89285138338
ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
«Господство права без некоторой доли судейского усмотрения
в конечном счете уступает место произволу» Барак Аарон [1]
Согласно договору купли-продажи жилого помещения, продавец обязуется передать в собственность покупателя домовладение (его часть) или квартиру (её часть), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (п.1ст.549 и п.1 ст. 454 ГК РФ).
Договор консенсуальный, двусторонний и возмездный.
Существенными условиями договора в силу закона являются: предмет (ст.554 ГК РФ), цена (ст.555 ГК РФ) и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ). Исходя из содержания п.1 ст.432 ГК РФ, стороны могут предусмотреть в договоре следующее существенное условие: обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а после фактического вручения (передачу ключей продавцу, его вселения) либо после передачи денег (п.1. ст. 556 ГК РФ). Это имеет большое значение, т.к. договор считается исполненным с момента исполнения обязательств по передаче.
В науке даются различные понятия предмета данного договора: отчуждение права собственности на недвижимое имущество [2]; недвижимость, действия сторон по передачи имущества и уплате денег; а также индивидуальная воля сторон [3]; действия продавца по передаче в собственность имущества и действия покупателя по его принятию и уплате цены [4].
Закон определяет предмет, как данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю, в том числе данные о расположении этого имущества на соответствующем земельном участке (домовладения) или в составе другого недвижимого имущества (квартира). При отсутствии данной информации в договоре, условие о недвижимости считается несогласованным сторонами, а договор не заключенным. Договор недействителен (ничтожен) в силу незаконности содержания (ст. 168 ГК РФ).
Конкурсный управляющий ЗАО «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО «Магазин «Медведь» о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения площадью 150 м2, расположенного в здании по улице Бауманская в г. Москве. В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. А именно: договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.
Решением Арбитражного суда г. Москвы требование удовлетворено по основаниям, указанным истцом.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении искового требования.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.
В протесте первого заместителя Председателя ВАС РФ предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Президиум ВАС РФ считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
По договору купли-продажи, нотариально удостоверенному ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин «Медведь» упомянутое нежилое помещение. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в п.1 договора указан адрес объекта, т.е. определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.
Данный вывод нельзя признать законным и обоснованным. В силу ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, в том числе определяющие её расположение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не заключен. Рассматриваемый в деле договор не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи [5].
Таким образом, в договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны: почтовый адрес, тип дома (блочный, кирпичный, бревенчатый и т.д.), этаж, количество комнат, размеры общей и жилой площади. А при покупке домовладения - почтовый адрес, размер земельного участка, тип основного строения (кирпичное или бревенчатое), количество этажей, размер общей и жилой площади, описание всех построек и сооружений, расположенных на участке, с указанием присвоенных им литер. В договоре должны быть указаны основания права собственности продавца на жилое помещение (свидетельство о государственной регистрации права, выданное на основе свидетельства о принятии наследства, договора, решения суда, постановления главы администрации муниципального образования).
Предмет договора, т.е. жилое помещение, должен быть способным к отчуждению – свободен от запрещения. Согласно ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступившего в силу 1 февраля 1998 года, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре прав. Под ограничением (обременением), понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, арест, аренда и т.д.). Следовательно, любое нарушение собственником ограничений (обременений) в отношении его прав на жилое помещение может повлечь, мягко говоря, нежелательные последствия. Наличие ограничения (обременения) может послужить причиной отказа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения на основании п.3 ст.165 ГК РФ.
Куш. обратился в суд с иском к Х. о признании действительным договора купли-продажи квартиры в г. Нальчике, ссылаясь на то, что стороны полностью исполнили сделку, но лишены возможности ее зарегистрировать по причине отказа органа по госрегистрации недвижимости.
Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской республики (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской республики) иск удовлетворен, договор признан действительным. Президиум Верховного суда республики оставил без удовлетворения протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене принятых по делу решений. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ протест удовлетворила по следующим основаниям.
Согласно п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
По материалам дела видно, что стороны не уклонялись от регистрации сделки. В судебном разбирательстве они показали, что полностью исполнили сделку, но не могли её зарегистрировать в связи с наложением судом ареста на квартиру по предыдущим имущественным спорам ответчицы Х. с Кун. Согласно копии решения Нальчикского городского суда по иску Кун. к Х. о взыскании задатка в двойном размере на спорную квартиру определением судьи в обеспечении иска налагался арест. На момент вынесения судом первой инстанции решения по иску Куш. о признании действительным договора на указанную квартиру был наложен арест, в обеспечение вышеуказанного решения о взыскании с Х. в пользу с Кун. 90 тысяч рублей.
При таких обстоятельствах у суда не имелось предусмотренных п.3 ст.165 ГК РФ оснований для удовлетворения исковых требований Куш. Указание Президиума Верховного суда К-БР на то, что суд вправе признать сделку действительной, поскольку она не содержит ничего противозаконного и исполнена обеими сторонами, противоречит требованиям ст.165 ГК РФ. Признав сделку действительной, суд предоставил сторонам возможность обойти запрет на отчуждение квартиры, на которую судебным определением был наложен арест [6].
