Актуальные проблемы оборота земельных долей
Буров Владимир А.
юрист строительной компании
burov_v_a_@pochta.ru
Право собственности на внесенные в уставной капитал земельные доли
Институт права частной собственности на землю восстановлен ст.9 Закона РСФСР от 15.12.90 «Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) РСФСР», однако, его законодательное регулирование было противоречивым, поэтому вопрос о праве собственности на земельные доли, внесенные в уставные капиталы реорганизованных колхозов и совхозов в начале 1990-х гг., остается нерешенным.
С одной стороны, юридическое лицо признавалось собственником имущества, внесенного в уставной капитал(ст.14 Закона РСФСР от 24.12.90 № 443-1 «О собственности в РСФСР», ст. 11 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. Постановлением ВС СССР 31.05.91 № 2211-1), с другой стороны, имущество, внесенное в уставной капитал юридических лиц, признавалось общей долевой собственностью их учредителей(п.2 ст.3, п.2 ст. 9, п.2 ст.10, п.3 ст.11 Закона РСФСР от 25.12.90 № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности»(
[1]), ст. 5 Закона РСФСР от 23.11.90 № 374-1 «О земельной реформе», п.2-4 ст.3 закона РСФСР от 24.12.90 № 443-1 «О собственности в РСФСР», ст. 12 Основ гражданского законодательства союза ССР и республик(утв. ВС СССР 31.05.91 № 2111-1), а за работниками сельскохозяйственных организаций закреплялось безоговорочное право выхода из состава учредителей и выдела земельной доли(п. 6 Постановления Правительства РФ от 06.03.1992 № 138 «О ходе и развитии аграрной реформы в РФ»).
С точки зрения классических представлений о собственности одновременное существование таких норм абсурдно, но не с точки зрения англо-американского права, а именно его последователи определяли основные положения законодательства в 1990-1993 гг.
(до роспуска Верховного Совета РСФСР).
Представляется уместным сделать небольшое отступление.
Если в доктрине континентального права внесение имущества учредителей в уставной капитал влечет трансформацию прав индивидуальной собственности в статус участия в корпоративных отношениях, а имущество переходит в собственность юридического лица, то доктрина англо-американского права признает «расщепленную собственность» - конструкцию собственности, допускающую существование нескольких различных титулов собственности на одно и то же имущество.
Вместо классической триады прав собственности (владение, пользование, распоряжение) англо-американское право выделяет около 11 прав, которые могут принадлежать нескольким собственникам
([2]). В контексте земельной реформы это означало, что учредители сельскохозяйственных организаций сохраняли верховную распорядительную власть над внесенными в уставные капиталы земельными долями, а юридическим лицам передавалась хозяйственную власть исключительных правомочий по владению и пользованию имуществом
([3]).
Однако, при применении данных норм суды столкнулись с неразрешимой коллизией интересов собственников (в странах с англо-американской системой отношения расщепленной собственности регулируются сложившейся системой судебных прецедентов).
Это противоречие, казалось бы, было устранено с принятием I части ГК РФ, вступившей в силу с 01.01.1995.
Согласно п. 1 ст. 66 и п. 3 ст. 213 ГК РФ имущество общества, созданное за счет вкладов его учредителей, принадлежит обществу на праве собственности
Однако к этому времени 2/3 колхозов и совхозов уже было реорганизовано. По состоянию на 1995 год в сельском хозяйстве страны из 26 896 организаций было 5119 АОЗТ и 7256 ООО (47 % из 100 %) и вопрос о праве собственности на земельные доли, внесенные в их уставные капиталы, в первую очередь стал предметом рассмотрения судов
([4]).Положения Федерального закона «О введении в действие части первой ГК РФ» противоречивы: с одной стороны, устанавливалось, что нормы ГК РФ применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения их в действие (ст.5), с другой стороны, - к акционерным обществам закрытого типа, созданным до официального опубликования I части ГК РФ, предписывалось применять нормы ГК РФ об акционерном обществе(п.2 ст.6). Таким образом, действие ГК РФ фактически было распространено на права и обязанности, возникшие в 1991-1994 гг.
