Партнёр проекта www.peredsudom.ru

+ 7 (495) 500-85-28

 

 

Граждане нередко сталкиваются с вопросом, как правильно оформить передачу жилой квартиры, принадлежащей на праве собственности пожилому родственнику, в свою собственность. Нередко, что в таких случаях дарение не является устраивающим стороны решением, ибо пожилой родственник не желает отказываться от жилища при жизни без каких-либо гарантий для себя.

 

К корректному решению данной проблемы предъявляются следующие требования, неукоснительное соблюдение которых является гарантий интересов сторон:

- устранение (минимизация) рисков признания соответствующей сделки юридически недействительной.  Совершение законной и действительной сделки важно, ибо недействительность таковой подразумевает, по общему правилу, возвращение сторон в первоначальное положение (двустороннюю реституцию)[1] и отсутствие каких-либо юридических последствий сделки, кроме связанных с ее недействительностью. Применение последствий недействительности сделки означает, что первоначально поставленная цель по приобретению имущества в собственность будет, во-первых, не реализована в конкретный данный момент и, во-вторых, указанная цель может быть не реализована и в будущем, постольку поскольку могут существовать и другие граждане, заинтересованные в приобретении этой квартиры (дома, дачи, etc.), например, если это будут наследники первой очереди по закону.

 

В рассматриваемой ситуации возможны два способа передачи недвижимости в собственность:

1.      наследование по завещанию (составление завещания) или

Эти способы имеют свои достоинства и недостатки, определяемые их правовой природой, сравнение сильных и слабых сторон данных способов может помочь разрешить проблему выбора в конкретной ситуации.

 

 

            Преимущества завещания заключаются в том, что до смерти завещателя тот остается собственником жилой недвижимости и вполне может рассчитывать на то, что никто другой не помешает ему проживать в его квартире (доме). Недостатки завещания в нашей ситуации являются прямым следствием его достоинств. Завещатель не связан своими устными или письменными обещаниями, хотя бы они и давались при свидетелях, завещать имущество. По общему правилу любое имущество может быть завещано любому лицу, вне зависимости от степени родства, знакомства[4]. В любой момент завещание может быть отменено или изменено[5]. Эти неудобства завещания становятся тем заметнее, чем хуже отношения между родственниками. Как писал поэт: "Мой дядя самых честных правил, Когда не в шутку занемог, Он уважать себя заставил, И лучше выдумать не мог…".

             Но хотелось бы заметить, что завещание в своей свободе завещателя все же более полно отвечает нравственному характеру отношений между близкими людьми. Поэтому, когда отношения складываются лучшим образом, не хотелось бы рекомендовать выдела доли "здесь и сейчас", чтобы заинтересованному лицу не уподобиться блудному сыну, сказавшему: "отче! дай мне следующую мне часть имения"[6].

            Недостатки завещания для заинтересованных лиц не исчерпываются только тем, что это есть свободный акт завещателя.

            Завещание может быть признано недействительным после смерти завещателя, если будет доказано, что тот действовал, не отдавая себе отчета в значении своих поступков. Может быть назначена посмертная психиатрическая экспертиза и если завещатель страдал психоневрологическими заболеваниями или тяжело болел на дату совершения завещания, то есть немалая вероятность признания завещания недействительным.

 

           

Всего различают три вида договора ренты:

1.      договор постоянной ренты, по данному договору длительность выплаты ренты не ограничена определенным сроком;

2.      договор пожизненной ренты, длительность выплаты ренты ограничена сроком жизни получателя ренты;

3.      договор пожизненного содержания с иждивением, длительность выплаты ренты ограничена сроком жизни получателя ренты, кроме того, плательщик ренты распоряжается недвижимым имуществом с разрешения получателя ренты. Последнее означает, что квартира или дом не могут быть проданы, обменены, сданы в аренду без разрешения получателя ренты.

 

Далее мы будем рассматривать последние два вида договора ренты и правила, применимые к ним. Именно эти два вида отвечают цели передать недвижимость в собственность и не обременяют чрезмерно плательщика ренты. Конкретно договор пожизненного содержания с иждивением более всего устраивает получателя ренты (пожилого родственника), ибо дает ему гарантии, что без его согласия никто при его жизни не распорядится его квартирой или домом.

 

Договор ренты имеет вполне определенные преимущества перед завещанием в том смысле, что он обязывает обе стороны, и получателя ренты, и плательщика ренты. В этом, в частности, заключается отличие завещание от договора. Завещание может быть отменено или изменено в любой момент по желанию одного только завещателя, согласие наследников на такое действие не требуется[8]. Договор же стороны обязаны исполнять надлежащим образом[9] и не вправе в одностороннем порядке отказаться от его исполнения (расторгнуть договор)[10] помимо случаев, указанных в законе (см. ниже).

            Риски из заключения договора ренты можно свести в следующие основные группы, которые мы расположим в приблизительном хронологическом порядке, соответствующему развитию отношений сторон:

-         во-первых, это риск признания сделки недействительной;

-         во-вторых, это риск расторжения договора в одностороннем порядке получателем ренты;

-         в-третьих, риск заявления получателем ренты требования о выкупе ренты плательщиком (единократная выплата), обязательного для последнего.

