1.      Введение.

2.      Ранее действовавшее законодательство.

3.      Правовое регулирование переселения в г.Москве сейчас: ЖК РФ и ЗМ № 21. и произошедшие коренные изменения. Основная проблематика по вопросам переселения:

 

1.  ВВЕДЕНИЕ.

В настоящей статье автор попытался проанализировать произошедшие в связи с принятием Жилищного Кодекса РФ изменения по такому животрепещущему для многих жителей города Москвы вопросу как переселение лиц из жилых домов в связи со сносом или реконструкцией пятиэтажного фонда.

При написании статьи автором исследовались положения ЖК РСФСР, ЖК РФ определяющие основные принципы правовой регламентации по данному вопросу  и соответствующее законодательство субъекта РФ – города Москвы.

Автор хотел бы отметить, что какие-либо допущенные им оценки произошедшим в законодательстве изменениям даны с точки зрения возможности применения тех или иных норм в порядке искового производства, а также с учетом сложившейся на данный момент судебной практики по вопросу переселения как с точки зрения отселяющего лица, так и с точки зрения переселяемых лиц. Автор не пытался при изложении вопроса придерживаться интересов  какой-либо из сторон в процессе переселения лиц из подлежащих сносу домов, или отстаивать правомерность тех или иных норм законодательства.

           

2.               РАНЕЕ ДЕЙСТВОВАВШЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО.

Необходимо отметить, что правовое регулирование процесса переселения граждан из жилых помещений, принадлежащих гражданам по праву собственности и занимаемых по договору социального найма, как до так и после принятия ЖК РФ имело и имеет коренные различия, поэтому настоящее исследование ведется отдельно в отношении собственников, и нанимателей жилых помещений.

До принятия ЖК РФ в Москве процесс переселения регулировался следующими нормативно-правовыми актами: в первую очередь, на федеральном уровне – Жилищным Кодексом РСФСР 1984г.; и более подробно, на уровне субъекта РФ  –  законом города Москвы № 21-73 от 09 сентября 1998г. «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», также в определенный период действовало Постановление Правительства г.Москвы № 30 «О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы». Также необходимо будет упомянуть и принятое 15.07.2004г. Постановление Правительства Москвы №404 «Об обеспечении права жителей города Москвы на сохранение места проживания при переселении», положения которого потом перекочевали в московский закон №21-73, определившее и законодательно закрепившее новую веху в процессе переселения, о чем будет сказано ниже.

Итак, Жилищный кодекс РСФСР, как нормативно-правовой акт вышей юридической силы, нежели законодательство субъекта РФ – города Москвы устанавливал следующие правовые аспекты переселения собственников жилых помещений. Согласно ст. 49.прим.3 ЖК РСФСР собственникам приватизированных квартир, выселяемым из подлежащего сносу дома, с их согласия местным Советом народных депутатов, предприятием, учреждением или организацией, осуществляющими снос дома, предоставлялось равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация.

Таким образом, федеральный закон устанавливал единственный критерий, по которому должно было производится переселение собственников жилых помещений – равноценность жилого помещения.

Более детально это положение регламентировалось в ст.3 закона Москвы № 21-73: «Собственникам, освобождающим жилые помещения, предоставляется предварительное и равноценное возмещение. Размер возмещения (компенсации), определяемого по соглашению сторон, не может быть меньше установленного настоящим Законом независимо от источника финансирования.

Возмещение (компенсация) собственнику, освобождающему жилое помещение, предоставляется по его выбору в денежной или натуральной форме».

Что здесь имелось в виду и как реализовывалось на практике? Поскольку формулировка «равноценное и предварительное» вызывало много дискуссий, особенно когда отселяемому собственнику не нравилось предоставляемое помещение и с его стороны выдвигались самые разнообразные требования, в судебной практике два этих понятия трактовались так.

