digestus@mail.ru

 

Эта статья посвящёна проблемам судебного признания права собственности на самовольные постройки, созданные до вступления в силу новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ на отведённых под эти цели муниципальных земельных участках не собственниками земли.

 

До начала сентября 2006 г. признание права собственности на самовольную постройку, или, проще говоря - снятие самозастроя - являлось наиболее популярным способом обхода "неподъёмных" требований градостроительного законодательства к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.    

Обходной, судебный порядок был дешевле, быстрее и эффективнее прямого административного уже потому, что работал по принципу "одного окна", а сама процедура требовала проведения лишь нескольких, весьма формальных, заседаний, да достижения (опять же, предпочтительно, но не обязательно, и, как правило, за меньшую мзду) условно-примирительных договоренностей с фиктивно-демонстративным ответчиком – государственным или муниципальным представителем собственника земельного участка, занятого постройкой истца.

Более-менее крупные постройки возводятся, как правило, на отведённых под это земельных участках с незначительными и легко устранимыми отступлениями от строительно-градостроительных нормалей. Поэтому наиболее "болезненным" для снятия самозастроя вопросом был и остаётся вопрос о предоставлении земли под застройкой.

Как правило, он "снимался" как прямым согласием государственно-муниципального собственника предоставить истцу застроенную им землю в ближайшем будущем, так и правилами п. 3 ст. 28 ФЗ "О приватизации…"

Последние, в частности, предусматривают обязанность собственника строения, в том числе, право собственности на которое признанно судом, выкупить или арендовать соответствующий земельный участок, - с одной стороны; а с другой стороны, – не допускают отказ в выкупе или аренде застроенного участка, если он не относится к ограниченным в обороте или выведенным из оборота землям.        

Однако, с введением в действие новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ с 01.09.2006 г. рассмотрение дел о признании права собственности на такие самовольные постройки повсеместно "зависло".  Иски не собственников земли, либо не удовлетворяются, либо, в лучшем случае, остаются без рассмотрения.  

Одной из причин тому послужило просматриваемое из различных редакций 3-го пункта  исключение не собственника земельного участка из круга лиц, за которыми может быть признано право собственности на самовольную постройку: 

Действительно, при поверхностном сравнении прежней и нынешней редакций этого пункта складывается впечатление, что если прежде самозастрой мог быть снят, как в пользу собственника земли, так и в пользу будущего её законного обладателя, то с исключением последнего из круга надлежащих истцов по данной категории дел, перечень добросовестных застройщиков сводится до: 1) собственника, 2) пожизненного владельца, 3) бессрочного пользователя.

Согласно этому подходу, именуемому в дальнейшем "исключительным", с 1-го сентября 2006 г. даже застройщик – арендатор земли или иной добросовестный её пользователь не вправе претендовать на снятие самозастроя в судебном порядке. Теперь доводы застройщика о том, что земля ему под строительство предоставлялась, что само строительство велось им с ведома и согласия землевладельца, а сам землевладелец встречных притязаний на самовольную постройку или занимаемый ею участок не заявляет - значения не имеют. Прошлое безвозвратно ушло и теперь моден лишь титул собственника земли.

То же относится и к будущим застройщикам-инвесторам, решившим на паях с землевладельцем создать на ней для обоих самовольную постройку: право собственности даже на принадлежащую застройщику-инвестору часть построенного таким образом строения может быть признано только за собственником земли, но ни как не за создавшим её застройщиком-инвестором.

Интересно, много ли найдётся инвесторов готовых вкладываться в долевое с землевладельцем строительство при таких условиях? Ведь последний в любой момент может через суд обратить весь самозастрой на себя, с необременительным обязательством когда-нибудь, да как-нибудь возместить застройщику присуждённую ему (официальную) часть стоимости строения, которая, как это всем известно, значительно меньше фактически понесённых им расходов на строительство.

В целом, такое "исключительное" в пользу землевладельца толкование 222-й статьи ни к чему хорошему не ведёт. Уже состоявшиеся самозастройщики не могут рассчитывать на судебную защиту без предварительного выкупа земли; земля же им не продаётся без снятия самозастроя. Будущие же самозастройщики - не собственники земли, являясь полностью зависимыми от эфемерной добросовестности землевладельца, тем паче, такого как "Муниципальное образование", - серьёзно рискуют.

Вместе с тем возможно и иное толкование этих изменений, исключающее коллизию норм и упрощающее жизнь застройщиков и землевладельцев, не совпадающих в одном лице.

Если исходить из того, что по кругу лиц правила 222-й статьи носят не "исключительный", а "обеспечительный" характер, то тогда получается, что новой редакцией этой статьи всего лишь, согласно веянию моды, устанавливается приоритет в защите прав землевладельца над притязаниями недобросовестного застройщика, который без ведома и вопреки воле землевладельца создал на не принадлежащем ему участке постройку и в судебном порядке заявил притязания на неё. В этом случае законный землевладелец, при наличии обоснованных возражений и желании обратить постройку в свою собственность вправе заявить встречное требование к недобросовестному застройщику, а суд – признать за землевладельцем право собственности на неё.

