НОВОГО ЛЕСНОГО КОДЕКСА ЖДАЛИ ДАВНО. ВСТУПИВШИЙ В СИЛУ В ЯНВАРЕ 2007 ГОДА ЗАКОН ПРИВЕЛ В ЗАМЕШАТЕЛЬСТВО КАК ЮРИСТОВ, ТАК И ПРОФЕССИТОНАЛОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

В последние годы много писали и говорили о застройке самых живописных природных уголков России, в частности – Подмосковья. Проводились компании по борьбе с коттеджами в подмосковных водоохранных зонах и лесах. Представители федеральной власти, и, прежде всего, Министерство природных ресурсов, пытались разобраться, насколько законна застройка окружающих Москву лесов. На новый Лесной кодекс возлагались большие надежды – предполагалось, что с его помощью будет усовершенствован механизм законодательного регулирования застройки лесных зон и определятся критерии нанесения ущерба экологии подобного рода строительством.

Разработка нового Лесного кодекса РФ длилась довольно долго. Велись ожесточенные дискуссии относительно возможности официального закрепления на государственном уровне передачи леса в частную собственность, вносились бесконечные поправки в законопроект. С 1 января 2007 года Лесной кодекс вступил в силу, и привел в замешательство всех, кто осуществляет строительство на землях лесного фонда или уже благополучно на них проживает. Формулировки кодекса позволяют говорить о значительном сокращении возможностей для существования коттеджных поселков в лесных зонах, что не может не отразиться на состоянии рынка загородной недвижимости, объем которого только по Московской области на конец 2006 года составил около 8,8 млрд. долларов и около 4,2 млн. кв. метров. Сегодня застройщиков волнует вопрос: насколько реально продолжать строительство в лесах, и каким будет правовое положение такого рода недвижимости?

 

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЛЕСОВ?

Сразу отметим: как ни пытались законодатели принять закон «прямого действия», нормы которого можно непосредственно применять на практике без какой-либо конкретизации дополнительными нормативными актами, желаемого результата они не достигли. Для реализации нового Лесного кодекса потребуется принятие более 40 подзаконных нормативных актов (не считая региональных вариантов), без которых закон в принципе работать не сможет. На подготовку этой нормативной базы потребуется время, и можно предположить, что она появится не ранее середины 2007 года. Фактически это означает, что в ближайшие полгода будет наблюдаться период хаоса и безвластия, когда никому не ясно, какими правилами руководствоваться.

Заслуживает внимания и формулировка статей, устанавливающих виды собственности на лесные участки, – одно из наиболее обсуждаемых нововведений Лесного кодекса. На первый взгляд может показаться, что закрепляемое п. 1 статьи 8 правило, согласно которому лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности, действительно ставит под вопрос возможность приобретения земли в лесной зоне под строительство жилья. Однако при комплексном анализе норм ЛК РФ можно прийти к иным выводам.

Во-первых, следует обратить внимание на статью 6 ЛК РФ, согласно которой леса могут располагаться как на землях лесного фонда, так и на землях иных категорий. Статья 8 закрепляет федеральную собственность лишь за лесными участками в составе земель лесного фонда, тогда как лесные участки в составе земель иных категорий согласно ЛК РФ могут находиться в любой форме собственности, устанавливаемой в соответствии с земельным законодательством.

Во-вторых, статья 9 ЛК напрямую закрепляет возможность передачи лесных участков на правах постоянного (бессрочного) пользования, ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), аренды лесных участков, а также праве безвозмездного срочного пользования. Указанные права возникают и прекращаются по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательствами.

Фактически, лесное законодательство вообще не регулирует отношения, связанные с судьбой лесов, не находящихся в лесном фонде. Таким образом, кодекс напрямую вводит возможность приватизации лесов, находящихся на землях поселений, землях сельскохозяйственного назначения и т.д. В частную собственность могут быть без каких-либо помех со стороны Лесного кодекса переданы леса, расположенные в пределах установленных границ поселений, или же леса, которые попадут в границы поселений в будущем.

Кроме того существуют еще так называемые «сельские» леса. В эту категорию попадают леса, которые ранее находились в ведении сельскохозяйственных предприятий. Официально сельские леса считаются частью лесного фонда, в реальности же многие из них были поделены на земельные паи при акционировании сельхозпредприятий и сейчас учитываются как земли сельскохозяйственного назначения. На территории России бывших сельских лесов более 40 млн. га. В некоторых субъектах РФ такие леса составляют до 50% всех лесов субъекта (Тверская, Вологодская, многие южные области). Кроме того, данные учета лесного фонда и земельного учета могут не совпадать. Известно, что в 32 регионах РФ сельские леса вообще не учтены в земельном учете как земли лесного фонда, вследствие чего довольно большая часть лесных участков может совершенно официально перейти в частную собственность и использоваться на усмотрение собственника, в частности – под строительство.

 

ДОЛГАЯ ИСТОРИЯ

До принятия ЛК РФ одной из возможностей осуществлять строительство в лесной зоне был перевод земли в другую категорию с изменением ее целевого назначения.