Бахрах Д.Н. приводит такие нормы в качестве классических примеров «ревизионных» норм – норм, которые применяются к отношениям, возникшим до их издания
([5]).
Есть мнение, что данная норма не подлежит применению, как противоречащая ст. 36 Конституции РФ (никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда): в силу этой нормы «дольщики» автоматически лишались права собственности
([6]).
С этой точки зрения несостоятельным является мнение Суханова Е.А., согласно которому работников изначально вводили в заблуждение относительно их статуса сособственников и сельскохозяйственные организации с момента внесения долей в уставные капиталы стали их собственниками еще в начале 90-х
([7]).
Из-за разногласий по данному вопросу не был принят проект ЗК РФ, разрабатывающийся все 90-е гг. (дважды отправлялся на доработку Президентом РФ, а принятый ЗК РФ вообще не упоминает земельные доли), поэтому единой судебной практики также не сложилось.
В судебной практике выработалось 3 подхода к решению рассматриваемого вопроса (будут рассмотрены наиболее аргументированные Постановления судов).
Вопрос о праве собственности на земельные доли, внесенные в уставной капитал, рассматривается преимущественно:
1. при рассмотрении требований о выделе земельной доли фактически рассматривается спор о праве;
2. при банкротстве (необходимость определения конкурсной массы, формирования имущественного комплекса как целостного объекта продажи)
([8]);
3. при рассмотрении требований налоговых органов об уплате земельного налога.
I.
Практика ФАС Поволжского округа в целом учитывает нормы законодательства, действовавшего до принятия I части ГК РФ, при этом приоритет отдается земельному законодательству, в силу которого земельные доли, внесенные в уставные капиталы реорганизованных организаций, остаются в собственности учредителей
([9]).
В Постановлении от 04.11.2003 № А57-3265/03-21 ФАС Поволжского округа указал: в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» имущество акционерного общества закрытого типа формируется за счет вкладов участников, полученных доходов и иных законных источников, и принадлежит его участникам на праве общей долевой собственности.
В силу п. 2 ст. 3 Закона РСФСР «О собственности» от 24.12.90 N 443-1 имущество может принадлежать на праве общей (коллективной) собственности одновременно нескольким лицам с определением долей каждого из них (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность).
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляются по соглашению всех собственников.
Согласно п. 2 ст. 2, п. 4 ст. 7 Закона РСФСР «О собственности» собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом, в том числе передает свое имущество в собственность или управление другому лицу, а также совершает в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие Закону.
Прекращение права собственности помимо воли собственника не допускается.
Поскольку прекращение права собственности без предоставления собственнику равноценного имущества или возмещения ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности, не допускается (ст. 31 Закона РСФСР «О собственности»), ссылка заявителя на отказ учредителей от права собственности на земельные доли и имущественные паи является незаконной.
В иске конкурсного управляющего о признании права собственности АОЗТ на участок отказано.
II.
Практика ФАС Московского и ФАС Северо-Кавказского округов (рассматривают споры по регионам с наиболее дорогостоящей землей в России) основана либо на распространении норм ГК РФ на отношения, возникшие до его принятия (в 1991-1994 гг.), либо на казуистичном (несистемном) толковании отдельных норм законодательства, действовавшего в период земельной реформы. Право собственности учредителей на земельные доли, внесенные в уставной капитал, в подавляющем большинстве судебных актов не признается
([10]).
Так, в Постановлении от 03.06.2005 N Ф08-1765/2005 ФАС Северо-Кавказского округа указал: судебные инстанции правомерно отклонили доводы о сохранении за учредителями агрофирмы права коллективно-долевой собственности на внесенные ими имущественные и земельные паи.
Из учредительного договора АОЗТ (в ред.1993 г.) следует, что учредители приняли решение внести принадлежащие им земельные и имущественные паи в качестве вклада в уставный капитал общества.
Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона «О введении в действие части первой ГК РФ» к акционерным обществам закрытого типа, созданным до официального опубликования части первой названного Кодекса, применяются нормы главы 4 данного Кодекса об акционерном обществе (статьи 96 - 104). Учредительные документы таких хозяйственных обществ до приведения их в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ действуют в части, не противоречащей указанным нормам.
В силу п. 1 ст. 66 и п. 3 статьи 213 ГК РФ имущество хозяйственного общества, созданное за счет вкладов его учредителей, принадлежит ему на праве собственности.
Положения п. 3 ст. 11 Закона РСФСР от 25.12.90 N 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности» о том, что имущество АОЗТ, сформированное за счет вкладов участников, полученных доходов и других законных источников, принадлежит его участникам на праве общей долевой собственности, в силу п. 2 ст. 6 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применению не подлежат. Доводы заявителя жалобы о неправильном применении статей 66, 213 ГК РФ к земельным паям бывших членов совхоза не основаны на действующем законодательстве.
Также согласно п. 17 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров по поводу имущества, возникающих между хозяйственным товариществом(хозяйственным обществом) и его учредителем (участником), следует исходить из того, что имущество в натуре, внесенное учредителем (участником) в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или хозяйственного общества, принадлежит последним на праве собственности. Исключение составляют лишь случаи, когда в учредительных документах хозяйственного товарищества (хозяйственного общества) содержатся положения, свидетельствующие о том, что в уставный (складочный) капитал учредителем (участником) передавалось не имущество в натуре, а лишь права владения и (или) пользования соответствующим имуществом.
В учредительных документах агрофирмы отсутствуют сведения о передаче ей лишь прав владения или пользования земельными паями. Признано право собственности юридического лица на внесенные в уставной капитал земельные доли.
В Постановлении от 21.06.2006 N КГ-А41/4240-06 по делу N А41-К1-16894/05 ФАС Московского округа указал следующее.
При рассмотрении дела установлено, что ЗАО создано в процессе реорганизации совхоза на основании Указа Президента РСФСР от 27.12.91 N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», Постановлений Правительства РФ от 29.12.91 N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»и от 04.09.92 N 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».
Согласно указанным правовым актам совхозы и колхозы обязаны были до 01.01.1993 провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности в РСФСР», другими законодательными актами, перерегистрироваться в установленном порядке.
Члены реорганизуемых хозяйств наделялись земельными паями(долями), которые они могли получить путем выделения в натуре для организации частного крестьянского хозяйства либо внести в уставный капитал вновь образованного сельскохозяйственного предприятия.
Суд установил, что в учредительном договоре АОЗТ указано, что учредители приняли на себя обязательство по внесению в уставный капитал земельных долей.
В этой связи суд указал, что работники совхоза выразили волю на распоряжение земельными долями, а в силу ст. 14 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» хозяйственные общества и товарищества, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками.
Подобное положение было закреплено в п. 1 ст. 66 ГК РФ.
Признано право собственности юридического лица на внесенные в уставной капитал земельные доли.
III. Практика ФАС Северо-Западного округа
Судебная практика ФАС Северо- Западного округа также в основном сформировалась на основе применения действующего законодательства, однако, в отличие от практики ФАС Московского округа и ФАС Северо-Кавказского округа, эти требования применяются не только к дольщикам, но и к сельскохозяйственным организациям, то есть суды требуют предоставить доказательства соблюдения процедуры внесения долей в уставной капитал
([11]).
При рассмотрении дел учитывается:
- наличие заявления о внесении земельной доли в уставной капитал, договора о передаче земельной доли, акта приема-передачи между юридическим лицом и каждым его учредителем;
- наличие оценки вносимых в уставной капитал земельных долей;
- наличие регистрации эмиссии акций;
- факт регистрации перехода права на земельную долю (до 1998 г. в земельном комитете, с 1998 г. в ФРС);
- бухгалтерские документы, подтверждающие постановку внесенных долей на баланс организации;
- отсутствие положений о возможности выдела земельной доли в учредительных документах.
