Автор: Димитриев Максим Александрович, магистр частного права, преподаватель кафедры гражданского права Уральской государственной юридической академии.
Для определения отличительных черт недвижимой вещи, прежде всего, необходимо отталкиваться от понятия вещи как правового явления. И в этом случае, мы сможем дать понятие вещи недвижимой, как явления, имеющего туже правовую природу, что и исходное явление (вещь), однако с «примесью» дополнительных характеристик. Согласно точке зрения А.П. Сергеева «под вещами необходимо понимать данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав»1. Анализируя законодательство Древнего Рима, Ч. Санфилиппо отмечает: «Если говорить о сущностях внешнего мира, подпадающих под определение вещи, то следует подчеркнуть, что объект прав образуют не все из них, а лишь те, которые имеют имущественную ценность, т.е. те, которых человек в состоянии достичь и использовать для хозяйственных целей»2. Что касается деления вещей на движимые и недвижимые, то оно, как пишет В.А. Краснокутский, в римском праве не имело особого значения»3. Однако, по мнению Ч. Санфилиппо «значение этого подразделения весьма возрастает, начиная с постклассической эпохи, что происходит также в связи с исчезновением противоположности res mancipi – res nec mancipi»4. Если обратиться к дореволюционному российскому гражданскому праву, то значение деления вещей на движимые и недвижимые было не переоценимо. В частности В.И. Синайский пишет: «Среди деления вещей, или имуществ, главное место в своем значении в гражданском обороте занимает бесспорно деление их на недвижимые и движимые…значение этого деления настолько велико, что оно сказывается во всех областях права гражданского»5.
Подтверждение этому мы можем найти в Своде законов гражданских Российской империи, статья 383 главы 1 раздела 1 книги 2, которого гласит: «имущества суть движимые или недвижимые»6. При этом в качестве разграничения дореволюционное законодательство рассматривало естественные свойства тех или иных вещей. Д.И. Мейер писал: «…разделение имуществ на недвижимые и движимые, понимаемого законодательством соответствует природе вещей: все имущества, которые по природе их оказываются недвижимым или движимым признаются таким и законодательством»7.
Но при этом далее тем же Д.И. Мейером отмечалось, что законодательство может распространить режим недвижимости на движимые вещи и наоборот8. И в дальнейшем дореволюционный законодатель оставался на прежних позициях при отнесении вещей к категории недвижимых. Подтверждением тому служит глава 1 раздела 1 книги 1 проекта Гражданского уложения Российской империи озаглавленная «Различие имуществ по свойству их»9. Критерий, относящий вещи к категории движимых определялся по остаточному признаку (представлял собой коррелятор недвижимости – «все то, что противоположно»). В частности, В.И. Синайский указывал: «Это понятие устанавливается отрицательным путем – все то, что не составляет недвижимого имущества будет имуществом движимым»10. Подтверждением этому высказыванию служит проект Гражданского уложения Российской империи, статья 37 которого гласит: «Все вещи, не принадлежащие к составу недвижимого имения или отделенные от земли и строений, как то: материал сломанного дома, срубленные деревья, сжатый хлеб, извлеченные из земли руды, металлы и минералы признаются имуществами движимыми»11. Советский период развития учения о недвижимых вещах можно квалифицировать как полное забвение. В частности А.П. Сергеев отмечает: «Деление вещей на движимые и недвижимые…было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющие практического значения в условиях нашей страны»12. Только в начале 90-х годов с принятием ряда основополагающих гражданских законов такое деление снова входит в правовую жизнь. Возвращаясь к статье 130 ГК РФ необходимо сказать, что она не отличается точностью и выверенностью формулировок, логической последовательностью и определенностью. Связано это как с проблемами теоретического определения соответствующих категорий, так и возможностью их законодательного закрепления. Основным критерием для определения понятия недвижимой вещи, на наш взгляд, должен являться критерий объективно присущий тому или иному явлению действительности. Да, конечно, правовое явление есть нечто иное, нежели явление объективной действительности. Но, не нужно забывать, что любое правовое явление является отображение в правовой сфере явления объективной действительности. Признаки, присущие последнему, лишь закрепляются в правовой сфере, конституируют соответствующие правовое явление. Это следует из самого характера права как явления надстроечного, служебного. Поэтому необходимо согласиться с Б.М. Гонгало о приоритете объективных характеристик вещи при ее квалификации13. Аналогичной точки зрения придерживаются А.П. Сергеев14 и Т.Л. Левшина15. В литературе высказываются и иные точки зрения, в частности О.М. Козырь16 и С.А. Степановым17. Однако, не учитывать того, что недвижимость есть понятие не только правовое, но и общефилософское, отражающие общечеловеческое понимание сущности недвижимой вещи, мы не можем.
Интересным на наш взгляд является дело, рассмотренное ФАС Уральского округа. ОАО "Газпром" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к регистрационной службе о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на вдольтрассовую кабельную линию связи газопровода-отвода к ГРС Южный Рудник протяженностью 42000 м и обязании осуществить регистрацию права собственности на данный объект. Решением суда первой инстанции от 24.03.2006 требования удовлетворены полностью. В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, регистрационная служба просит указанный судебный акт отменить, в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи", Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 N 68 (далее – Положение). Как следует из материалов дела, 31.10.2005 письмом N 15-764 Магнитогорский отдел регистрационной службы отказал ОАО "Газпром" в государственной регистрации права собственности на вдольтрассовую кабельную линию связи газопровода-отвода к ГРС Южный Рудник протяженностью 42000 м, расположенную по адресу: Челябинская область, Нагайбакский район, ГРС Южный Рудник, с. Фершампенуаз, поскольку указанная кабельная линия связи не является объектом недвижимости. Рассматривая дело, суд первой инстанции признал отказ регистрационной службы не соответствующим ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи", п. 1 Положения. Суд исходил из того, что кабельная линия связи обладает признаками недвижимой вещи, так как проложена вдоль всего газопровода на глубине подземной укладки 0,9 м, предназначена для организации систем управления технологическим процессом транспорта газа по газопроводу-отводу к ГРС Южный Рудник, осуществляет обмен информацией между объектами единой газотранспортной системы. Выводы суда первой инстанции, по мнению ФАС Уральского округа, являются ошибочными. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. В силу ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Особенности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи устанавливаются Правительством Российской Федерации. Пунктом 3 Положения установлено, что линейно-кабельные сооружения связи, право на которые подлежит государственной регистрации, представляют собой: 1) совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки: наличие функциональной и технологической взаимосвязанности; предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи; наличие протяженности (длины); 2) объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи. В соответствии с п. 5 Положения к линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся, в частности: кабельная канализация; наземные и подземные сооружения специализированных необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов; кабельные переходы через водные преграды; закрытые подземные переходы (проколы, микротоннели, коллекторы и т.п.). Из материалов дела видно, что вдольтрассовая кабельная линия связи газопровода-отвода к ГРС Южный Рудник протяженностью 42000 м не является линейно-кабельным сооружением, следовательно, право собственности на нее не может быть зарегистрировано в порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимые вещи. Сам по себе факт нахождения кабельной линии на глубине подземной укладки 0,9 м не свидетельствует о том, что перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Поскольку данная кабельная линия является движимой вещью, регистрационная служба правомерно отказала в осуществлении государственной регистрации права собственности ОАО "Газпром". С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит отмене. В удовлетворении требований ОАО "Газпром" было отказано18.
