ № 122-ФЗ), лицом, действующим на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Заявление о государственной регистрации договора может быть в простой письменной форме или удостоверено нотариусом22.
Законодательство РФ (ч. 3.1 ст. 25.1 ФЗ РФ № 122-ФЗ) предусматривает и случаи отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, где помимо положений, предусмотренных ч. 1 ст. 20 ФЗ РФ № 122-ФЗ, указываются следующие случаи:
1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Следует отметить, что в число оснований для регистрации права участника долевого строительства не внесен договор участия в долевом строительстве. Объяснить это, конечно, можно тем, что данный договор должен быть уже зарегистрирован и находиться в регистрирующем органе. Но, как справедливо отмечает В.А. Алексеев23, важно другое. При такой формулировке практически исключается возможность регистратора отказать в регистрации, если застройщиком надлежащим образом не исполнены обязательства, например, перед собственником земельного участка. Если имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и помещение передано участнику долевого строительства, на его пути к регистрации не могут встать какие-либо обстоятельства, связанные с отношениями застройщика и собственника земельного участка. Возможно, авторами Закона о долевом участии это сделано умышленно в целях улучшения положения участников долевого строительства, которых решили оградить от возможных проблем, связанных с обязательствами застройщика. Но собственникам земельных участков и государству, как одному из этих собственников, следует при организации отношений с застройщиками иметь это в виду. В таких условиях необходимо либо требовать выполнения определенных обязательств в качестве условия предоставления земельного участка под застройку, либо смириться с тем положением, что требование выполнения этих обязательств не будет связано с оформлением прав собственности на построенный объект.
В целом же стоит отметить, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Закон об участии в долевом строительстве не предписывает в качестве обязательного правила, чтобы договор заключался в виде единого документа, подписываемого обеими сторонами. Таким образом, договор участия в долевом строительстве может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Не исключено заключение подобного рода договоров в электронно-цифровой форме с использованием электронной цифровой подписи24. Кроме того, письменная форма договора будет рассматриваться в качестве соблюденной и в том случае, если оферта (в письменной форме) принята (акцептирована) ее адресатом совершением тех действий, путем которых выполняются условия, указанные в оферте договора (ч. 3 ст. 438 ГК РФ). Иными словами, форма договора участия в долевом строительстве должна соответствовать не только общим правилам о форме сделок25, но и, согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ, договор должен заключаться в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, государство гарантирует права и обязанности не только физических лиц, но и юридических лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, вводя обязательные правила единой регистрации подобных договоров на всей территории Российской Федерации.
Сноски:
1Шарапов В.В. Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону // Право и экономика. 2005. № 12 // СПС Консультант Плюс.
2Поскольку договор на участие в инвестировании строительства объектов нежилого фонда не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, сторонами не согласованы все его существенные условия, схема расположения нежилых помещений, подлежащих передаче в собственность инвестора, не подписана, суд правомерно признал данный договор незаключенным: Постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2007 № Ф09-550/07-С4 по делу № А34-2430/06 // СПС Консультант Плюс.
3Гражданское право России: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов: в 4 т. М.: Волтерс Клувер, 2007. Т.3. Обязательственное право. С. 722.
4Гринев В.П. Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации (2-е издание, переработанное и дополненное) // ГроссМедия, РОСБУХ. 2007 // СПС Консультант Плюс.
5Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25. 10. 2001. № 136-ФЗ (в ред. 14. 03. 2009) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
6Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004. № 190-ФЗ (в ред. 30. 12. 2008) // СЗ РФ. 2005 № 1 Ч. 1. Ст. 16.
7Федоров С. Цена недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2005. № 6 // СПС Консультант Плюс. Юдин А.В. Проблемы судебной защиты прав лиц, реализуемых в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» // Правовые вопросы строительства. 2007. № 1 // СПС Консультант Плюс.
8О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. 30.12.2008) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
9Пешин Л.Н. Государственная власть и местное самоуправление в России: проблемы развития конституционно-правовой модели // Статут. 2007 // СПС Консультант Плюс.
12Козлова Н.Н. Покупка, продажа и эксплуатация жилья: самые распространенные ситуации // Омега-Л. 2008. // СПС Консультант Плюс.
13Судом удовлетворено требование потребителя о взыскании неустойки со строительной организации за неисполнение обязательства по передаче потребителю квартиры в обусловленный в договоре долевого участия в строительстве жилья срок. Задержка исполнения обязательства составила 335 дней. При определении размера неустойки, исчисленной по правилам п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», судом была применена ст. 333 ГК РФ, размер неустойки уменьшен (№ 33-5690 от 27.12.2005): Справка по вопросам применения законодательства о защите прав потребителей (подготовлена Пермским областным судом 25.08.2006 г.) // СПС Консультант Плюс.
14Ершов О.Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. № 1 // СПС Консультант Плюс.
15По мнению В.В. Витрянского, необходимо согласовывать так называемые базовые критерии для определения цены и ставки платы за услуги застройщика, при этом, они могут быть дифференцированны в зависимости от категории объекта долевого строительства и его благоустроенности, но не должны отдаваться полностью «на откуп» застройщику // Указ. Соч. Под ред. Е.А. Суханова. С. 725.
17Исковые требования о взыскании денежных средств, излишне уплаченных по договору на долевое участие в инвестировании строительства жилья, процентов за пользование чужими денежными средствами с момента направления ответчику требования о возврате денежных средств удовлетворены правомерно, поскольку истцу передан офис меньшей площадью, чем это предусмотрено договором: Постановление ФАС Уральского округа от 03.02.2009 № Ф09-62/09-С4 по делу № А50-8218/2008-Г5 // СПС Консультант Плюс.
18 Договор о долевом строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями признан незаключенным ввиду отсутствия в договоре условия о сроках и порядке уплаты цены: Решение Арбитражного суда Пермского края от 06.03.2009 по делу № А50-706/2009 // Текущий архив Арбитражного суда Пермского края.
19 Дикусар В.М., Храпова Е.В. Недвижимое имущество как объект гражданских прав // Жилищное право. 2009. № 1 // СПС Консультант Плюс.
20Грудцына Л.Ю. Новое жилищное законодательство. М.: Эксмо. 2005. С. 207. Фокова Е.А. Единые правила регистрации договоров участия в долевом строительстве // Российский судья. 2005. № 9 // СПС Консультант Плюс.
21Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства от 18.02.1998. № 219 (ред. от 22.11.2006) // СЗ. 1998. № 8. Ст. 963.
22 Постатейный комментарий. Федеральный закон « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под ред. П.В. Крашенинникова. Статут. 2007 // СПС Консультант Плюс.
23Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования // Волтерс Клувер. 2007 // СПС Консультант Плюс.
24 Об электронной цифровой подписи: Федеральный закон от 10.01.2002 № 1-ФЗ (в ред. от 08.11.2007) // Российская газета. 2002. № 6.
25 См. ст.ст. 158-161 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ч. 1: Федеральный закон от 30. 11. 1994. № 51-ФЗ (в ред. от 09. 02. 2009) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