В рамках данного подхода Определением Верховного суда РФ от 14.02.02, дело № 20-Г01-32 признан недействительным Устав АО «Колхоз им. 20 партсъезда» от 09.04.93 и решение собрания работников колхоза об учреждении акционерного общества, поскольку Устав не содержал сведений о типе общества (открытое/закрытое), количестве, номинальной стоимости, категории акций, размере уставного капитала. Верховный суд указал, что несмотря на формальную смену названий, колхоз фактически не был реорганизован в акционерное общество
([12]).
ВАС РФ последовательно избегает принятия прецедентных решений и направляет спорные дела на новое рассмотрение. Так, Постановлением Президиума ВАС РФ № 1048/03 от 08.07.03 отменено Постановление ФАС Московского округа от 05.12.2002 N КГ-А41/7792-02, согласно которому по ранее действовавшему законодательству внесенные в уставной капитал земельные доли оставались в собственности учредителей(при новом рассмотрении в Решении Арбитражного суда Московской области от 22.01.2004 по делу N А41-К2-8018/02 повторены основные тезисы отмененного Президиумом ВАС РФ Постановления ФАС МО)
([13]).
В то же время Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.09.06 № 16481/05 по делу № А41-К1-2620/05 отменено и Постановление от 20.03.2006 ФАС Московского округа по делу N А41-К1-2620/05 Арбитражного суда Московской области о признании права собственности с/х предприятия на земельные доли его учредителей
([14]).
Обобщая вышеизложенное, можно резюмировать следующее.
1. сложившиеся в результате приватизационных процессов отношения собственности в сельском хозяйстве делают экономически неэффективной работу крупных сельскохозяйственных организаций (до 50 % дольщиков в сельском хозяйстве давно не работают, сельскохозяйственные организации обрабатывают землю без правовых оснований)
([15]);
2. земельные доли, внесенные в уставные капиталы сельскохозяйственных организаций в 1991-1994 гг., по действовавшему в то время законодательству, оставались в собственности их учредителей и до приведения учредительных документов в соответствие с действующим законодательством являются собственностью учредителей
([16]).
3. концентрация условной «распыленной» собственности в сельском хозяйстве должна происходить в рамках закона путем заключения прямых сделок купли-продажи, а не путем распространения действия части первой ГК РФ на отношения, возникшие до введения ее в действие (концентрация промышленной собственности, ограничения на оборот которой в 90-х гг. отсутствовали, в основном произошла путем скупки приватизационных чеков (ваучеров) – аналогов свидетельств о праве на земельную долю, только в отношении промышленной собственности);
Проблемы выдела участков в счет земельных долей
Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности – переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого лица права на долю в общей собственности(
[17]).
Представляется уместным выделить две группы затруднений, возникающих при выделе участков в счет земельной доли:
- землеустроительные(обусловлены значительными площадями участков реорганизованных колхозов и совхозов);
- процедурные(обусловлены значительным количеством участников долевой собственности).
В начале земельной реформы законодательство допускало выдел земельной доли без согласования с остальными сособственниками и с минимумом землеустроительных мероприятий.
В последующем ГК РФ установил, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст.246).
В Постановлении от 15.10.96 № 2655/96 ВАС РФ указал, что это правило распространяется и на случаи выдела земельных долей: согласно ст.252 ГК РФ, п.29-32 Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи(утв. Постановлением Правительства РФ от 01.02.95 № 96) решение о местоположении выделяемых земельных участков оформляется по соглашению всех участников долевой собственности протоколом, который должен быть подписан всеми собственниками земли или их представителями, а также районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
При значительном количестве участников долевой собственности возможность выдела участков в счет земельных долей была фактически заблокирована
([18]).
К 2000 г. только 0, 3 млн. из 12 млн. дольщиков получили участки в счет земельной доли для расширения личного подворья и организации крестьянского (фермерского) хозяйства
([19]).