В данном случае арест был наложен до вступления в силу договора, т.е. до его заключения. Если бы стороны успели заключить договор, решение суда было бы в их пользу.
Г. обратилась в суд с иском к АОЗТ ФК «Русская недвижимость», управлению юстиции Администрации Тюменской области и Фоменко о признании права собственности на квартиру, регистрации договора её купли-продажи, признания торгов на которых квартира была продана Ф., недействительными. Она ссылалась на то, что заключила договор купли- продажи трехкомнатной квартиры с АОЗТ ФК «Русская недвижимость» и нотариально его удостоверила. Позже полностью оплатила её стоимость. По условиям договора продавец после уплаты обязан был передать текст договора, но этого не сделал, в связи с чем она не смогла своевременно зарегистрировать сделку. На квартиру был наложен арест судебными исполнителями в связи с долгами АОЗТ, были проведены публичные торги, на которых квартира вопреки воле участников договора продана Ф.
Ф. обратился с встречным иском к Г. и АОЗТ о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и выселении. По его мнению, сделка, совершенная между ответчиками недействительна, т.к. не зарегистрирована в установленном порядке, а он надлежащий собственник квартиры, в которой незаконно проживает Г.
Решением Калининского райсуда г. Тюмени (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Тюменского областного суда) торги признанны недействительными с приведением сторон в первоначальное положение, на БТИ г. Тюмени возложена обязанность зарегистрировать за Г. право собственности на квартиру.
Президиум Тюменского областного суда решения отменил и направил дело на новое рассмотрение.
Заместитель Председателя ВС РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума с оставлением в силе решения первой инстанции. Судебная коллегия ВС РФ протест удовлетворила, указав следующее: АОЗТ, как собственник имущества было вправе по договору передать право собственности на квартиру другому лицу, а Г., полностью исполнившая свои обязательства по договору, вправе требовать регистрации сделки; арест имущества и торги были проведены с нарушением установленных правил и вопреки воле участников договора, нарушают их права и законные интересы (ст.131, 164, 165, 235, 302, 433, 434, 447-449 ГК РФ). Суд надзорной инстанции также не учел требований п.3 ст.165 ГК РФ, по которой при уклонении от регистрации одной из сторон сделки, совершенной в надлежащей форме, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Тем более это возможно, когда сделка не регистрируется в связи с действиями третьих лиц. Необоснованно и мнение президиума о том, что незарегистрированная сделка с недвижимостью является ничтожной независимо от признания ее судом таковой, и суд был обязан применить последствия ее недействительности по собственной инициативе. Применительно к спорным отношениям такое толкование норм права неправильное. Регистрация договора не была осуществлена вопреки воле Г., поскольку на момент её обращения в БТИ (уже после нотариального оформления сделки) на имущество уже был наложен арест судебным исполнителем, в связи с чем она была вынуждена обратиться в суд [7].
В отношении цены, закон устанавливает незначительное количество требований. В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ, договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену. Правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, исходя из стоимости аналогичного имущества, взимаемого при сравнимых обстоятельствах, здесь не применимы. При отсутствии условия о цене договор не заключен. ГК РФ не требует, чтобы цена соответствовала действительной стоимости имущества. Аналогичное требование установлено Французским ГК, в ст.1591, «покупная цена должна быть определена и указана сторонами» [8]. Тем не менее, свобода договора, а именно свобода определения цены в договоре, несколько ограничена Налоговым Кодексом РФ.
Претворяя в жизнь идею Конституционного суда, согласно которой осуществление экономической деятельности не должно нарушать публичные интересы, федеральный законодатель при определении цены товаров для целей налогообложения (ст.40 НК РФ) установил следующее: в целях налогообложения принимается цена товара указанная сторонами в договоре. Предполагается, что цена соответствует уровню рыночных цен, пока не доказано обратное. Но, если она отклоняется в сторону повышения или понижения более чем на 20 % от рыночной цены однородных товаров, налоговый орган, используя положения ст.40 в нормативном единстве с п.1 ст.220 НК РФ (имущественные налоговые вычеты) и ст.86.3 НК РФ (проведение налогового контроля за расходами физического лица), вправе вынести решение о начислении налога рассчитанного исходя из рыночной цены товара, т.е. жилого помещения. «Значительное несоответствие продажной цены действительной стоимости имения служит одним из признаков наличия условий для опровержения сделки, совершенной несостоятельным должником с целью скрыть свое имущество от взыскания кредиторов» [9]. В современной практике значительно заниженная цена в договоре купли-продажи жилого помещения, может явиться основанием признания судом недобросовестности приобретателя. Отсутствие цены в договоре является основанием для применения последствий недействительности сделки в силу её ничтожности (ст.555, ст.166-168 ГК РФ). Но что делать, если цена в договоре установлена, но деньги фактически не переданы? Обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании п.2 ст.450 ГК РФ.
