«Справедливо, чтобы никто не

          

  В государстве, признающем и гарантирующем частную собственность,  должна быть  предусмотрена система, защищающая материальные интересы участников гражданского оборота. Как и кто возместит добросовестному приобретателю или первоначальному собственнику  стоимость жилого помещения?

 В Австралии и провинции Британская Колумбия (Канада) действует «система Торренса». Укреплением прав занимается одно учреждение в пределах всей страны. После рассмотрения оснований для перехода права собственности производится извещение заинтересованных лиц и публикация для вызова протестов. Если протестов нет сделка совершается в двух экземплярах, из которых один вкладывается в папку, в своего рода подвижной каталог, другой также имеющий силу оригинала вручается приобретателю. С каждой переменой приобретателя лист папки возобновляется – старый уничтожается и на его место вкладывается новый. Ипотечная книга в состоянии постоянного изменения. Если новый собственник – недобросовестный, т.е. знавший о незаконности сделки то бывший вправе обратиться в суд за изменением записи в реестре и перевода прав  собственника на него. Но если суд установит добросовестность, недвижимость остаётся за приобретателем, вне зависимости от оснований выбытия его из владения собственника. Собственник, в случае исчерпания всех средств получения стоимости своей недвижимости, вправе получить его из специально созданного компенсационного фонда, формируемого за счёт регистрационных взносов из расчёта 0,1% от цены сделки. Если средств фонда недостаточно (в провинции Британская Колумбия для каждого случая установлен предел в 50 тыс. долларов США), они пополняются из бюджета.[2]

           В Германии система государственной регистрации основана на презумпции действительности зарегистрированных прав и доказывания обратного возлагается на лицо их оспаривающее. «Если в поземельную книгу в отношении какого-либо лица внесено право, то следует считать, что оно принадлежит ему» (§891 ГГУ). Основания по которым собственник может вернуть себе имущество те же, что и в РФ. При их отсутствии компенсация собственнику стоимости его жилого помещения возможно только в случае совершения регистратором прав следующих действий:

 - умышленно нарушает права собственника;

 - небрежно исполняет свои обязанности, т.е. при достаточной внимательности, вреда можно было бы избежать.

Вред компенсируется из территориальных бюджетов. При недостатке средств помогает вышестоящий бюджет (Закон ФРГ «Об исправлении поземельных книг» 1993г.).[3] Что же касается риска потери права  собственности добросовестным  приобретателем,  государство не берёт на себя расходы по компенсации этого ущерба, исходя из того, что это обычный коммерческий риск, вероятность проявления которого невелика  и вполне может быть снижена субъектами рынка через частное страхование «титула собственности». То же и в Австрии.

В Швеции структура «добросовестного приобретения» аналогична нашей. Регистрация  обязательна, но титульные  права  возникают в  результате  соглашения. Собственник может истребовать  имущество при наличии оснований (основания выбытия помимо воли или недобросовестность приобретателя). В этом случае добросовестный приобретатель получит компенсацию от государства. Если в иске отказано, то и собственник получает стоимость своего имущества от государства. В Правительства Швеции существует орган заведующий этими вопросами. Причём государство возмещает ущерб участникам оборота вне зависимости от вины регистратора прав.

        В США, проблема оборота недвижимости – это риск «дефекта титула». Любая осведомленность о споре в отношении недвижимости в период заключения сделки предполагает недобросовестность. Приобретателю нужно изучить документы за весь период существования недвижимости, чтобы в итоге не оказаться «осведомлённым». В связи с этим около 20 штатов приняли закон, по которому сделка считается безупречной, если приобретатель изучил документы (историю своей недвижимости) за 40 лет. В подавляющем большинстве случаев, в США, собственники и приобретатели защищены частным страхованием от риска потери права собственности. Стоимость полиса от 0,3 до 1% цены недвижимости.

     В России,  в стандартах практики при сертификации риэлтерских услуг заложена норма, обязывающая риэлтера предупредить приобретателя о наличии определённых проблем с объектом недвижимости и посоветовать защитить себя посредством страхования. Действующая редакция п.2 ст.223, в нормативном единстве со ст. ст. 195-196, 200 и 302 ГК РФ, изменила срок приобретения добросовестным приобретателем статуса собственника с 18 до 3 лет, с момента заключения сделки. п.4 ст.234 ГК РФ теперь не регулирует данные отношения. И если приобретатель пожелает застраховать свой титул на весь срок, по окончании которого он может не бояться первоначального  собственника, т.е. 3 года, ему придётся заплатить от 3 до 5 % действительной стоимости жилого помещения. Причём страховая сумма не может быть выше 85% стоимости застрахованного имущества. Представляется, что при существующем недоверии подавляющего большинства граждан РФ ко всему негосударственному, при малой осведомленности вообще о данном виде страхования,  а также при относительно дорогой процедуре, этим способом могут воспользоваться значительно малое количество участников гражданского оборота.

    С 1 января 2005 года в России действует положение закона о регистрации прав на недвижимое имущество, согласно которой «проигравшая сторона виндикационного процесса имеет право на разовую компенсацию за счет федерального бюджета. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей. Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Порядок выплаты устанавливается Правительством Российской Федерации.» Конечно, надо признать, что этой нормой закона,  государство сделало огромный шаг навстречу к рядовому гражданину. Но прошло уже почти два года, а норма закона так и не претворяется в жизнь. Указанного постановления Правительства РФ до сих пор нет, управления казначейств на местах связаны этим и не могут реализовать права граждан. Кроме того, только в нашей стране, размер компенсации ограничен.

---