Одной из декларируемых целей разработчиков Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» было упрощение процедуры выдела участков в счет земельных долей (уменьшение количества голосов дольщиков, необходимых для принятия управленческих решений со 100% до 20 %), однако землеустроительные процедуры остались неизменными.
Согласно ст.17 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения дольщики обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности участков в соответствии с требованиями землеустройства.
Также согласно ст. 3 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» землеустройство проводится в обязательном порядке в случае перераспределения земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.
Образование новых участков возможно только в результате выделения, слияния, разделения или перераспределения ранее существовавших участков(п. 6 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 № 660)).
Таким образом, необходимым условием для начала процедуры выдела участка в счет земельной доли является постановка исходного участка сельскохозяйственной организации на кадастровый учет.
Так, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 26.10.04 № 7264/04 указал: согласно статье 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п.26-27 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним(утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219) образование и регистрация новых земельных участков допускается лишь в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов в установленном порядке с присвоением новых кадастровых номеров.
ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 22.09.06 по делу N А19-23072/05-26-Ф02-4774/06-С1 также указал: согласно действующему земельному законодательству выделение земельного участка возможно только из состава юридически и фактически существующего земельного участка. В удовлетворении искового требования об обязании отдела Роснедвижимости поставить на кадастровый учет выделенный в счет земельных долей участок отказано.
Дороговизна постановки на учет исходного участка блокирует большинство выделов участков (межевание участков площадью 1500-15000 га в соответствии с Методическими рекомендациями по составлению проектов территориального землеустройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями и (или) находящихся в общей долевой собственности (утв.Росземкадастром 26.01.2004) – длительная и дорогостоящая процедура)
([20]).
Размер выделяемого участка определяется на основании данных правоудостоверяющих документов. Площадь выделяемого участка может быть больше или меньше площади, указанной в удостоверяющих документах, если изменение площади образуемого участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок(п. 4 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
При выделе участка его кадастровая стоимость определяется в Акте определения кадастровой стоимости, который удостоверяется должностным лицом управления Роснедвижимости по соответствующему субъекту РФ(п.1.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (утв. приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. № 222)).
Местоположение участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников, которые утверждают границы части земельного участка, предназначенной для выделения в счет долей(п.2 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В случае, если часть участка, предназначенная для выделения в счет долей, общим собранием не определена (в подавляющем большинстве случаев – не определена), предусмотрена дополнительная процедура согласования местоположения выделяемого участка: дольщик обязан известить в письменной форме о намерении выделить участок остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка (п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Сообщение о выделе выполняет функции соглашения собственников (правоустанавливающего документа) и проекта границ, который в последующем будет вынесен в натуру путем межевания. При отсутствии возражений в течение 30 дней после публикации соглашение о выделе и проект границ считаются подписанными всеми участниками долевой собственности.
При текстовом описании границ следует указать их местоположение относительно имеющихся на местности характерных природных или искусственных объектов (населенные пункты, реки, ручьи, дороги и пр.); по возможности – кадастровый квартал. Наиболее надежным способом индивидуализации местоположения участка, исключающим разночтения, является схематичное графическое описание (при возможности разместить в сообщении), содержащее информацию о нахождении участка относительно характерных объектов местности.
Невыполнение данного требования создает неустранимые риски отказа в постановке участка на кадастровый учет (материалы межевания должны соответствовать проекту границ) и/или отказа в регистрации права на выделенный участок (недостатки индивидуализации правоустанавливающего документа).
Примерная форма извещения о выделе дана в Методических рекомендациях по выделу земельных участков в счет земельных долей(утв. Министерством сельского хозяйства РФ от 23.01.03, Протокол № 3).
Возражения участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого участка должны быть обоснованными(п.4 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения), например, если площадь выделяемого участка не соответствует предельным размерам и требованиям к их местоположению (ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения), требованиям землеустройства (выдел приводит к фрагментации земель хозяйства, чересполосице, изломанности границ)
([21]).