Г. и К. заключили договор купли-продажи квартиры, по которому К. приобрела трехкомнатную квартиру в г. Москве. Договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы. Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из жилого помещения.
Решением Лефортовского райсуда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Мосгорсуда и президиумом Мосгорсуда) иск удовлетворен. Судебная коллегия ВС РФ протест в порядке надзора заместителя Генпрокурора РФ об отмене судебных постановлений, в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права, оставила без удовлетворения. Президиум ВС РФ оставил без удовлетворения аналогичный протест, указав следующее.
В силу нотариально удостоверенного договора, передача денег за квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день. Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег должно быть выполнено после регистрации договора, который заключен в момент такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ). В самом договоре форма и порядок расчетов не определены. СК ВС РФ вопреки доводам протеста, обоснованно сослалась на положения пп.2 п.1 ст.161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан на сумму свыше 10 МРОТ, а в случаях предусмотренных законом, - независимо от суммы. Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права, в случае спора, ссылаться на свидетельские показании в подтверждение сделки и её условий, но не лишает их права приводить письменные доказательства (п.1 ст.162 ГК РФ).
К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег, но она не сделала этого. Относительно показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств недопустима. Выписка из банковского счета о снятии ответчицей 20 тысяч долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствуют лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице [10].
Таким образом, для избежания указанных выше проблем необходимо:
· указывать в договоре реальную рыночную стоимость жилого помещения;
· подписывать передаточный акт только после передачи денег;
· осуществлять передачу денег в банке через систему сейфового хранения либо путем расчетов платежными поручениями.
Третьим существенным условием в силу закона для данного договора является перечень лиц, сохраняющих в соответствии право пользования этим жилым помещением после смены собственника, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ). Ими могут быть: члены семьи собственника или совместно проживающие или ведущие общее хозяйство (ст.53 ЖК РСФСР); наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие (ст.672 ГК РФ); лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.1137 ГК РФ); получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (ст.602 ГК РФ). Эти лица должны иметь право на проживание «в соответствии с законом», т.е. либо быть зарегистрированными в данном жилом помещении, либо иметь договор с собственником соответствующей формы (письменный или нотариально оформленный).
В практике большинство споров возникает по причине игнорирования интересов несовершеннолетних членов семьи собственника. Причем наличие согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний в силу п.4 ст.292 ГК РФ ещё не гарантирует законность сделки.
Ц. купил у С. трехкомнатную квартиру в г. Улан-Удэ, с условием, что тот освободит жилое помещение в течение четырех месяцев. Незадолго до окончания условленного срока С. был убит. Проживающие в указанной квартире С.О. (сын убитого) с женой Сок. и их несовершеннолетним сыном отказались освобождать квартиру, в связи с чем Ц. обратился с иском к С.О. и Сок. об истребовании данной квартиры из их незаконного владения. М. – бабушка и опекун второго сына С. – И. (несовершеннолетнего), которому по договору приватизации принадлежала половина квартиры, предъявила к Ц. встречный иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ссылаясь на следующее: при стечении трудных обстоятельств, сложившихся после смерти жены, С. был вынужден продать квартиру по явно заниженной цене в связи с угрозой его жизни и жизни его сына. Эта сделка фиктивна, т.к. деньги за квартиру С. не получал и в результате её совершения внук И. незаконно лишен права на жилое помещение.
Решением Октябрьского райсуда Республики Бурятия (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом верховного суда Республики Бурятия) иск Ц. удовлетворен, встречный иск М. оставлен без удовлетворения. Заместитель Генпрокурора в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права. СК ВС РФ протест удовлетворила, указав. Суд первой инстанции установил факт продажи С. принадлежавшей ему и его несовершеннолетнему сыну И. квартиры Ц. за 40 млн. руб. Согласие органа опеки и попечительства было получено, договор нотариально оформлен. Отказ М. суд мотивировал тем, что требования к сделке соблюдены, а доказательств фиктивности М. не представлены. Выводы суда ошибочны.
Представители органа опеки и попечительства подтвердили факт получения С. их согласия на отчуждение принадлежавшей ему и его сыну квартиры, т.к. он заверил их в том, что для него с сыном будет приобретена квартира по ул. Л., поближе к месту проживания его матери – М. Суд оценил это обстоятельство, как решающее, но не учел, что само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности сделки. Согласно ст.ст.28,37 и п.4 ст.292 ГК РФ, разрешение данного органа должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных прав (имущественных) ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав – критерий оценки действительности сделки. При рассмотрении дела суд не предложил истцу представить доказательства, свидетельствующие о том, что в результате совершенной сделки, законные права И., несовершеннолетнего сына С., соблюдены, а именно, что каким-либо образом часть полученных от продажи квартиры средств была депонирована на счет ребенка в кредитном учреждении или израсходована в его интересах, например для приобретения для него другого жилья. При отсутствии этих доказательств сделка не могла быть признана соответствующей закону [11].