И наоборот: а) если строительство велось застройщиком с ведома и с согласия землевладельца; б) если на момент рассмотрения дела о признании права собственности  на самовольную постройку реального спора о будущем земли и/или строения между застройщиком и землевладельцем нет, и в) если иные признаки самовольной постройки позволяют её сохранить, - то тогда самозастрой может быть снят и в пользу застройщика - не собственника земли, с возможным напоминанием ему о предусмотренной Законом "О приватизации…" обязанности выкупить у землевладельца занятую его строением землю и прочими реверансами в сторону модной ныне собственности на землю.

В пользу "обеспечительной" сущности 222-й статьи можно привести следующие доводы.

Во-первых, любители буквоедства, инструктивно воспринимающие букву закона, согласятся с тем, что прямых указаний на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только, лишь, единственно, исключительно и т.п. за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка – новая редакция 3-го пункта 222-й ст. не содержит. Следовательно, "исключительный" подход к толкованию этой нормы придаёт ей значение, которого она в себе, по сути, не содержит.

Во-вторых, гегельянцы согласятся с тем, что "обеспечительный" подход к толкованию этой нормы охватывается основным правилом цивилистики: "Разрешено всё, что не запрещено". В то время как "исключительный" - наоборот, противоречит ему.

И, наконец, в-третьих, при "исключительном" подходе практики неминуемо упираются в то, что самозастрой, даже на отведённых под это строительство государственно-муниципальных землях, не может быть снят без предварительной приватизации земли, а земля – приватизирована без снятия самозастроя. При "обеспечительном" же подходе снимается сама проблема выяснения того, что первично: постройка-курица или земля-яйцо?   

Другая причина "зависания" снятий самозастроев по искам не собственников земли заключается в разрешении вопросов о том, к каким отношениям и с какого момента применять новую эту редакцию? 

Так, например, в настоящее время тем счастливцам, кто успел подать своё заявление до 1-го сентября, исковые требования, при отсутствии других препятствий, кроме новой редакции нормы материального права о самовольной постройке, со скрипом, но ещё удовлетворяются. Тем же застройщикам, кто так же, как и эти счастливцы, создавал свою постройку до, но сдал соответствующее заявление в канцелярию суда после этой роковой даты, суды либо отказывают, либо отставляют их требования без рассмотрения.    

Отказы и оставления обосновываются тем, что с 01.09.2006 г. застройщики - не собственники земли исключены из круга лиц, за которыми суд вправе признавать право собственности на самовольную постройку – снимать им самозастрой.

При этом почему-то игнорируется тот факт, что положения 222-й ст. ГК относятся к нормам материального, а не процессуального права. Ведь регламентируют они имущественные, а не процессуальные отношения, да и помещены они в гражданский, а не в гражданско-процессуальный или в арбитражно-процессуальный кодексы.

По правилам же действия гражданского законодательства во времени, установленным п. 1 ст. 4 ГК:

Как известно, новая редакция п. 3 222-й ст. ГК введена в действие Федеральным законом от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" только с 01.09.2006 г. Прямых указаний на то, что ст. 2 этого Закона, посвященная редактированию 222-й статьи ГК, распространяется на отношения, возникшие до 01.09.2006 г., Закон - не содержит.

Следовательно, новая редакция п. 3 222-й ст. ГК подлежит применению к тем отношениям, которые возникли после её введения – т.е. с 01.09.2006 г. К тем же отношениям, что возникли до указанной даты, должна применяться первоначальная редакция этой нормы от 30.11.1994 г.

Остаётся выяснить, что же это за отношения и когда они возникают? Связаны ли они с возведением самой постройки или же они вытекают из факта обращения в суд за признанием права на неё?

По смыслу самой 222-й статьи эти отношения охватываются выяснением следующих обстоятельств:

- Создана ли постройка на отведённом под строительство участке?

- Получены ли для строительства все необходимые разрешения?

- Существенно ли нарушены градостроительные нормы и правила?

- Существенно ли нарушены строительные нормы и правила?

- Нарушает ли сохранение постройки права и законные интересы других лиц?

- Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан её сохранение?

Следовательно, эти обстоятельства – суть отношения сторон, возникающие между застройщиком (истцом), землевладельцем (ответчиком) и иными заинтересованными (третьими) лицами из факта создания собственно постройки, а не из обращения в суд.

Очевидно также, что своё начало эти, материальные по своей сущности отношения, берут из факта землеотвода под строительство, длятся в течение всего периода строительства и заканчиваются проверкой нормосообразности постройки.