Итак, объективными характеристиками недвижимой вещи являются прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению вещи. Степень прочности связи той или иной вещи с землей может быть различной. Статья 130 ГК РФ говорит о прочной связи недвижимых вещей с землей. Однако, определение «прочности» закон не дает. Более того, и судебная практика не содержит достаточно определенного подхода к тому, что есть «прочная связь с землей». В лучшем случае суды, игнорируя признаки недвижимости, данные в ст. 130 ГК РФ, пытаются акцентировать внимание на иных, не предусмотренных статьей 130 ГК РФ признаках. Например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении по одному из дел указал: «По смыслу данной нормы (имеется в виду – норма п. 1 ст. 130 ГК РФ) прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект юридически может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен решаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием»19. Данная тенденция не может быть признана правильной. Получается, что вместо толкования и разъяснения положений законодательства, суд пытается сформулировать свои правоположения, тем самым, запутывая участников гражданского оборота и усложняя понимание и применение имеющегося нормативного материала. Представляется, что прочная связь с землей, критерий, в достаточной мере, технический и должен определяться в каждом конкретном случае посредством привлечения соответствующих специалистов инженерного профиля.
Критерий невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению акцентирует внимание на связке: «перемещение-ущерб-назначение». Соответственно этому мы должны будем, во-первых, определить назначение вещи и, во-вторых, будет ли причинен ущерб определенному назначению вещи в случае ее перемещения. Вопрос функционального назначения вещи носит в достаточной степени принципиальный характер. В принципе любая вещь в гражданском обороте многофункциональна. И закон, по общему правилу, не ставит возможность обладания вещью или ее правового режима в зависимость от использования вещи по ее функциональному назначении. Имеющиеся исключения, например использование жилого помещения по его функциональному назначению, направлены, прежде всего, на защиту с одной стороны, публичных интересов, а, с другой стороны, интересов иных лиц, права которых могут быть нарушены не целевым использованием соседского имущества. Вопрос относительно назначения движимых и недвижимых вещей, затронутый в статье 130 ГК РФ направлен, прежде всего, на выработку неких общих признаков, позволяющих отграничить движимые и недвижимые вещи. Итак, для использования критерия назначения вещи нам необходимо ограничить многофункциональность конкретной вещи и выявить ее основное назначение. Задача эта архисложная, поскольку предполагает столкновение субъективных потребностей обладателя вещи и ее объективных характеристик, предполагающих конкретное целевое назначение. Скажем основное назначение автомобиля выступать средством передвижения в определенном пространстве. Однако, не исключено, что приобретая автомобиль будущий собственник заинтересован в том, чтобы использовать его в качестве источника для извлечения запасных деталей, либо лома металла, а возможно, и в качестве предмета интерьера. В предложенных рамках мы должны будем руководствоваться общим взглядом на функциональное назначение вещи, т.е. чем-то объективным20. То же самое имеет место быть и в случае с недвижимой вещью. Полагаем, что именно сочетание этих двух признаков (прочная связь с землей и невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба ее назначению) определяет вещь как недвижимую. Иногда в юридической литературе в качестве основного признака приводиться только один из вышеперечисленных21, с чем нельзя согласиться22. Кроме того, нельзя согласиться с мнением относительно того, что «под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК РФ необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи так и имущественные права на эти вещи»23. Такой подход вызван неточной редакцией комментируемой статьи24, в связи с чем мы присоединяемся к позиции Е.М. Тужиловой-Орданской, которая считает, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о недвижимом имуществе и недвижимости, усложняющее определение понятия и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркнув тем самым, что объектом права является в данном случае лишь предмет, имеющий материальную форму25.
Кроме того, невозможной, с нашей точки зрения, является конструкция участия в гражданском обороте части объекта. Доказательством того, что часть объекта(его доля) не может быть самостоятельным объектом гражданских прав служит и конструкция общей долевой собственности. Общая долевая собственность предполагает возникновение идеальных долей в таком же как они идеальном субъективном праве собственности. Фактических долей в праве общей собственности нет и быть не может. В момент раздела общего имущества или выделения из него доли происходит одномоментное исчезновение идеальной доли в праве и возникновение самостоятельного объекта гражданских прав и отдельного субъективного права на данный объект. Например, при разделе принадлежащего на праве общей долевой собственности жилого дома доли в праве «исчезают», а возникают несколько самостоятельных объектов гражданских прав, на каждое из которых появляется отдельное право собственности. Делимость или не делимость объекта также не играют особой роли в данном примере. Даже в случае, если каждый из долевых сособственников владел и пользовался фактически отграниченным помещением в составе объекта принадлежащего на праве общей долевой собственностью нельзя говорить о разделении имущества. Причина этого кроется в разнохарактерности прав на единый объект и его часть. В случае с единым объектом мы имеем дело с субъективным правом собственности, объект которого дискретен, в случае с фактически используемым помещением мы имеем дело ни с чем иным как одним из составляющих права собственности – правомочием пользования, которое допустимо и в отношении части объекта, поскольку не является самостоятельным субъективным правом. Также необходимо отметить, что преобразование идеальной доли в праве общей собственности в новый объект возможно лишь посредством юридической (правовой) объективации, которая может быть осуществлена только с помощью проведения государственной регистрации.
Итак, недвижимой вещью является, данный природой или созданный человеком, предмет материального мира, способный быть в обладании, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению26. Для того, чтобы определить какие вещи могут быть отнесены к недвижимым, а какие нет, необходимо определить системное построение недвижимых вещей. С.А. Степанов пишет: «Недвижимость – это не столько нечто «целое», сколько прочная, достаточно жестко сконструированная конструкция, отвечающая всем свойствам категории «система»»27. С данным высказыванием нельзя не согласиться. Необходимость систематики недвижимых вещей обусловлена системностью права как явления28. Иногда в юридической литературе в качестве наиболее логичной системы объектов недвижимости приводиться германская модель29. Однако, с нашей точки зрения, германская модель не совсем учитывает структурированность объектов гражданских прав, внутреннее строение системы и соподчиненность отдельных элементов внутри нее. С позиции науки важно определиться с исходными методологическими посылками. В данном случае это должен быть принцип перехода от общего к частному. Соотношение макро- и микро элементов (наиболее малой структурной единицей должен быть земельный участок) имеет первостепенное значение. Каким образом земельный участок соотноситься с находящимися на нем искусственными объектами? Необходимо отметить, что данное соотношение определяется по трем основным направлениям: приоритет отдается земельному участку; приоритет отдается зданию, находящемуся на земельном участке; земельный участок и возведенные на нем объекты существуют независимо друг от друга30. Что касается наиболее крупной по величине недвижимой вещи, то здесь мы сталкиваемся, в том числе, с проблемой так называемой «сложной недвижимой вещи». С.А. Степанов, рассматривая сложную недвижимую вещь, в качестве одного из признаков называет рукотворный характер этого объекта31. Из чего следует, что естественно-природное образование( земельный участок + недра + лес) сложной недвижимой вещью названы быть не могут (не хватает «искусственности»).
Теперь перейдем к обзорному рассмотрению отдельных видов недвижимости.
1. Земельный участок
Подход к определению понятия земельного участка и его места в системе объектов вещных прав предопределяется как естественными свойствами земельного участка, так и совокупностью правовых норм, определяющих правовой режим данного объекта субъективных гражданских прав.Подходы судебной практики подтверждают концепцию, согласно которой земельный участок возникает в качестве объекта прав только с момента его индивидуализации. Так федеральный арбитражный суд Уральского округа отметил следующее: «земельный участок, на который претендует общество «Горнозаводскагропромлес», не сформирован, не установлены его границы на местности, не проведен государственный кадастровый учет, следовательно, данный участок не является предметом гражданского оборота»32.
