Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. В Правилах определены права и обязанности исполнителя и потребителя коммунальных услуг, требования к предоставлению коммунальных услуг, порядок расчета и внесения платы за коммунальные услуги, порядок изменения размера оплаты, если услуги оказаны с перерывами или некачественно. Остановимся на некоторых понятиях, используемых в Правилах предоставления коммунальных услуг.

Следует иметь в виду, что коммунальные услуги складываются из коммунальных ресурсов и их доставки. Исполнитель (управляющая организация, ТСЖ, жилищные, жилищно-строительные кооперативы) покупает у ресурсоснабжающей организации коммунальные ресурсы, и предоставляет собственникам помещений коммунальные услуги. Предоставление коммунальных услуг охватывается понятием «управление многоквартирным домом» и является частью процесса управления домом, наряду с надлежащим содержанием общего имущества жильцов. Данный вывод следует из ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Под комфортными условиями проживания граждан в жилых помещениях подразумевается благоприятное и безопасное проживание.

Виды юридических лиц и их организационно-правовые формы перечислены в части первой Гражданского кодекса РФ (Глава 4). Жилищный кодекс РФ дает понятия товариществу собственников жилья, управляющей организации, жилищно-строительному и жилищному кооперативам.

Так, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения. Пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

Как следует из ч. 4 ст. 155 Жилищного кодекса, управляющей организацией является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющее управление многоквартирным жилым домом.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативе (ст. 110 Жилищного кодекса РФ).

У исполнителя (управляющей организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК) возникают договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией, в соответствии с которыми исполнитель приобретает коммунальные ресурсы, а с другой – с потребителями по предоставлению коммунальных услуг. В связи с этим обязанность по оплате за поставленные коммунальные услуги в полном объеме ложится на исполнителя. В свою очередь, обязанность по оплате коммунальных услуг у непосредственного потребителя (членов ТСЖ/собственников помещений) возникает только перед исполнителем (управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК). При этом оплата за доставку коммунальных услуг входит в плату за содержание и ремонт жилого помещения (в соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491, который предусматривает, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающим содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и включает в себя оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения).

Положение о том, что исполнитель (управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК) является лицом, непосредственно предоставляющим коммунальные услуги гражданам, исключает возможность действовать исполнителю (управляющей организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК) в качестве посредника по заключению договоров на поставку коммунальных услуг между ресурсоснабжающими организациями и гражданами – собственниками помещений в доме. Таким образом, становится невозможным заключение договоров агентирования и комиссии между потребителями коммунальных услуг и исполнителем (управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК).

Исполнитель, предоставляет коммунальные услуги гражданам, тем самым реализуя услуги на территории Российской Федерации. Появляется объект налогообложения – реализация услуг и соответственно налог на добавленную стоимость (ст. 145, 146 Налогового кодекса РФ).

Потребителем является физическое лицо с присущей ему право- и дееспособностью, установленной Гражданским законодательством РФ, которое приобретает и использует коммунальные услуги не в целях извлечения прибыли (дохода), а для личных, семейных, домашних и иных нужд.

В данном случае понятие «потребитель» используется в отношениях, возникающих между гражданами и лицами, предоставляющими коммунальные услуги. Не следует путать это понятие с понятием «потребитель», указанным в Федеральном законе «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» от 30.12.2004, № 210-ФЗ. В рамках этого закона под «потребителем» товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов понимаются лица, приобретающие по договору электрическую и тепловую энергию, воду, услуги по водоотведению и утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов для собственных хозяйственно-бытовых и (или) производственных нужд. Такими лицами жилищной сфере являются: товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, управляющие организации, собственники жилых домов, или уполномоченные ими лица. Здесь понятие «потребитель» используется отношениях, возникающих между покупателем коммунальных ресурсов и их продавцом (ресурсоснабжающей организацией).

Понятие управляющей организации содержится также в Жилищном кодексе РФ (ст. 155). Кроме того, в Жилищном кодексе определен предмет договора управления и ряд его условий, которые следует считать существенными. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией, обладает признаками публичных договоров, регулируемых ст. 426 Гражданского кодекса РФ. Так, публичным договором признается договор, заключенный с коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается (п.1, 3 ст. 426 ГК РФ).

Как уже отмечалось, управляющей организацией может быть не только юридическое лицо любой организационно-правовой формы, но также и индивидуальный предприниматель. При этом, ст. 426 Гражданского кодекса РФ в качестве стороны публичного договора называет только коммерческую организацию. Однако, противоречия здесь нет. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ). При этом, надо иметь ввиду, что индивидуальный предприниматель приобретает предпринимательскую правоспособность после государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в установленном порядке.

То есть, норматив потребления коммунальных услуг рассчитывается исходя из месячного объема потребления холодной и горячей воды, сетевого газа, электрической и тепловой энергии гражданином в многоквартирном доме или жилом доме при отсутствии приборов учета. Нормативы потребления коммунальных услуг предназначены для определения размера платы за коммунальные услуги и утверждаются уполномоченными органами.

Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006, № 306 содержат условия, необходимые для установления нормативов потребления. К таковым относят:

- Установление нормативов потребления коммунальных услуг производится по инициативе уполномоченных органов или ресурсоснабжающих организаций.

- Нормативы потребления устанавливаются по каждому виду и составу предоставляемых коммунальных услуг, которые определяются степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома.

- Нормативы потребления коммунальных услуг устанавливаются едиными для многоквартирных домов и жилых домов, имеющих аналогичные конструктивные и технические параметры, а также степень благоустройства. При различиях в конструктивных и технических параметрах, а также степени благоустройства нормативы потребления коммунальных услуг дифференцируются.

- Нормативы потребления коммунальных услуг устанавливаются в соответствии с требованиями к качеству коммунальных услуг, предусмотренными законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

- Изменение нормативов потребления коммунальных услуг осуществляется в порядке, определенном для их установления.

- Срок действия нормативов потребления коммунальных услуг составляет не менее 3 лет, и в течение этого периода нормативы потребления коммунальных услуг пересмотру не подлежат, за исключением случаев, предусмотренных Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг.

- Другие условия.

Определение жилого помещения вытекает из п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса РФ, а также ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Следует отметить, что понятие «изолированное помещение» не раскрывалось в ГК РФ и не определялось в ранее действовавшем Жилищном кодексе. На практике следует исходить из общеупотребительного значения термина «изолированный» - отдельный, обособленный.

Жилые помещения должны отвечать санитарным и техническим правилам и нормам. Иначе, они могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.

Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства, утвержденная Постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 № 9 относит к внутридомовым сетям комплекс инженерного оборудования, находящегося внутри здания: трубопроводы ввода в здание, обратные трубопроводы, ИТП, стояки, расширители, баки, поэтажная и поквартирная разводка, сантехническое оборудование, электрощиты и др.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006, № 491 дают несколько иное понимание того, что относится к инженерным системам. Так, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоят из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В приложении к Правилам предоставления коммунальных услуг указана допустимая продолжительность перерывов или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и размеры снижения платы при нарушении параметров качества.

В договоре управления многоквартирным домом необходимо указывать в каком объеме и в какие сроки предоставляются коммунальные услуги, прописывать порядок осуществления контроля качества предоставляемых услуг, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки коммунальных услуг. Необходимо указывать параметры качества предоставляемых услуг, и, следовательно, ответственность управляющей организации за некачественные услуги, нарушение сроков их поставки.