Во-первых, предварительным возмещение (компенсация) могло быть только тогда, когда собственнику предлагалось в качестве компенсации иное жилое помещение, пригодное для проживания, т.е. «под ключ». В иных случаях, например когда собственник просил компенсировать сносимое жилье предоставлением квартиры в недостроенном доме (но скажем расположенном в другом районе) предварительной компенсацией не являлось, и такое возмещение  возможно было бы только по взаимному соглашению сторон. Таким образом, устанавливалась презумпция предварительности компенсации собственнику, хотя иной способ не исключался.

Во-вторых, о равноценности компенсации можно было говорить в следующих случаях: когда стоимость предоставляемого жилого помещения по рыночной оценке была не менее сносимого, и при этом технические характеристики вновь предоставленного жилого помещения соответствовали сносимому жилому помещению. Т.е. должно было соответствовать количество комнат и их метраж, метраж общей площади предоставленного помещения не мог быть сколько-нибудь менее изымаемого, наличие балкона, этаж. По поводу последнего требуется пояснить, что если собственниками являлись пожилые люди, при наличии возражений с их стороны переселить их в судебном порядке скажем на 17-й этаж представлялось затруднительным, учитывая, что любой сносимый дом имел всего пять этажей. На предмет равноценности предоставляемого и изымаемого жилых помещений высказался Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики за 2002 год, указав следующее:

«Если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация местной администрацией, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющей снос дома. Префектура административного округа г.Москвы обратилась в суд с иском к Т. о выселении ее с членами семьи из трехкомнатной квартиры, принадлежащей Т. на праве собственности. В обоснование требования было указано, что дом, где проживают ответчики, подлежит сносу, им предоставляется на праве собственности равноценная по стоимости благоустроенная двухкомнатная квартира …

Интересен и другой вопрос. Как правило, при предоставлении собственнику изымаемой квартиры иного помещения трудно было добиться исключительно равноценности предоставленного помещения, учитывая что предоставлялись помещения исключительно в домах-новостройках, они имели большую стоимость и лучшие технические характеристики, нежели изымаемые. Поэтому на основании Постановления Правительства Москвы № 30 от 18 января 2000г. отселяющим лицом с собственника взымалась плата за то, что стоимость вновь предоставленного помещения была больше: Если стоимость предоставляемого жилого помещения окажется выше стоимости освобождаемого, то разница в их стоимостях при переселении… взимается с собственника жилого помещения, подлежащего освобождению...

Однако, такая практика Президиумом Верховного суда РФ была признана противоречащей федеральному законодательству, а абзац 4 пункта 3.5 Положения "О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы", утвержденного постановлением Правительства г.Москвы от 18 января 2000 года N 30 признан недействующим со дня его принятия. В обоснование Президиум Верховного суда указал (определение от 02 апреля 2003г № 148-пв-02):

Не возложена эта обязанность на собственника ни Жилищным кодексом РСФСР, ни Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ни нормативными указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, ни законом г.Москвы "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения…".

Такая позиция затем была закреплена в законе Москвы № 21-73 в ст. 3: «…При предоставлении собственнику в качестве натурального возмещения жилого помещения размером, превышающим освобождаемое, доплата с собственника не взимается (часть введена Законом г. Москвы от 22.12.2004 N 89)».

 

Основным критерием при переселении нанимателей служило следующее. Согласно ст. 9 закона Москвы № 21-73: «Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в виде отдельных квартир в жилищном фонде социального использования…

…Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, должен соответствовать норме предоставления для гражданина и членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в освобождаемом жилом помещении на дату принятия решения (об отселении), включая детей, родившихся после его принятия…

Такая норма предоставления жилых помещений в Москве была установлена законом Москвы от 11 марта 1998г. №6 «Об основах жилищной политики г.Москвы» в ст. 8:

«Норма предоставления соответствует социальной норме и составляет 18 квадратных метров общей площади на одного человека, за исключением случаев, предусмотренных законодательством».