Земельное и градостроительное законодательство в отношении регулирования отношений связанных с земельными участками предлагает достаточно жесткую систему норм, призванных ограничить использование земельного участка. Для этого предусмотрены конструкции целевого и разрешенного использования земельного участка. Анализируя положения градостроительного законодательства, О.М. Козырь отмечает тенденцию к усилению публично-правовой составляющей, а в ряде случаев и полной ее доминанты в установлении правового режима земельного участка из категории земель населенных пунктов33. Правовой режим земельного участка предполагает установление разрешенного использования данного участка, что в свою очередь предопределяет пределы его возможного использования в будущем. А.П. Анисимов предлагает следующее определение разрешенного использования. Он пишет: «Разрешенное использование земельного участка – это совокупность параметров и видов допустимого использования полезных свойств земельного участка и расположенных на нем природных ресурсов, а также объектов недвижимости в хозяйственных или потребительских целях в соответствии с регламентом либо в ином порядке, предусмотренном законодательством»34. Необходимо констатировать, что на сегодня правовой режим земельного участка определяется нормами, по меньшей мере, гражданского и земельного законодательства35. Вопрос относительно определения понятия земельного участка является достаточно дискуссионным. Так, О.В. Шихалева полагает, что «земельный участок – это геометризированный блок почвенного слоя (плодородная недвижимость) или часть поверхности земли (территориальная недвижимость), границы которой описаны и удостовернеы в установленном управомоченным органом власти, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами»36. Прежде чем дать определение понятия земельного участка необходимо рассмотреть данный объект гражданских прав с точки зрения составляющих его элементов.
Вопрос о составных частях земельного участка в его понимании как части планеты Земля не имел достаточно широкого обсуждения. Однако, именно, ответ на него позволил бы определить пространственную и сущностную составляющую такого объекта недвижимости как земельный участок. В настоящей работе элементы земельного участка предлагается рассматривать в трех аспектах: вертикально-пространственном, горизонтально – пространственном и содержательно-сущностным. Вертикально-пространственный аспект позволяет определить вертикальные границы земельного участка и его возможное дробление внутри этих границ. Горизонтально пространственный аспект позволяет определить горизонтальные границы земельного участка и его возможное дробление внутри этих границ. Содержательно-сущностный аспект позволяет определить из каких естественно-природных элементов состоит земельный участок, т.е. определить его субстанциональный состав (недра, почва, деревья, кустарники, водоемы, воздушное пространство). Последнее дает нам возможность провести четкую грань между самим земельным участком и иными объектами (искусственно возведенными), не представляющими его содержание.
Итак, определяя вертикальные и горизонтальные границы земельного участка, мы должны определиться с вопросом какие пределы земельный участок как объект недвижимости должен иметь. Поскольку пределы определяются через субстанциональный состав участка, обратимся непосредственно к нему.
Субстанциональный состав земельного участка
1. 1.Участки недр
Начнем с того, что праву Древнего Рима такая категория как участок недр известна не была. Создавая отточенные юридические конструкции, римляне, не могли и предположить, что содержащееся в земле и составляющее ее целостность может иметь иной правовой режим, нежели сама земля. Исследуя вопрос становления права собственности на недвижимость, И.А. Покровский, определял истоки формирования данного права в оседлости тех или иных племен на определенной территории»37. Именно психологические и социальные предпосылки, с его точки зрения, предопределяли отношения лиц к тем или иным участкам земли как к своим. И уж тут не могло быть и речи о том, что те недра, из которых, в принципе, и состоит земельный участок, могут принадлежать иным, нежели собственник земельного участка лицам. В.А. Краснокутский по этому поводу указывал, что в римской частно-правовой доктрине недра составляли земельный участок и не могли рассматриваться отдельно от него38.
На протяжении дальнейшего развития гражданского права тенденция включения содержащихся в земле недр в состав земельного участка находит свое продолжение. Свод законов гражданских Российской империи, а вслед за ним и проект Гражданского уложения Российской империи рассматривали недра как неотъемлемый элемент земельного участка. Согласно ст. 387 части 1 т. 10 Свода законов гражданских Российской империи – недра представляли суть принадлежность земли39. В.И. Синайский, анализируя дореволюционное гражданское право отмечал: «Составная часть всегда разделяет судьбу целой вещи»40. Здесь же В.И. Синайский замечал что «этим не исключается, однако, возможность возникновения обязательственных сделок на составные части (наем этажа, продажа леса на сруб и т.д.)41.
Проект Гражданского уложения Российской империи относил недра к составу имений, тем самым определенным образом отграничивая земельный участок и участок недр42, однако, не предусматривая раздельного от имения оборота соответствующего участка недр. Кроме того, Проект Гражданского уложения Российской империи предусматривал особое право – право на разработку недр чужого земельного участка, о чем будет сказано в дальнейшем.
Гражданское законодательство Советского периода предусматривало отдельное регулирование отношений по использованию недр. Данное регулирование носило публичный характер. В связи с этим недра, как и любые природные ресурсы в обороте не участвовали, будучи из него изъятыми вмешательством публичной власти. Гражданские кодексы РСФСР 1922 и 1964 гг. устанавливали, что недра, как и другие природные ресурсы, изъяты из гражданского оборота.
Зарубежное законодательство предлагает самые различные подходы к участкам недр и их правовому режиму. Как отмечает М.К. Сулейменов «в законодательстве о недрах различных стран в настоящее время в соответствии с историческими, национальными, религиозными и иными традициями сложились различные трактовки права собственности на недра»43. Например, в некоторых штатах США, пишет М.К. Сулейменов далее, «в настоящее время существует правило в соответствии с которым собственник земли обладает правом собственности на недра и сохраняет это право, пока он владеет землей и не передает ее другому лицу»44
Представляется, что немецкая цивилистическая доктрина, склоняется к аналогичному решению. В частности параграф 905 Германского Гражданского Уложения (далее – ГГУ) содержит следующую норму: «Право собственности земельного участка распространяется на пространство над и под поверхностным слоем участка. Собственник, однако, не может запретить воздействия, которые осуществляются на такой высоте или глубине, где устранение воздействия не представляет для него интереса». Это означает, что приоритет в данном случае отдается интересам собственника земельного участка, и то содержимое земельного участка, которое составляет для него интерес, должно находиться в его обладании на тех же условиях, что и земельный участок. Анализируя нормы параграфов 93-95 ГГУ, Я. Шапп пишет: «…закон использует понятия составных частей вещи, которые не могут быть предметом особых прав (существенные составные части), т.е. они охвачены единым правом собственности на данную вещь»45. Далее он отмечает: «Существенная составная часть всегда является элементом вещи в правовом смысле»46. Согласно параграфу 93 ГГУ «Составные части вещи, которые не могут быть отделены одна от другой без того, чтобы какая либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности (существенная составная часть) не могут быть предметом отдельных прав»47. Из чего можно сделать вывод, что раздельный оборот земельных участков и участков недр в германском праве невозможен.
Законодательство стран СНГ по-разному подходит к решению данного вопроса. Гражданский кодекс Украины (ст. 181), Гражданский кодекс Таджикистана (ст. 142), Гражданский кодекс Казахстана (ст. 117)48 не называют участки недр ни в качестве объектов гражданских прав ни в качестве объектов недвижимого имущества. Напротив, Гражданский кодекс Азербайджана (ст. 135), Гражданский кодекс Узбекистана (ст. 83), Гражданский кодекс республики Беларусь (ст. 130) рассматривают участки недр как обособленные объекты гражданских прав и недвижимого имущества.
В действующем российском законодательстве участок недр рассматривается как отдельный объект гражданских прав. Непосредственно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) включает в перечень недвижимости такой объект как участок недр, относя его к вещам недвижимым по природе49. Вопрос об оборотоспособности участков недр является достаточно спорным. Е.А. Суханов, А.П. Сергеев относят участки недр к ограниченным в обороте вещам, другие, в частности С.С. Алексеев относят их к объектам подчиненным при обороте специальным правилам50. Кроме того, много вопросов вызывает и отнесение данных объектов к той или иной группе.
Например, разбирая нормы ст. 130 ГК РФ, Ю.В. Петровичева относит участки недр наряду с земельными участками и иными объектами к обобщенной группе природных ресурсов51. При таком подходе цивилистическая конструкция земельного участка смешивается с составляющими земельный участок природными объектами, тем самым, утрачивая свое гражданско-правовое значение, что не может быть признано допустимым.