При отсутствии возражений проводится межевание (установлении точных границ участка на местности, их согласование, установка межевых знаков) для последующей постановки участка на кадастровый учет. Все лица, права которых могут быть затронуты при межевании, должны быть извещены о времени и месте межевания не менее чем за 7 календарных дней до начала работ (п.4 ст. 69 ЗК РФ, п.10 Положения о проведении территориального землеустройства (утв.
постановлением Правительства РФ от 07.07.02 N 396)).
Форма извещения о межевании дана в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства(утв. Росземкадастром 17.02.03). При этом действующее законодательство не предусматривает возможности уведомлять о межевании путем публикации и требует направления письменного извещения письмом с уведомлением. При большом количестве дольщиков выполнить данное требование затруднительно.
Например, в Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.05.06, дело N А05-15970/2005-16 указано: дольщики не были извещены о времени и месте проведения межевания и с ними не были согласованы границы выделяемого земельного участка, хотя последние относятся к числу лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания. В удовлетворении требований о выделе участка отказано.
Результаты согласования границ оформляются актом (актами) согласования границ участка, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ, включая исполнителя работ.
Отсутствие надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства. Заинтересованные лица вправе в пределах установленного ГК РФ срока исковой давности обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы.
В случае же недостижения согласованного решения споры о местоположении и/или границах выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.
Как указывается в Обобщении судебной практики по Ростовской области по вопросам оборота земельных долей помимо качественных характеристик и площадей земельных участков, судебные акты о выделе участка должны отражать в резолютивной части решения ширину, длину участка с «привязкой» к местности по географическому направлению, смежным участкам. Например: «Выделить И. земельный участок в натуре в счет 300/1000 доли в праве общей собственности площадью всего: 15 га., из земель сельскохозяйственного назначения СПК «Т», из них: пашни - 5 га. на северо-востоке поля № 67 в границах по ширине 120 м. и длине 416 м.»
([22]).
Внесение сведений в ЕГРП при преобразовании (разделе, выделе) объектов недвижимости должно производиться путем прекращения записей о преобразуемом земельном участке и формирования двух новых разделов. При этом теоретически должны подаваться и заявление о прекращении записи об объекте в связи с его преобразованием и два заявления о регистрации права собственности на новые объекты. Таким образом, используется процедура раздела объекта недвижимого имущества. Соблюдение такого порядка затруднительно. Другие сособственники должны подать заявление о регистрации права на земельный участок, оставшийся после выдела, с приложением соответствующего кадастрового плана, документов об оплате государственной пошлины, соглашения о перераспределении долей. На практике такой вариант неосуществим, поскольку в регистрации выдела оставшиеся члены долевой собственности не заинтересованы
([23]).
Таким образом, для регистрации выделенного участка необходимы документы:
1. заявление о государственной регистрации;
2. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
3. свидетельство о праве собственности на земельную долю и/или выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющих права на земельную долю;
4. решение собственника земельной доли о выделе;
5. когда участок выделен несколькими дольщиками в счет своих долей, в качестве правоустанавливающего документа прилагается соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на выделенный земельный участок;
6. решение общего собрания дольщиков о местоположении участка при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей;
7. извещения (почтовые отправления с уведомлением о вручении) остальных дольщиков или публикация в средствах массовой информации, определенных законом субъекта РФ, о решении о выделе участка, с указанием местоположения участка и адреса, куда можно направлять возражения (если общее собрание дольщиков не утвердило границы части находящегося в долевой собственности участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке участков в счет земельных долей);
8. кадастровый план исходного участка, из которого выделяется земельная доля;
9. кадастровый план земельного участка, выделенного в счет доли (долей) в праве общей собственности на участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия;
10. заявление гражданина об отсутствии возражений участников долевой собственности (иногда требуют и справки об отсутствии возражений от реорганизованной с/х организации, администрации района, однако такие требования незаконны);
11. заключение согласительной комиссии (при проведении согласительных процедур);
12. вступивший в силу судебный акт – в случае разногласий по выделу;
13. справка райкомзема об отсутствии прав на выделяемый земельный участок, зарегистрированных до вступления в силу Закона о государственной регистрации
Можно резюмировать следующее: выделить участок в счет земельной доли возможно только при наличии специальных юридических и землеустроительных знаний.
