Жилищный кодекс РФ внес значительные изменения в правовое регулирование жилых помещений. По прошествии вот уже более двух лет с момента вступления его в действие хотелось бы затронуть ряд вопросов, возникающих в правоприменительной практике и не получивший детальной регламентации в ЖК РФ, в частности касающихся самовольной реконструкции объектов жилищного фонда. Таких вопросов, на наш взгляд, в основном возникает три, каждый из которых рассмотрим в отдельности.

Прежде всего, хочется отметить, что ЖК РФ урегулировал вопрос о таком изменении объектов жилищного фонда, как перепланировка и переоборудование. Напомним, что ст. 84 ЖК РСФСР 1983 г. содержала норму, не позволявшую в судебном порядке рассматривать споры, возникающие в связи с самовольной перепланировкой либо переустройством жилых помещений в отсутствие соответствующего разрешения. В настоящее время п. 4 ст. 29 ЖК РФ позволяет на основании решения суда разрешить вопрос о возможности сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии, при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Похожие основания установлены п. 3 ст. 222 ГК РФ в отношении возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27 сентября 2006 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года» (Бюллетень Верховного Суда РФ, 2007, № 1) разъяснено, что норма п. 4 ст. 29 ЖК РФ должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности о праве суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 – 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства. Таким образом, указывает высшая судебная инстанция, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Вместе с тем в местах сложилась практика, когда суды со ссылкой на цитированную практику Верховного Суда России вообще отказывают гражданам в принятии к производству иска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, указывая на необходимость первоначального обращения в досудебном порядке в местную администрацию для разрешения вопроса, и только потом – в случае отказа – обращаться в суд в рамках особого производства. Такая практика противоречит не только закону, но и позиции Верховного Суда России. Статья 134 ГПК РФ дает судам возможность отказать в принятии искового заявления исключительно в случае, когда заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку законом для этого установлен иной судебный порядок. Таим образом, предусмотренная законом возможность досудебного обращения для решения вопроса в местную администрацию, не может являться основанием для нарушения права граждан на судебную защиту, в связи с непринятием судом иска к рассмотрению. В сфере гражданского процесса исключительно истцу принадлежит право выбирать ту либо иную предусмотренную законом форму защиты, потому отказ суда в принятии искового заявления неправомерен. Вопрос о том, в каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, исчерпывающе решен в законе и подтвержден Верховным Судом России, исходя из права граждан на самостоятельный выбор средств правовой защиты.

С такой же по существу проблемой сталкиваются и истцы по делам о признании права собственности на самовольно реконструированное помещение. Здесь необходимо отметить ряд принципиальных моментов. В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. К числу таких параметров, на наш взгляд, относится и целевое назначение объекта капитального строительства, изменение которого надлежит расценивать в качестве реконструкции. Такая ситуация возникает в частности в связи с самовольным переводом нежилого помещения в нежилой фонд, при том сопровождаемая с фактическим проведением строительных работ, например, связанных с организацией отдельного выхода из помещения, а не самим фактом использования помещения не по назначению, т.е. не для целей проживания. Полагаем, что поскольку законом не установлено иное, возможность легализовать самовольно реконструированное помещение в случае изменения его целевого назначения, возможно исключительно в свете ст. 222 ГК РФ, поскольку в ситуации, когда помещение уже является нежилым, осуществить процедуру перевода, предусмотренную ст. 22 – 24 ЖК РФ невозможно. Суды, например, используют правовой механизм ст. 222 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с самовольной перепланировкой нежилых помещений, поскольку ст. 29 ЖК РФ к нежилым помещениям по аналогии не применима, а условия легализации по существу тождественны. Любые самовольные изменения объекта капитального строительства не должны нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц, и не должны создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2000 года по гражданским делам, утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28 июня 2000 г., содержит разъяснение о том, что требование регистрирующего органа к гражданам, имеющим право собственности на жилой дом, возникшее до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о государственной регистрации их прав на это имущество в случае возведения в установленном порядке пристройки, надстройки к дому или его реконструкции с возведением на месте снесенного старого строения нового является правомерным. Эта позиция буквально означает, что в результате реконструкции возникает новый объект права собственности, право на которое подлежит регистрации в общем порядке. Верховный Суд России разъяснил это следующим образом. При сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Следовательно, при производстве гражданином перечисленных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Однако арбитражная практика полагает иное. Так при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольно переведенное в нежилой фонд помещение суды отказывали в иске, мотивируя отказ тем, спорное помещение не может быть признано самовольной постройкой, так как оно не является вновь созданным объектом, а получено истцом по договору купли-продажи, т.е. право на него возникло до момента самовольного перевода (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05 июня 2007 г. № А19-23446/06-22-Ф02-3340/07), либо с указанием на то, что перевод жилого помещения в нежилое не является основанием для возникновения права собственности как на вновь созданный объект недвижимости (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2007 г. № 17АП-3555/2007-ГК). Противоречие судебной практики в силу установленного Конституцией РФ единства судебной власти не допустимо. Полагаем, что арбитражным судам необходимо учитывать ранее сформированную позицию Верховного Суда России о том, что реконструкция влечет за собой возникновение нового объекта права.