Необходимо отметить, что по действующему российскому законодательству о недрах право пользования участками недр независимо от прав на земельный участок. Однако, с практической точки зрения, необходимо изъять земельный участок у собственника. Как замечает Р.С. Бевзенко, «первое, что бросается в глаза при прочтении нормы ст. 130 ГК РФ – это «удвоение» недвижимые объектов прав, которое происходит вследствие признания объектами лесов, многолетних насаждений, обособленных водных объектов»52. И далее он продолжает: «Все эти объекты могут быть расположены исключительно на земельном участке и в принципе от него не отделимы»53. Используя данную методологическую посылку, мы можем утверждать, что и участки недр неотделимы54 от земельного участка, а, следовательно, «покрываются» этим понятием. Очевидным является факт того, что участок недр не может быть индивидуализирован в отрыве от земельного участка над ним. Таким образом, и возникает проблема невозможности идентификации участка недр как объекта прав, для решения которой необходимо будет признать, что индивидуализация участка недр может проходить только с помощью «привязки» к земельному участку.
Даже О.М. Козырь, являясь сторонником рассмотрения участков недр как самостоятельных объектов прав, все-таки отмечает, что «поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта – лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным»55.
Не лишним будет заметить, что российское гражданское законодательство не предусматривает также проведения кадастрового учета участков недр56.
Все это позволяет говорить о том, что участок недр по своим характеристикам ни что иное, как составная часть земельного участка.
Думается, что говоря об участке недр, мы должны говорить не об отдельном объекте гражданских прав, а об особом вещном праве пользования земельным участком в части содержащихся в его недрах полезных ископаемых и ином необходимом использовании (праве недропользования).
Право недропользования было известно нашему дореволюционному законодательству. Еще проект Гражданского Уложения Российской империи содержал отдельную главу, посвященную праву на разработку недр земли. Ст. 942 проекта содержала следующее правило: «Право на разработку недр чужой земли может быть установлено на определенный срок или же бессрочно, впредь до полной выработки указанных в договоре ископаемых»57.
По существу данное право, исходя из анализа ст.ст. 942-950 проекта Гражданского уложения Российской империи, являлось особым вещным правом со всеми вытекающими из этого последствиями.
Квалификация этого права может быть различной. Например, параграф 1030 ГГУ предусматривает, что «вещь может быть обременена таким образом, чтобы лицо, в пользу которого установлено обременение, имело право извлекать выгоды из пользования вещью (узуфрукт). Конструкция узуфрукта выглядит достаточно привлекательной, и ее использование было бы возможным, если бы ни одно но.
При узуфрукте пользование вещью не должно приводить к полному уничтожению либо существенному изменению58. А в случаях с недрами происходит именно существенное изменение земельного участка. Однако, право недропользования не являясь узуфруктом, несомненно «тяготеет» к данной юридической конструкции. Еще более привлекательным кажется отождествление права недропользования и права землепользования. И здесь мы сталкиваемся с проблемой классификации вещных прав. Полагаем, что было бы полезным учесть опыт зарубежных законодательств, в частности законодательства Казахстана, предусматривающего право землепользования как более широкую и более цивилистическую категорию, охватывающую и право постоянного бессрочного пользования и иные ограниченные вещные права. Возможно, применение и более общего по значению вещного права как права пользования имуществом предусмотренного ст. 158 Гражданского кодекса Азербайджана.
Кроме того, необходимо внесение определенных изменений и в нормы, касающиеся целевого назначения земель. Данная проблема требует отдельного рассмотрения59. Однако, уже сейчас можно сказать, что потребуется введение новой категории земель – земли недропользования. Еще раз хотелось бы сказать, что при использовании недр иное использование земельного участка практически невозможно. Необходимо отметить, что на это обращалось внимание и ранее в юридической литературе, в частности С.А. Степанов указывал на два важных момента: владение и пользование земельным участком исключает возможность свободного пользования участком недр; и извлечение природных ископаемых (глины) полностью изменяет характер и назначение земельного участка даже при условии проведения рекультивации 60. Поэтому ничто не мешает нам говорить именно об использовании земельного участка в части добычи из его недр полезных ископаемых, либо строительства в его недрах определенных сооружений. Кроме того, не стоит забывать, что этимологически термин земельный участок это участок земли (Земля в данном случае должна трактоваться в смысле определенного небесного тела – планеты).
Таким образом, с нашей точки зрения, участки недр должны рассматриваться как субстанциональные элементы земельного участка и отдельно от него рассматриваться не должны.
1.2. Воздушное пространство.
Воздушный кодекс Российской Федерации, принятый Государственной Думой Федерального Собрания РФ 19 февраля 1997 года (далее ВоК РФ) направлен на специальное регулирование отношений связанных с воздушным пространством. Согласно статье 15 ВоК РФ «структура воздушного пространства включает в себя зоны, районы и маршруты обслуживания воздушного движения (воздушные трассы, местные воздушные линии и тому подобное), районы аэродромов и аэроузлов, специальные зоны и маршруты полетов воздушных судов, запретные зоны, опасные зоны (районы полигонов, взрывных работ и тому подобное), зоны ограничений полетов воздушных судов и другие установленные для осуществления деятельности в воздушном пространстве элементы структуры воздушного пространства». Представляется, что именно необходимость беспрепятственного движения воздушных судов в воздушном пространстве предопределило публично-правовую составляющую регулирования отношений связанных воздушным пространством, и сделала невозможным отнесения воздушного пространства над земельным участком к составу последнего. Однако, вслед за римской частно-правовой традиции было бы целесообразным признать воздушное пространство над земельным участком частью последнего.
1.3. Водные объекты
Водный Кодекс Российской Федерации, принятый Государственной Думой Федерального Собрания РФ 12 апреля 2006 года, вступивший в силу с 1 января 2007 года (далее – ВК РФ) указал, что водный объект это природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима61. В зависимости от природных свойств (особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей) водные объекты в соответствии со ст. 5 ВК РФ подразделяются на две большие группы: поверхностные и подземные водные объекты.
К поверхностным водным объектам ВК РФ относит: моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие); водотоки (реки, ручьи, каналы); водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища); болота; природные выходы подземных вод (родники, гейзеры); ледники, снежники.
Интересным является факт того, что ВК РФ определяет, что поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии. Тем самым, отдавая предпочтение такому объекту водного законодательства как поверхностный водный объект, а не земельному участку покрытому водой. Данная тенденция абсолютна понятна, учитывая отраслевую специфику водного законодательства. Однако, не может быть признана правильной, поскольку вступает в противоречие с гражданским законодательством.
К подземным водным объектам, согласно ВК РФ, относятся: бассейны подземных вод; водоносные горизонты.
Анализ главы второй ВК РФ «Право собственности и иные права на водные объекты» позволяет сделать ряд следующих выводов.
Статья 8 ВК РФ предусматривает некую неразрывную взаимосвязь ряда водных объектов и земельных участков под ними в части правового режима, однако, рассматривая их как взаимно существующие. Так п. 3 ст. 8 ВК РФ гласит: «Право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица на пруд, обводненный карьер прекращается одновременно с прекращением права собственности на соответствующий земельный участок, в границах которого расположены такие водные объекты». Тем самым мы видим, что ВК РФ допускает существование отдельного права собственности на земельный участок и водный объект. Более того, статьи 12 и 13 ВК РФ определяя существенные условия договора на водопользование, напрямую предписывают, что предметом договора водопользования является водный объект и при его описании важное значение имеет указание границ водного объекта.
Исходя из установлений водного законодательства, становится ясно, что водные объекты являются вещами. Принимая во внимание природные свойства водных объектов, их неразрывную связь с земельными участками, в настоящей работе предлагается рассматривать наполняющую земельный участок воду, образующую некоторую водную поверхность как неотъемлемую часть земельного участка. Положения водного законодательства предусматривают лишь особый правовой режим земельных участков, занятых водой. ВК РФ называет их водными объектами. Однако, смещение акцентов с земельных участков на водные объекты в ВК РФ вызвано не совсем правильной с моей точки зрения концепцией ВК РФ.
