Суд справедливо пришел к выводу, что невозможно определить, какое именно помещение занимает арендатор…
(комментарий к основной статье)
Приложение к журналу «Практическая бухгалтерия», январь 2007
Д.И. Романов, юрист
Договор аренды очень распространен в деловом обороте. Но, несмотря на это, при его практическом применении возникает множество проблем. Камнем преткновения, как правило, является условие о предмете договора аренды. Ярким тому примером служит проблема, с которой столкнулось Общество.
Как же правильно определить предмет договора аренды, чтобы не оказаться в подобной ситуации?
Поскольку недвижимое имущество бывает разных видов, то разнятся и данные, определяющие такое имущество. В качестве наиболее распространенных объектов недвижимости могут выступать помещение (т.е. часть здания), все здание в целом, земельный участок.
В предмете договора аренды это имущество должно быть четко определено и индивидуализировано (п.3 ст. 607 ГК РФ). Это подтверждает и судебная практика, как положительная – постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу № А33-5497/06-Ф02-5123/06-С2 от 4 октября 2006 года, так и отрицательная – постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу № А28-19615/2005-488/4 от 7 ноября 2006 года.
Помещение можно определить по таким признакам: адрес; номер помещений, схема расположения в здании; площадь. Как видно из рассматриваемой ситуации, в качестве индивидуализирующих данных были определены адрес и площадь. Однако не было указано конкретное расположение в здании переданных помещений, не было схемы, номеров помещений. А это необходимо, так как помещение находится в здании, общая площадь которого, естественно, больше чем его часть. Поэтому при рассмотрении спора суд справедливо пришел к выводу, что невозможно определить, какое именно помещение занимает арендатор.
В этом смысле ситуация с арендой здания целиком выглядит куда проще, ведь тогда не нужно конкретизировать номер, площадь каждого помещения в здании, т.к. в аренду передается все здание (постановление ФАС Московского округа по делу № КГ-А40/3964-06 от 22.05.2006г.). Но, разумеется, более подробная информация не будет лишней и в этом случае.
При передаче в аренду земельного участка (его части) также необходимо конкретизировать предмет договора. Тем более что в поле, на пастбище и других видах земельных участков нет улиц, домов и других указателей. В таком случае идентифицирующей информацией будет кадастровый план земельного участка (ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если сдается в аренду часть участка, она должна быть обозначена на кадастровом плане земли, который в обязательном порядке прилагается к договору аренды. Арбитражная практика подтверждает правильность применения такой информации при определении земельного участка (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу № А33-5497/06-Ф02-5123/06-С2 от 04.10.2006г.).