Таким образом, подсчет необходимой площади для переселения семьи производился следующим образом, количество проживающих (как правило – зарегистрированных по месту жительства) в изымаемой квартире умножалось на 18 кв.м. и получалась общая площадь требуемого помещения. При этом на одного человека допускалось предоставление помещения общей площадью до 33 кв.м. общей площади, на семью из двух человек – до 42 кв.м. общей площади.

Отдельного внимания заслуживали граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющие право на дополнительную площадь по состоянию здоровья, жилое помещение предоставляется по установленным законодательством нормам с учетом их права на дополнительную площадь по состоянию здоровья.

Порядок и условия предоставления жилых помещений нанимателям, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, определялся законодательством города Москвы об улучшении жилищных условий жителей города Москвы.

           

Таковыми были основные принципы предоставления жилых помещений собственникам и нанимателям жилых помещений. Здесь надо добавить о некоторых положениях, приемлемых как для собственников так и для нанимателей жилых помещений.

Во-первых, в качестве оснований для освобождения жилых помещений указывалось на необходимость существования постановление Правительства Москвы: о капитальном ремонте жилых домов; о реконструкции жилых домов; о переоборудовании непригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые; о сносе жилых домов, грозящих обвалом, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания и не подлежащими восстановлению; об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с необходимостью нового строительства и развития территорий; о сносе жилых домов в рамках выполнения городских жилищных программ.

Территориальные органы исполнительной власти города Москвы (Префектуры административных округов) на основании Постановления принимали Решение (распоряжение Префекта о сносе дома) по каждому строению, подлежащему освобождению. Таким образом, для отселения лиц из подлежащего сносу дома требовались постановление Правительства Москвы и распоряжение Префекта административного округа о сносе дома. Без указанных документов снос дома являлся бы незаконным

Во-вторых, благодаря инициативе мэра Москвы Ю.М. Лужкова, в городе Москве было принято и закреплено на законодательном уровне положение о территориальном критерии предоставления жилых помещений как для собственников так и для нанимателей. В московском законе № 21-73 введено понятие «район проживания».

Район проживания - территория, ограниченная одним или несколькими прилегающими к нему районами (муниципальными) в пределах административного округа города Москвы, привычная для повседневного быта и уклада жизни граждан, проживающих на этой территории по месту жительства.

И как собственникам, так и нанимателям предоставление жилых помещений велось в районе проживания.

В-третьих, как собственникам, так и нанимателям, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, предоставление жилых помещений определялось и осуществлялось в рамках законодательства города Москвы об улучшении жилищных условий жителей города Москвы.

3.               ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ О ПЕРЕСЕЛЕНИИ.

С 1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ, новые положения которого в отношении вопросов переселения кардинально изменили правовую регламентацию соответствующих вопросов. Забегая вперед, необходимо отметить что упомянутый выше закон Москвы  № 21-73 от 09 сентября 1998г. «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» продолжал действовать, и возникший конфликт законодательства который будет рассмотрен ниже, вызывал много споров. Что же изменилось с принятием ЖК РФ?

Жилищный кодекс РФ в ст. 32 регламентировал следующий порядок изъятия жилого помещения у собственника.

- жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника;

- выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения;

- при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;

- по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

 

Какие выводы о произошедших по сравнению с ранее действовавшим законодательством переменах можно сделать из этих положений?

1)      Изъятие жилого помещения у собственника допустимо только путем выкупа, положение в ЖК РФ изложено в императивной форме и не допускает иных толкований. Если ранее речь шла о равноценной компенсации, допускавшей предоставление иных жилых помещений в качестве таковой, ЖК РФ допускает только денежную компенсацию. Что получается на практике? Если ранее отселяющее лицо (Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы) в случае конфликта с собственником обращалось в суд и подавало иск о выселении во вновь предоставленное помещение, сейчас становиться допустимым иск о принудительном выкупе находящегося в собственности жилого помещения. Проблематика такого иска будет изложена ниже.

2)      Принятое решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения (распоряжение Префекта административного округа) должно быть зарегистрировано в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по г.Москве.

3) Это же самое решение (распоряжение Префекта административного округа) должно быть  доведено до собственника за год до предстоящего сноса.