Водный объект есть ничто иное как земельный участок покрытый водой-это доказывают нормы ВК РФ. Т.о. водные объекты это особый правовой режим земельных участков занятых водой.
1.4. Многолетние насаждения
Анализируя положения законодательства США, В.В. Чубаров пишет: «Что же касается произрастающих на земельном участке природных (нерукотворных) растений, то они к разряду fixtures не относятся, однако признаются частью недвижимости сами по себе. Вещи, которые представляют собой натуральное или стихийное развитие природы и требуют небольшого (не ежегодного) выращивания или культивации, такие как деревья, травы или кустарники, признаются частью земли, к которой они присоединены, и их называют «fructus naturals»…Напротив, растущий урожай, т.е. вещи, которые являются результатом ежегодного труда и культивации, в особенности если они ежегодно обновляются и собираются как злачные культуры, садовые продукты и т.п. (fructus industriales) рассматриваются в американском праве как движимость»62. Не трудно заметить, что с одной стороны американский законодатель, первооснову видит в естественных свойствах произрастающих элементов, говоря о то, что произрастающее на земле есть суть ее неотъемлемая часть, а с другой стороны вопрос об отнесении произрастающих элементов к земельному участку либо к отдельным от него движимостям ставит в зависимость от интересов субъектов права. В этом выражается двойственность подхода к определению правового режима тех или иных объектов. Первое, это естественные свойства произрастающих элементов, и в соответствии с ними произрастающее есть суть сам земельный участок, т.е. его составная часть. Второе, это исключение из общего правила, которое говорит, что если ряд растений культивируются для их собирания, то следовательно они представляют ценность сами по себе, и рассматривать их нужно именно в таком качестве.
На наш взгляд, несмотря на определенную логику данного подхода, необходимо различать две ситуации. Первая, это когда растение не отделено от земли. Будь то дерево, кустарник, либо мелкие растения, злачные культуры. В этом случае, поскольку связь с земельным участком не утрачена, они представляют собой неотъемлемую составную часть этого участка. Вторая ситуация, когда растение отделено от земельного участка. Будь то, сруб дерева, скашивание травы. В этом случае, поскольку отделенные вещи существуют обособлено от земельного участка, не имеют прочной связи и могут быть перенесены, они смогут рассматриваться как самостоятельные движимые вещи. Моментом обособления будет непосредственное естественное или искусственное отделение конкретных растений от земельного участка.
В настоящей работе отстаивается точка зрения, согласно которой любая растительность, расположенная на земельном участке представляет собой его часть и отдельно от самого участка существовать не может.
Лесной Кодекс Российской Федерации, принятый Государственной Думой Федерального Собрания 08 ноября 2006 года и вступивший в силу с 1 января 2007 года (далее – ЛК РФ) предлагает две основополагающие категории: лес и лесной участок. Лес, согласно ЛК РФ, представляет собой экологическую систему или природный ресурс. Как пишет С.А. Боголюбов, «такое понимание леса сложилось не сразу и имеет длительную историю развития. До 17 века лес рассматривался, в том числе в соборном уложении Алексея Михайловича, прежде всего как способ бортничества, охоты, заграждения от набегов врагов. В 18 веке при Петре 1 и Екатерине 2 лесу придавалось значение корабельного материала, условию строительства российского флота. В 19 и 20 веках учреждаются и функционируют государственные органы управления лесом, который становиться средством извлечения прибыли и получает государственную лесную охрану»63.
В соответствии со ст. 7 ЛК РФ, лесной участок представляет собой земельный участок границы которого определяются в соответствии со статьями 67, 69 и 92 ЛК РФ. Кроме того, ст. 20 ЛК РФ говорит о праве собственности на добытую древесину и лесные ресурсы. Изложенное свидетельствует, что и ЛК РФ предполагает различение понятий лесной участок, т.е. земельный участок, покрытый лесной растительностью и добытая (т.е. отделенная) древесина. Такой подход представляется единственно правильным.
Таким образом, составными элементами земельного участка будут естественным образом произрастающие и покрывающие его природные субстанции.
Изложенное позволяет дать нам определение понятия земельного участка. Итак, земельный участок – это часть земной поверхности, включающая естественным образом произрастающей на ней и залегающие в ее недрах природные субстанции, вертикально и горизонтально ограниченные в пространстве, посредством проведения кадастрового учета.
2. Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства
Как отмечает С.П. Гришаев, действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями. Не существует также легального определения здания или сооружения. Определение здания можно найти в п. 4.4. раздела 4 приложения А к СНиП 10-0194, согласно которому под зданием понимается наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. В отдельном конкретном случае отнесения того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете. Обычно к зданиям относят строения капитального типа, в которых люди находятся достаточно длительное время. В общепринятом смысле различие заключается также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение очень небольшого периода времени. П.Г. Буга определяет сооружение как строение, предназначенное для выполнения сугубо технических задач (мост, туннель, станция метро и т.д.)64. К сооружениям также относят гидроэлектростанции, порты, оранжереи, мосты, трансформаторы, портики и другие инженерные строения65.
При определении возможности участия здания в гражданском обороте необходимо ответить на вопрос о составляющих здание помещениях. Как отмечает В.В. Чубаров «при изучении ГК РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), ни в статье 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается»66.
И здесь мы в очередной раз выходим на проблему единичных объектов, которые могут составлять недвижимый комплекс или выступать в гражданском обороте независимо от него. Связана эта проблема с вопросом о делимости вещей. Как указал Президиум ВАС РФ, признание вещи неделимой влечет за собой определенные правовые последствия – часть ее не может быть предметом самостоятельных гражданских прав67. Данная правовая позиция является абсолютно правильной, часть, когда она не становиться дискретным объектом, не способна выступать в гражданском обороте самостоятельно, поскольку, иначе, она разрушает единый объект, деструктурирует его. Поэтому мы не можем говорить о части здания как самостоятельном объекте гражданских прав, а, следовательно, и как о недвижимой вещи.
Основываясь на Постановлении Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. № 3673/02 , Е.А. Суханов отмечает: «Более эффективным поэтому, как показывает опыт некоторых развитых правопорядков, было бы признание многоквартирного жилого дома юридически неделимой вещью и тем самым – объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на ограниченном вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необходимые расходы по содержанию дома»68. Интересной, на мой взгляд, является позиция И. Емелькиной, в отношении здания, сооружения и объекта незавершенного строительства. Она пишет: «в специальном законодательстве вместо категории недвижимого имущества в отношении здания, строения, сооружения, незавершенного строительства до государственной регистрации на них права собственности используется другой термин – объект капитального строительства. Включение строения в разряд объекта капитального строительства создает основания для регистрации на него права собственности и соответственно возникновения статуса недвижимого. Сказанное позволяет сделать вывод, что объект, имеющий прочную связь с землей и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба назначению, до государственной регистрации на него права собственности признается объектом капитального строительства. С момента государственной регистрации права собственности такой объект приобретает правовой режим недвижимого имущества. Таким образом, еще одним существенным признаком, позволяющий распространить правовой режим недвижимости на прочно связанный с землей объект, является регистрация на него права собственности»69.