Смена собственника на основании договора купли-продажи, в силу его консенсуальности, состоит из трех стадий:
· заключение договора;
· его исполнение, включающее в себя фактическую передачу жилого помещения продавцом, уплату стоимости покупателем и подписание ими обоими передаточного акта;
· государственная регистрация перехода права собственности.
Согласно п.1 ст.434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок с недвижимостью, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. По общему правилу (п.1 ст.432 ГК РФ) моментом заключения договора считается достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в «требуемой в подлежащих случаях форме». Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Во исполнение данного общего положения (п.3 ст.433 ГК РФ), законодатель ввел императивную норму, согласно которой «договор продажи домовладения (его части), квартиры (её части) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» (п.2 ст.558 ГК РФ). Статья 550 ГК РФ гласит, что договор продажи жилого помещения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа подписанного сторонами. Таким образом, в соответствии с вышесказанным и исходя из нормативного единства статьи 550 ГК РФ и п.2 статьи 558 ГК РФ, форма (способ существования содержания, неотделимый от него и служащий его выражением [12]) договора продажи жилого помещения соблюдена, если сторонами в простой письменной форме составлен договор и зарегистрирован в ЕГРП учреждения юстиции. Следовательно, форма договора соблюдена, если он заключён. С этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для сторон (п.1 ст.425 ГК РФ). С этого момента, в силу п.1 ст.556 ГК РФ, покупатель вправе требовать исполнение договора, т.е. передачи ему жилого помещения. Причём передача считается состоявшейся после фактического вручения и подписания передаточного акта. При уклонении продавца покупатель вправе обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к исполнению договора и передачи жилого помещения либо с требованием о расторжении договора и возмещении убытков (ст.398 ГК РФ).
Согласно п.2 ст.551 ГК РФ, исполнение договора продажи жилого помещения не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. Пленум ВАС РФ объясняет это положение следующим образом [13]: «…по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, т.к. право собственности на это имущество до момента регистрации сохраняется за продавцом; продавец также не вправе им распоряжаться, т.к. оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из рассматриваемого договора, а покупатель - его законный владелец». В случае с покупателем, сделка будет считаться совершенной неуправомоченным отчуждателем (ст.302 ГК РФ). В случае с продавцом, покупатель вправе требовать признания сделки недействительной (п.2 ст.551 ГК РФ) либо перевода прав и обязанностей покупателя на него, по аналогии с п.3 ст.250 ГК РФ.
Следовательно, исполнение договора происходит после его заключения. Но ГК не был бы Гражданским Кодексом, если бы не содержал исключений и на этот раз. Статьёй 165 ГК РФ установлено:
1. несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность; эта сделка ничтожна.
2. если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать её действительной; последующее удостоверение не требуется.
3. если сделка, требующая регистрации совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки; она регистрируется в соответствии с решением суда.
Эта норма не является новой для отечественного гражданского законодательства. Ст.47 ГК РСФСР предусматривала аналогичные положения, которые в свою очередь были заимствованы из Инструктивного письма 1927 г. Гражданской кассационной коллегии Верховного суда РСФСР №1.
Ф.С. Хейфец [14] негодует по поводу содержания п.2 и 3 указанной статьи. «ГК РСФСР разрешал заменить судебным решением нотариальную сделку, но при условии, что сделка ничего противозаконного не содержит. Сейчас же достаточно обращения в суд стороны, исполнившей сделку. Издание Инструктивного письма ещё можно понять. Оно указывало, что в то время «существовали эксплуататорские классы, трудящиеся были недостаточно грамотны и юридическая помощь не всегда была доступна». Включение этого правила в действующий ГК «не только нельзя оправдать, но следует признать алогичным, непоследовательным и являющейся легальной лазейкой для обхода закона». «Если форма сделки не соблюдена, то она не считается заключенной и вполне естественно, что она не должна исполняться» [15]. Учитывая содержание п.2 ст.165 ГК РФ, согласно которому, в случаях прямо указанных в законе, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет её недействительность, Ф.С. Хейфец предлагает изложить ст.165 ГК РФ в следующем виде: «Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки или требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность. Эта сделка считается ничтожной с последствиями, предусмотренными ст.167 ГК РФ». По его мнению «соблюдение требований закона об обязательной форме сделки должно быть неукоснительным, что будет способствовать укреплению гражданского оборота, совершенствованию законодательства и повышению его авторитета» [16].