([1]) При этом под предприятием понималось любое юридическое лицо, созданное в целях извлечения прибыли (письмо Госарбитража РСФСР от 03.12.91 № ОПИ-18/69, Письмо Комитета Верховного Совета РСФСР по законодательству от 18.11.91 № 7-1-14);
([2]) Honoré A.M. Ownership // Oxford Essays in Jurisprudence. Oxford, 1961. P. 107-147;
([3]) В отечественном законодательстве есть похожий аналог, одновременное сочетание публичной собственности и оперативного управления на один объект недвижимости, в феодальном праве – сосуществование прав собственности феодала и вассала на один и тот же участок.
Иронично описывал расщепленную собственность в период феодализма («сейзина») историк М. Блок
«Чем же была эта пресловутая «сейзина»? Она не являлась в точном смысле владением... Почти над всеми землями и над многими людьми тяготело в то время множество всевозможных прав, различных по своей природе, но считавшихся каждое в своей области равно достойным уважения. Ни одно из этих прав не характеризовалось той строгой исключительностью, какая характерна для собственности римского типа... Находилось множество людей, каждый из которых мог с равным основанием заявить: «Мое поле»! Разветвления шли не только сверху вниз, но и горизонтально... Подобное взаимопроникновение «сейзин» на одну и ту же вещь ничуть не смущало умы, малочувствительные к логике противоречия; это состояние права и общественного мнения, пожалуй, лучше всего определить заимствованной у социологии знаменитой формулой «юридическая причастность»/Блок М. Ремесло Историка. М., 1986. С. 128. В этом контексте не лишен правового содержания известный афоризм «Все вокруг колхозное, все вокруг – мое»;
([4]) Материалы доклада В.Я. Узун, Аграрная структура в России: Адаптация к рынку и эффективность/ Бюллетень № 2 (16) 2003 Аналитического центра агропродовольственной экономики при Институте экономики переходного периода;
([5]) Бахрах Д.Н., Конституционные основы действия правовой нормы во времени,/«Журнал российского права», № 5, 2003;
([6]) Андреев Ю., Рассмотрение земельных споров, /«Хозяйство и право», № 8,9, 1997;
([7]) Суханов Е.А. Организационно-правовые формы коллективного предпринимательства в сельском хозяйстве / Хозяйство и право. 1995. N 12. С. 57; Суханов Е.А. «Осторожно: гражданско-правовые конструкции!», «Законодательство», 2003, № 9;
([8]) Проблемы регистрации права собственности с/х организации с точки зрения внешнего управляющего изложены в статье Зайцева Ю.И., «Проблемы банкротства сельхозпроизводителей», «Вестник антикризисных технологий», № 2 (http://ac.tulanews.ru/jat_numbers_2/22.html); см. также ст. 177-179 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующие банкротство с/х организаций, ст.139 ранее действовавшего Федерального закона от 08.01.98 № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
([9]) Постановление ФАС Поволжского округа от 19.12.2002 N А12-5143/02-С31; Постановление ФАС Поволжского округа от 04.11.2003 № А57-3265/03-21; Постановление ФАС Поволжского округа от 15.03.2005 N А57-13537/03-16.