4) выкупная цена жилого помещения должна быть согласована с собственником, а ее размер определяется теперь не только рыночной стоимостью, но и всеми иными убытками и расходами собственника, вызванными переездом из подлежащего сносу помещения.

К каким же выводам может прийти собственник жилого помещения, внимательно проанализировав нормы ЖК РФ? Допустим, в ходе переселения возник конфликт, и соглашения с собственником категорически не достигнуто. Поскольку выселение производится только в судебном порядке, отселяющему лицу необходимо подать иск.

Допустимым в силу ЖК РФ является только иск о принудительном выкупе находящегося в собственности жилого помещения. Для подачи такого иска необходимо подготовить:

- зарегистрированное в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по г.Москве решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения;

- отметку о получении собственником извещения о принятом решении об изъятии жилого помещения за год до сноса;

- произвести рыночную оценку подлежащего изъятию жилого помещения, доказательства того, что попытка такого согласования производилась, а также расчет подлежащих возмещению убытков собственника жилого помещения в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Представляется, что это должны быть доказательства попыток согласования с собственником размера подлежащих возмещению убытков – встречные предложения, расчеты, иные предложения. Без доказательства попыток согласования с собственником подлежащих возмещению размера рыночной стоимости и  убытков, по моему убеждению такой иск будет неосновательным и судом будет отказано либо в его принятии, либо в его удовлетворении.

- более того, для удовлетворения иска отселяющее лицо должно к моменту принятия судом решения по иску перечислить вышеуказанные денежные средства на целевой счет собственника жилого помещения.

При этом, согласно п.8 ст. 32 ЖК РФ взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену собственнику подлежащего изъятию жилого помещения может быть предоставлено только по соглашению с самим собственником, то есть никак не в судебном порядке, а исключительно по взаимному соглашению сторон.

Учитывая изложенное, на мой взгляд после принятия ЖК РФ собственники жилых помещений оказались в крайне выгодной для себя ситуации, когда процедура их переселения становиться исключительно регламентированной, а механизм реализации этой процедуры крайне не отработанным, что затрудняет отселяющему лицу требовать принудительного переселения в судебном порядке собственника жилого помещения, согласия с которым не достигнуто. Достаточно сказать, что для целей переселения в бюджете города Москвы требуется отдельное финансирование в значительных объемах, а процедура государственной регистрации решений органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения не разработана и не реализуется.

Не так давно вступил в силу закон Москвы Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», принятый в контексте положений ЖК РФ.

В связи с этим, следует отметить следующие характерные положения нового закона Москвы, касающиеся переселения собственников жилых помещений.

В ст.5 закона учтены и нашли отражение положения ЖК РФ о необходимости государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения. Также нашло отражение положение ЖК РФ об уведомлении собственника, который: не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного жилого помещения (жилого дома) должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (жилого дома), о дате осуществленной в соответствии с частью 5 настоящей статьи государственной регистрации такого правового акта уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, принявшим правовой акт об изъятии.

В целом необходимо отметить, что и остальные вышеназванные положения ЖК РФ перекочевали в новый закон Москвы, что является логичным. В чем заключаются новшества этого закона?

Надо отдать должное московскому  законодателю, вышеобозначенный вопрос о возможности принудительного изъятия жилого помещения исключительно в форме выкупа лаконично обойден.

Вместо этого сделан значительный акцент на том, что «при согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается» (п.4 ст.6 Закона № 21).

Понятно, что далее действует ранее существовавшая схема предоставления иного жилого помещения собственнику в качестве компенсации за сносимое (изымаемое) жилое помещение. Полагаю, что основными в данной норме закона следует считать слова «…при согласии собственника…».

Оставим сие на усмотрение правоприменителей и рассмотрим некоторые новшества в данном законе.