Шестакова Н.Д. [17], в свою очередь, считает положения п.2 и 3 ст.165 ГК РФ, согласно которым «...суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной...» и «...суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки...», абсолютно не оправданным ограничением права на судебную защиту посредством судебного усмотрения. «…Гражданский оборот не может быть заинтересован в широком судебном усмотрении, т.к. оно ведет к отсутствию определенности права; участники оборота не имеют уверенности в последствиях вступления их в определенные гражданско-правовые отношения». «Возможность» защиты превращается в её «вероятность», осуществление которой зависит от воли суда. Сохранение судом конкретной сделки путем признания её действительной можно признать «уступкой» [18] для данного конкретного случая (гражданский оборот на данном микроуровне), отсутствие же определенности в целом в отношении всех сделок является крайне нежелательным для всего гражданского оборота. Шестакова Н.Д. обосновывает сказанное словами Покровского И.А. [19], «...свободное судейское усмотрение иногда может оказаться полезным для тех или иных частных интересов личности, но оно всегда бесконечно вредно для основного и общего интереса личности, интереса в определенности её правового положения, в независимости от чьей бы то ни было милости или немилости» и предлагает изложить указанные нормы ст.165 ГК РФ в следующей редакции: «...суд…признает сделку действительной» и «…суд…выносит решение о регистрации сделки».
Представляется, что оба мнения по-своему верны и заслуживают более подробного рассмотрения. Следуя выражению «теория без практики пуста», решение данной проблемы необходимо искать в деятельности правоприменителя. Судебная практика также не единообразно реагирует на конкуренцию норм статей 550 и 165 ГК РФ. Если дело в своем рассмотрении доходит до Верховного Суда РФ, то последняя инстанция использует данное ему ст.165 право в пользу ст.550 ГК РФ, т.е. в пользу недействительности договора продажи недвижимости в случае несоблюдения его формы.
К. обратилась в суд с иском к Е.- родственнику Л. о признании сделки купли-продажи земельного участка и строений действительной и признании права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим: между ней и Л. была достигнута договорённость о продаже земельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества (ПОСТ) «Весна-2» с расположенными на нём строениями за 35 тыс. рублей и передаче садового домика в собственность. Через месяц после достижения договоренности Л. выдала истице доверенность на представление её интересов по вопросу сбора документов на продажу садового домика и земельного участка. К. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам, всего передала 25 тыс. руб., а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Но после оформления всех документов К. узнала о том, что Л. умерла. Через несколько месяцев истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с неё деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с её стороны выполнены в полном объёме.
Решением мирового судьи судебного участка Тукаевского района Республики Татарстан в удовлетворении требований отказано. Апелляционной инстанцией решение мирового судьи было отменено, вынесено новое решение об удовлетворении требований. Президиум Верховного суда республики оставил решение апелляционной инстанции без изменения, протест заместителя председателя ВС РФ, в котором ставился вопрос об отмене решения суда второй инстанции, без удовлетворения.
СК по гражданским делам ВС РФ указанный протест об отмене принятых решений с оставлением в силе решения мирового судьи удовлетворила, указав: суд апелляционной инстанции сослался на то, что договоренность о продаже содового участка с постройками была сторонами фактически исполнена, что подтверждается представленными доказательствами, в частности заявлением Л., .в котором она просила исключить её из членов товарищества в связи с продажей участка К., а также заявлением К. от того же числа о принятии её в члены ПОСТ «Весна-2», расписками о передаче денег. С выводом суда согласиться нельзя.
В силу ст.30 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ, собственники указанных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты и добровольно отказаться от них. Таким образом, собственники участков в товариществе могут их продать. В материалах дела отсутствуют сведения о передаче участка Л. в собственность К. Указание суда надзорной инстанции на то, что Л. подавала в товарищество заявление об исключении её из членов, а истица обращалась с заявлением о принятии её в ПОСТ, оплатила задолженность по налогам и взносам, в связи с чем договор можно признать заключенным, нельзя признать правомерным, поскольку в деле нет протокола общего собрания садоводческого товарищества об исключении Л. из членов товарищества и включении К.
В силу ст.550 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ст.554 ГК РФ, при отсутствии сведений о недвижимости в договоре, условие о нем считается не согласованным, а договор не считается заключенным. В соответствии со ст.555 ГК РФ, отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о цене влечет признание договора о её продаже незаключенным. По ст.556 ГК РФ передача осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась в материалах дела нет. Представленные доказательства свидетельствуют лишь о намерении сторон заключить договор [20].
Если же дело заканчивается рассмотрением в субъекте РФ, то здесь все зависит от наличия тех письменных доказательств, которые предусмотрены ст.162 ГК РФ. Как было показано выше, Верховный Суд РФ их необоснованно игнорирует.
И. обратилась в суд с заявлением о признании заключенного между ней и Д. договора купли-продажи домостроения, расположенного в г. Буйнакске, действительным, указывая, что она купила его за 15 тыс. рублей. После продажи дома Д., отдав ей документы от дома, уехал в Сибирь на заработки и место его жительства неизвестно, поэтому оформить договор она не может.
Решением Буйнакского горсуда требование удовлетворено, договор купли-продажи признан состоявшимся. В кассационном порядке дело не рассматривалось. В надзорной жалобе Д. просит решение суда отменить, по тем основаниям, что он 5 лет назад уехал на заработки в Ростовскую область, оставив дом под присмотр родственников. Желая его продать он недавно выдал доверенность Г., обнаружившей, что дом зарегистрирован за И. Он её не знает, дом ей не продавал, его адрес был известен его родственникам и соседям, письменного договора о продаже, заключенного с И. нет, и сделка признана судом действительной необоснованно.
Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). В силу пп.1 и 2 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. В нарушение этого, суд признал сделку между Д. и И. состоявшейся, сославшись на показания И. и свидетелей с её стороны. Письменные доказательства о заключении договора купли-продажи домовладения в материалах дела отсутствуют. Из объяснений И. на суде следует, что в письменном виде договор заключен не был.
Исходя из сказанного, надзорная инстанция Верховного суда РД удовлетворила жалобу, решение Буйнакского горсуда отменено, дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение [21].
Или,
И. обратился в суд с иском к Администрации г. Каспийска о признании действительной сделки, заключенной между ним и объединением «Даггражданстрой» в 1989 году, в соответствии с которым он купил квартиру в г. Каспийске, но своевременно не зарегистрировал договор в БТИ. И. работал в указанном объединении, начальником которого был издан приказ о продаже квартиры ему. Приказ был издан согласно постановлению Совмина СССР от 2 декабря 1988 года №1400 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилого фонда», разрешавшем такую продажу. Квартира была оценена комиссией объединения, о чем был составлен акт. И. оплатил стоимость квартиры в бухгалтерию объединения, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру. Таким образом, стороны исполнили сделку, но договор в письменном виде составлен не был и, следовательно, не был зарегистрирован в БТИ.
В 2001 году объединение было ликвидировано и весь жилой фонд перешел в собственность Администрации г. Каспийска. Представитель Администрации оставил разрешение спора на усмотрение суда.
В ст.47 ГК РСФСР, действовавшей в тот момент, содержались аналогичные ст. 165 ГК РФ положения. Исполнить сделку невозможно, в связи с ликвидацией одной из сторон. Договор не был составлен по вине объединения. Истец представил в суд доказательства того, что исполнил сделку. Они письменные, т.е. допустимые.
Федеральный суд г. Каспийска признал сделку действительной и признал право собственности И. на квартиру [22].
Практика показывает, что оба высказанных мнения имеют место быть. Однако «категоричное соблюдение требований закона без исключений» либо низведение «неоправданно широкого судебного усмотрения» до «тупого штампования решений» ввиду «чрезмерной определенности права» не будут способствовать укреплению гражданского оборота, как того требует Ф.С. Хейфец, или «основному» и «общему» интересу личности, «интересу в определенности её правового положения», как считает Н.Д. Шестакова. В конечном счете, оба мнения сводятся к одному – низвести роль суда (судьи) до беспрекословного применения закона.
Данная точка зрения не совсем обоснована. Главным в формировании стабильного, качественного гражданского оборота является соблюдение именно частных интересов личности, нацеленность оборота на конкретного человека, защита индивидуальности. Ввиду несовершенства нашего законодательства, а именно ввиду возможности принятия органами исполнительной власти нормативно-правовых актов, регулирующих значительный круг общественных отношений (Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ), это возможно только при наличии судебного усмотрения. Конституционный Суд РФ отметил, что «конституционный принцип разделения государственной власти на законодательную, исполнительную и судебную в сфере правового регулирования предполагает разграничение законодательной функции, возлагаемой на Федеральное Собрание, и функции обеспечения исполнения законов, возлагаемой на Правительство РФ. Поскольку Правительство осуществляет меры по обеспечению прав и свобод граждан (ст.114 п. «е» ч.1 Конституции РФ) и действует на основании и во исполнение федеральных законов (ст.115 ч.1 Конституции РФ), ни оно само, ни другие органы исполнительной власти не вправе устанавливать не предусмотренные федеральным законом обязанности и обременения, ограничивающие конституционные права и свободы граждан. Предметы ведения РФ, по которым принимаются ФЗ, имеющие прямое действие на всей территории РФ (ст.71, п. «р», ст.76 ч.1, Конституции РФ), обязывает законодателя с необходимой полнотой регламентировать данную область общественных отношений. В противном случае появляется опасность недопустимого в условиях правового государства усмотрения органов исполнительной власти – подзаконными актами Правительства РФ и , тем более, путём ведомственного нормотворчества регулировать основные права и свободы, либо придавать иной смысл недостаточно определенным положениям закона» [23]. В конечном счете правовая система государства определяет экономическое состояние данного государства. Экономика США – заслуга американских судей. В Конституции РФ 1993 года сказано, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (п.1 ст.46). Государство, которое не защищает конкретного гражданина – бесправное государство [24].