([10]) Постановление ФАС Московского округа от 21.06.2006 N КГ-А41/4240-06 по делу N А41-К1-16894/05; Постановление ФАС Московского округа от 16.10.2003 N КГ-А41/7018-03; Постановление ФАС Московского округа от 08.12.2004, 01.12.2004 N КГ-А40/11208-04; Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2004 N КГ-ПА41/10642-04; Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2006, 17.05.2006 N КГ-А41/4152-06-А,Б по делу N А41- К1-24873/04; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.04.2003 N Ф08-1200/2003; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.06.2005 N Ф08-1765/2005; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.2006 N Ф08-627/2006 по делу N А32-2492/2003-21/60-36/144-9/414-2004-39/271-42/900-42/635;
([11]) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2004 N А21-2646/03-С2; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2004 N А26-3738/03-15; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.02.2004 N А56-9735/03; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.11.2006 по делу N А66-13223/2005; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.09.2005 N А66-4780-04;
([12]) Подобная ситуация в с/х акционерных обществах очень распространена и в настоящее время, см. подробнее Белов В.А., Сделки с акциями, выпуск которых не зарегистрирвоан, / «Законодательство», 1998, № 10,стр.17;
([13]) см. комментарий к Постановлению ФАС Московского округа от 05.12.2002 N КГ-А41/7792-02. Г.Е. Быстров, «Законы в действии. Дело рассмотрено Дмитровским городским судом Московской области», Российско-германский интернет – журнал Politekonom, (
http://www.politekonom.ru/ec_law/praktika/1022325864.rtf);
([14]) информация по делу на сайте ВАС РФ:
www.arbitr.ru/_upimg/4B09B909312875EDCFEE1EC286EA16FF_решение.pdf;
www.arbitr.ru/_upimg/C7DAE2941834B2D166D54B9ADFE258DB_постановлени.pdf;
www.arbitr.ru/_upimg/33F28306BB98A39BF0DC2FA6D2266F62_постановление2.pdf;
www.arbitr.ru/_upimg/D1BDB9880B56C2F1F4E0443CBC1BE471_определение%20ВАС.pdf;
([15]) Полярные точки зрения по вопросу концентрации с/х собственности и созданию агрохолдингов см.
Е.С. Балабанова, А.Б. Бедный, А.О. Груздинский, Концентрация собственности в сельском хозяйстве – путь становления эффективного предприятия, /«Социологические исследования», № 4, с. 69-78 (
http://ecsocman.edu.ru/socis/msg/218481.html); А.М. Никулин, Кубанский колхоз – в холдинг или асьенду?/ «Социологические исследования», № 1, с.41-50 (http://ecsocman.edu.ru/socis/msg/22780.html);
([16]) В отличие от цивилистов, отстаивающих свои представления о праве собственности, данной точки зрения придерживается большинство «земельных» юристов. См. Иконицкая И.А, Земельная реформа и право, «Общественные науки и современность», № 4, 1996, с. 28-37/ (
http://ecsocman.edu.ru/ons/msg/160684.html); Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. 1996. N 2. С. 44 – 54; Могусев В.Ф., начальник правового отдела Госкомзема России, О некоторых вопросах выкупа земель, находящихся в совместной и долевой собственности, / «Законодательство», 1997, N 2, стр. 51; Андреев Ю., Рассмотрение земельных споров, /«Хозяйство и право», № 8,9, 1997; Савенко Г.В., Научно-практический комментарий законодательства о природоресурсных платежах (под ред. А.А. Ялбулганова), комментарий к разделу V (Подготовлен для Системы Консультант Плюс, 2004); Актуальные проблемы земельного и экологического права (материалы научно-практической конференции) /«Государство и право». N 12.1995. С. 136;
([18]) о выделе участков в счет земельных долей до принятия Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения см. Герасин С., Выделение земельных участков в счет земельных долей, /Росагрофонд (www.raf.org.ru/magazine_old/sta32001_10.htm);
([20]) Вероятно, единственным случаем, когда дольщики получили участки в натуре с соблюдением всех требований законодательства, был раздел 6 сельскохозяйственных организаций Псковской области при реализации российско-датского проекта «Управление земельными ресурсами и юридические процедуры в связи с перераспределением сельскохозяйственных земель, находящихся в совместно-долевой собственности», профинансированного в основном Правительством Дании
. см. Отчет о пилотной процедуре перераспределения земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности на сайте Роснедвижимости (http://www.kadastr.ru/news/press_info/3810/);