При соотношении понятия здание (сооружение) и объект незавершенного строительства необходимо обратить внимание на следующие аспекты. Первый, это насколько эти понятия «перекрывают» друг друга в части «естественных» свойств явлений объективной действительности. Второй, это насколько целесообразно с точки зрения права введение в юридический обиход такого понятия как «объект незавершенного строительства» и распространения на него определенного правового режима. Процесс правовой объективации требует, чтобы явление объективной действительности для перенесения его в сферу правовую, для модификации в правовое явление обладало рядом признаков определяющих его «завершенность» и «статичность». По-видимому необходимо признать, что объект незавершенного строительства обладает таким качествами как «завершенность» и «статичность». Поскольку происходит ничто иное как «застывание» строящегося здания (сооружения) на определенной стадии (этапе) и в этот момент мы можем констатировать факт появления объекта незавершенного строительства. Пройдя определенное динамическое развитие строящийся объект на отдельной стадии своего создания прекратил видоизменяться под воздействием внешних факторов и обрел статичную форму, что и позволяет ему выступать в качестве явления завершенного, более не видоизменяемого, хотя бы в течение небольшого промежутка времени. Чем же отличается данный объект от здания (сооружения)? Отличия кроются в функциональном назначении объектов. В отличии от здания (сооружения) объект незавершенного строительства по своим характеристикам не способен в полной мере выполнять хозяйственную функцию, которая присуща зданию (сооружению). Его функция состоит в том, чтобы в последствии «перерасти» в здание (сооружение). Т.о. функция объекта незавершенного строительства предпосылочная (удовлетворение потребности в окончании строительства здания (сооружения)), а также экономическая в части выступления объекта незавершенного строительства в экономическом обороте как некой ценности, способной приносить доход в процессе обмена.
Как отмечается в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: «сама необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства может возникнуть у собственника (владельца) земельного участка только в случае приостановления строительства»70.
Кроме того, необходимо отметить, что существовавшая ранее точка зрения, отстаиваемая, в частности, О.М. Козырь является в достаточной степени ошибочной. На определенном этапе строительства материалы из которых создавался объект уже не могут признаваться вещами движимыми («совокупностью материалов» - по выражению О.М. Козырь), поскольку произошла модификация данных вещей под воздействием внешних факторов (осуществления строительства). Строительные материалы как самостоятельные объекты уже не существуют в прежнем виде, а представляют собой нечто иное, перешедшее в иную стадию своего эволюционного развития. Т.е. это нечто промежуточное между имевшими место быть движимыми вещами (строительными материалами) и законченной строительством недвижимой вещью – зданием (сооружением). Из чего с необходимостью следует вывод, что понятие объекта незавершенного строительства есть категория самостоятельная, «не перекрывающая» по своим признакам ни первоначальные объекты – строительные материалы, ни те которые возникнут в последствии – здания (сооружения).
Итак, учитывая, что объект незавершенного строительства есть явление объективной действительности, обладающее определенной статичностью и завершенностью, оно может быть спроецировано в правовую сферу посредством правовой объективации и стать явлением правовым, непосредственно объектом вещных прав. Необходимые предпосылки для этого существовали, что и было учтено законодателем, внесшим соответствующие дополнения в ст. 130 ГК РФ.
Таким образом, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, охватываются понятием строения, дифференцируясь внутри этого понятия по ряду представленных признаков.
3. Недвижимые комплексы
Определить понятие означает задать его границы, придать ему некую статичную форму. Необходимость этого очевидна как для гуманитарных наук в целом, так и для юриспруденции в частности, учитывая ее прикладное назначение. В теории гражданского права концепция недвижимого комплекса связана с теорией единого объекта недвижимости. Анализируя положения российского законодательства, Е.А. Баранова отмечает: «Соотношение земельного участка и связанных с ним строений не соответствует в современном праве критериям какой-либо иной конструкции, кроме совокупности вещей. Соответственно неверной представляется оценка взаимосвязи земельных участков и строений как главной вещи и ее принадлежности; признание строения (сооружения) и земельного участка, принадлежащего одному собственнику, сложной вещью может быть принято как соображение de lege ferenda»71. С.А. Степанов, рассматривая сложную недвижимую вещь, в качестве одного из признаков называет рукотворный характер этого объекта72. Из чего следует, что естественно-природное образование( земельный участок + недра + лес) сложной недвижимой вещью названы быть не могут (не хватает «искусственности»).
Относительно соотношения понятия «сложная вещь», данного в ст. 134 ГК РФ и понятия «недвижимый комплекс», необходимо сказать, что они соотносятся как родовое и видовое понятия. При этом категория «недвижимый комплекс» не равнозначна категории «имущественный комплекс»73. Недвижимые комплекс включает в себя только вещи, и к тому же вещи недвижимые.
В российском праве при рассмотрении недвижимого комплекса используется определение комплекса недвижимого имущества.
Однако, это определение менее удачно, хотя именно оно использовано Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства74. Экспертное заключение Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства по проекту федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части дополнения перечня недвижимого имущества понятием «помещение» и установления критериев отнесения недвижимых вещей к сложным недвижимым вещам»75 содержит ряд концептуальных положений. В частности, Совет высказался за введение в гражданское законодательство нового самостоятельного объекта недвижимости – комплекса недвижимого имущества, необходимыми признаками которого являлись бы: 1) объединение различных объектов недвижимого и движимого имущества их единых хозяйственным назначением; 2) наличие в составе комплекса земельного участка (земельных участков) на котором расположены объекты недвижимого и движимого имущества, входящие в состав комплекса. Право собственности на комплекс недвижимого имущества должен возникать с момента его государственной регистрации, после чего комплекс недвижимого имущества должен выступать в имущественном обороте только в качестве единого недвижимого объекта.
Полагает, что любой целостной объект представляет собой совокупность определенных единичностей. В одних случаях они настолько «растворены» в едином объекте, что выделить их практически невозможно. В других случаях единичности налицо и выделяемы. В отношении недвижимого комплекса это именно так. Недвижимый комплекс будет иметь место в случае соединения нескольких недвижимых вещей. При присоединении к недвижимой вещи, вещи движимой, недвижимый комплекс не образуется, поскольку движимая вещь поглощается недвижимой и становиться ее частью.
В свое время, кондоминиум представлял собой интересный пример недвижимого комплекса. Согласно статье 5 Закона о товариществах собственников жилья в него могли входить следующие объекты: 1) одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, с пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними насаждениями и другими подобными объектами; 2) несколько компактно расположенных зданий или сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
Как отмечает Ю.П. Свит, «кондоминиум мог состоять из отдельной части здания размером не мене одного блока – секции, имеющего изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания могла быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этого блока секции не нарушает целостности других частей здания, входящих в состав данного кондоминиума»76.
В настоящей работе предлагается ввести в гражданский оборот такой объект недвижимого имущества как недвижимый комплекс. Введение данного объекта в гражданский оборот будет означать закрепление на уровне закона, и прежде всего ГК РФ – недвижимого комплекса как объекта гражданских прав. Предложенное изменение действующего позитивного регулирование отношений связанных с недвижимостью приведет к развитию гражданского оборота с одной стороны и его стабилизации с другой. В реальной действительности сделки с объектами, представляющими собой недвижимые комплексы, достаточно распространены. Например, приобретение автозаправочных станций. В частности, Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области было выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности на комплекс автозаправочной станции состоящий из здания автозаправочного комплекса, 7 резервуаров для нефтепродуктов, навеса и ряда иных объектов. Данному комплексу автозаправочной станции был присвоен единый кадастровый номер. Ясно, что вне рамок недвижимого комплекса эти объекты никому не нужны, их ценность проявляется в составе единого недвижимого комплекса.
В качестве другого примера возьмем ситуацию, приобретения на праве собственности земельного участка и индивидуального жилого дома, расположенного на данном участке. Статья 35 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) проводит в жизнь концепцию единства судьбы земельного участка и строения на нем находящегося. По нашему мнению данная концепция позволяет рассмотреть земельный участок и находящееся на нем строение как недвижимый комплекс. Это приведет к упрощению гражданского оборота, к устранению разнохарактерности прав на земельный участок и строение на нем находящееся.
Для определения структуры недвижимого комплекса и состава его элементов в настоящей работе будет использована конструкция, предусмотренная ГК РФ, а, именно, ст. 134(сложные вещи).