Таким образом, нотариальная форма необязательна для договора купли-продажи. Её заменила процедура государственной регистрации. Хотя свои преимущества нотариальное удостоверение имеет и сейчас. Учреждение юстиции по регистрации сделок с недвижимостью требует, чтобы заявление о регистрации договора, совершенного в простой письменной форме, подавали обе стороны (п.1 ст.16 Закона о регистрации). В противном случае будет отказано в регистрации сделки. Если сделка, не требующая этого, оформлена нотариально, то заявление о регистрации вправе подать одна из сторон. Тем не менее, практика свидетельствует, что удостоверение сделки нотариусом ещё не является бесспорным доказательством её действительности, в том числе нахождения сторон в момент её совершения в здравом уме и твердой памяти.
Л. обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи своей квартиры, объясняя, что при подписании договора находился в состоянии сильного алкогольного опьянения, но, несмотря на это, нотариус договор удостоверил. Суд отказал в иске, указав следующее: из письма Московской нотариальной палаты, подписанного президентом палаты, усматривается, что при определении нотариусом дееспособности лиц, обратившихся за совершением нотариальных действий, следует учитывать, что нотариус не обладает специальными медицинскими знаниями, определение дееспособности осуществляется исключительно по представленным этими лицами документам. В случае возникновения сомнения в дееспособности обратившегося лица, нотариус вправе (но не обязан) сделать запрос в соответствующие органы и учреждения для выяснения указанных обстоятельств [25].
Если нотариус имеет право сделать такой запрос, то в отношении регистратора прав по этому поводу вообще ничего не сказано. Он лишь проверяет наличие прав и достоверность представленных документов [26].
В практике часто возникают споры по распоряжению общим имуществом супругов (п.2 и 3 ст.35 СК РФ). Причем, если сделка совершена с недвижимостью (п.4 ст.35 СК РФ), то суд учитывает не добросовестность приобретателя, в силу п.2 ст.35 СК РФ, а результаты судебно-почерковедческой экспертизы о наличии или отсутствии согласия добросовестного супруга на совершение сделки.
Истица и ответчик состояли в зарегистрированном браке 10 лет. Ответчик – член ЖСК и собственник однокомнатной квартиры, продал её. И. подала иск о признании договора недействительным и признании за ней права собственности на квартиру, т.к. спорная квартира приобретена ответчиком в период брака за счет общих средств и является их совместной собственностью. Согласия на продажу она не давала. Судебно-почерковедческая экспертиза установила, что текст заявления нотариусу о согласии истицы на продажу квартиры и подпись под ним выполнены не ею, а другим лицом. Суд требования удовлетворил, указав: истец и ответчик состояли в браке с 1991 по 2001 года. По справке ЖСК пай был выплачен в 1994 году, т.е. в период брака. В основу решения положены результаты экспертизы [27].
ГК РФ устанавливает, что в случае передачи жилого помещения не соответствующего условиям договора о его качестве (стены построены или крыша покрыта необговоренным материалом и т.д.), покупатель вправе требовать: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков (ст.475 ГК РФ). При наличии существенных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выявляются неоднократно, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег (п.1 ст.475 ГК РФ). Если покупатель не выполняет свою обязанность по оплате, продавец вправе требовать её и уплаты процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств (п.3 ст.486 и ст.395 ГК РФ) либо расторжения договора, возвращения недвижимости и возмещения покупателем причиненных убытков. Пленум ВАС РФ по этому поводу высказал, что «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества» [28].
С 31 января 1998 года регистрация перехода права собственности на жилые помещения осуществляется в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество учреждения юстиции (регистрационной палате). Дата регистрации – день внесения записи в реестр. Исходя из нормативного единства п.1 ст.551 и п.2 ст.223 ГК РФ, с этого момента право собственности перешло от продавца к покупателю. Цель введения реестра – возможность в любой момент дать точное юридическое положение всякой недвижимости, обеспечить прозрачность правам на него, доступ к информации об этих правах. Система регистрации – гарантия конституционного права граждан на защиту государством их прав и свобод, предусмотренная п. «в» ст.71 Конституции РФ.
Стороны договора купли-продажи жилого помещения три раза сталкиваются с необходимостью регистрации, и каждое регистрационное действие влечет определенные юридические последствия. Одно – установление права собственности продавца, второе – заключение договора, третье – переход права собственности. В связи с этим необоснованно мнение, согласно которому «при продаже жилого помещения, переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется и нормы ст.551 ГК РФ по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут» [29].
У. Матеи [30] справедливо утверждает, что в современном гражданском праве процесс перехода права собственности состоит из трех этапов:
1. стороны ставят свои подписи под документом, описывающем объект и его стоимость;
2. в присутствии представителя юстиции (нотариус в странах континентального права или конвейенсер – общего права) определяется основание перехода имущественных прав. Нотариус истребует и проверяет все документы, необходимые для подтверждения права собственности на объект со стороны продавца или его правомочие на продажу; детализируется описание передаваемого имущества и покупатель ставится в известность о наличии у третьих лиц прав на объект; уплачивается цена и происходит физическая передача вещи, путем передачи ключей или через официальное объявление прежним собственником о своем отказе о какого-либо посягательства на переданное имущество. Последнее схоже с процедурой «ввода во владение» [31], существовавшей при продаже имения в царской России;
3. регистрация нового титула с проведением соответствующих записей.
