Наряду с определением порядка налогообложения доходов физических лиц от деятельности по сдаче другим физическим лицам в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и (или) нежилых помещений, не являющейся предпринимательской, Указ установил ряд требований к заключению и регистрации таких договоров.

Согласно подпунктам 1-2 п. 1.6. Указа,  физическим  лицам,  осуществляющим данный вид деятельности, вменяется обязанность регистрации таких договоров до наступления установленного в договоре срока фактического предоставления помещений в аренду (наем) в местном исполнительном и распорядительном органе или (для договоров поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда) в  жилищно-эксплуатационной либо иной организации, осуществляющей эксплуатацию  соответствующего жилого дома, а также обязанность предоставления договора для регистрации в установленной форме.

Форму указанных  договоров предписывалось установить Совету Министров, который  постановлением от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» (далее — Постановление) их утвердил. Основные положения Постановления вступили в силу с 9 октября 2006 года.

С принятием Указа и последовавшего за ним Постановления возникли вопросы о правомерности положений Указа в части регулирования гражданско-правовых отношений поднайма помещений жилищного фонда и аренды (субаренды) нежилых помещений между физическими лицами и правовой природе, установленных Правительством Республики Беларусь форм договоров.

На мой взгляд, регулирование указанной деятельности не имеет под собой необходимых правовых оснований по следующим причинам.  

Во-первых, полномочия на издание Указа, которым Правительству было предписано принять формы соответствующих договоров, основаны не на конкретных нормах Конституции Республики Беларусь, а делегированы Президенту Законом Республики Беларусь «О подоходном налоге с физических лиц»  (с изменениями и дополнениями от 12 июля 2006 года) (далее – Закон). Следовательно, по характеру данные полномочия являются подзаконными, имеют ограниченный объём и конкретный предмет регулирования –  вопросы определения размеров, порядка исчисления и сроков уплаты фиксированных сумм подоходного налога (ст.18 Закона).

В данном случае, объектом регулирования могли быть только налоговые отношения между плательщиками налога в фиксированных суммах и государством, а  также порядок налогообложения доходов, получаемых от сдачи объектов недвижимости в аренду (наём). Таким образом, объём правоотношений, регулируемых Указом в части требований соответствия договора установленной форме, явно превысил пределы и объём полномочий, делегированных Законом.

С учётом перечисленных обстоятельств, можно утверждать, что имеются все основания для признания обоих актов недействительными (ничтожными) по основаниям ст.12 ГК.

Что касается Постановления, то в его преамбуле сказано, что основанием для его принятия является подпункт 1.6. пункта 1 Указа Президента.

В этом случае, утверждение форм рассматривается исключительно как мера по реализации Указа Президента, направленная на упорядочение отношений в сфере налогообложения, а не решение вопроса в рамках компетенции Совета Министров в соответствие с частью 3 ст.27 Жилищного кодекса (далее – ЖК), что тоже было бы не совсем правомерно в рамках положений действующего Гражданского кодекса (далее – ГК).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что мы имеем дело с иным видов обязательных правил (форм), установленных Правительством. Какова их юридическая природа? 

В соответствии с законодательством Правительство Республики Беларусь: 

а) на основе и во исполнение Конституции   Республики   Беларусь,   актов  Президента  Республики Беларусь,  законов  Республики  Беларусь  принимает в пределах своих полномочий нормативные правовые акты в форме постановлений (ч.1 ст.17 Закона «О нормативных правовых актах»).

б) принимает иные нормативные  правовые  акты  (положения,  уставы,  правила  и  т.п.), которые утверждает постановлениями (ч.2 ст.17 Закона «О нормативных правовых актах»).

Например, в случаях, предусмотренных законодательными актами, Совет Министров может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.) (п.4 ст.396 ГК).

Это право Правительства как раз и является объектом нашего внимания.

Публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ, оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Указанный перечень не является исчерпывающим, к нему могут быть отнесены отношения, возникающие и в других сферах деятельности.

Главными идентифицирующими признаками публичных договоров являются:

А) субъекты договорных отношений

 В качестве исполнителя договора (субъекта) выступает коммерческая организация, предлагающая к продаже товар, выполнение работы, оказание услуги всем, кто в этом нуждается.

Заказчиком, является потребитель, как правило, приобретающий товар, услугу, работу для собственных целей. При этом, в качестве потребителя может выступать как физическое лицо, так  и индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключающие договор с целью закупки товаров, работ, услуг необходимых для осуществления их собственной предпринимательской деятельности или производства собственных качественно новых товаров, работ и услуг (закупка лекарственных трав для производства медицинских препаратов). 

Что касается участия физических лиц в качестве одной из сторон публичного договора, то, как правило, основной объем правоотношений с их участием связан с осуществлением ими функций потребителей согласно Закона «О защите прав потребителей».

Б) публичный характер деятельности

Деятельность, осуществляемая исполнителем, носит особый публичный и системный характер, связана с решением важнейших социально-экономических задач.  