С.А. Степанов пишет: «С движимостью общее назначение недвижимой вещи строиться несколько иначе – как «главная вещь - принадлежность»77. Следуя этой логике, мы должны будем признать: что связка «главная вещь-принадлежность» работает в рамках конструкции: главная вещь есть недвижимая, принадлежность есть движимая. А конструкция сложной вещи представляет собой суммативную целостность нескольких недвижимых вещей, по крайней мере, двух. Но данное разделение опять же выглядит достаточно условно, поскольку посылки, из которых выводятся следствия, не обладают достаточной степенью неопровержимости. В частности немецкая модель, предполагает единственно возможную недвижимую вещь – земельный участок, рассматривая все остальное как принадлежность данного участка и вещи движимые. Таким образом, принимая немецкую модель, мы не сможем отстоять истинность представленной выше концепции. Единственный выход это отстаивать равнозначность таких видов недвижимых вещей как земельный участок и здания на нем располагающиеся, что и сделано в предыдущих параграфах настоящей работы. Таким образом, признавая ряд недвижимых вещей – объектами равнозначными, а соответственно не могущими рассматриваться как вещи главные и принадлежности мы выходим на возможность применения конструкции сложной вещи применительно к совокупности недвижимых вещей. И тем самым, доказываем невозможность применения конструкции статьи 135 ГК РФ в отношении совокупности недвижимых вещей. Рассматривая действующее российское законодательство, Е.М. Тужилова-Орданская отмечает: «На наш взгляд все это свидетельствует о том, что некоторых случаях законодатель отступает от провозглашенного принципа и признает главной вещью не земельный участок, а расположенные на нем здания. В гражданском законодательстве прослеживается та же тенденция: приоритет зачастую отдается именно постройкам, а не земельным участкам на которых они находятся. Это следует в частности из статьи 271 ГК РФ, согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество»78.
В представленной работе отстаивается точка зрения, о соотношении понятия сложной вещи, данного в статье 134 ГК РФ и понятия недвижимого комплекса как общего с частным. Понятие сложной вещи, данное в ст. 134 ГК РФ носит общий характер и распространяется как на движимые, так и на недвижимые вещи. Понятие недвижимого комплекса это частный случай сложной вещи; оно признаками последней, однако содержит и ряд дополнительных признаков. В частности С.А. Степанов отмечал, что «недвижимая сложная вещь, соответствуя основным признакам движимого совокупного объекта, имеет, кроме того, принципиально иные, собственные свойства»79
Итак, недвижимый комплекс – это земельный участок, с находящимися на нем зданиями (сооружениями) либо объектами незавершенного строительства.
Недвижимый комплекс должен быть зарегистрирован в качестве такового и только с этого момента он может выступать в гражданском обороте как самостоятельный объект.
Но в момент его регистрации объекты, входящие в его состав, утрачивают самостоятельный характер, становясь частью недвижимого комплекса. Из чего следует, что при необходимости введения их в гражданский оборот потребуется выведение их из состава недвижимого комплекса, путем осуществления государственной регистрации.
Данная регистрация будет иметь двойственный характер: во-первых, будет регистрироваться в качестве самостоятельного объект, входящий ранее в недвижимые комплекс (например, отдельно стоящее здание) и во-вторых, будет заново регистрироваться недвижимый комплекс (поскольку его субстрат был изменен) либо оставшийся объект, в случае исчерпания минимального количества составляющих элементов недвижимого комплекса.
Элементы, входящие в недвижимый комплекс, а это прежде всего: земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, как в единственном, так и множественном числе, имеют определенную структуру взаимосвязи.
Основу структурного построения составляет привязка любого объекта, находящегося на земельном участке к последнему. Для подтверждения данного соображения приведем следующие доводы. Статья 222 ГК РФ напрямую ставит возможность приобретения права собственности на самовольную постройку в зависимость от правового титула на земельный участок, на котором данная постройка осуществлена. Нам могут возразить, что данный факт не подтверждает того, что исходной точкой построения структуры недвижимого комплекса должен являться земельный участок, поскольку норма ст. 222 ГК РФ рассчитана на ситуации иного рода. Да, действительно, статья 222 ГК РФ представляет собой лишь частный пример отношения законодателя к соотношению земельных участков и строений на них находящихся. Однако, сама тенденция приоритета земельного участка над иными объектами недвижимости, не может не свидетельствовать о том, что структура недвижимого комплекса должна иметь исходным пунктом именно земельный участок.
Таким образом, в гражданском обороте будут участвовать: недвижимые комплексы (чей объем в обороте со временем будет возрастать); земельные участки без находящейся на них иной недвижимости; здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, не введенные в состав недвижимого комплекса (постепенно их объем будет сокращаться в связи с образованием недвижимых комплексов). В итоге предложенные изменения в ближайшем будущем приведут к тому, что в гражданском обороте будут участвовать недвижимые комплексы и земельные участки, преимущественно сельскохозяйственного назначения, поскольку все иные земельные участки, так или иначе, должны будут составлять соответствующий недвижимый комплекс.
В заключении хотелось бы отметить, что изложенные в настоящей работе положения носят обзорный характер, являются отправными для дальнейших исследований и призваны наметить пути решения с помощью цивилистического инструментария наиболее важных проблем связанных с недвижимыми вещами как объектами субъективных гражданских прав.
9 Кодификация российского гражданского права. Екатеринбург, 2003. С. 335.
10 Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 129.
11 Кодификация российского гражданского права. Екатеринбург, 2003. С. 336.
12 Гражданское право. Учебник в 3-х т./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 1. М., 2004. С. 255.
13 Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества//Правовое регулирование оборота недвижимого имущества. Сборник научных статей. Екатеринбург, 2002. С. 5.
14 Гражданское право. Учебник в 3-х т./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 1. М., 2004. С. 255.
15 Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций/Под ред. О.Н. Садикова. М., 2001. С. 271.
16 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском Кодексе России//Гражданский Кодекс России. Сборник памяти С.А. Хохлова. М., 1998. С. 276.
17 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве России. М., 2004. С. 33-35.
18 Постановление ФАС Уральского округа от 22 августа 2006 г. № Ф09-6605/06-С3//СПС Консультант Плюс.
19 См.: Постановление ФАС Уральского округа от 07.03.2007 № Ф09-1349/07-С6.
20 Соотношение объективного и субъективного есть один из главных вопросов философии. В данной работе хотелось бы отметить следующее. На наш взгляд быть объективным значит признаваться в качестве такового, т.е. общепризнанного достаточно большим количеством субъектов. Т.е. в рамках данной парадигмы, субъективное отличается от объективного количеством субъектов признающих то или иное явление данностью. Следовательно, я мыслю это как объективное, только в том случае если в рамках мировоззренческой данности это признается и иными субъектами.
21 См.: Евстифеев А.А. Понятие и юридическая квалификация вещей//Гражданское право. Учебник./Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. Ч. 1. М., 2001. С. 147.
22 Иногда в литературе приводятся и иные критерии. Например, Л. Наумова делает попытку определить недвижимую вещь с помощью трех групп критериев: оценочных, технических, юридических. См.: Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества// ЭЖ-Юрист. 2005. № 4. [Электронный ресурс – СПС Гарант].
23 Гражданское право. Учебник/Под ред. В.П. Мозолина, А.И. Масляева. М., 2003. С. 211.
24 В юридической литературе встречаются попытки разграничить понятие недвижимости, недвижимой вещи и недвижимого имущества. См., например, Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий//Журнал российского права. 2005. №8. [Электронный ресурс – СПС Гарант]. Однако мы полагаем, что данные понятия суть синонимичны. В дальнейшем для устранения недоразумений необходимо прийти к единой терминологии, при этом, не забывая, что термин и понятие соотносятся как форма и содержание. Таким единым термином является термин «недвижимая вещь», наиболее точно отображающий существо соответствующего понятия.
25 Тужилова –Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ//Журнал российского права. 2004. № 6. [Электронный ресурс – СПС Гарант].
26 При этом в эту категорию входит и земельный участок, поскольку он, как ничто другое обладает генетической связью с землей, по сути, представляя ее часть. Под землей в данном контексте необходимо понимать абстрактную категорию земной поверхности как источника бытия человека.
27 Степанов С.А. Недвижимые вещи: опыт системного исследования//Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 3. М., 2004. С. 291.