Как указано выше, ранее действовавший закон Москвы гласил, что признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий собственникам предоставление жилых помещений осуществляется по правилам закона Москвы об улучшении жилищных условий. В настоящем законе это положение сохранилось, но данная категория собственников разделена еще на две отдельные группы. Закон Москвы № 21 делает акцент на следующих группах – подкатегориях:

а) собственники, признанные «нуждающимися в улучшении жилищных условий», видимо  необходимо понимать так, что это собственники, обладающие жилыми помещениями на праве собственности, общий метраж которых менее принятой в городе Москве нормы постановки на учет нуждающихся. Закон данной подкатегории собственников предоставляет возможность получить новое жилое помещение взамен сносимого, общая площадь которого будет соответствовать норме обеспеченности в городе Москве.

б) что же касается другой подкатегории собственников – «признанных нуждающимися в жилых помещениях», - их статус мне до конца не понятен. Наверно, их статус следует понимать так, что эти лица обладают столько незначительной долей в праве собственности сносимого жилого помещения, взамен которой они как нуждающиеся в жилье сносе будут обеспечены жильем по норме предоставления. Другого объяснения мне придумать не удалось, так как будучи собственниками жилого помещения в доме под снос, хоть какой-то долей в праве собственности они обладать должны.

При этом вновь предоставленное жилое помещение закон позволяет им получить у отселяющего лица по договору социального найма или безвозмездного пользования. Остается неопределенной та грань, которой законодатель в данном случае хотел отделить собственников, нуждающихся в улучшении жилищных условий от нуждающихся в жилых помещениях.

Что является определенным на мой взгляд, так это то что во втором случае усматривается явное нарушение конституционных прав собственника иметь жилое помещение в собственности, и основания, которые не позволили законодателю регламентировать  нуждающихся в жилых помещениях собственникам получить новое жилое помещение в собственность по договору мены. Думается, что данный вопрос определенно вызовет много нареканий, а также послужит предметом рассмотрения Верховного суда или Конституционного суда.

Жилищный кодекс РФ по вопросу переселения нанимателей жилых помещений в статье 89 кардинально высказался на сей счет следующим образом:  

«Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире».

Если раньше основным принципом переселения нанимателей было предоставление жилых помещений по московской  норме предоставления, то теперь ЖК РФ провозгласил для нанимателей принцип: «Глаз за глаз, метр за метр, комнату за комнату», при количество проживающих в квартире перестало быть определяющим фактором.

Таким образом, применявшийся ранее принцип равнозначности при предоставлении жилого помещения только для собственников, плавно перекочевал к нанимателям. Однако, применить вышеуказанное определение Президиума Верховного суда от 02 апреля 2003г № 148-пв-02 по вопросу равнозначности жилых помещений к вопросу переселения нанимателей представляется невозможным, т.к. несмотря на наличие термина равнозначность в обоих случаях, надо отметить, что в случае переселения нанимателей законодатель говорит о равнозначности по общей площади, а не о равнозначности жилых помещений.

К слову сказать, новый московский закон несколько улучшил положение нанимателей, так как в статье 13 указано, что «Размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами города Москвы. Размер субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность составляет 100 процентов и определяется в соответствии с правовыми актами города Москвы».

То есть, закреплен следующий порядок переселения: при определении размера помещения, необходимого для предоставления проживающим по договору социального найма лицам в квартире под снос, учитывается не ранее имевшаяся общая площадь занимаемого ими жилого помещения, а необходимый для имеющегося количества проживающих в квартире размер субсидии для приобретения жилого помещения на семью данной численности.

Вместе с тем, приятной особенностью таких субсидий будет являться то, что их размер составляет 100% от нормативной стоимости жилого помещения, тогда как обычно субсидии предоставляются нуждающимся в улучшении жилищный условий и их размер не превышает 70% нормативной стоимости.

