hr-infinity@mail.ru

Под сроком в гражданском праве понимается определённый период (промежуток) или момент времени, с которым нормы гражданского права связывают определённые правовые последствия[1].

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»[2] (далее: Закон) ввёл два основных гражданско-правовых срока для договора участия в долевом строительстве. Во-первых, это срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Законом также закреплён срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства. Рассмотрим эти сроки.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве в соответствии со ст.4 Закона. Закон не содержит ограничений по способам определения указанного срока. Вопрос о том, какой способ определения срока наиболее приемлем на практике, представляется очень актуальным.

Ст.190 ГК РФ[3] определяет, что срок, установленный законом или договором, определяется календарной датой или истечением периода времени. Срок может также определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

            Для застройщика, видимо, наиболее оптимальным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путём указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. При этом в силу ст. 191 ГК РФ «течение срока, определённого периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало». Застройщику, при определении срока передачи, следует учитывать предполагаемый срок завершения всех работ на объекте строительства в соответствии с проектной документацией. Например, если предполагаемый срок завершения всех работ на объекте строительства (многоквартирном доме или ином объекте) – 01 декабря 2007 года, то застройщик может определить в договоре срок передачи объекта долевого строительства следующим образом: «Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение 100 дней, исчисляемых с 01.12.2007года». Такой  срок (100 дней) на практике продиктован излишней забюрократизированностью и сложностью процесса получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На практике, до принятия нового Градостроительного кодекса[4], на подписание акта государственной приёмочной комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта и его утверждение уходило от полугода и более. Не многим изменилась ситуация и с принятием нового Градостроительного кодекса. Так, ст.55 Градостроительного кодекса по-прежнему предусматривает довольно большой перечень документов и согласований, необходимых для получения  разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. А десятидневный срок на принятие решения о выдаче разрешения на строительство, предусмотренный п.5 ст. 55 Градостроительного кодекса, весьма редко соблюдается.

Установление такого длительного периода времени, в течение которого застройщик может передать объект долевого строительства, призвано защитить его от ответственности, предусмотренной п.2 ст.6 Закона за несоблюдение срока передачи. Ведь несоблюдение срока возможно и не по вине застройщика, например, в связи с волокитой органов, выдающих разрешение на строительство, а без последнего застройщик не имеет права в силу п.2 ст.8 Закона передать объект долевого строительства.

Следует заметить, что застройщик в любом случае обязан передать  объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, даже если не истёк установленный договором срок передачи объекта долевого строительства (п.3 ст.8 Закона).

Не очень удачной представляется привязка срока передачи объекта долевого строительства  к событию, которое должно неизбежно наступить. Некоторые авторы предлагают устанавливать в договоре срок передачи объекта посредством указания, что он передаётся в течение определённого периода времени, исчисляемого после наступления определённого события (например, в течение двух месяцев с даты получения  разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию)[5].  В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Дату получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию нельзя рассматривать как событие, которое должно наступить неизбежно, как того требует ст. 190 ГК РФ. Эта дата может вообще никогда не наступить, застройщик может вообще никогда не получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, и причин тут может быть множество, поэтому о неизбежности наступления данного события говорить как минимум необоснованно. В случае включения подобной формулировки в договор, он будет считаться не заключенным, так как одно из существенных условий договора (срок передачи застройщиком объекта долевого строительства) будет несогласованно.

С принятием Закона, по справедливому замечанию С.А. Лушкина, будут невозможны такие случаи, когда указывается «ориентировочный срок сдачи объекта»[6]. Точнее будет даже сказать – ориентировочный срок передачи объекта участнику долевого строительства, поскольку срок сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию в договоре вообще можно не указывать.

Данный срок не является существенным условием договора участия в долевом строительстве, но его значение не менее важно для застройщика.

В литературе высказывалось мнение, что Закон, хотя и косвенно, но допускает возможность возникновения ситуации, когда в договоре срок, в течение которого застройщик обязан передать объект долевого строительства, указан не будет[7]. В качестве примера приводилось именно положение п. 4 ст. 8 Закона, которая устанавливает, что «участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения». С такими выводами нельзя согласиться. По нашему мнению, А.А. Маковская без достаточных к тому оснований ставит знак равенства между понятиями срока передачи  застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ст. 6 Закона) и сроком, в течение которого участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства (п. 4 ст. 8 Закона). Если в первом случае речь идёт об обязанности застройщика передать объект в определённый срок, то во втором случае  законодатель говорит об обязанности участника долевого строительства приступить к принятию объекта в определённый срок. Отсутствие в договоре условия о сроке, предусмотренном ст. 6 Закона, будет означать незаключённость договора. Отсутствие же в договоре условия о сроке, предусмотренном п. 4 ст. 8 Закона, то есть сроке, в течение которого участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства, не влечёт незаключённости договора.  В этом случае участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона).

Закон, предусмотрев довольно суровые санкции за нарушение застройщиком срока передача объекта долевого строительства (п. 2 ст. 6), не предусмотрел никаких специальных последствий нарушения участником долевого строительства срока, в течение которого он должен приступить к принятию объекта. Возможны случаи, когда участник долевого строительства сам не спешит принимать объект, экономя тем самым на расходах по содержанию имущества и на налоге на имущество. Причинённые застройщику убытки в таком случае могут быть возмещены в судебном порядке в соответствии с общими положениями ГК РФ об убытках, но такой путь является довольно продолжительным и затратным. По нашему мнению, целесообразно было бы дополнить Закон положением о том, что в случае, если участник долевого строительства не приступит к принятию объекта долевого строительства в семидневный срок со дня получения уведомления о готовности объекта долевого строительства к передаче, или иной срок, предусмотренный договором,  то объект долевого строительства считается принятым участником без каких-либо замечаний. Переход бремени содержания имущества (ст. 210 ГК РФ) также целесообразнее было бы связать с моментом передачи объекта долевого строительства. Разумеется, что предложенные положения могут быть включены застройщиком и в договор, но их закрепление на законодательном уровне в качестве диспозитивной нормы стало бы шагом на пути к достижению баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве, который, несомненно, был нарушен в пользу участников долевого строительства принятием Закона.

---