В) Предмет договора

В гражданском законодательстве предмет публичного договора трактуется предельно широко и перечень не является исчерпывающим – розничная торговля, перевозка общественным транспортом, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.    

Г) Цена

Согласно требованиям п. 2 ст.396 ГК, цена товаров, работ и услуг договора должна быть одинакова для всех потенциальных контрагентов, за исключением случаев, когда законодательством допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (льготы ветеранам войны, многодетным семьям, инвалидам и др).

Устанавливаемая коммерческой организацией цена должна соответствовать действующим нормам законодательства, в частности, положениям Закона Республики Беларусь «О ценообразовании» от 10 мая 1999 года.

Согласно нормам данного Закона в Республике Беларусь допускается регулирование цен на товары, работы, услуги хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение на товарных рынках республики и включённые в государственный реестр этих субъектов, а также на отдельно социально значимые товары, перечень которых устанавливается Президентом Республики Беларусь или по его поручению Советом Министров. 

Г) отсутствие возможности выбора контрагента по своему усмотрению

Коммерческая организация лишается в определенной мере принципа свободы договора по причине того, что не вправе оказывать предпочтение какому либо лицу при заключении договора.

Д) Отсутствие возможности отказа от заключения публичного  договора

Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары и услуги не допускается.

Бремя доказывания отсутствия такой возможности, равно как и возмещение причиненных таким отказом убытков, лежит на коммерческой организации-исполнителе договора. 

Е) Понуждение к заключению договора

По общему правилу, понуждение к заключению договора не допускается за исключением двух оснований: а) наличие предварительного договора между сторонами с обязательством заключить в будущем основной договор (ст. 399 ГК); б) обязанность заключения договора вытекает из характера, осуществляемой деятельности по продаже товаров, работ и услуг каждому, кто в ней нуждается (ст. 396 ГК).      

  В роли коммерческой организации, исходя из замысла законодателя, выступает организация, занимающая доминирующее положение на рынке.

Поэтому возникает ситуация, при которой потребитель нуждается в определённой степени защиты от недобросовестного поведения контрагента-исполнителя договора.

В таких случаях, Правительство вправе издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

Наиболее широко правом установления форм типовых договоров, Правительство пользуется именно в отношении договоров с участием государственных органов, где государство выступает в лице заказчика или потребителя. Так, в целях обеспечения государственных интересов в сфере поставки товаров Министерством экономики по согласованию с Министерством юстиции и Высшим Хозяйственным Судом Республики Беларусь был издан Приказ от 17.03.1995 № 7, которым был утвержден типовой государственный контракт на поставку товаров для государственных нужд.

Следует отметить, что утверждение форм типовых договоров для отношений, связанных с распоряжением средствами республиканского и местных бюджетов, наряду с установлением чёткой процедуры проведения торгов, исключающую необоснованную свободу усмотрения при присуждении предложения, выполняет скорее контрольную функцию. 

Договорные отношения с участием физических лиц также не остаются без внимания: значение типового договора заключается в защите интересов «слабой» стороны.

К примеру, Указом Президента Республики Беларусь от 15.06. 2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» с целью защиты интересов дольщиков утверждена форма типового договора создания объекта долевого строительства.

Примечательной является ситуация, при которой, согласно нормам законодательства физические лица выступают  в качестве исполнителей. Здесь необходимо сделать оговорку о неправомерности, на наш взгляд, такого положения. Примером типового договора, в котором физические лица выступают в качестве, исполнителей является типовой договор об оказании услуг в сфере агроэкотуризма, утвержденный Постановлением Совета Министров РБ от 29.06.2006 г. № 818.

       В сфере жилищных правоотношений, возможность утверждения типовых договоров найма жилых помещений закреплена в ч.3 ст.27 Жилищного кодекса Республики Беларусь, что на наш взгляд:

а) вносит определённый дисбаланс в существующую систему частноправового договорного регулирования отношений

 б) противоречит основам гражданского законодательства Республики Беларусь, нарушая принцип свободы договора в части свободного усмотрения при выборе его условий

Самой оптимальным методом участия государства в защите интересов граждан, на мой взгляд, было бы оказание соответствующей правовой помощи в форме составления примерных условий, разработанных для договоров соответствующего вида и опубликованных в печати (ст.397 ГК). Однако, не смотря на наличие такого права, Правительство в последнее время крайне редко прибегает к его использованию. 

в) не соответствует характеру правоотношений, регулируемых публичными (типовыми договорами) в обычном гражданском обороте.

Очевидно, что деятельность физических лиц по сдаче другим физическим лицам в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и (или) нежилых помещений, не являющаяся  предпринимательской, не имеет ничего общего с деятельностью публичного характера. Защита нарушенных прав и законных интересов сторон вполне эффективно может осуществляться в формах и средствами, установленными ГК.  Поэтому необходимости дополнительного регулирования, по моему мнению, не существует.   

"Предупреждение автора: Эту статью запрещено копировать с сайта ЮрКлуба и размещать на других сайтах."