Ранее действовавшими нормативным Письмом Главгосархстройнадзора РФ от 28 апреля 1994 г. № 16-14/63 «О правильном толковании терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение», Письмом Минфина СССР от 29.05.84 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» подтверждается, что изменение назначения помещения, т.е. в том числе и перевод в нежилой фонд, является реконструкцией помещения, поскольку в результате изменяются основные техническо-экономические показатели помещения. То же было указано в справочном приложении «А» к Строительным нормативам и правилам РФ СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», одобренным постановлением Госстроя РФ от 19.04.2004 № 70, – реконструкция определяется как комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности и т.п.) или его назначения. Таким образом, как реконструкцию можно рассматривать изменение назначения объекта в случае, если для изменения назначения объекта был проведен комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий. При отсутствии хотя бы одного из указанных условий изменение объекта не может рассматриваться как его реконструкция. Следовательно, под реконструкцию попадает и произведенное самовольное изменение назначения спорного помещения, в результате которого возникает новый объект недвижимости, право собственности лица на который не определено и подлежит защите в судебном порядке в рамках ст. 222 ГК РФ.

Однако, как и в случае с самовольной перепланировкой, суды неправомерно отказывают в принятии заявления к рассмотрению со ссылкой на ст. 134 ГПК РФ, указывая, что перевод в нежилой фонд осуществляется согласно ст. 23 ЖК РФ. Часто в определении суда об отказе в принятии иска к рассмотрению указания на иной судебный порядок, что требуется согласно ст. 134 ГПК РФ, не имеется. Таким порядком единственно возможным является – арбитражное судопроизводство, если суд общей юрисдикции в требованиях гражданина о признании права собственности на самовольно реконструированное в нежилое помещение усматривает признаки экономического спора. По иным основаниям отказ в принятии заявления не допустим, поскольку нарушает право граждан на защиту.

Последним из числа наиболее распространенных на практике случаев самовольной реконструкции объектов жилищного фонда является случай самовольного увеличения собственниками площади своих квартир за счет общего имущества (как правило, коридоров) многоквартирного жилого дома. Действующее законодательство, на наш взгляд, позволяет оформлять самовольно захваченную часть общего имущества в собственность таких лиц. Пункт 3 ст. 36 ЖК РФ предусматривает возможность уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Учитывая данное выше определение «реконструкции», возведение любых перегородок, увеличивающих общую площадь квартир одних лиц за счет общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, является реконструкцией. Как правило, споры о юридической судьбе таких перегородок возникают не часто. Необходимо учитывать, что ст. 15 Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ признает правомерными притязания лиц, возведших перегородки, в случае, если до момента вступления ЖК РФ в действие, уменьшение общего имущества жилого дома, сопровождаемое с приращением собственности лица, «присвоившего» себе часть коридора, было одобрено соглашением всех участников долевой собственности. В отсутствие такого соглашения, оформленного в письменном виде, суду в случае возникновения спора необходимо руководствоваться п. 1 ст. 162 ГК РФ о недопустимости доказывания соответствующих фактов свидетельскими показаниями, что является последствием нарушения требования о форме сделки, которой, несомненно, является соглашение собственников об уменьшении размера общего имущества многоквартирного жилого дома.

Споры относительно перегородок чаще возникают между собственниками смежных квартир. В таких условиях говорить о возможности оформления захваченной части коридора в собственность невозможно, так как ст. 36 ЖК РФ говорит о необходимости согласия всех собственников.

Между тем, п. 4 ст. 36 ЖК РФ содержит норму, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Иными лицами могут являться как отдельные участники общей долевой собственности, так и лица, таковыми не являющимися. По аналогии может быть использована и норма п. 2 ст. 40 ЖК РФ указывающая, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. При этом при наличии согласия всех собственников, часть общего имущества переходит в собственность лица, осуществившего реконструкцию. При отсутствии согласия всех, применению подлежит п. 4 ст. 36 ЖК РФ во взаимосвязи со ст. 44 – 46 ЖК РФ, определяющими, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, исключительно большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, возникающие на практике вопросы применения законодательства в случае самовольной реконструкции объектов жилищного фонда требуют единообразного применения закона судами. Думается, высшие судебные инстанции в скором времени выработают единую рекомендацию, которая позволит внести ясность в поставленные нами вопросы.