Приобретение же застройщиком (истцом), землевладельцем (ответчиком) и иными заинтересованными (третьими) лицами процессуального статуса в результате их соучастия в судебном разбирательстве по делу о признании права собственности на самовольную постройку к материально-правовыми отношениям, мягко говоря, не относится.  

Следовательно, к отношениям, возникающим вместе с возникновением вещи – самовольной постройки, - по правилам действия гражданского законодательства во времени должны применяться те нормы материального права, которые действовали на момент возникновения этих отношений, - т.е. на момент землеотвода, максимум – с начала строительства.

И наоборот, новая норма применима лишь к тем отношениям, которые возникают после возникновения (введения) самой нормы. 

Например.

Застройщик (истец) обратился в суд с иском к муниципальному землевладельцу (ответчику) для снятия самозастроя на отведённом под это строительство участке.

Заявление подано после 01.09.2006 г.

Земля под строительство, с учётом последующих добавлений и уточнений границ, отводилась в период с 1994 г. по 2001 г.

Предназначенный для завершения проектирования и строительства земельный участок арендуется основным застройщиком с 1996 г. у того же ответчика.

Собственно строительство велось в период с 1996 г. до первой половины 2006 г.

В период строительства главой муниципального образования (ещё одним лицом ответчика) было издано несколько актов о признании постройки не подлежащей сносу.

Из признаков самовольной постройки, предусмотренных 222-й ст., имеются лишь несущественные отступления от проекта, обусловленные 10-летним периодом строительства.

Вся прочая нормосообразность подтверждается экспертными заключениями.

Соседи против снятия самозастроя не возражают.

Ответчик – муниципальный землевладелец не отрицает предоставления им застройщику земли под строительство, собственных притязаний на постройку или на иное использование занятого ею земельного участка не выдвигает.

Его возражения сводятся лишь к тому, что сегодня новая редакция 222-й ст. не позволяет признать право собственности на постройку, имеющие признаки самовольной, за бедолагой истцом, не являющимся собственником земли. Продать же ему землю под постройкой муниципалитету, якобы, не позволяет самовольный статус этой постройки, не порождающий прав собственности на неё, и исключающий, тем самым, занимаемый непризнанным строением участок из объектов приватизации, согласно пп.1 п.2 ст. 3 Закона "О приватизации…" 

Очевидно, что при таких обстоятельствах самозастрой может и должен быть снят в пользу застройщика, поскольку:

1) Отношения сторон, связанные с самовольной постройкой возникли не с момента обращения застройщика в суд (после 01.09.2006 г.), а с момента выделения ему участка под строительство (1994 г.), - что требует применения к ним первоначальной редакции 222-й ст., действовавшей в момент возникновения этих отношений;

2) Строительство велось застройщиком-истцом открыто, с ведома и с согласия землевладельца-ответчика;

3) Встречных притязаний на постройку или иное использование занятого ею участка землевладелец не имеет;

4) Иные признаки самовольной постройки, перечисленные в 222-й ст., несущественны и легко устранимы.    

И противный пример.

Застройщик-истец приступил к строительству после 01.09.2006 г. на не отведённом под эти цели участке, без ведома землевладельца-ответчика, который не имел и не имеет намерений предоставлять этот участок под строительство кому-либо, включая вероломного застройщика.

Все другие, касающиеся нормосообразности, признаки самовольной постройки несущественны и легко устранимы.

К данным отношениям применима уже новая редакция 222-й ст., поскольку она действует с момента, предшествующего моменту возникновения собственно регулируемых ею отношений.

Поэтому в данном случае землевладелец вправе предъявлением встречного требования обратить постройку в свою собственность, уплатив, при этом, присуждённую её стоимость недобросовестному застройщику. Либо, если сама постройка или её стоимость его по каким-либо причинам не устраивают, - попросту возразить против её оставления на принадлежащем ему участке, с возложением обязанности по её сносу или несению соответствующих расходов на нерадивого застройщика.    

 

Таким образом, из всего вышеизложенного следует лишь один, весьма прискорбный, вывод: проблема снятия прежних самозастроев, возникшая, якобы, из-за редактирования 222-й ст. ГК, - надуманна.

Она возникает лишь там и тогда, где и когда одно правило или его часть по злому умыслу или правовой безграмотности вырываются из контекста всего свода законов и этому огрызку придаётся несвойственное ему, ситуативно-извращённое, самостийное значение.

С правовой малограмотностью в эпоху массового и повсеместного производства "а-ля" юристов, всем всё понятно и так. Эти специалисты в области права о единстве буквы  и духа закона никогда не задумывались, и делать этого не собираются. В лучшем случае они могут инструктивно читать закон по частям, да указивно его применять.   

А вот в отношении злоумышленников хочется привести последний, почёрпнутый в Интернет-форуме[1], весьма забавный пример "правильного" применения новой редакции этой злополучной, 222-й статьи:

Как говорится: "Не надо умничать, давайте денег!"  

 

 

---