Во Франции, ГК 1804 года, установил, что «собственность является приобретенной покупателем с тех пор, как достигнуто соглашение о цене и о вещи, хотя бы вещь ещё не была представлена, а цена уплачена» [32]. Позже, в 1855 году приняли закон, согласно которому с момента подписания договора купли-продажи недвижимости, он признается действительным между сторонами, но до момента регистрации перешедших прав в реестре хранителя ипотек, указанные права не могут противопоставляться правам на это имущество третьих лиц, ввиду отсутствия публичности сделки. Аналогичное положение содержится в п.2 ст.551 ГК РФ.
В Италии переход права собственности включает все три этапа. На первом возникает обязательство по переходу ко второму. На втором, право собственности переходит от одной стороны к другой; на третьем – оно противостоит всем.
Довольно оригинально данные отношения регулирует гражданское законодательство Израиля. Статья 33 Закона о купле-продаже [33] 1968 года устанавливает, что «право собственности на товар передается в момент передачи товара (вручение товара в распоряжение покупателя), если сторонами не предусмотрен иной срок или иной способ для передачи права собственности».
В Германии переход права собственности не носит раздробленный характер, оно передается одномоментно, на третьем этапе.
Матеи У. считает наиболее предпочтительным последний вариант. Но в то же время уточняет, «чем более приходится полагаться на государственную регистрацию, тем более разрушительным будет эффект коррупции и ненадлежащего ведения реестровых книг». «Воспроизведение германской модели с её надежным бюрократическим аппаратом в государствах с переходной экономикой (Россия) или с меньшей культурой организации (Италия) может стать не легкой задачей»[34].
Это ещё один аргумент, высказанный в пользу «широкого судебного усмотрения».
___________________
Источники и литература: [1] Барак А. Судейское усмотрение. М., 1999; Гаджиев Г.А. Конституционные принципы добросовестности и недопустимости злоупотребления субъективными правами // Государство и право. М., 2002. №7. С.56; [2] Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2000. С.576; [3] Иоффе О.С. Обязательственное право. М. 1975. С. 585; [4] Суханов Е.А. Гражданское право. Т.2. Ч.1. М., 2000. С. 211; [5] Постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2002 года №11011/01 // Правовая система Гарант; [6] Определение Судебной Коллегии ВС РФ //
www.supcourt.ru; [7] Определение СК ВС РФ от 06.02.98 //
www.supcourt.ru; [8] Пучинский В.К., Кулагина М.И.. Указ. соч. С.70; [9] Кассационное решение Сената. 1891 // Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С.418; [10] Постановление Президиума ВС РФ от 27.03.02 //
www.supcourt.ru; [11] Определение СК ВС РФ от 29.08.97 //
www.supcourt.ru; [12] Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 1990. С. 853; [13] п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» // Вестник ВАС РФ. М., 1998. №10; [14] Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М., 2001. С .33-34; [15] Там же. С.35; [16] Там же. С.36; [17] Шестакова Н.Д. Недействительность сделок. СПб., 2001.С.19; [18] «Явная уступка интересам оборота» // Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 1997. С.138; [19] Шестакова Н.Д. Указ. соч. С.20; [20] Определение СК ВС РФ от 08.10.02 /
www.supcourt.ru; [21] Практика Верховного Суда РД за апрель-июнь 2003 года – надзорные определения; [22] Практика Федерального суда г. Каспийска. Первый квартал 2002 года; [23] Постановление КС РФ то 22 ноября 2001 года №15-П «По делу о проверке конституционности п.2 ст.16 Закона РФ «О сертификации продукции и услуг» в связи с жалобой гражданина В.П. Редокопа»// Гарант; [24] Конституционный Суд РФ высказал по этому поводу следующее: судья должен выносить справедливое решение, даже если оно будет не соответствовать закону; [25] Решение Тверского межмуниципального суда г. Москвы / Латынова Е. Продажа квартиры в нездравом уме // Домашний адвокат. 2003.№3. С.15; [26] Приказ Министерства Юстиции РФ №233 от 06.08.01 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Гарант; [27] Решение Приморского районного суда г. Санкт-Петербурга от 24.02.02 / Латынова Е. Не учли закон? Из квартиры – вон! // Домашний адвокат. М., 2003. №2. С.16; [28] п.15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98. № 8 // Вестник ВАС РФ. М., 1998. №10; [29] Суханов Е.А. Гражданское право. Т.II. Полутом I. М. 2001. С. 265; [30] Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С.106; [31] Брагинский М.И., Витрянский В.В.. Договорное право. Кн.2. М.2001. С.205; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С.112; [32] Статья 1583 ФГК / Французский ГК. Пер. Жуковой А.А. СПб., 2004. С.816; [33] Гражданское законодательство Израиля / Пер. с иврита Хейфец М.С.. СПб. 2003. С.317; [34] Матеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С.140.