-          Прежде всего необходимо устранить риски признания заключенного договора недействительным. Для этого необходимо позаботиться о том, чтобы были устранены всякие сомнения в дееспособности стороны по договору, наличии ее воли к заключению договора, а также следует совершить договор в установленной законом форме, в противном случае, если названные обстоятельства будут иметь место, нет никаких сомнений в том, что суд признает такой договор недействительным.

1)     договор должен быть заключен с управомоченным лицом. Во-первых, необходимо избегать, по-возможности, заключения сделки с представителем по доверенности (лишнее юридически значимое звено - дополнительная возможность для уничтожения всей юридической конструкции), во-вторых, необходимо убедиться в том, что квартира принадлежит на праве собственности будущему получателю ренты, приобретена в собственность законным путем, отсутствуют обременения имущества (залог, арест и т.п.).

2.1. не должно быть недееспособным[11] или ограниченным в дееспособности[12] (в силу признания его таковым судом). В отношении лица не должно быть вынесено решение суда о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным. Кроме того, если лицо состоит на учете с диагнозом психическое заболевание или ему оказывалась медицинская помощь в психиатрических и психоневрологических учреждениях в связи с соответствующим заболеванием, то можно предупредить сторону, желающую заключить договор, что велика вероятность признания такой сделки в будущем недействительной;

2.2. в момент совершения сделки должно быть способно понимать значение своих действий или руководить ими[13]. Данное требование закона большее практическое значение, чем это может показаться. Известны случаи, когда недобросовестная сторона намеренно вводила себя в состояние опьянения немедленно после заключения сделки с тем, чтобы получить результаты освидетельствования, датируемые датой совершения сделки. Позднее указанные результаты освидетельствования использовались в судебном процессе с целью признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности. Недобросовестная сторона, уже получившая аванс,  действовала исходя из того соображения, что возвращение всего приобретенного по сделке (последствие недействительности) осуществлено не будет. Переданное добросовестной стороне будет возвращено, а аванс взыскать с инициатора судебного процесса будет весьма затруднительно.

3)     Получатель ренты должен быть проинформирован о природе сделки и ее последствиях[14]. Другими словами, если лицо действовало под влиянием заблуждения или обмана, договор будет признан недействительным. Едва ли не лучшим свидетельством того, что сторона располагает указанными сведениями является совершение сделки в нотариальной форме. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки[15]. В случае возникновения спора факт нотариального удостоверения сделки будет свидетельствовать о том, что сторона располагала необходимыми сведениями.

4)     Получатель ренты должен получать выплаты по договору достаточного размера[16]. Договор должен быть заключен на таких условиях, в соответствии с которыми получатель ренты должен получать достаточное содержание. На условие о размере выплат (содержания) следует все же обратить особенное внимание и не пренебрегать им, полагая, что договор заключается только с целью узаконения передачи недвижимости, а сами выплаты не важны, поскольку они производятся между близкими. Размер содержания в любом случае не должен давать повода для утверждения о том, что сделка заключена на крайне невыгодных условиях, в противном случае, договор будет признан недействительным как кабальная сделка. Последствия недействительности кабальных сделок отличаются от общего правила, в данном случае направлены против плательщика ренты и носят карательный характер. Получателю ренты будет возвращена в собственность жилая недвижимость, а выплаченное плательщиком ренты будет взыскано в доход государства![17]

5)     Договор должен быть совершен в надлежащей форме, а именно, договор составляется в виде одного документа, подписанного сторонами, который должен быть нотариально удостоверен, также он подлежит государственной регистрации[18].

            Договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением может быть расторгнут по требованию одной стороны, получателя ренты, если плательщик ренты существенно нарушает договор[19]. Законодательство не содержит точных и исчерпывающих пояснений, что есть существенное нарушение договора. Но, принимая во внимание предмет соглашения сторон по договору ренты и основной интерес получателя ренты, можно с уверенностью сказать, что таким нарушением будет считаться просрочка платежей, неполные платежи или иное подобное ненадлежащие исполнение/неисполнение договора.

            В связи с этим необходимо обратить внимание на необходимость обеспечения документального подтверждения исполнения. Это могут быть прежде всего, утвержденные сторонами акты, затем квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг, лекарств[20] и тому подобные документы, свидетельствующие о предоставлении иждивения.

            Но необходимо иметь ввиду и те случаи, когда получатель ренты оказывается недобросовестной стороной и уклоняется от получения содержания с целью расторжения договора. В такой ситуации может оказать содействие нотариус, который может принять в депозит причитающиеся стороне денежные суммы.[21] С даты плательщиком ренты денежных средств в депозит нотариуса первый считается исполнившим свое обязательство надлежащим образом, а у недобросовестного получателя ренты не будет оснований потребовать расторжения договора.

            В случае существенного нарушения договора ренты получатель ренты может потребовать выкупа ренты. Под выкупом ренты понимается единократная выплата плательщиком получателю ренты денежных средств в размере, либо определенном договором, либо, если такого условия договор не содержит, в размере годовой суммы рентных платежей[22]. Избежать реализации этого риска можно также, как и риска расторжения договора в одностороннем порядке.

 

---