Выделение долей в натуре из земель сельскохозяйственного назначения
Смолицкая Елена Евгеньевна,
студентка 3 курса юридического факультета
Воронежского Государственного Университета
e-mail: amylena@yandex.ru
В данной статье речь пойдет о выделении земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Общая собственность на сельхозземли возникла в результате приватизации земель для сельскохозяйственной деятельности в начале 1990-х годов. В ходе земельной реформы при реорганизации в 1992-1994 годах колхозов и совхозов 115 млн. га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11,8 млн. граждан.i Участникам долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предоставлялось право выделить земельный участок в счет своей земельной доли для создания, либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом.
Процесс выделения долей из сельхозземель продолжается до сих пор, чем обусловлена актуальность данной статьи.
В настоящее время в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»ii (далее – Закон «Об обороте земель сельхозназначения») существует два порядка выделения долей в натуре, которые зависят от того, определило ли общее собрание сособственников местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей или нет.
В первом случае для регистрации прав на выделенный в счет доли участок может служить протокол общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, а во втором требуется публикация в СМИ намерения выделить себе земельный участок в счет доли.
То, что при определении общего собрания расположения выделяемого участка для регистрации достаточно протокола этого собрания (естественно, с документами на весь участок), подтверждается судебной практикой. Например, Десятый апелляционный суд своим постановлением отменил решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2005 по делу А41-К2-22478/04, который признал недействительной регистрацию прав на выделенные земельные участки на основании протокола общего собрания сособственников. Апелляционный суд решил, что данного документа достаточно для того, чтобы признать выдел доли в натуре состоявшимся.iii
При реализации своего права на выделение доли участнику долевой собственности следует учитывать ряд нюансов: во-первых, земельный участок, находящийся в долевой собственности должен стоять на кадастровом учете и иметь графическое описание границ, так как выделить долю из земельного участка, который не имеет границ — невозможно.
Во-вторых, публикации о намерении выделить земельный участок в счет земельной доли должны содержать очень четкое, правильное и понятное описание выделяемого земельного участка. В некоторых случаях, вместе с текстом рекомендуется публиковать графическое описание выделяемого земельного участка с нанесением его границ. Это позволит отстоять позицию в досудебном и в судебном споре в случае получения возражений.
В-третьих, во избежание «волокиты», обращаясь в местную администрацию с просьбой предоставить копию протокола общего собрания участников долевой собственности, следует позаботиться о проставлении должностным лицом администрации отметки о дате принятия такого заявления.
В-четвертых, изготовление землеустроительного дела следует поручить землеустроительной организации, которая готовила землеустроительное дело для постановки всего земельного участка на кадастровый учет, поскольку она, наряду с Управлением Роснедвижимости, может обладать информацией о местоположении уже выделенных земельных долей.
Упрощение процедуры выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения привело к повышению рыночной стоимости и ликвидности долей, что сделало их объектом интересов инвесторов различных направлений.
Как правило, инвестор (захватчик) определившись с местоположением интересующего его земельного участка начинает скупать доли. По причине прямого запрета, установленного Законом, покупка долей осуществляется не лично инвестором (если последний не является участником долевой собственности), а через участника(ков) долевой собственности. Скупка долей осуществляется в кратчайшие сроки и с соблюдением режима конфиденциальности.
В зависимости от того, принято или нет решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей, выделение скупленных паев осуществляется по одному из двух описанных выше вариантов.
Впоследствии, участник(ки) долевой собственности номинально продают выделенный земельный участок инвестору. Казалось бы все довольны: дольщики получили свои деньги (зачастую совсем небольшие) за землю, которой никогда и не видели, а инвестор, при незначительных затратах получает земельные массивы площадью несколько сот, а иногда и тысяч гектар, расположенные в наиболее удобных местах для организации загородного отдыха, строительства коттеджного поселка и т.д.
Однако существует и другая сторона медали. Выделив самые привлекательные и ценные земли, инвестор оставляет другим участникам долевой собственности земельный участок, который невозможно использовать даже для сельскохозяйственного производства. В этот участок могут входить заболоченные места, овраги, залесенные участки, наиболее удаленные участки, участки, входящие в охранную зону ЛЭП и др.
Чтобы не остаться с худшими землями, участникам долевой собственности целесообразно использовать способы защиты от захвата своих земель, в частности:
Отслеживание публикаций в областной и местной газетах о выделении земельного участка в счет земельной доли, а также о проведении общего собрания участников долевой собственности;
Своевременное направление обоснованных возражений дольщикам, которыми не был соблюден порядок и содержание публикации, установленные Законом;
Обязательное участие в проводимых общих собраниях, несмотря на расхожее мнение о том, что один голос не может повлиять на принимаемое решение;
Если доля уже продана и выдана генеральная доверенность на распоряжение долей – отзыв доверенности;
Концентрация вокруг себя дольщиков-единомышленников, либо примыкание к уже существующей группе с целью объединения сил и ресурсов.
Существуют также невостребованные земельные доли, то есть те, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (ч.5 ст.13 Закона «Об обороте земель сельхозназначения»).