В РФ действует федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ, а также положение «О составе и порядке подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных (других) категорий», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 48. В соответствии с ними перевод земельных участков лесного фонда, водного фонда, участков, необходимых для федеральных нужд, особо охраняемых территорий, а также земель городов федерального значения из одной категории в другую до разграничения госсобственности на землю осуществляется Правительством РФ.

Существовавший до вступления в действие Лесного кодекса механизм передачи земельных участков под застройку предполагал, что после рассмотрения ходатайства заявителя и предоставленных им необходимых документов (перечень которых определен Положением), территориальный орган Федерального агентства лесного хозяйства должен в месячный срок оформить акт выбора местоположения участка. Либо вернуть заявителю материалы с обоснованием причин возврата и представить свое заключение        о возможности перевода в Федеральное агентство лесного хозяйства.

Федеральное агентство лесного хозяйства также в двухнедельный срок (с даты получения представленной его территориальным органом документации) осуществляет подготовку проекта акта правительства РФ о переводе. А затем представляет в Министерство природных ресурсов документацию о переводе с приложением заключения о возможности перевода, либо возвращает заявителю материалы с обоснованием причин возврата       .

       В случае если это предусмотрено законодательством, Федеральное агентство лесного хозяйства до представления проекта акта правительства РФ в Минприроды РФ направляет его на государственную экологическую экспертизу и в двухнедельный срок с даты получения заключения экспертизы представляет в Минприроды документацию о переводе, либо возвращает заявителю материалы с обоснованием причин возврата.

       Министерство природных ресурсов в свою очередь в пятидневный срок вносит в правительство РФ проект акта о переводе с приложением документации о переводе, либо возвращает представленные материалы на доработку в Федеральное агентство лесного хозяйств.

Описанная процедура – довольно длительная и дорогостоящая. Перевод земли из одной категории в другую иногда занимает год. Известны случаи, когда на завершающем этапе принятия окончательного решения увольняли какого-либо ответственного чиновника и все его дела отправляли на повторные проверки, что затягивало процесс перевода земли еще на более длительный срок. Резонно было ожидать, что новый Лесной кодекс упростит эту процедуру, однако этого не произошло. И сейчас перевод земель из одной категории в другую будет осуществляться в соответствии с вышеназванными правовыми актами, поскольку лесным кодексом этот процесс не регулируется.

 

ВХОД ОТКРЫТ

Нововведением кодекса явилась передача управления лесами, их использования и воспроизводства органам субъектов федерации. Согласно ст. 82 ЛК РФ региональные власти теперь осуществляют владение, пользование, распоряжение лесными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации. Кроме того, в соответствии со статей 83, Российская Федерация передала органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия предоставлять лесные участки, находящиеся на землях лесного фонда, в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование, а также позволила заключать договора купли-продажи лесных насаждений, в том числе, организовывать и проводить соответствующие аукционы.

Согласно п. 3 ст. 71 ЛК РФ к договорам аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. А предоставление лесных участков в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и в безвозмездное срочное пользование гражданам осуществляется, согласно п. 4 ст. 71 ЛК РФ в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации. Таким образом, ограничив арендаторов лишь целями лесопользования, сформулированными в ст. 25 ЛК РФ, и предусмотрев довольно длительный срок возможной аренды – от 10 до 49 лет – кодекс категорично не запретил строительство на землях лесного фонда, и фактически создал скрытые условия для последующего выкупа участков лесных земель.

Более того, нормы нового лесного закона в некоторых случаях напрямую разрешают на землях лесного фонда строительство, реконструкцию и эксплуатацию объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры.

Так, пунктом 4 ст. 36 ЛК РФ на лесных участках, предоставленных для ведения охотничьего хозяйства, допускается возведение временных построек и осуществление благоустройства этих лесных участков. Причем не оговаривается, насколько масштабными могут быть эти временные постройки. Статья 47 ЛК РФ открывает доступ на земли лесного фонда и религиозным организациям: на лесных участках, предоставленных для осуществления религиозной деятельности, допускается возведение зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения.

Статьями 21 и 41 Лесного кодекса предоставляется возможность строительства для осуществления рекреационной деятельности в целях организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительных и спортивных мероприятий. Данные статьи открывают очень широкие возможности для осуществления строительства коттеджей, гостиниц, турбаз и прочих объектов рекреационной инфраструктуры, которые, учитывая положения ст. 18 Федерального закона от 4 декабря 2006 года № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации», могут быть возведены даже на особо охраняемых природных территориях. В частности – на территориях национальных парков.

 

ЧТО В РЕЗУЛЬТАТЕ?

Сегодня можно утверждать: беспокойство относительно того, что введение в действие ЛК РФ затруднит развитие рынка загородной недвижимости, безосновательно. Новый лесной закон не содержит статей, способных кардинальным образом ухудшить ситуацию со строительством коттеджных поселков. Можно предположить, что этот сегмент рынка будет развиваться и далее. Однако проблемы, существовавшие до принятия Лесного кодекса, в том числе – случаи незаконного отведения земель под коттеджное строительство, по всей видимости, никуда не исчезнут. Поскольку правовые акты, позволяющие органам власти в отдельных случаях злоупотреблять своими возможностями, в новом законе не претерпели ровным счетом никаких изменений.