Опираясь на  постановление Правительства Москвы от 18 октября 2000г. №110-ПП «О порядке определения размера безвозмездных субсидий предоставляемых гражданам в городе Москве на строительство или приобретение жилища», и с расчетом, что отменяющее его постановление Правительства Москвы от 26.10.2004г. № 729 хотя и не вступило в законную силу, но в ближайшее время вступит, процитирую положения постановления Правительства Москвы № 729, показавшиеся мне наиболее приемлемыми и адекватными к данной ситуации:

«Размер субсидии определяется в процентном отношении к нормативной стоимости предоставления жилых помещений, определяемой как произведение средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в крупнопанельных домах типовых серий и общей площади жилого помещения, предоставляемого семье данной численности в пределах социальной нормы - 18 кв. м на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек.

Расчет размера предоставляемой субсидии осуществляется свыше социальной нормы: на одиноко проживающего человека - 33 квадратных метра общей площади, на семью из двух человек - 42 квадратных метра общей площади.

Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в крупнопанельных домах типовых серий утверждается ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца квартала Межведомственной комиссией по определению величины средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения для определения размера субсидий».

К сожалению, найти каких-либо утвержденных «Межведомственной комиссией по определению величины средней рыночной стоимости одного квадратного метра» стоимостей жилой площади не представилось возможным, как и получить подтверждение существования такой комиссии, однако, не сомневаясь в скорейшем создании такой комиссии в городе Москве обратимся к приказу Министерства регионального развития Российской Федерации от 26 января 2006 г. N 8 «О нормативе стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на первое полугодие 2006г. и средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на I квартал 2006г.», где для города Москвы указана цифра 21870 рублей.

Получается, что на одного человека предоставляется жилое помещение при переселении стоимостью 21870*33 кв.м.=721 710 рублей;

На семью из двух человек 21870*42кв.м.=918 540 рублей;

   На семью из трех человек 21870*54 кв.м. = 1 180 980 рублей.

   Остается надеется, что вышеуказанными «рыночными» ценами будет оперировать отселяющее лицо при определении стоимости предоставляемых нанимателям из городского фонда жилых помещений.

Скорее всего, рассмотренная  схема является продолжением практики предоставления жилых помещений нанимателям по норме предоставления в размере 18 кв.м. общей площади на одного человека, на что остается только надеяться.

Положительным моментом является то, что нанимателям не может быть предоставлено жилого помещения по общей площади менее, чем ранее они занимали в силу норм ЖК РФ.

Новеллой в законодательстве является закрепление в ЖК РФ для нанимателей комнат в коммунальных квартирах принципа предоставления аналогичного числа комнат во вновь предоставленной коммунальной квартире. С рациональной точки зрения это положение понятно, но учитывая, что законом города Москвы № 21 принят на вооружение несколько иной принцип переселения нанимателей жилых помещений, вопрос практического применения данного положения остается за правоприменителями.

Также надо отметить, что вопрос улучшения жилищных условий признанных нуждающимися нанимателей жилых помещений сохранен в прежнем виде, при этом в законе Москвы № 21 особо оговорено, что такое улучшение для нанимателей производится без учета даты признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях (п.3.ст.13).

 

Общим как для собственников так и для нанимателей жилых помещений положительным моментом является сохранение права на сохранение района проживания при переселении, регламентированным ст. 3 Закона Москвы № 21:

Гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, или которым жилые помещения (жилые дома) принадлежат на праве собственности, предоставляются благоустроенные жилые помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в собственность в районе проживания. Район проживания - территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. При этом эти районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы.

 

С учетом вышеизложенного, подводя итог произошедшим в законодательстве по вопросу переселения изменениям, на мой взгляд можно утверждать, что после принятия ЖК РФ ранее существовавший положительный акцент в пользу нанимателей при переселении, однозначно сместился в сторону собственников жилых помещений. Т.е. если ранее более выгодным было иметь в доме, подлежащем сносу муниципальное жилое помещение и рассчитывать на максимальную реализацию жилищных прав нанимателей при переселении, то с принятием и вступлением в силу ЖК РФ можно однозначно утверждать, что как процессуальные так и материальные права собственника жилого помещения стали  более регламентированы и защищены по сравнению с правами нанимателя жилого помещения в подлежащем сносу доме.