Если сказать проще, то невостребованными являются, во-первых, доли лиц, которые были включены в 1992 г. в списки на приватизацию, но умерли до момента выдачи свидетельств на право собственности. Во-вторых, доли тех лиц, кто по каким-то причинам не получил свидетельства (например, выехали за пределы района). Но закон, по сути, под невостребованные доли подводит и доли тех граждан, которые, образно говоря, держат при себе многие годы свидетельства и не выделяют в счет них земельные участки.
Возникает вопрос: может ли право собственности на них перейти к субъектам РФ или к муниципальным образованиям? Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ «каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Право распоряжаться имуществом включает в себя право собственника (сособственника) самостоятельно решать: распоряжаться им или нет. Отнять земельную долю у собственника также сложно по техническим причинам. Закон «Об обороте земель сельхозназначения» предусматривает сложные процедуры по выделению в счет невостребованных земельных долей земельных участков.
Во-первых, для образования земельного участка в счет невостребованных долей органы власти сначала принимают соответствующее решение. Во-вторых, общему собранию участников долевой собственности необходимо принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей. В-третьих, органы власти публикуют сообщение о невостребованных земельных долях, в котором указывают фамилии лиц, не распорядившихся ими. В-четвертых, органы власти устанавливают границы этого земельного участка, ставят его на кадастровый учет. В-пятых, следующий шаг – обращение в суд с заявлением о признании выделенного участка бесхозяйной вещью. В-шестых, на основании решения суда в отделе ФРС происходит регистрация участка как бесхозяйной вещи. Наконец, в-седьмых, органы власти должны обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на участок - бесхозяйную вещь. И только после вступления в законную силу решения суда и регистрации права собственности органов власти на земельный участок, выделенный в счет невостребованных земельных долей в отделе ФРС, можно говорить о том, что право собственности граждан на невостребованные земельные доли прекратилось.
Граждане, включая наследников, не оформивших права на земельные доли, на любом этапе могут заявить о своих правах: и тогда, когда процедуры только запускаются и идут (публикация списков, выделение участка, подготовка землеустроительной документации, постановка его на кадастровый учет), и даже тогда, когда участок переходит в собственность области или района.
В последнем случае гражданин (наследник) обращается в суд с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения суда о признании права собственности области или района на земельный участок, выделенный в счет невостребованных долей.
Областным и районным властям особо рассчитывать на успешное применение п. 5 ст. 13 Закона «Об обороте земель сельхозназначения» не стоит.
Даже весьма беглый анализ положений Закона показывает их непоследовательность и противоречивость и, по сути, невозможность реализации на практике без существенных нарушений Конституции и гражданского законодательства.
Кроме того, на любой стадии образования участка в счет невостребованных долей, оформления на него прав публично-правовыми образованиями гражданин, заявивший право на невостребованную долю, по сути, обесценивает запущенные процедуры. Например, если он восстановил свое право, то Владимирской области или районной администрации необходимо заказывать новое межевое дело (делить участок или участки); ставить на кадастровый учет; регистрировать в ФРС право собственности на измененный земельный участок. А вслед за первым наследником объявятся второй, третий и т.д.
Наконец, известно, что в тех регионах, где раньше начали решать эту проблему, суды в подавляющем большинстве случаев встают на сторону собственников невостребованных земельных долей.
Но в Ленинградской области приняли региональную целевую программу «Создание автоматизированной системы ведения комплексного регионального кадастра Ленинградской области (2008-2010 годы)», которая, в частности, включает подготовку документов по оформлению права собственности Ленинградской области на невостребованные земельные доли, а также на неиспользуемые по целевому назначению сельхозземли.iv Данными мерами чиновники Ленинградской области хотят решить проблему, связанную с тем, что неоформленные и неиспользуемые земли не могут быть предметом налогообложения, в результате чего местные бюджеты теряют налоговые доходы. К тому же в результате данных мер планируется увеличить объем земельной собственности Ленинградской области или муниципальных образований, находящихся на её территории.
Насколько действенными окажутся эти меры, покажет время.
В любом случае стоит признать, что простой земель, пригодных для аграрного производства, недопустим. Если номинальный собственник фактически не хочет осуществлять использование земель сельскохозяйственного назначения, то лучше позволить государству это сделать, чем предоставить землю на усмотрение рейдеров.
Рейдерский захват земель, предназначенных для производства сельскохозяйственной продукции, и перевод их в другую категорию, сопряженный с использованием не по назначению, создает угрозу продовольственной безопасности нашего государства, поэтому необходим особый государственный контроль за пользованием землями сельскохозяйственного назначения, их защита от нецелевого использования, обеспечение гражданам гарантий на осуществление прав собственника в отношении своих земельных участков (в том числе применительно к выделению долей в натуре) и своевременное реагирование на простой столь ценных земель.
i Калинин Н. Заканчивается эра земельных долей // Хозяйство и право. – 2006. - № 4. – С. 45.
iii Пустовалова Е.А. Выделение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в счет долей в праве общей собственности на земельный участок // Недвижимость. Строительство. Право. – 2007. - №3.
iv По материалам Пресс-службы Законодательного Собрания Ленинградской области.