28 О системе объектов недвижимого имущества, ее уровнях и структуре. См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.
29 Баранова Е.А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии//Законодательство и экономика. 2004. № 12. [Электронный ресурс – СПС Гарант].
30 См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 258-271.
32 См. Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2006 № Ф09-10363/06-С6//СПС Консультант Плюс.
33 См.: Козырь О.М. Особенности правового режима земель поселений/Экологическое право. 2005. № 1//СПС Консультант Плюс.
34 См.: Анисимов А.П. Разрешенное использование земельных участков: вопросы теории/Гражданское право. 2006, № 4//СПС «Консультант Плюс».
35 В части специального регулирования отношений связанных с установлением прав на земельные участки в ЗК РФ существует мнение о явном не соответствии его положениям ГК РФ. См. в частности: Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном Кодексе Российской Федерации/Экологическое право. 2003, № 1//СПС Консультант Плюс.
36 Шихалева О.В. Земельный участок как объект гражданских прав. Автореферат дисс. …канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006. С. 11.
37 Подробнее см.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 193-194.
38 Римское частное право. Учебник/ под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юрист, 2004. С. 148.
39 Кодификация российского гражданского права. Екатеринбург: Издательство Института частного права, 2003. С. 84.
40 Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 129.
47 Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению. Пер. с нем., Научные
редакторы: А.Л. Маковский и др. – М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 17.
48 Точка зрения М.К. Сулейменова о разделении права собственности на землю и на недра (См.: Сулейменов М.К. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2006. С. 253-270.) не в полной мере отвечает законоположениям гражданского законодательства Казахстана. Ст. 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК Казахстана) не содержит указание на участок недр как на самостоятельную недвижимую вещь. Кроме того, ст. 195 ГК Казахстана к числу ограниченных вещных прав относит право недропользования, из чего с необходимостью следует вывод, что казахская модель, при которой возможно установление вещного права недропользования на земельный участок, отрицает (хотя бы в порядке предположения) участок недр как отдельный объект гражданских прав.
49 Напомним, что в теории гражданского права принято подразделять недвижимые вещи на вещи недвижимые «по природе» и вещи недвижимые «в силу закона». Кроме того, недвижимые вещи «по природе», как правило, подвергаются дальнейшей классификации. В частности С.А. Степанов подразделяет объекты недвижимости «по природе» на три основные группы: участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях; сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах; комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями и сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения). См. Степанов С.А. Недвижимые вещи: опыт системного исследования//Цивилистические записки. Вып. 3. М: Статут, 2004. С. 293.
50 См., например: Суханов Е.А. Объекты гражданских правоотношений// Гражданское право Учеб./под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд. пер. и доп. Т. 1. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 402.; Сергеев А.П. Объекты гражданских прав// Гражданское право. Учеб./ под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Изд. 6-е пер. и доп. Т. 1. М.: Проспект, 2004. С. 259.; Алексеев С.С. Объекты гражданских прав// Гражданское право. Учеб./под ред. С.С. Алексеева. М., 2006. С. 90.
51 Петровичева Ю.В. Объекты гражданских прав// Гражданское право. Учеб/под ред. В.П. Мозолина, А.И. Масляева. М.: Юрист, 2003. С. 213.
52 См. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики./ под ред. В.А. Белова. М., 2007. С. 323. Необходимо отметить, что, по-видимому, автор писал эти строки до внесения соответствующих изменений в ст. 130 ГК РФ, в противном случае нельзя объяснить, почему в словах автора фигурируют объекты отсутствующие на сегодня в соответствующей статье Гражданского Кодекса РФ.
54 Здесь необходимо сделать небольшое уточнение. Извлечение недр конечно возможно, однако в момент извлечения недра утрачивают свойства составляющей недвижимого объекта, преобразуясь в движимую вещь, и уже не могут рассматриваться как участки недр. Например, А.А. Евстифеев, анализируя недвижимые вещи, отмечает: «Леса многолетние насаждения, ископаемые и другие объекты признаются недвижимым имуществом, до тех пор пока они сохраняют прочную связь с почвой и не участвуют в гражданском обороте как самостоятельные вещи». См. Евстифеев А.А. Объекты гражданских прав//Гражданское право. Учебник/ под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева Ч. 1. М.: Норма, 2001. С. 146.
55 Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России// Гражданский Кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С.А. Хохлова/ От вред. А.Л. Маковский. М.: МЦФЭР, 1998. С. 286.
56 См., например Федеральный закон «О государственном земельном кадастре», Закон РФ «О недрах». Симптоматично, что и принятый Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ, нормы которого будут вводиться поэтапно на территории Российской федерации, напрямую исключает участки недр из сферы своего правового регулирования (п. 1 ст. 1 названного Закона).
57 Кодификация российского гражданского права. Екатеринбург: Издательство Института частного права, 2003. С. 427-428.
58 Например п. 1 параграфа 1037 ГГУ предусматривает что в случае узуфрукта «вещь не может быть подвергнута существенным изменением пользователем».
59 Вопросы связанные с целевым назначением земель и разрешенным использованием рассматривались ранее в трудах как представителей науки гражданского права, так и представителей земельного права. См., в частности: Козырь О.М. Особенности правового режима земель поселений// Экологическое право, 2005, № 1.; Анисимов А.П. Разрешенное использование земельных участков: вопросы теории// Гражданское право, 2006, № 4. Полагаем, что только на стыке цивилистики и земельного права можно найти оптимальное решение поставленных проблем.
60 См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 70.
61 При этом, тот же ВК РФ понимает под водным режимом - изменение во времени уровней, расхода и объема воды в водном объекте;
62 См.: Чубаров В.В. Земельный участок: Понятие о его составных частях и принадлежностях в зарубежном гражданском праве./Семейное и жилищное право. 2006, № 4//СПС «Консультант Плюс».
63 Боголюбов С.А. Новый Лесной Кодекс Российской Федерации/Хозяйство и право. 2007, № 4. С. 25.
64 Цит. по: Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости. М.: 2005.//СПС Консультант Плюс.
66 Чубаров В.В.Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости/Право и экономика. 2003, № 3//СПС Консультант Плюс.
67 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05 апреля 2005 г. № 15318/04. Аналогичный подход можно встретить и в иных судебных актах. См. например Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 августа 2005 г. № Ф-04-4867/2005(13426-А45-17).
68 Суханов Е.А. К понятию вещного права./Правовые вопросы недвижимости. 2005, №1//СПС Консультант Плюс.
69 Емелькина И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели/Хозяйство и право. 2007, №5. С. 63.
70 Параграф 1 раздела 3 Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе принятой 15 декабря 2003 г. (Протокол № 18).
71 Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование. Автореферат дисс. канд.юрид.наук. М.:2005.
73 Имущественный комплекс включает в себя не только субстрат вещевой, но и иные объекты гражданских прав, в том числе и имущественные права.
74 В параграфе 2 раздела 1 Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечается: «Каждая недвижимая вещь представляет собой единый самостоятельный объект гражданского права. Соответственно сложная вещь, объединяющая разнородные вещи по признаку их использования по одному назначению, при наличии у составляющих ее вещей признаков, предусмотренных статьей 130 ГК РФ, может быть сама признана недвижимой вещью (например, комплекс недвижимого имущества). Далее в параграфе 3 Концепции отмечается: «ст. 134 ГК РФ предлагается дополнить указанием на такую сложную вещь как комплекс недвижимого имущества. Оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) не вызывает сомнений.
75 Экспертное заключение Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства по проекту федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части дополнения перечня недвижимого имущества понятием «помещение» и установления критериев отнесения недвижимых вещей к сложным недвижимым вещам» принятое 24.12.2007 г. (Протокол № 54)
76 Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома/Жилищное право, 2006.№ 6//СПС Консультант Плюс.
77 См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 127.
78 См.: Тужилова-Орданская Е.М. Коттедж как объект недвижимости/Законы России: опыт, анализ, практика//СПС Консультант Плюс.
79 См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 122.
